金融支持房地產：落地與執行

楊現華

在降準和金融業責無旁貸支持房地產等一系列利好下，1月底房地產板塊從底部強勁反彈，個股掀起漲停潮。與最初的放松政策相比，在支持房地產發展上，金融更加精準支持房地產發展成為主基調，政策的可操作性有望落地實施。

房地產是資金密集型產業，其行業屬性天然帶杠桿，2021年以來發生的一系列房企危機主要就是資金鏈出了問題。疊加疫情影響，房企銷售從高位滑落，房企獲得的貸款不可避免減少了。然而，房地產是國民經濟支柱性行業的定位沒有變，房地產及上下游對中國GDP有著重大影響。因此，在行業遇到困難時，政策的一系列利好接踵而至。

因此，日前召開的國新辦會議上，國家金融監督管理總局首次表述了“金融業責無旁貸、必須大力支持”的積極態度。從保交樓資金投入到重啟PSL、從三個不低于到松綁經營貸盤活存量，更加精準支持房地產項目合理融資需求正在逐個落地。

1月25日，國新辦召開新聞發布會，國家金融監督管理總局副局長肖遠企表示，房地產產業鏈條長、涉及面廣，對國民經濟具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關，金融業責無旁貸，必須大力支持。

政府已經反復強調了房地產支柱的地位，那么房地產的支柱性地位到底有多重要呢？申萬宏源早前的研報測算，2020年房地產在GDP占比為11.6%，增長貢獻率達到19.9%；地產產業鏈上下游占GDP 的比例合計區間在9.8%-18.6%。

房地產及其產業鏈合計拉動GDP占比大約在21.4%-30.2%，在行業下行之際，地產及產業鏈對宏觀經濟短期有明顯拖累效應，穩經濟背景下穩地產愈發迫切。

房地產對GDP的影響顯而易見，貸款尤其是銀行貸款又對房地產行業及其重要。統計局的數據顯示，2023年房地產開發企業到位資金127459億元，比上年下降13.6%。其中，國內貸款15595億元，個人按揭貸款21489億元，合計占到了約30%；企業自籌資金41989億元，占比超過三成，企業自籌資金中銀行貸款也是主要來源渠道之一。

在一系列的放松政策后，房地產行業獲得的貸款還未見明顯增長。央行數據顯示，2023年，房地產開發貸款余額12.88萬億元，同比增長1.5%，增速比上年低2.2個百分點；個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，增速比上年低2.8個百分點。2023年末，人民幣房地產貸款余額52.63萬億元，同比下降1%，增速比上年末低2.5個百分點。

需要提及的是，2023年三季度末，房地產開發貸款余額13.17萬億元，同比增長4%。

從房企到位資金和人民幣房地產貸款余額增長情況來看，房企獲得的資金支持還未正增長。在行業銷售不斷下降、房企銷售普遍下滑的局面下，金融業的支持對房企而言更加重要。

金融放松政策在不斷落實中，先是在購房環節。2023年8月，央行、國家金融監管總局發文，限購城市首套首付比下限低至20%、二套降至30%，二套房貸利率下降40個基點。隨后北上廣深一線城市開始認房不認貸，12月北京和上海明確首套、二套房貸首付比下調，首套首付比例從此前35%下調至30%，二套從70%-80%下調至40%，并下調普宅和非普宅標準。

1月24日，央行宣布將于2月5日下調存款準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性1萬億元。中指研究院市場研究總監陳文靜指出，此次為2024年首次降準，降準力度較大，將為化解房地產風險提供有利的資金基礎，有利于房地產行業修復，穩定市場預期。

降準是對所有行業而言，并非特定指向房地產。因此，降準后的流動性能否部分流向房地產，細則是關鍵。在此之前，有關部門已經出臺“三個不低于”保證房地產行業貸款的增長。

在2023年年底的金融座談會上，金融監管機構提出了“三個不低于”，即各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行業平均房地產貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

根據央行數據，2023年三季度末，房地產貸款增速比上年低1.7個百分點，低于各項貸款增速11.1個百分點。另據華泰證券統計，2023年前三季度房地產境內債發行規模同比下降8%，凈償還128億元。其中，國央企占到境內債發行規模的91%，實現凈融資975億元，而包括民營、外資、公眾、集體企業等在內的廣義民企則凈償還1103億元。

因此，從可操作性上看，相比最早提出的“三支箭”，“三個不低于”更具有可落地性，且針對房企的融資需求提供了更為清晰的指導。

2024年1月初，住建部、金融監管總局發出通知，對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。政策表態對困難項目也需金融呵護，穩步推進項目交付進度。

1月底，央行、金融監管總局又下發通知指出，經營性物業貸款可貸額度上限提高、用途拓寬，有利于改善房企流動性。

在貸款額度上，通知指出，原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。廣發證券指出，國內上市企業投資性房地產平均質押率預計45%左右，且銀行執行的估值率多數不足50%。若按照未抵押資產可以融資70%、已抵押資產可獲得額外20%的資金，則預計可釋放額度將會超過5000億元。

在貸款資金使用上，通知明確2024年年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。之前，貸款資金主要用于項目及其相關用途。

物業評估值的提升和貸款用途的擴大是此次通知的兩個突破，對于經營性物業較多的房企，包括民營房企龍湖集團、新城控股等，都將帶來直接、明確的利好。

中央重視房地產行業的健康發展，金融業大力支持房地產也是責無旁貸，當下如何更加精準支持房地產項目合理融資需求是政策焦點。

在結束了國新辦的新聞發布會后，金融監管總局又召開會議，部署推動落實城市房地產融資協調機制相關工作，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效。

在1月初，住建部聯合金融監管總局發出通知，要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制。該協調機制是貫徹落實中央金融工作會議決策部署，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環的重要舉措。

協調機制是貫徹落實中央金融工作會議決策部署，金融監管總局開會的目的是加快推動協調機制落地見效。

在金融監管總局開會的當天，住建部也召開了類似的會議。會議指出地級及以上城市人民政府要把城市房地產融資協調機制迅速建立和運轉起來，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產企業和金融機構精準對接，協調解決好房地產融資中存在的困難和問題。

會議還指出，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。與金融監管總局類似，住建部強調的也是落地與執行。

從“責無旁貸”的表述到各項政策的落地與執行，金融支持房地產融資的力度再度強化：從2022年11月的“金融十六條”為啟動點，到后續“三支箭”和中央金融工作會議“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”。

上述可以看做監管層旗幟鮮明的表態，當下監管部門對于房地產市場融資支持細節正在逐步落地，融資支持更加具象化，有望緩解金融機構因為謹慎態度而導致的對房企融資過度收緊問題。