推進棚戶區改造是落實房地產市場宏觀調控政策的有效方法

文／王媛 鄂爾多斯市東勝區房屋征收服務中心 內蒙古鄂爾多斯 017000

引言：

棚戶區的改造是民生工程當中重要的組成部分，可以使棚戶區居民的生活水平得到明顯提高，并為其營造出更好的生活氛圍[1]。為了能夠將城鄉二元結構問題解決，國家與相關部門經過深思熟慮，之后決定采用棚戶區改造方法，使城市形象更加完美，讓城市功能變得更為完善。應該運用怎樣的方法，才能夠做好棚戶區的改造工作，一直是相關工作人員深入思考的問題。基于此，本文下面主要對推進棚戶區改造是落實房地產市場宏觀調控政策的有效方法展開探討。

1.概況

伴隨城市化進程不斷加深、加快，更多的人們選擇在城市當中生活與工作，所以城市當中的人口數量越來越多。舊棚戶區改造工程在如火如荼進行中，棚戶區的改造又被稱之為民生工程，重要性不言而喻，大眾對其非常關注。此項工程應該得到大眾的大力支持，但是在棚戶區改造過程當中，卻出現了一些問題，即:每個地區都投入更多的人力、物力與財力，目的為加快棚戶區改造的速度與進度。但是有些地區的棚戶區居民卻出現抵制的心理，他們并不同意開展棚戶區的改造[2]。

什么是棚戶區？主要指的是存在于城市中結構較為簡陋、陳舊、居住特別擁擠、功能設施非常不完善的居住區域。針對于棚戶區，各個地方的政府部門制定出相關政策以及采取了行動，希望能夠進一步提高棚戶區居民的生活環境以及居住條件，使城市環境變得更好。近年來，我國各地的棚戶區改造取得不錯的成績。棚戶區的改造本應該得到人們的支持，為何在部分地區出現被人們抵制的情況[3]。據了解，有些地方的政府部門在對棚戶區改造的認識方面并不是非常深刻，簡單認為棚戶區問題是一個居民的居住條件問題，通過改造就可以將棚戶區居民的居住環境改善，城市形象提升，這才是棚戶區改造當中的主要內容，認為棚戶區改造就應該得到群眾的大力支持。改革開放之后，許多居民出現退休、下崗情況，他們是城市當中的弱勢群體，這些人大多居住在城市當中的棚戶區中，棚戶區居民具備兩方面特點。其一:經濟水平并不高、生活窘迫。住在棚戶區內的居民大部分都是下崗的人員，他們每月的經濟收入并不是很高，生活有時候特別窘迫。其二:存在受挫情緒。因為部分棚戶區居民失去原本的工作崗位，每月的經濟收入減少，生活水平快速下降，他們的心理以及情緒必然會受到影響，慢慢對生活失去信心，甚至受到嚴重的打擊。部分城市在進行棚戶區改造的過程當中，并沒有對棚戶區居民的主要特點進行全面掌握，而是以盲目的方式進入到改造過程當中去，居民沒有真正了解改造的意義和重要性，改造過程當中缺乏人文關懷，讓住戶感覺到“只是為了改造而改造”，所以部分地區的棚戶區改造工作進行期間屢屢受挫[4]。因此，在進行棚戶區改造的過程當中，需要對住戶的生活條件、居住環境進行認真分析，之后與棚戶區居民進行良好溝通，了解他們所擔心的問題，即：生計問題、心理問題等等。

2.推進棚戶區改造的重要性

眾所周知，目前我們國家還是發展中國家，雖然說近幾年來經濟發展速度很快，但是許多歷史問題還沒有得到妥善解決，城市經濟高速發展過程當中，棚戶區是留下來的與住房有關的建設問題[5]。棚戶區當中的居民，他們生活的環境并不是很好，生活條件差，其中大部分都是務工人員以及低收入群體，棚戶區的存在，給城市良好的形象帶來一定的影響，而且也會阻礙城市經濟更快的發展。

棚戶區的主要位置在老城區或者是工礦業集中區，開展棚戶區的改造，不僅可以解決城市居民所存在的住房問題，更重要的是，更能夠幫助城市經濟更好、更快發展[6]。其一:推進棚戶區的改造，是政府部門解決低收入住房困難群體住房難問題的有效方法之一，也可以為社會和諧發展打下基礎；其二:推進棚戶區的改造，讓低收入群體擁有了更好的居住條件和生活環境，緩解人們在生活當中的壓力，并進一步提高他們的消費能力。投入資金多、持續時間長、涉及面較廣等是棚戶區改造的幾大特點，所以棚戶區改造的過程當中，為人們提供了更多的就業崗位，城市當中的就業壓力就此下降；其三:推進棚戶區的改造可以讓城市的環境更加美好，更新城市布局，完善城市服務功能，提高城市的形象；其四: 推進棚戶區改造工作還可以將城市內部存在的供房需求問題解決。當一部分居民有更好的居住條件，他們會對自己所居住的城市多一份感恩，對自己的生活有充足信心。不僅如此，還有控制房價不斷上漲的作用[7]。

3.棚戶區改造過程當中的難點

3.1 缺乏更為完善的政策依據

針對于棚戶區改造工程，相關部門已經制定以及下發政策文件，并對棚戶區做出明確界定，但是因為我們國家地域遼闊，國土面積大，各個區域之間有很大不同。地區的不同，提出的要求必然會有很大差異。在棚戶區改造的過程當中，相關人員如果對改造范圍并沒有透徹理解，便會影響棚戶區的改造，導致棚戶區改造無明確的標準和可執行的操作流程。另外，棚戶區改造在政策落實時存在盲目問題，很有可能會發生強拆情況，造成棚戶區當中的居民對改造工程產生懷疑，并慢慢失去信心，當地的政府形象也就此受到影響[8]。

3.2 規劃落實存在問題

棚戶區改造需要更多的資金，想要保證最終收益和投資不會出現失衡問題，一些房地產行業在開發改造時，會選擇優質地塊，使土地的價值得到進一步提升。但是落實期間卻沒有對附近環境及居民區的協調性加強重視，這樣的工作方法必然會對城市整體規劃帶來一定影響[9]。

3.3 缺少資金的幫助

棚戶區改造過程當中，如果缺少了資金的幫助，必然會影響改造的速度。因此，需要站在大局的角度，幫助城市建設穩定的發展，給予更多政策方面的幫助，利用招商引資，讓社會資本進入到改造過程當中來[10]。

3.4 居民安置存在問題

棚戶區改造與城市居民住房需求保障之間有聯系，在許多時候，棚戶區改造工程因為產權問題受到影響，沒有辦法真正實現預期目標，整體項目也沒有辦法再順利進行下去，甚至出現被擱置的情況。另外，在棚戶區改造時，部分住戶希望獲得更多的拆遷補償款，索要的錢款金額較大，導致雙方未能達成一致，這些情況都會對棚戶區的改造工作帶來不利影響[11]。

4.推進棚戶區改造新模式的主要原因

通過對過去多年各地棚戶區改造經驗進行仔細分析，發現其中有許多好的經驗值得工作人員的借鑒，并加大推廣的力度。伴隨時間的不斷推移，社會的快速發展，因為集中拆遷與集中安置方法已經沒有辦法滿足新形勢下所提出的要求，所以工作人員還需要去認真思考新的棚戶區改造模式，從而推進城市棚戶區加快改造的速度。

4.1 貨幣補償方法的運用

房屋在家庭財產當中是重要的組成部分，重要性不言而喻。房屋既然是重要部分，那么選擇權就需要牢牢掌握在居民的手中，而并不是將選擇權交到政府部門或者是開發商手中，居民完全可以用自主的方式，去選擇房屋的實際面積、具體的地點以及位置等多項內容。根據家庭的不同，提出來的要求也會有很大的差異，政府部門需要結合不同的要求，展開房屋的科學分配。因此，為了滿足不同人群對房子所提出的要求，就需要應用貨幣補償的方法，使土地資源得到合理使用[12]。

4.2 有利于房屋的高效使用

將貨幣補償政策加入到棚戶區改造過程當中去，完全滿足不同住戶對房產所提出的不同要求，貨幣的作用發揮到了最大化。另外，貨幣補償與集中安置相比較，優勢非常多，不僅可以實現房地產去庫存的目標，還能夠使空間資源得到合理使用[13]。

4.3 貧困也是棚戶區持續存在的主要原因

在棚戶區中，居住著數量較多的城市低收入人群，如果不能夠將低收入人口住房問題解決的話，棚戶區問題依舊會再次出現，影響城市發展。應該運用怎樣的方法，才能夠更好的去解決貧困問題，最直接的一種方法就是增加經濟收入。這時候政府部門需要發揮出自己的作用，例如：利用保障就業與創業方法。因為無論是就業還是創業都需要資金的幫助，所以通過應用貨幣補償政策就能夠有效的解決貧困的問題。

5.推進棚戶區改造的方法

5.1 全面掌握棚戶區改造范圍

首先，掌握改造的具體范圍，并對拆遷安置進行合理規劃，這是棚戶區改造當中的重要內容，也是每一位工作人員需要深入思考的問題。當地的政府部門結合實際情況，對棚戶區改造標準進行確保，對相關指標進行細化，將多項內容加入到棚戶區判斷標準當中去，即:配套設施、住房面積、使用時間等。其次，全面了解未改造的棚戶區，因為以預先的方式進行分析，可以做到胸有成竹。并且認真研究改造的難度及居住的條件，按照相關標準制定出更為合理的改造計劃。最后，拆遷工程正式開展前，需要準備好充足的安置房源，避免棚戶區住戶出現無房居住的問題，將“先拆后建”作為重要原則，做好居民拆遷之后的安置工作。

5.2 制定優惠政策

毋庸置疑推進棚戶區改造最終的目的就是為了進一步提高人們的生活水平，使基礎設施變得更為完善，并且幫助城市呈現美好形象。因為棚戶區的改造與居民本身以及開發商的利益之間都有密切的聯系，所以棚戶區改造工程在展開期間，當地的政府部門需要制定出優惠政策，目的為幫助改造工作在進行期間更為順利，不會受到不良因素的影響。另外，棚戶區改造與基礎設施的建設、房屋拆遷等多項內容都有密切聯系，所以更多的開發商會加入到棚戶區改造工程當中去，這時候政府部門需要將幾方面作為重點，即：基于房屋拆遷管理費、設施建設費等制定減免政策。為了能夠使城市棚戶區改造工程順利的進行并加快速度，政府部門還需要加大財政補貼的力度，為改造工程提供資金方面的幫助。

5.3 拓寬融資的渠道

眾所周知，棚戶區改造工程需要更多資金給予幫助。通過對工程特點進行分析，發現在資金籌集方面經常出現一些問題，即：發生籌集資金困難等情況。政府部門想要確保棚戶區改造工程順利推進，就需要拓寬資金融入的渠道。另外，還可以通過減免稅捐、協助貸款等多種有效方法，吸引更多的民間資本加入進去，將棚戶區改造工程當中所存在的資金少、籌集困難問題解決。

此外，相關工作人員一定要切記，推進棚戶區的改造是落實房地產市場宏觀調控作用最有效的方法之一。棚戶區改造建設的房屋，大多都是小戶型、低價位的住房，這些住房都有一個共同的特點，那就是普通。面對的對象是回遷的、需要住房的低收入家庭。為了能夠更好的去改善住房供應結構、緩解住房供需矛盾，推進棚戶區改造是最有效的方法之一。

據了解，有些地區將棚戶區改造與調整城市總體布局結合在一起，此舉措不僅能夠讓城市的功能變得更加完善，而且人們的生活水平得到明顯提高，獲得人們的大力支持與關注；還有一些地區，通過推進棚戶區改造，使本區域土地的利用價值得到明顯提高，也為城市更好的發展提供助力。另外，推進棚戶區改造還使得當地的建筑業、建材業等相關產業加快發展的速度。由此可以看出，棚戶區改造是一項利國利民的好工程，影響范圍較廣，各級政府部門需要發揮作用，明確支持、加大棚戶區改造的力度。并且在改造的過程當中秉承認真負責、精益求精的態度，克服一切困難，高質量完成棚戶區改造任務[14]。

5.4 對棚戶區改造加大管理力度

首先，棚戶區改造的管理非常關鍵，不可忽視，當地的政府部門需邀請專家、被拆遷人等扮演棚戶區改造的“監督角色”，組成監督小組，對棚戶區改造工程的規劃設計、施工建設等多項內容進行嚴格監督，從而保證改造工作在進行期間可以更為順利。其次，監督小組的工作任務較重，主要負責棚戶區改造規劃論證工作，規劃工作人員需要充分參考監督小組所提出來的意見和建議，不斷完善棚戶區改造規劃，進一步提高改造規劃的靈活性。最后，通過站在棚戶區改造實施的角度進行分析，會發現監督小組還需要對改造工程整體建設流程進行監督，親自來到施工現場，保證改造工作進行期間更加科學，避免改造后物業管理存在問題。只有高標準、高質量的工程項目才能夠滿足棚戶區住戶的要求，嚴把質量關，避免出現豆腐渣工程，對工程的建設展開全方位監理，讓居民住上放心房、滿意房，也讓居民感受到政府部門對于自己的重視、關心。

5.5 合理利用土地資源

首先，棚戶區改造工作正式開展之前，規劃部門需要對城市的發展情況進行認真研究，再結合城市的總體規劃、土地利用規劃等多項內容，保證改造工作更加科學，并突顯出針對性。其中各方面較差的棚戶區自然是改造當中的重點內容，加快這部分棚戶區改造工作的速度與進度在改造的過程當中是重中之重。政府部門需要按照財政的真實情況進行操作，絕對不可以盲目，避免政府部門承受較大的財政壓力。

其次，工程正式開展時，需按照棚戶區的真實情況，將“因地制宜”作為原則，不斷完善棚戶區內部各項配套基礎設施，例如：教育、醫療、交通等。

最后，棚戶區改造之后的小區建設，同樣需要按照城市住宅小區的標準進入到建設過程當中去，為人們營造出更好的生活環境、居住環境，進一步提高他們的生活質量。棚戶區改造工作實際上就是對土地的合理開發與運用，在改造的過程當中，需遵循“少用地、高利用”原則。

5.6 加大宣傳力度

因為各地方的政府部門是棚戶區改造工作落實的“主要角色”，所以在改造工作正式開展之前，需要制定出更為完善的政府內部管理制度，保證每個部門都明確自身所肩負的責任，并切實做好本職工作，各部門、各領導、各工作人員之間需要進行良好溝通，形成合力，確保改造工作得以順利進行。

此外，因為棚戶區的改造工作非常重要，與城市健康發展之間有密切聯系，所以改造工作開展期間，政府部門需要將制定完成的規章制度真正落到實處，避免出現不當行為。另外，棚戶區改造工作開展時，還需要依托媒體的力量，加大宣傳棚戶區改造政策，發動群眾的力量，因為群眾的力量是巨大的，這樣棚戶區改造工作才能開展的更加順利。

結語:

總之，伴隨城鎮化進程不斷加深、加快，經濟快速發展，城市發展過程當中棚戶區改造工程已然成為最重要的內容，備受社會大眾的關注，而且此項工程與城市發展建設之間有密切聯系。棚戶區改造工程具有范圍廣、內容多等特點，在進行期間容易受到多種因素所帶來的影響，發生各種各樣的問題。因此，在棚戶區改造期間，需要將“以人為本”作為重點，加大改造工程宣傳力度，并進行合理規劃，滿足不同用戶所提出來的住房需求，配置充足資金以及制定出更為完善的改造政策，保證改造工程在進行期間更為順利，從而幫助城市更好發展。