房屋修繕和基礎設施改造專項精細化改造研究

陳春冬

（上海市農業科學院，上海 200000）

房屋修繕和基礎設施改造與新建房屋有著本質上的差異，修繕和改造主要是對已經建成的房屋和基礎設施進行修復和改造。雖然施工規模不大，但是也涉及很多難點。因此，如何提高房屋修繕質量，促進基礎設施的順利改造成為基建工程必須要解決的難題。由于房屋的修繕和基礎設施改造涉及土建、裝修、水電暖綠化水利等多方面的內容，只有通過精細化的管理方式，才能在最短的時間內最大限度地完成施工任務。

1 房屋修繕和基礎設施改造的特征

1.1 房屋修繕和基礎設施改造的特征

房屋修繕和基礎設施改造主要是指房屋經過長時間的使用和外界環境的影響造成了一定的損壞和消耗，為了增強房屋的功能性和穩定性，要對房屋的破損位置進行修繕和翻新，以此來延長房屋的使用壽命。房屋修繕和基礎設施改造的主要目的為：提高房屋的安全性能，這也是房屋修繕的主要目標。修繕房屋還能美化環境，通過修繕改良房屋的內外環境，以此來提高房屋與外界的和諧性。最后，降低資源的消耗量，在修繕和改造過程中盡量使用一些節能材料或者節能技術，減少資源和能源的消耗量，有利于實現節能降耗的環保目標。

1.2 房屋修繕與房建工程的差異

房屋修繕和基礎設施改造主要是為了對房屋進行修葺，與傳統的建筑工程相比存在較大差距。雖然房屋修繕和基礎設施改造的各項要求與管理規范與房建工程基本相同，但是在改造內容和其他方面仍然存在較大差距。通過表格的形式對兩者之間的差異進行總結，主要差異體現在多個方面。詳細內容見表1。

表1 房屋修繕和基礎設施改造與房建工程的差異

2 精細化管理的內容和原則

精細化管理是一種全新的管理理念和管理方法，隨著各個行業領域對管理工作提出的要求越來越高，管理工作在傳統的基礎之上也開始向精細化的方向發展。精細化管理與傳統的管理思想在多個方面相互融合，應用精細化的管理方法不僅能夠減少資源消耗，還能節省成本支出。這種細致性的管理方法主要是將管理人員的權責劃分得更加清楚，還要將管理責任通過文或者其他形式呈現，逐漸形成了相應的管理制度，且落實到具體的應用當中。無論是企業的發展還是個人的發展，都需要設定發展目標，如果目標不夠清晰管理工作也就失去意義。即便是有完善的管理制度和管理方法，如果沒有目標也會流于形式，這也就意味著精細化管理必須要明確管理目標。

精細化管理的原則主要包含以下兩個方面：一方面是專業化原則，主要是指必須要配備專業化的管理人員，提高管理人員的綜合素質。另一方面就是科學量化原則，無論是哪個領域的管理工作，都要對管理內容和管理效果進行量化，以此來提升精細化管理水平。

3 房屋修繕和基礎設施改造的常見問題

3.1 缺乏完善的修繕計劃

建筑行業近些年的發展速度飛快，人們非常重視新建工程，對于修繕和基礎設施改造的重視程度較低。實際上很多城市都有大量的老舊建筑需要進行修繕，有些項目是已經上報但是沒來得及修繕，有些是破損程度嚴重但是仍然還在繼續使用，房屋的這些老化、破損等問題也會隨著時間的推移變得愈發嚴重。一般情況下，很多老舊建筑的修繕基金都是依靠政府財政部門撥款，并沒有其他融資渠道，修繕所需要的經費和能夠承接修繕工作的單位也逐漸減少。隨著人們生活水平的提升，對房屋的要求越來越高，而新建房屋功能完善、布局合理，所以有些老舊樓盤缺少歷史價值、破舊、存在安全隱患、或影響新規劃等綜合因素就會遭到直接拆除，而不是考慮在修繕方面增加投入，所以修繕問題和基礎設施改造也沒有受到重視。

除此之外，還有一些樓盤的物業沒有多余的經費，即便是向業主收取費用也是將費用投入到其他樓盤的物業工作中，所以老舊樓盤的物業并沒有多余的資金進行修繕和改造。正是因為受到了多方因素的影響，才導致老舊樓盤沒有制定明確的修繕加護，修繕和基礎設施改造的內容不夠清楚，也沒有制定明確的施工內容，自然也會影響到房屋維護和基礎設施改造的順利進行。

3.2 缺乏合理的招標方式

雖然招標單位一致認為“最便宜的中標”是一種常用的招標方法，但是該方法和科學性和合理性并沒有得到所有人的認可。做便宜的中標無外乎以下幾種：一是施工企業無法平衡質量與價格之間的關系，為了保證質量不惜減少自己的利潤，甚至還會造成虧損。二是施工企業為了獲取更多的利潤，故意偷工減料或者使用質量不合格的材料，減少成本和安全費用的投入，工程質量也會大大降低，不僅增加了安全隱患，可能還會引發嚴重的后果。三是施工單位對施工方案進行調整，制定相應的解決措施。如：優化項目內容和對策，對項目重新精心設計，充分發揮施工單位的專業性，保證工程的質量。通過上述內容能夠看出，如果按照最便宜中標的方式，就會給施工單位造成壓力，對施工單位的發展也會產生不利影響，所以一般企業都不愿意采用這種方式中標。但是為了能夠在競爭中獲得機會，他們會存在僥幸心理，先用最低價格中標之后再通過其他手段將自己的利益最大化。這也是房屋修繕和基礎設施改造項目在施工階段經常會通過各種方式彌補單價，主要就是因為當初的中標價格低于成本。

3.3 缺乏有效的結算審計

工程的項目審計是房屋修繕和基礎設施改造項目非常重要的內容，有些項目從修繕工作完成之后才開始進行審計，這樣就會忽略工程當中的其他問題，無法對現場的真實情況做出準確的判斷。另外，房屋修繕和基礎設施改造與新建工程存在較大區別，工程的管理一般都是委托給監理單位對現場進行管理，這種管理模式也不適合采用傳統的審計方法。另外，修繕工程的不確定因素較多，在施工階段難免會出現各種各樣的問題，整個施工過程都是根據合同、方案以及圖紙等文字進行記錄，現場的簽證又是另一種記錄方式，同樣都是工程結算時的參考依據。如果等到修繕工作完成之后再開始審計，在施工階段超出預算的問題就無法再次進行驗證。因此，房屋修繕和基礎設施改造工程必須要采用科學的結算設計方法，對整個施工過程進行跟蹤審計，選擇更加適合的結算審計方式，才能合理控制修繕工程的總造價。

4 房屋修繕和基礎設施改造的完善措施

4.1 對房屋修繕和基礎設施改造項目制定科學的規劃方案

老舊樓盤的修繕和基礎設施改造項目已經隨著時代的發展，形成了固定的修繕思路，在修繕過程中必須顧全大局，從宏觀角度進行規劃，分階段完成修繕工作并一一落實到實施當中。房屋修繕和基礎設施改造工作開始之前，必須要做好前期調研工作，全面掌握房屋的具體情況，通過房屋的老圖紙掌握房屋的建造時間和使用年限，委托房屋檢測機構出具專業意見，然后根據房屋的使用情況和現行標準判斷房屋的功能是否完好，要本著科學、嚴謹、節約、高效的原則，才能制定科學的房屋修繕規劃方案，確保規劃的有效執行。

4.2 采用合理的招標方式

從多個施工單位中擇優篩選房屋修繕和基礎設施改造工作之前，業主方要對修繕工作的施工單位進行嚴格篩選，以保護房屋業主人身安全作為主要目標，從多個施工單位中選擇修繕經驗豐富、施工能力強以及信譽度良好的施工單位，以此來保證修繕工程的質量安全。在篩選過程中，業主方不能依老經驗判斷、根據領導交代處理，要成立項目工作組、項目評審專家組，根據專家評審意見擇優錄取。達到《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》的工程，必須要依據《政府采購法》和《招標投標法》，通過招投標的方式，施工單位擇優篩選，才能充分體現公平、公正、公開的原則。通過招標也能看出施工單位的優勢和不足，如果施工單位的施工條件不符合要求，或者施工單位的資質不達標，禁止參加招投標活動。發放標書之前，也要對投標單位的資質進行審查，必要時還要對該單位以往承建的項目進行實地考察，從而選出最優的施工單位。

4.3 采用跟蹤審計的方式控制造價

房屋修繕和基礎設施改造工程一般分為三個階段，第一階段主要是事前階段，該階段涉及修繕項目的論證、決策和施工準備等內容。第二階段為事中階段，涉及修繕工程的施工及過程控制。第三階段為事后階段，主要涉及項目驗收和評估。房屋修繕和基礎設施改造工程采用跟蹤設計制度，對事中各個環節進行嚴格審計，將審計工作覆蓋至合同執行、工程款規劃、驗收、簽證、認定材料價格以及工程咨詢費用等。從房屋修繕和基礎設施改造工程開始階段，審計已經介入，并且與施工單位一同完成施工任務。近些年，很多修繕工程都嘗試過早引入審計，審計人員全程參與認定招標單位的資質認定，擬定各項把關條款，促進修繕項目的系統化和規范化。提前引入審計能夠使修繕項目更加規范，也能合理反映出該工程的總造價。采用跟蹤審計的模式，既能保證房屋修繕和基礎設施改造項目的工程質量，又能對工程管理工作進行強化，以此來保障修繕工程的合理性。另外，跟蹤審計還會參與維修投資計劃的制定和統計，也能完善修繕項目的管理制度，能夠為后期的檢查和監督工作提供便利條件，還能確保維修資金得到合理應用。

4.4 對材料價格進行精細化管理

建筑材料的價格與房屋修繕和基礎設施改造的造價有直接關系，也是控制項目成本的關鍵因素，在項目中的成本占比最高。一般情況下，雖然人們都知道東西的質量越高，價格也會越高，但是人們依然希望能夠買到物美價廉的東西，價值與質量其實是站在了對立角度，如果材料的價格過低，質量肯定不符合要求。因此，為了保證工程質量，同時也是為了降低成本，必須要對材料進行精細化管理。

首先，全面分析建筑材料市場的價格走勢。通過多種途徑調查建筑材料的價格信息，掌握材料市場的最新價格和動態走勢，統計材料的應用效果，通過走訪調查的方式對比多家貨源，真正實現擇優、選優。

其次，重要的材料可以選擇業主指定采購。有些建筑材料對工程質量產生的影響很大，業主方可以將材料的采購任務指定施工單位負責采購，要在合同中注明材料的品牌、規格、型號、顏色、數量等。材料采購前需申報、對樣本進行備案，材料進場后需抽查、測試檢驗，符合要求后才能使用。材料的購買也可以通過招投標的方式，通過競爭的方式吸引優質的材料供應商。

最后，通過詢價的方式確定材料。房屋修繕和基礎設施改造需要大量的材料，但是材料的價格浮動明顯。相關人員可以對市場的材料價格進行調查，然后再制作材料價格清單，經由相關部門批準之后，確定材料的需求量。

5 結語

總而言之，在房屋修繕和基礎設施改造項目中應用精細化管理模式，圍繞“以人為本”的思想開展管理工作，并在傳統管理內容的基礎之上增加管理內容，提高管理水平。因此，文章重點從制定房屋修繕和基礎設施改造規劃、優化招投標方式、優化造價管理以及落實精細化管理等角度，對房屋修繕和基礎設施改造的常見問題進行完善，有效提升了房屋修繕和基礎設施改造的有效性，以期能夠為建筑行業的發展起到促進作用。