銀行密集召集房企座談，房企融資再現新動向

孫夢凡 林采薇 馬一凡

從“白名單”到“三個不低于”，銀行支持房企融資的風向正在轉變，各類座談會也在密集召開。

“剛結束一家銀行總行的會議，接下來還要參加另外一家的。”一家民營房企財務負責人透露，目前各家銀行僅是召集房企進行溝通，尚未落實到操作環節。

據悉，11月底，交通銀行、中國建設銀行、浙商銀行均召開房地產企業代表座談會，明確將更好地支持房地產企業合理融資需求，進一步加強銀企合作，促進房地產市場平穩健康發展。

11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，研究近期房地產金融、信貸投放、融資平臺債務風險化解等重點工作。此后，有關“三個不低于”的新要求便在銀行和房地產行業間流傳。所謂“三個不低于”，即各家銀行自身房地產貸款增速不低于平均房地產貸款增速、對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速、對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

一位銀行業人士表示，目前“三個不低于”政策還沒有以文件形式正式傳達到分行，僅是通氣階段；另有銀行人士表示，目前銀行正在研究如何落實，政策會實施，但具體怎么操作還不清楚，底線是房地產風險不能外流到其他領域。

之前參與了銀行座談會的房企財務負責人亦證實，會議上確實提到了“三個不低于”這個新政策。他表示，盡管還未有具體業務落地，但對房企融資的前景釋放出了積極的信號。業內認為，“三個不低于”或許旨在規定銀行對民企融資支持程度的下限，改善非國企融資難的行業共性問題，對房企而言可謂利好。

另外一家上市房企的首席財務官也表示，資金供給端目前已經沒有太大問題，現在真正的問題是需求端，唯有市場情緒和預期發生改變，才有望讓供需回到正軌。值得提及的是，目前獲得銀行青睞的民營房企仍為少數未出險房企，大部分債務爆雷的公司未進入此番融資惠及名單。

“三個不低于”

監管支持房企融資再現新動向，尤其是“三個不低于”的提出，被視作監管支持民企融資的重磅信息。一位銀行業人士稱，收到了上述政策，正在研究如何落實，但具體怎么實施還沒有明確。該人士表示，現在主要是對非國有房企放貸存在擔憂，政策意在紓困更多非國有房企，但也要防止房地產風險外流到其他領域。目前，銀行比較放心的是第三條，因為“個人按揭貸款不擔心，風險基本可控”。

對于該政策導向如果落實將有何實際影響，業內也有不同的看法。上海一家銀行從事對公業務的人士表示，“三個不低于”的要求目前還處于各方座談溝通階段，尚未以文件形式正式傳達到各分行。談及銀行對房企的開發貸款情況如何，該人士介紹稱，去年在一些金融支持地產的利好政策出臺后，曾有一波小高潮，但目前銀行對房企的融資支持又回到理性狀態。對于“三個不低于”要求，他認為，目前政策尚未真正落地，落地前需要解決銀行盡職免責的問題，且銀行不可能向缺乏還款能力的房企放貸。

天風證券認為，在具體指標上規定了銀行對民企融資支持程度的下限，有助于改善非國企融資難的行業共性問題。金融機構率先對信用資質的傾向性弱化，或是居民端破除“國企信仰”、緩解違約擔憂的前提，對民企銷售回暖或同樣能起到帶動作用。

具體而言，“第一個不低于”下，銀行總體房地產業務增速需較以往或有所增加，且銀行間避免出現“拖后腿”情況，國有大行在房地產貸款業務、尤其是對公業務的投放未來或會更為積極。“第二個不低于”和“第三個不低于”，可視為“一視同仁支持房企融資需求”和“不惜貨、抽貨、斷貨”的實質性措施，針對民營房企和混合所有制的房企有較強的指向性。

西南證券也表示，不同于2022年的“金融16條”及“三支箭”（信貸、債券、股權）政策，本次“三個不低于”屬量化指標性監管要求，分別緩解房企流動性不足與信用問題、解決非國有房企融資難問題以及從需求端出發，保障非國有房企的銷售回款預期。

克而瑞（中國最大的房地產信息綜合服務商）則認為，“三個不低于”對房企而言是利好，但具體實施效果仍然難料。在“三個不低于”要求下，國有銀行將面臨既要完成量化指標，又要控制自身風險敞口的兩難選擇。

一直以來，出險房企之所以難以得到銀行貸款，是由于銀行發放貸款主要依據擔保物價值。部分出險房企資不抵債，能用于抵押貸款的標的稀少，在市場化機制下不太可能取得貸款。“‘第一個不低于，便旨在營造行業競爭氛圍，從被動放貸到主動尋貸，緩解房企流動性不足及信用問題。”克而瑞稱，“第二個不低于”針對非國有房企融資難的問題，有助于化解這類房企的債務風險。“第三個不低于”從需求端出發，保障非國有房企的銷售回款預期，通過增強個人按揭貸款投放，實現非國有房企經營狀況持續改善。

但從銀行操作方面看，可能會面臨一些現實問題。數據顯示，自2021年起，銀行業的盈利增速就開始趨緩，2023年前三季度，資產規模最大的工商銀行的歸母凈利潤同比僅增長0.79%；銀行業的整體凈利息差也在不斷收窄。克而瑞認為，面對“三個不低于”的要求，銀行如何在實操中把控風控將會是一大難點，對于這類貸款投放或仍保持相對謹慎。

銀企座談會密集召開

除了央行、金融監管總局、證監會前述座談會，11月27日，中國人民銀行等八部門聯合印發《關于強化金融支持舉措助力民營經濟發展壯大的通知》（下文簡稱《通知》），提及“保持信貸、債券等重點融資渠道穩定，合理滿足民營房地產企業金融需求”。

《通知》表示，鼓勵主辦銀行和銀團貸款牽頭銀行積極發揮牽頭協調作用，對暫時遇到困難但產品有市場、項目有發展前景、技術有市場競爭力的民營企業，按市場化原則提前對接接續融資需求，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸。在密集政策指引下，近期多家銀行召開房企座談會，再次釋放支持房企融資的信號。

11月27日，交通銀行在上海舉辦部分房地產企業代表座談會，15家房企參與交流，討論行業形勢分析、進一步加強銀企合作、探索房地產發展新模式、一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進房地產行業平穩健康發展等內容。

據悉，參會房企包括萬科、綠城、龍湖、美的置業、濱江集團、大華集團、仁恒置地、新希望地產、卓越置業、新城控股、偉星集團、陸家嘴集團、浦發集團和首開股份等。交通銀行介紹了對房企具體支持舉措，包括建立工作專班、創設專屬審批通道、實施資產負債表改善專項計劃，圍繞住房場景做好零售信貸領域合作。與參會房企就授信額度、債券發行與投資、“三大工程”、供應鏈金融、跨境業務等需求與合作點進行交流。

在此之前，建設銀行也召開支持房地產企業合理融資需求銀企座談會，同龍湖集團、萬科集團、新城控股、濱江集團、美的置業、大華集團6家房企代表，深入研討房地產市場形勢、業務發展機會和未來發展方向。據建設銀行介紹，今年以來，建設銀行對公房地產業貸款投放近3000億元，個人住房貸款投放近萬億元，房企債券投資和承銷金額超300億元。對于正常經營的房地產企業，建設銀行堅決不惜貸、不抽貸、不斷貸，穩定金融支持，滿足其合理融資需求。

建設銀行相關負責人表示，將更好地支持房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業，加大境內外聯動服務和母子協同力度，通過授信支持、投行服務、債券投資、展期和調整還款安排等全方位金融服務幫助企業改善流動性，助力房企穿越周期等。

浙商銀行行長張榮森也在近期房地產企業座談會中表示，浙商銀行將從房地產市場供需兩端綜合施策，保持信貸、債券等融資渠道穩定，積極做好“保交樓”工作，不折不扣地落實監管機構關于金融支持房地產市場平穩健康發展工作的相關要求。

目前，房企融資情況仍然緊張。CRIC（中國房產信息集團）監測數據顯示，2023年1月至10月80家典型房企累計融資總量為5127.58億元，同比減少23.48%。10月單月融資規模僅為213.6億元，同比減少52%，創下2020年以來新低，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍待解決。

“未來通過第二支箭的方式，支持民營融資的力度或將繼續加大，具體表現或包括政策繼續延期、擴容、增量，更多未出險民企或能獲得實質性支持，短期內違約風險大幅降低。”天風證券認為，座談會后針對房企股權融資通道有望拓寬、審批速度將加快，以修復優質房企資產負債表、改善其現金流，引導市場主體回歸常態化經營狀態。

摘自微信公眾號“第一財經”