風險導向下房地產企業內部審計優化研究

饒小含

現階段，我國受到經濟全球化帶來的影響日益增大。在這個進程中，我國的競爭能力得到了持續增強，同時，房地產企業也開始對其進行更多的管理，逐步將風險取向轉向了內部審計，這一類型的審計功能工作有著非常重大的價值。當前，地產企業內部審計面臨著較大的風險，而防御的主體則是從危險評價等方面來的。在這個過程中，企業應該進一步完善監督檢查工作，這樣才能更好地預防不正確的工作，提高管理水平，最終實現企業目標中的內部評價。而對審核成功產生影響的風險具體包括檢查風險、重大風險，其中重大風險包括了控制風險、固有風險等。為此，本文主要就房地產企業內部審計優化措施加以分析。

基于風險導向的房地產企業內部審計的分類

重大風險 一是固有風險。固有風險這是一種在不重視內部控制的情況下，由于受內外客觀因素的影響，難以達到的經營目的。第一，在決定的時候要考慮到的風險性。企業常以高成本，高宏觀調控等因素，來決定更多的投資決定。第二，投標契約缺少了風險性，對投標契約的嚴密管控使得投標契約的造價更加超出了預算。第三，項目經營的風險性，企業應該持續減少費用，保持項目建設的持續時間，從而防止項目的品質被破壞。

二是內部控制風險。企業內部影響內控作用發揮內控失效等都會影響內部控制的可能性。目前，國內房地產企業以ERP為主導，逐步形成了內部控制體系。但是，內控應該以企業的發展為中心，并在實現其自身的更新和調節方面達到目的。但是，如果企業沒有能夠進行實時的升級，將會對內部的控制系統造成沖擊，從而使得對風險的管理變得更加嚴格，從而導致了對重大風險的管理。

檢查風險 其實內部審計檢查風險在進行審核的時候，這一工作的重點就是要持續地充實審核的資源，同時要針對一些審核方法的不足以及審核方法的不準確、不到位等問題進行處理。這種內審工作應該以被審核的部門為主體，減少管理的低效和失誤的可能性。而房地產企業在其本身的發展過程中也逐步適應了內審工作。這種內審工作應該是在內審工作中，與行業發展的差距不相適應。不然在資金的壓迫下，種種問題將會逐步暴露出內部審核的危險。

房地產企業風險導向下開展內部審計的必要性

能加強企業的管理能力，提升風險管控意識 當前房地產企業要想在不斷改變的市場條件下，提高企業的綜合實力，就必須提高企業的管理水平。在風險主導下的內部審計，最重要的目標就是協助企業認識到在企業的運營和管理中，每一個階段所面對的不同類型的危險，可以快速地找到并處理好企業所面對的各類問題。以風險導向為基礎的內部審計的實施推動了企業的內部控制系統的構建，將會對企業的內部業務過程進行科學的設定，將會對企業的責任和權利進行合理的分配，從而使企業的經營機制得到完善，同時還可以在某種程度上提高企業的資產管理的品質和對企業的財務數據進行最優的質量。

降低審計風險，提升審計質量 當前房地產企業的內部審計是基于會計軟件的基本會計審計為主，存在著許多缺陷，如人力資源短缺、審計手段落后、審計內容狹窄等，從而造成了內部審計無法為企業的管理工作帶來具有實際意義的決策的信息。以科學的方式來進行企業問題的風險的辨識和評價，把內部審計的著力點放在管理層上，有效地向企業的運營管理提供有效的建議。

提升內部審計在企業內部管理上的地位 房地產企業在積極推進以風險導向的內部審計的過程中，可以準確地定位出風險，并對其進行有效的配置，從而提高了內部審計在企業的內部管理中的作用，提高了企業的價值鏈和企業治理的水準，提高了管理層對內部審計的認可，擴大了自己的事業發展范圍。

增強房地產企業內部審計工作的方法

提高地產企業管理層對審計工作的重視 地產企業審計工作需要企業管理層的高度重視和支持，才能有效地開展審計工作。以下是一些可能有助于提高地產企業管理層對審計工作重視的建議：建立完善的審計管理體系：要想提高地產企業管理層對審計工作的重視，需要建立完善的審計管理體系。同時，可以通過建立審計項目招標機制、優秀審計團隊獎勵機制等方式，調動管理層的積極性和主動性，加強管理層對審計工作的認識和支持。要想提高地產企業管理層對審計工作的重視，需要加強審計團隊建設，提高審計人員的專業素質和職業素養。可以通過定期培訓、交流等方式，增強會計、財務、法律等專業知識和經驗的交流和共享，提高審計人員的專業水平和職業素養。需要建立有效的溝通機制。可以建立定期溝通機制，及時聽取管理層和審計師的意見和建議，加深管理層對審計工作的認識和重視。也可以建立定期報告機制，向管理層及時匯報審計工作進展和成果，為管理層決策提供參考。

把握審計業務的關鍵控制點 第一，房地產企業要根據內審企業的業務和風險因素等，用管理層的注意力來高效地進行有關的工作，并圍繞著資金的數量和銷量來進行有關的工作。第二，在審核過程中，企業的員工要根據自己的目的，盡量選擇與內控、經責等相關的方式，盡量將審核的內容與企業的審核方式結合起來，并對審核的具體情況進行討論。與此同時，內審人員要對審計軟件中的典型數據、審計底稿等進行復審，從而保證審計工作的成功進行。

做好內部控制測試和評價 風險評估：房地產企業需要對自身的經營風險進行評估，包括市場行情、政策變化、財務狀況等因素。通過評估，企業可以了解自身存在的風險，并采取措施進行有效的控制和管理。

內部控制制度：房地產企業需要建立健全的內部控制制度，包括法人治理結構、議事決策機制、財務管理體系、人力資源管理體系等。通過健全的制度，企業可以規范內部管理和經營行為，降低企業風險和違規成本。

風險管理措施：房地產企業需要制定完善的風險管理措施，包括風險識別、評估、應對等環節。通過制定詳細的風險清單和應對方案，降低風險事件發生的可能性，提高企業的經營穩定性和可持續性。

信息系統：房地產企業需要建立完善的信息系統，實現數據共享和實時監控。通過系統控制和管理，提高企業的經營效率和管理水平。

內部監督：房地產企業需要定期接受內部監督機構的監督和檢查，確保企業按照法律法規和內部控制制度進行運營。通過定期檢查和評估，可以發現并解決內部控制缺陷和漏洞，提高企業的合規經營水平。

綜上所述，房地產企業需要建立健全的內部控制測試和評價體系，包括風險評估、內部控制制度、信息系統、監督檢查等方面。通過有效的內部控制測試和評價，可以降低企業風險和違規成本，提高企業的經營效率和管理水平，促進企業的健康發展。

不斷地提升固有風險的實質性檢查的效率 第一，在進行工程投資的規劃時，必須符合一些合理的要求。在審查項目發展的可能性時，必須有一份研究的匯報，并且要有一份內部審批的文檔來進行審查。第二，投標合同工作人員要有某種程度的控制能力，要在審查投標方案的時候，對合同的可行性進行分析。第三，房地產企業要主動提高項目的管理品質，對項目的品質進行控制，對各類用地的申報等方面進行監督。企業要對發展階段的建設主動監督，建立工程日記、監督日記和匯報，在對施工現場進行監督的時候，要注重對現場的質量和安全的關注。第四，在對銷售管理中的合理與高效的事項，對預售的許可等材料進行審查，應該在其進度表上明確并依照其進度來進行，以保證批準文件的完整與有效。在此期間，企業的工作人員也會對企業的營銷方案進行審核，最后對企業的營銷流程進行了剖析。第五，財務部要對其進行主動的監控與改進，以切實增強其工作的安全與可靠性，在對相關的財務部進行審核時，要明確相關的相關因素，以保證其對會計資料的真實與有效性。

加強資金周轉監控，有效防范潛在風險 資金周轉風險值得人們重視，房地產企業要保障自己的資本運行，保障各項工程的順利進行，滿足各項工程的資本需要，將資本流轉的風險降到最低在進行工程規劃的時候，房地產企業要進行細致的研究與篩選，對工程中存在的缺陷進行修正，減少工程建設中出現的誤差，并要對工程建設中的資金進行實時監測。物業應該根據企業的特性，對可能存在的風險進行預防，對早期的工程進行了一次對其進行的可行性分析，并與其密切聯系起來，對企業的內控制度進行了健全，對各種費用的開支進行了科學的計劃并進行了監控，以最大程度上將風險降低到最低程度，將損失降低到最低程度。

采取融資風險的內控措施 為了降低房地產企業的融資風險，要采取科學有效的風險內控措施，一是財務風險避難法，通過使用長期負債來減少受房地產市場不受控制的因素的沖擊，并且要挑選在法律和政策上風險比較小的項目，從而有效地規避各類的財務風險。二是財務風險分散化，由于房地產企業的財務風險在某種程度上是一種綜合性的，因此必須運用財務風險分散化的手段來對其進行有效的管理，以避免多個部門和多個領域同時遭受的各種不同程度的影響。在房地產企業中，要通過對其的融資渠道進行管理，采取多渠道融資和多元化發展的方式，對其資產負債率進行最大程度的調整，對其所占的流動負債的比重進行嚴格的管理，從而可以將融資風險降到最低。

健全內部控制和項目成本控制機制，強化成本控制 一是健全內部控制機制。通過創建符合房地產企業實際狀況的內部控制機制，形成規范、有力的內部控制文化，確保內部控制系統可以切實地將其執行到工作的各個方面，從而有助于企業避免各類的成本風險。二是完善工程成本控制體系，要加強工程成本控制體系的構建，做好設計成本規劃，控制工程成本，制定科學的成本控制計劃，全面調控、監督、指導企業的各項成本開支和資源消耗，并及時糾正偏差，使企業避免各種危險，減少預算開支，控制運營成本，使企業的效益持續增長。

綜合上文，風險管理導向的房地產企業內部審計工作想要實現優化，需要多方面措施相結合。包括加強房地產企業審計工作的管理體系、加強審計團隊建設、加強內部控制建設等方面。只有通過全方位、多渠道的努力，才能有效提高地產企業管理層對審計工作的重視，促進內部控制建設和風險管理。

（作者單位：方遠房地產集團有限公司）