北京探路危舊樓原址重建

王宇

在北京朝陽區勁松、雙井區域，建于上世紀70年代的老樓，已成為城市更新中重點提升改造的對象。攝影/徐昕

說起在勁松居住區114號樓經歷過的事兒，北京朝陽區勁松街道勁松一區社區黨委書記牛磊直咬牙。廁所的塑料下水管道因為老化頻繁滲漏，居民求助，他就得幫著堵，進門一看，管道上爬滿了蛆。

“當時有二十多個居民來我們這兒反映，房頂和暖氣、上下水管線都漏水，墻皮往下掉。樓的質量確實很差，看個電視、吵個架，隔壁聽得清清楚楚，鄰里之間矛盾突出。”勁松街道城市管理辦公室主任何海軍告訴《中國新聞周刊》。

建于1976年12月的勁松居住區，從2012年起開始老舊小區改造，以圈梁式和外套式抗震加固為核心。但114號樓的改造始終沒有動靜。何海軍說，114號樓曾被納入改造范圍，但經過檢測評估后，被確定為D級危樓，因樓況太差，兩種抗震加固方式都被設計單位否定了。

不能改造，也沒有騰退計劃，這幢緊挨著垂楊柳醫院的“抗震樓”被困在東三環西側的黃金地段，動彈不得。

直到2018年3月，北京市政府辦公廳印發《老舊小區綜合整治工作方案（2018-2020年）》，提出各區政府對簡易住宅樓和沒有加固價值的危險房屋，可通過解危排險、拆除重建等方式進行整治。

這無疑給了114號樓一條全新的出路——拆除重建的想法被提了出來。2020年6月，北京市住建委等四部門發布《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，危舊樓原地拆除重建的試點工作，開始在朝陽、東城、西城、豐臺、海淀選點推進。而根據《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》，到2025年，將實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。

2022年以來，隨著北京東城區龍潭街道光明樓17號樓、朝陽區勁松一區114號樓完成原地拆除重建，西城區樺皮廠胡同8號樓項目啟動，這逐漸被視為“老破小的最佳出路”。最高花費幾十萬元，就能在城市中心換得一套增加了電梯、使用面積和合理布局的新房，很難不讓人動心。

但事實上，作為一項當前主要依賴政府出資的普惠性政策，“解危排險”才是北京危舊樓改建的初衷，是安全性上的雪中送炭，而非舒適性上的錦上添花。更何況，因涉及居民出資，需要居民意見高度統一，其間的復雜更是超出外界的想象。

關于114號樓，翁玲的記憶一半輝煌，一半晦暗。

輝煌的那段對應上世紀70年代。1976年5月，國務院批復北京市1976年基本建設綜合計劃，要求各部委積極支持北京市對一般民用建筑實行統一規劃、投資、建設、分配、管理的辦法，并決定自1976年開始，在東郊、南郊工業區附近建成成片的居住區。

當年12月，勁松居住區開工，此后掀起了“首都住宅建設的新高潮”。北京市委向中央報送的報告提出，到1980年底，力爭全市建成百萬平方米的住宅。而憑借建筑規模，勁松居住區甚至成為那個階段的建筑量度量單位。

1978年，翁玲35歲，正值盛年，與丈夫攜一雙兒女，憑借北京建工五建集團職工的身份，成為首都住宅建設熱潮最早的受益者之一。一家四口分到位于勁松居住區114號樓一套64平方米的三居室，擁有獨立的廚房、衛生間。

最重要的是，當時因唐山大地震的影響，抗震要求在城建系統很受重視。據說當年來自清華大學的建筑設計人員在分四個單元容納66戶居民的114號樓上，做起了“獨立單體、框架輕板”的抗震結構實驗。

“為什么說這樓好呢？這是北京第一幢輕體樓，防震的！誰不羨慕啊？”時隔46年，81歲的翁玲急促用力地拍著眼前的木茶幾，驕傲溢于言表。

那是輕質建筑材料炙手可熱的年代。當時，國內第一條紙面石膏板生產線在北京市輕型建筑材料公司建成投產，獲得建設部科技進步一等獎。

輝煌與晦暗之間，隔著四十多年。墻上有蟑螂，來不及出手，翁玲伸腳一踹，墻體被踹出個大窟窿。當年緊俏的輕質復合板材褪去光環，成為居民口中的“泡沫板子”“塑料管子”。

“塑料管子”因老化而頻繁滲漏，“泡沫板子”又禁不住雨淋水泡，被“破樓”折磨的痛苦尖銳綿密：樓上漏水，翁玲家的地上就得堆滿盆盆罐罐；自己睡的那張床，總有一部分泡在水里，從未徹底干爽過；房子新裝修后，電線埋在墻體里，盛夏時節，下雨漏一次水，停電半個月，翁玲夫婦和兒子只能在溽暑中忍耐。

2012年開始的北京老舊小區改造，正是從勁松街道發源。而以引入社會資本參與老舊小區改造、提升居住品質為核心的“勁松模式”也成為各地競相取經的對象。身處老舊小區改造的前沿，翁玲眼見著30多幢樓一一得到抗震加固和加裝電梯，114號樓卻因被評級為D級危樓，改造遲遲沒有進展，心里不是滋味兒，“就我們孤零零地（被剩下），誰見了我們都說，瞧你們那破樓”。

2018年3月，北京市政府辦公廳印發《老舊小區綜合整治工作方案（2018-2020年）》后，114號樓找到了新出路，拆除重建。愿景集團勁松業務負責人褚秋晨告訴《中國新聞周刊》，集團從2018年就開始策劃勁松一區和二區的綜合整治提升，并開始接管小區物業，“居民生活實在太不方便了，要掛個鏡子、衣服，墻上連釘子都釘不住”。

“勁松模式”耕耘多年，其間勁松街道辦事處與市、區住房和城鄉建設委員會（下稱“住建委”）及市規劃與自然資源委員會（下稱“規自委”）朝陽分局等委辦局建立了緊密聯系。褚秋晨說，拆除重建114號樓的想法產生后，“住建委讓我們先行一步，就有了這個試點”。

幾乎同一時間，西城區樺皮廠胡同8號樓的危舊樓改建項目也開始啟動。

這幢建于1976年的老樓，建造之初，是一家眼鏡廠的辦公用房。改造后，安置了曾住西單民房的家庭。8號樓最早的居民安萍向《中國新聞周刊》回憶，相比貼著長安街的西單，當時這里顯得偏僻破舊。周圍都是平房，暖氣是后來外接的，剛開始入住的那幾年，樓里沒有暖氣，取暖得靠居民自己往樓上搬煤。但40多年過去，這幢位于西北二環里的老樓因其區位和教育醫療資源優勢，成為居民無法放棄的利益。

新街口街道辦事處四級調研員朱驊記得，8號樓早在2012年就被鑒定為D級危樓，當時就已經出現墻體沙化開裂，地面沉降，“當時就想做抗震加固，但因為居民意見未能統一，事情就沒做成”。

“一樓有違建，二樓就老來投訴，怕盜賊攀爬入室；五樓的電線是老舊的麻花線，時間長了就著火；四樓裝櫥柜，發現墻體沙化到不能釘釘子了；一樓反潮、滲水嚴重；二樓和五樓陽臺都有裂縫。”玉桃園社區工作者金鑫告訴《中國新聞周刊》，由于8號樓是獨棟建筑，規模有限，因難以平衡收支，物業管理難度很大，居民大量訴求涌入社區。

2020年6月17日，北京市住建委、規自委、發改委和財政局聯合發布了被稱為178號文的《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，明確在各區開展危舊樓房改建的試點工作。

“178號文一出來，我們先跟區里爭取了這個項目，并征集居民意見。”朱驊告訴《中國新聞周刊》，“以前居民的意見還比較分散，有人想拆遷，但這次征集意見后，大家對改造思路就集中統一了。”最終成為市級的危舊樓改建試點項目。

西城區住建委老舊小區危舊房屋改造科的工作人員謝忠宇告訴《中國新聞周刊》，8號樓能成為西城區的危舊樓改建試點，一方面是因為它違建較少，另一方面是它戶數少。但最關鍵的原因，是民意基礎足夠好，“第一輪征詢居民意見，大家就達成統一”。

“以前我們遇到過極端案例，老樓已經‘不能更破’了，幾乎所有的居民都同意改建，但有一戶居民因孩子要出國留學，急需用錢，并提出一系列要求，使得整樓沒有實施改建。”謝忠宇告訴《中國新聞周刊》。

征地拆遷模式發展20年，觀念的轉變并非易事。“剛開始我們做居民工作，居民就認為這是拆遷，不僅不出資，還想一套換兩套，或者讓政府補償。”在街道和社會資本先行的勁松之前，整個北京市都沒有危舊樓改建的成功案例。“居民會想，你是開發商，樓拆了以后能得到多少利益。”何海軍回憶。

盡管178號文提出，改建意向征詢、方案征詢獲得不低于三分之二的居民同意，方案就可開展下一步工作。但實際操作中，謝忠宇發現，改建真正的前置條件是“100％同意的民意基礎”。

“拆老樓不是縫縫補補，大家用同一個地基，有一家不愿意都很難組織實施。”謝忠宇告訴《中國新聞周刊》，擁有民意基礎、申請樓房滿足178號文適用范圍的情況下，試點實施“先到先得”。

要原地改建，首先要算清楚拆除重建的成本究竟是多少。何海軍介紹，不像有完整指導手冊的抗震加固，危舊樓改建沒有現成的方案，誰都不知道該怎樣出資。

“我們跟市住建委碰頭，住建委讓我們測算每平方米的拆除重建成本。其他區縣測算都在10000元/平方米以上，我們測算的是8400元/平方米，全市最低。”

據114號樓改建項目的建設實施主體北京建工五建集團項目經理孟樊軍介紹，拆除重建成本由拆改費用、工程成本和二類費用構成，拆改費用包括拆除、渣土消納、市政改線和樹木栽移的費用，而二類費用則包括設計費、監理費、可研報告費用等。

之所以能給出全市最低拆建成本，是因為五建集團同時也是產權方。“產權方本身就是建筑公司，還讓出了許多利潤。”何海軍告訴《中國新聞周刊》。

據何海軍介紹，按照市、區1：1.2的標準，北京市、朝陽區財政最終對114號樓拆除重建的補助標準是5786元/平方米，占8400元/平方米測算成本的68.8％。

1：1.2的財政支持標準，出自2019年由北京市四部門聯合出臺的《關于老舊小區綜合整治市區財政補助政策的函》。該文件規定，城六區、通州區區級財政負擔改造資金不高于市級補貼單價的1.2倍。實際操作中，城六區通常按照市級補貼單價的1.2倍頂格執行補助。2020年出臺的178號文將改建項目納入老舊小區綜合整治范圍，財政支持政策亦按照上述函件執行。據孟樊軍介紹，114號樓一共拆除了3988.88平方米，兩級財政共補助 2307.9萬元。

178號文提出，原則上居民戶數比現狀不增加，為改善居民居住條件，具備條件的可適當增加建筑規模。

“能增加多少建筑規模？剛開始沒有任何標準。”何海軍說，在最初的設計方案中，114號樓增加了15％的建筑規模，但未得到規劃部門的批準，理由是不符合疏解政策。“雖然沒有增加住戶，但減量發展的背景下，朝陽區的建設指標沒有那么多了。”增加的建筑規模最終被壓到11％左右，覆蓋增加電梯和改建廚房、衛生間所需的面積。

樺皮廠胡同8號樓也面臨同樣的問題。“建筑面積究竟能增加多少，很難把握。”謝忠宇說。最終，參考勁松一區114號樓和東城區光明樓17號的做法，樺皮廠胡同8號樓的設計方案得到優化，增加了約90平方米的建筑面積。而每套房屋增加了6到8平方米的使用面積。

在寸土寸金的北京城六區，房屋面積的增加意味著數十萬的賬面收益。而從搖搖欲墜的危樓到改建后黃金地段、布局合理、加裝電梯的新房，房產增值的前景毋庸置疑。以其中一個項目為例，確認改建后，每平方米的房價增加了2萬元。再加上北京市、區政府真金白銀的大力改建支持，在外界看來，居民的出資意愿理應高漲。

但參與危舊樓改建試點的住建部門、街道、社區發現，“部分居民總是想以更小的代價獲得更多”。

何海軍告訴記者，最初做測算時，居民在24個月的改建期內的安置成本，與拆除重建成本合并后，每戶居民大概要出資20萬元到22萬元之間。但聽聞這個測算結果，在最初的意見征詢階段100％同意原址重建的居民里，只有三分之一的居民同意出資，另外三分之二的居民紛紛拒絕或持觀望態度，工作無法繼續推進。

2019年12月，時任朝陽區區長到勁松調研，街道向他匯報了114號樓的情況，居民957萬元的周轉費最終由朝陽區財政承擔。

對于已經扣除周轉費的出資方案，部分居民仍不滿意。按照最初的設想，基于“成本共擔”原則，除了承擔新增面積的改建成本，對于房屋原有面積，在政府與產權單位出資后仍不能覆蓋成本的情況下，居民應負擔仍舊不足的部分。

“但與居民溝通實施方案時，由于工作比較困難，原住房面積中應該由居民承擔的改建成本，實際上也是由產權單位來承擔，這樣我們的出資就從558萬增加到640萬。”孟樊軍告訴《中國新聞周刊》。

最終，114號樓居民負擔了每戶平均7.7平方米的新增面積成本，出資額在6萬元到7萬元之間，66戶居民一共出資400萬元。此外，按照計劃，以取得新增地下空間的經營權為條件，愿景集團應作為社會資本出資600萬元，才能使得3900多萬元的建設成本得到資金平衡。

但何海軍坦陳，114號樓居民的出資比例之所以得到大幅降低，是因為這是全市第一個危舊樓改建試點，當時誰也不知道究竟該怎么測算拆除重建成本，“114樓之后，如果再有拆除重建的情況，居民恐怕就要自己負擔周轉安置費了”。

而樺皮廠8號樓項目，根據建設實施主體德源集團最初的測算結果，居民出資在10萬元以內，每戶居民出資4萬元到8萬元不等。但隨后，設計單位發現由于過去的水、電、氣、熱均為外接管線，改建后變成地下管線，需要重新開一些管線出口，成本因此升高。

重新測算后，除了自行解決周轉問題，8號樓每戶居民的改建負擔約為20萬元左右。這個出資方案要通過，意味著經濟條件最薄弱的居民也能承受出資方案，其中的難度遠超外界想象。

金鑫記得，有一戶居民在改建方案成型前，以超過同地段房屋平均水平的價格買入一樓帶有違建的房屋。改建方案形成過程中，得知自己購買的違建面積，拆除后得不到相應補償，遲遲不肯在協議上簽字。

還有一戶居民，祖孫三代居住的房子，有三分之一的產權屬于女兒的姨媽。因家庭變故，女兒負債累累，原本咬牙答應了最初幾萬元的改建出資，等出資金額上升到20萬元，她再也無力承受。為此，社區和工作組找遍了他們的親戚，卻沒人愿意提供幫助。

“姨媽就說了，這房子有我的三分之一，之前已經因為別的事兒為她們出過錢了，姨媽自己每個月還花1萬塊租房住呢，憑什么還為自己住不上的房子付20萬改建費呢？”金鑫回憶。

但在絕大多數居民都已經形成統一意見、而自己又無法承擔出資義務的情況下，這戶居民同意以當時的市場均價賣房。但當時項目已經進入改建流程，買家需要在無法申請商業貸款的情況下，以13萬元/平方米的價格，為這套63.5平方米的房屋支付800多萬元的房款，買主難尋，最終有關部門搭橋，通過市場手段找到了合適的買家。

勁松114號樓的居民最終出資額在6萬元到7萬元之間，但因66戶居民里，有三戶還沒有完成房改，需要多出幾萬元。正是這數萬元，困住了整個114號樓的改建推進。

“有人因患了大病，家中一貧如洗，還有居民因精神疾病，沒有行為能力。”何海軍告訴記者，“但不能因為一戶出不了這個錢，就辦不了這個事”。

貧困的低保戶，街道通過民政部門申請額外的救助。大病致貧的居民，街道幫助他申請到大病救助。還有五建公司老的單位職工，就通過單位救助。受精神疾病困擾的家庭，街道找到女兒來幫他們處理。“總之千方百計地想辦法，由五建公司為這些居民做了房改，不然做不了拆除重建。”何海軍說。

在改建成本和居民的經濟條件均為剛性約束的情況下，引入社會資本原本能為老舊小區改造起到資金調蓄作用，這也是“勁松模式”的精髓。

“社會資本進來，需要有能利用的空間。”謝忠宇說。但按照“減量發展”的要求，建筑新增面積受到嚴格約束，社會資本進入后的經營性空間未必能得到保障。

以114號樓為例，愿景集團原本希望能成為建設實施主體，但最終由產權單位五建集團來擔任。愿景集團還期待可以對地下新增空間做經營性利用，但這個設想也未能實現。愿景集團表示，改建工程完成后，他們發現地下空間的層高無法滿足經營性空間的要求，只能把地下空間當作物業辦公用房使用。對這個問題，五建集團相關負責人則告訴《中國新聞周刊》，愿景集團租賃年限20年，不符合相關政策，所以租賃使用協議一直未簽署，同時愿景集團內部未進行出資立項，最終由五建集團墊資施工。

打開人民網開設的領導留言板，選擇北京市，檢索“危樓”“危房”，數十條居民留言都在表達相似的訴求：樓房已經鑒定為危房，何時才能騰退或者原址重建？不少人提到勁松114號樓，短短幾句話，流露出極度的渴望與羨慕。在勁松一區，旁邊樓棟的居民看到牛磊，難免半調侃半認真地問上一句：“牛書記，什么時候把我們那樓也給拆了重建啊？”

同樣在本月，樺皮廠胡同8號樓實現了封頂。施工繞過了產權歸集，采用“產權主體不變、實施主體代建”等模式，并借助裝配式建筑方式，將建設周期壓縮到兩個月，也為危舊樓原址重建提供了一種思路。

經歷過試點的人，都知道過程的艱難、漫長和附著在“試點”二字上的特殊待遇，天時、地利、人和，缺哪樣都不行。“希望居民知道試點的來龍去脈，知道沒有改造價值的D級危樓是改建的前置條件，理性客觀地看待。”謝忠宇說，“它的首要目的是解危排險，不是錦上添花，而是雪中送炭。”

（文中翁玲、安萍為化名）