住宅專項維修資金管理和會計核算中存在的問題與對策

在城鎮住房制度改革的推動下我國逐漸形成新的住房體制，居民自有住房在總體住房中的比例逐漸提高，既提高居民的生活水平，又促進房地產行業及社會經濟發展。新住房體制的形成改變了住宅專項維修資金管理體系及核算方法，需要在保證住宅共用設施設備維修和正常使用的前提下，根據《物權法》《物業管理條例》等法律法規制定和實施住宅專項維修資金管理制度，并配套相應的會計核算方法，以提高住宅專項維修資金利用率。雖然我國住宅專項維修資金管理水平得到了大幅度提升，但在實際的住宅專項維修資金管理及會計核算過程中依然存在專項維修資金利息計算不規范、維修資金保值增值能力不足等問題，都在不同程度上影響了住宅專項維修資金的有效利用。因此，對“住宅專項維修資金管理和會計核算中存在的問題與對策”進行分析具有重要意義。

住宅專項維修資金管理和會計核算中存在的問題

住宅專項維修資金管理體系不完善 雖然我國房地產得到了快速發展，對應的住宅專項維修資金管理模式、會計核算方法等都得到了優化，但因為房地產行業起步晚、缺乏專業人才等原因，導致現階段很多住宅專項維修單位或者機構的住宅專項維修資金管理體系不健全，對應的資金管理制度、資金監管機制、維修資金使用方法等也不完善，導致維修資金使用困難。

此外，部分工作人員不了解國家相關法律規定，導致很多住宅專項維修資金管理制度很難落實到位，還增加業主與物業之間的矛盾，不斷擴大問題，導致維修資金使用困難。

維修資金核算記錄不全面及利息計算不規范 維修資金核算記錄不全面。雖然相關管理部門（包括地方居民住宅管理部門、住宅專項維修單位或者機構等）已經按照國家要求記錄了每筆維修資金的使用去向（包括住宅樓號、資金數額等），但并沒有記錄在具體哪一戶上，以至于后期申請專項維修資金時無法落實到具體單元住戶上，導致業主合法權益受損。

維修資金利息計算不規范。調查發現，部分會計人員并沒有按照國家規定計算住宅專項維修資金利息，而且收入維修資金時也沒有記錄業主戶號，導致后期維修資金利息很難分配到具體業主賬戶名下。另外，維修資金長期掛在應收款賬戶上也會導致利息無法結算，從而損害業主合法權益。

拆遷房屋及滅失房屋的維修資金處理不到位 拆遷房屋維修資金處理不到位。城市化進程加速使棚戶區改造項目逐漸增加，拆遷房屋數量也越來越多，按照國家規定已經收繳過維修資金的拆遷房，需要由相關部門核算后將維修資金再返還給業主。但因前期記錄不詳細及不規范，導致很多資金無法歸還，甚至產生壞賬，增加維修資金管理難度。

滅失房屋維修資金處理不到位。與拆遷房一樣，房屋滅失的也需要將結余的住房專項維修資金返還給業主，如果資金是由售房單位交存的則返還售房單位。但伴隨著棚戶區改造力度的加大，很多被征收而滅失的房屋因為專項資金仍存在專戶的賬面，這部分資金會形成呆賬，導致賬實不符及資源浪費。

維修資金保值增值能力不足，信息管理系統及電算化系統不完善 維修資金保值增值能力不足。國家規定業主或者售房單位在購買房屋后需要一次性向維修資金監管部門繳納住宅專項維修資金，住宅專項維修資金需要根據多層或高層房屋的實際建設面積計算其金額。繳納維修資金后需要將這筆資金按照活期存款方式存在銀行中，以發揮大額資金增值保值作用。但部分維修資金監管部門因為房屋閑置等原因，并沒有在第一時間將維修資金存在銀行，導致維修資金保值增值作用沒有得到充分發揮，使大量閑置資金浪費。

信息管理系統及電算化系統不完善。信息管理系統及電算化系統都依賴于計算機網絡技術，在計算機網絡技術的支持下會計核算準確度、核算效率都得到了大幅度提升，所以很多行業都將信息管理系統及電算化系統引入到會計核算或者財務管理等財會工作中，以達到提高會計核算效率及財務管理水平的目的。然而我國很多負責房屋維修的單位或者第三方機構并沒有建立完善的信息管理系統及電算化系統，導致房屋維修專項資金會計核算工作效率一直得不到提升。

住宅專項維修資金管理和會計核算的有效對策

制定維修資金會計核算工作規范性文件 第一，設置單獨賬戶核算維修資金，根據小區樓棟、戶號做出明確的賬目。第二，確保收入的維修資金記錄到每一戶業主名下，后期資金支出時按照比例合理使用，確保業主可查詢到維修資金使用金額及賬戶余額。第三，維修資金收入之后存入銀行賬戶要及時，針對賬戶產生的利息要有規劃，按時將利息根據比例存入業主對應賬戶中，并做好賬目記錄。

完善維修資金管理體系，加強拆遷及滅失房屋維修資金管理 完善維修資金管理體系。第一，建立健全維修資金信息管理制度，專項記錄維修資金支出、保值、增值等信息。第二，定期匯報，并對賬戶使用、收益等進行全面監管，必要時可成立專門的監管部門或支配專人不定時核查，一旦發現緩繳和漏繳則立即做出相關措施，如針對資金挪用可直接上報至主管部門，責令當事人補回挪用資金。加強拆遷及滅失房屋維修資金管理。定期統計棚戶區改造項目數量、拆遷房屋數量及滅失房屋數量，然后根據實際拆遷房屋及滅失房屋數量、房屋占地面積等核算住宅專項維修資金，最后將維修資金再返還給業主。針對記錄不詳細及不規范的資金則按照一定比例進行返還（返還前需要做好調查工作）。

完善信息管理系統及電算化系統 第一，借助計算機信息技術建立完善的維修資金信息管理系統，并將資金收入、資金使用、資金利息結算分配等信息錄入系統，以便于相關工作人員查詢資金信息，并對維修資金進行管理。

第二，借助計算機信息技術、云計算技術及大數據技術等建立功能完善的電算化系統，增設銀行利息計算、對賬與核算、實現記賬、數據統計等功能，以滿足各種會計核算需求，實現維修資金管理一體化。

提升維修資金保值增值能力，打造高素質人才隊伍 提升維修資金保值增值能力。第一，嚴格按照國家規定收取業主或者售房單位繳納的住宅專項維修資金，并在第一時間將住宅專項維修資金存放到指定銀行。第二，必須根據房屋實際建設面積計算住宅專項維修資金金額，并調查房屋閑置情況，如果長時間閑置則規劃好住宅專項維修資金存入銀行的時間，一般不能超過3年，如果房屋沒有閑置則立即將住宅專項維修資金存入銀行，以發揮維修資金保值增值作用，避免和減少資金浪費。

打造高素質人才隊伍。第一，定期對財務人員或者會計核算人員進行專業知識教育及技能培訓，提高他們的專業水平。第二，專門針對住宅專項維修資金管理及會計核算問題，聘請專家對財務人員或者會計人員進行專項培訓，提高他們的住宅專項維修資金管理能力及會計核算能力。第三，要求財務人員或者會計核算人員每個月都針對專項維修資金制定詳細使用方案，并研究合適的增值保值方式，以保障全體業主經濟利益。

《住宅專項維修資金管理辦法》明確指出必須依法規劃住宅專項維修資金的使用，而且專項維修資金必須應用于住宅小區公共區域、公共設施的保養維修，包括維修與更新、改造及日常管理等。在使用住宅專項維修資金時還需要找專業的管理人員或者會計人員對資金進行精準核算及有效管理，這樣既能提高住宅專項維修資金的利用率，又能夠減少各種風險發生，還能夠維護業主合法權益。基于此，上文先簡單分析了住宅專項維修資金管理及會計核算存在的問題，然后在該基礎上從制定維修資金會計核算工作規范性文件、完善維修資金管理體系、完善信息管理體系及電算化系統等方面分析優化住宅專項維修資金管理和會計核算的有效對策。

（作者單位：廣西平果市房產管理所）