2024年勘察設(shè)計(jì)行業(yè)市場(chǎng)前瞻

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。2023年1-10月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資41.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.9%。其中，房地產(chǎn)投資9.6萬(wàn)億元，同比下降9.3%；基礎(chǔ)設(shè)施投資18.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.3%。房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和制造業(yè)投資是固定資產(chǎn)投資的三大組成部分，制造業(yè)投資和工業(yè)工程設(shè)計(jì)行業(yè)的市場(chǎng)緊密相關(guān)，而房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資則決定了建筑設(shè)計(jì)和土木工程設(shè)計(jì)行業(yè)的未來(lái)市場(chǎng)。2024年，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資將如何發(fā)展？對(duì)勘察設(shè)計(jì)行業(yè)將帶來(lái)哪些啟示？本文將逐一作出分析。

2024年房地產(chǎn)投資前瞻

房地產(chǎn)仍未見(jiàn)底

從需求端來(lái)看，新房銷售延續(xù)弱表現(xiàn)，二手房成交有所復(fù)蘇。2023年1—10月，全國(guó)商品房銷售面積9.3億平方米，同比下降7.8%。但是二手房成交有所復(fù)蘇，后續(xù)將繼續(xù)關(guān)注其對(duì)新房銷售的促進(jìn)作用。根據(jù)華泰證券的統(tǒng)計(jì)，2023年1—10月，有26個(gè)城市二手房累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)26%，修復(fù)進(jìn)程明顯好于新房。

購(gòu)買意愿的下降是需求端復(fù)蘇弱的主要原因。宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)偏弱、居民杠桿率處于高位以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下行的預(yù)期等綜合因素造成了購(gòu)買意愿的不足。根據(jù)中國(guó)人民銀行2023年三季度數(shù)據(jù)，未來(lái)三個(gè)月居民選擇購(gòu)房比例為17.1%，過(guò)去5年持續(xù)下降。雖然在多輪救市政策出臺(tái)后各地房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策放松數(shù)量已創(chuàng)歷史新高，但對(duì)需求端的刺激仍顯不足，后續(xù)需要更多時(shí)間并配合宏觀經(jīng)濟(jì)的改善才能根本性扭轉(zhuǎn)需求弱勢(shì)。

供給端持續(xù)縮量，影響未來(lái)房地產(chǎn)投資。2023年1—10月，房屋竣工面積5.5億平方米，同比增長(zhǎng)19.0%；施工面積82.3億平方米，同比下降7.3%；新開工面積7.9億平方米，同比下降23.2%。竣工面積的增長(zhǎng)主要緣于“保交樓”政策的帶動(dòng)，而新開工面積的下滑則反映出需求疲軟下的供給弱化。土地成交延續(xù)了2021年以來(lái)的連續(xù)下降。2023年1—10月，300個(gè)城市宅地成交規(guī)劃建面2.6億平方米，同比下降34%。土地成交的持續(xù)下降會(huì)導(dǎo)致后續(xù)新開工項(xiàng)目的下行，造成供給進(jìn)一步縮量。

不同區(qū)域不同城市分化明顯

從需求端來(lái)看，就區(qū)域而言，2023年1—10月，東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷售面積相對(duì)下降較少，分別下降了6.1%和2.8%；中部地區(qū)表現(xiàn)最弱，商品房銷售面積同比下降11.4%。從城市來(lái)看，根據(jù)華泰證券的統(tǒng)計(jì)，2023年1—10月，60個(gè)城市新房累計(jì)成交面積總計(jì)同比下降12%。其中，一線城市同比增長(zhǎng)1%，二線城市同比下降10%，三線城市同比下降21%，城市分化明顯。

從供給端來(lái)看，華東地區(qū)是土地成交主力，長(zhǎng)三角是熱點(diǎn)。2023年前三季度，華東區(qū)域宅地成交建筑面積占全國(guó)總成交建筑面積的49%。2023年前三季度土地成交建筑面積TOP30城市中有12個(gè)長(zhǎng)三角城市，TOP10中有4個(gè)長(zhǎng)三角城市。全國(guó)土地成交建筑面積TOP10城市為西安、杭州、成都、鹽城、南京、上海、廣州、北京、天津、鄭州。

房地產(chǎn)仍有未來(lái)，復(fù)蘇需要更多時(shí)間

無(wú)論是從政策定位還是借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，會(huì)存有相當(dāng)大的市場(chǎng)容量。但是，房地產(chǎn)投資復(fù)蘇需要更多時(shí)間。預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)銷售前低后高，投資延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，2025年或?qū)⑵蠓€(wěn)復(fù)蘇。

從需求端來(lái)看，在房地產(chǎn)政策的全面調(diào)整和其他穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策為市場(chǎng)注入信心的背景下，2023年下半年到2024年上半年的房地產(chǎn)銷售將處于筑底階段，由于2023年上半年基數(shù)相對(duì)較高，2024年上半年同比數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)相對(duì)較低，下半年會(huì)逐步改善。2024年的房地產(chǎn)銷售預(yù)計(jì)前低后高，從供給端來(lái)看，在2024年上半年銷售依然處于筑底階段的判斷下，新開工面積也將維持相對(duì)低位。施工面積作為存量指標(biāo)，在2023年新開工收縮、竣工加速的環(huán)境下，疊加2024年新開工面積延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，施工面積或?qū)⑦M(jìn)一步下探。從投資端來(lái)看，房地產(chǎn)投資的主要組成部分為土地購(gòu)置費(fèi)和施工建設(shè)費(fèi)。土地購(gòu)置預(yù)計(jì)在2024年仍舊下行，因此2024年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)將慣性下滑，2025年在銷售回暖的背景下或能企穩(wěn)復(fù)蘇，新開工項(xiàng)目逐漸增加。

住房雙軌制是方向，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新階段

從房地產(chǎn)政策走向來(lái)看，今年7月中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)?！毙露ㄕ{(diào)下，除了少數(shù)一線城市，其他城市限購(gòu)限貸政策基本全面放開，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持政策也陸續(xù)推出。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的住房雙軌制的新階段。

表1 近年供給端情況（單位：萬(wàn)平方米）

展望未來(lái)，一方面，目前我國(guó)住房需求仍然具有較大規(guī)模，但需求結(jié)構(gòu)正在分化，單一化產(chǎn)品和“一刀切”政策難以滿足合理住房需求，房地產(chǎn)政策的調(diào)整勢(shì)在必行。另一方面，需要注意到，我國(guó)面積廣闊、人口眾多，不能完全復(fù)制新加坡的住房雙軌制模式，需要因地制宜、循序漸進(jìn)地推進(jìn)。預(yù)計(jì)住房雙軌制將主要在財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)、住房需求矛盾突出的一二線城市進(jìn)行。相關(guān)地區(qū)的保障房建設(shè)將力度更大，保障房的籌集也更加多元化，包括新建、改造和收購(gòu)等，其中包括收購(gòu)部分房地產(chǎn)開發(fā)商的存量商品房，同時(shí)達(dá)到去庫(kù)存、保主體的效果。

2024年基礎(chǔ)設(shè)施投資前瞻

2023年基礎(chǔ)設(shè)施投資保持較高增速

2023年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施投資在高水平下增速有所回落。增速的回落和地方財(cái)政有一定關(guān)聯(lián)。2023年，土地市場(chǎng)成交低迷，土地出讓金收入持續(xù)下行，拖累政府性基金收入。2023年1—10月，地方政府性基金收入同比下降16.8%，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降20.5%?？傮w來(lái)看，2023年基礎(chǔ)設(shè)施投資仍將保持較高增速，預(yù)計(jì)全年同比增長(zhǎng)8%左右。

基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域有所分化

基礎(chǔ)設(shè)施投資三大分項(xiàng)方面，2023年1—10月，電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資同比增長(zhǎng)25.0%，增速與1—9月持平。交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)投資同比增長(zhǎng)11.1%，增速下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，鐵路運(yùn)輸業(yè)投資同比增長(zhǎng)24.8%，道路運(yùn)輸業(yè)投資同比持平。水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資同比下降0.8%，增速比1—9月的-0.1%進(jìn)一步下滑；其中，水利管理業(yè)投資增長(zhǎng)5.7%，公共設(shè)施管理業(yè)投資同比下降2.2%。

具體投資領(lǐng)域方面，根據(jù)國(guó)家能源局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1—10月，全國(guó)主要發(fā)電企業(yè)電源工程完成投資6621億元，同比增長(zhǎng)43.7%，其中，太陽(yáng)能發(fā)電2694億元，同比增長(zhǎng)71.2%；風(fēng)電1717億元，同比增長(zhǎng)42.5%；核電670億元，同比增長(zhǎng)41.5%。電網(wǎng)工程完成投資3731億元，同比增長(zhǎng)6.3%。

圖1 近年商品房銷售情況

根據(jù)交通運(yùn)輸部數(shù)據(jù)，2023年1—9月，公路水路交通固定資產(chǎn)投資完成22888億元，同比增長(zhǎng)5.5%，其中，公路建設(shè)投資21447億元，同比增長(zhǎng)4.3%；水運(yùn)建設(shè)投資1441億元，同比增長(zhǎng)28.2%。鐵路固定資產(chǎn)投資完成5089億元，同比增長(zhǎng)7.1%。

根據(jù)水利部數(shù)據(jù)，2023年1—10月，水利建設(shè)投資完成9748億元，同比增長(zhǎng)5.8%。

從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，2024年基礎(chǔ)設(shè)施投資將保持高位增長(zhǎng)

2024年基礎(chǔ)設(shè)施投資能否持續(xù)增長(zhǎng)，一方面在于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的需求強(qiáng)度，另一方面在于配套資金的到位情況。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車為投資、消費(fèi)和凈出口。投資方面，2023年1—10月，房地產(chǎn)投資同比下降9.3%，預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)投資延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。消費(fèi)方面，2023年1—10月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)6.9%，居民消費(fèi)支出逐步回升，但由于居民收入恢復(fù)偏慢，消費(fèi)增長(zhǎng)持續(xù)性仍顯不足。凈出口方面，總體來(lái)看，我國(guó)全球出口份額保持韌性，但2023年1—10月貿(mào)易順差同比下降0.4%。從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，2024年仍舊需要基礎(chǔ)設(shè)施投資托底。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)仍未穩(wěn)固的背景下，需要通過(guò)穩(wěn)投資促進(jìn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。2023年10月，第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院到2027年底前在當(dāng)年新增地方政府債務(wù)限額的60%以內(nèi)，提前下達(dá)下一年度新增地方政府債務(wù)限額。2023年11月，國(guó)家發(fā)改委要求各地抓緊梳理一批符合條件的項(xiàng)目，以推動(dòng)增發(fā)的1萬(wàn)億元國(guó)債資金盡快落實(shí)到符合條件的項(xiàng)目上。這些政策均表明，2024年我國(guó)仍將延續(xù)發(fā)力基礎(chǔ)設(shè)施投資。

從資金端來(lái)看，2023年10月，全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)增發(fā)1萬(wàn)億元國(guó)債，赤字率預(yù)計(jì)由3%上調(diào)至3.8%左右，表明短期內(nèi)中央財(cái)政支出力度明顯增強(qiáng)，2024年赤字率預(yù)計(jì)仍將保持在3%以上。同月召開的中央金融工作會(huì)議提出“建立防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，建立同高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的政府債務(wù)管理機(jī)制，優(yōu)化中央和地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)?！鳖A(yù)計(jì)2024年中央和地方的債務(wù)結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，中央以財(cái)政擴(kuò)張為主，而地方以防范風(fēng)險(xiǎn)為主。中央財(cái)政將成為2024年拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要?jiǎng)恿Αｍ?xiàng)債方面，預(yù)計(jì)2024年新增專項(xiàng)債限額有望達(dá)到4萬(wàn)億元，成為基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要支撐。綜合預(yù)計(jì)，2024年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速或?qū)⒈３衷?%以上。

交通、水利、能源、市政是發(fā)力領(lǐng)域，區(qū)域差異日益顯著

從基礎(chǔ)設(shè)施投資方向來(lái)看，交通、水利、能源、市政是主要發(fā)力領(lǐng)域。從2023年前三季度專項(xiàng)債投向領(lǐng)域來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比25.0%，市政基礎(chǔ)設(shè)施占比18.6%，交通運(yùn)輸占比14.0%，是占比最大的三個(gè)領(lǐng)域。與2022年專項(xiàng)債投向同期對(duì)比，2023年專項(xiàng)債投向比例有所增加的有產(chǎn)業(yè)園區(qū)（0.1%）、市政基礎(chǔ)設(shè)施（2.5%）、交通運(yùn)輸（1.5%）。

圖2 近年基礎(chǔ)設(shè)施投資情況

從各主管部門表態(tài)來(lái)看，2023年10月水利部表示，將全力抓好第四季度水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力爭(zhēng)再開工一批重大水利工程。增發(fā)的1萬(wàn)億元國(guó)債中水利相關(guān)項(xiàng)目的額度超過(guò)一半，有望在2024年形成實(shí)際完成投資額。2023年11月，交通運(yùn)輸部、財(cái)政部在廣州聯(lián)合組織召開座談會(huì)，推動(dòng)國(guó)家綜合交通樞紐城市完善功能布局，推進(jìn)綜合客運(yùn)樞紐規(guī)劃建設(shè)，有序推進(jìn)國(guó)家綜合貨運(yùn)樞紐補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈。同月，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出“政府和社會(huì)資本合作應(yīng)限定于有經(jīng)營(yíng)性收益的項(xiàng)目，主要包括公路、鐵路、民航基礎(chǔ)設(shè)施和交通樞紐等交通項(xiàng)目，物流樞紐、物流園區(qū)項(xiàng)目，城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱、停車場(chǎng)等市政項(xiàng)目，城鎮(zhèn)污水垃圾收集處理及資源化利用等生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理項(xiàng)目，具有發(fā)電功能的水利項(xiàng)目，體育、旅游公共服務(wù)等社會(huì)項(xiàng)目，智慧城市、智慧交通、智慧農(nóng)業(yè)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，城市更新、綜合交通樞紐改造等盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目?！?/p>

就區(qū)域而言，地方政府債務(wù)成為未來(lái)地方基礎(chǔ)設(shè)施投資的主要障礙。根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，2022年全國(guó)31個(gè)省市平均寬口徑債務(wù)率為318.7%。2023年7月中央政治局會(huì)議提出“要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案”。從特殊再融資一般債及專項(xiàng)債發(fā)行情況來(lái)看，西南、華北、東北地區(qū)分別發(fā)行特殊再融資一般債及專項(xiàng)債合計(jì)3710億元、2348億元、2201億元，是特別再融資債券發(fā)行的主要地區(qū)。其中，西南的云南、貴州，華北的內(nèi)蒙古、天津，東北三省等地區(qū)特殊再融資債券發(fā)行總量已超過(guò)結(jié)余限額，這些地區(qū)后續(xù)缺乏新增發(fā)債空間，這也意味著當(dāng)?shù)卣磥?lái)難以大規(guī)模開展新增基礎(chǔ)設(shè)施投資。展望2024年，基礎(chǔ)設(shè)施投資地區(qū)差異日益顯著，財(cái)政相對(duì)健康的華東、華南等地區(qū)的部分省份將是基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)力的主要地區(qū)。

對(duì)勘察設(shè)計(jì)行業(yè)的啟示

2023年是相對(duì)艱難的一年，勘察設(shè)計(jì)各細(xì)分行業(yè)或多或少都面臨著需求下降、項(xiàng)目減少、回款緩慢等問(wèn)題。不過(guò)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在繼續(xù)，勘察設(shè)計(jì)企業(yè)一方面需要堅(jiān)定信心，看清前景，未來(lái)仍有中長(zhǎng)期建設(shè)需求；另一方面需要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，積極求變，尋求破局的機(jī)會(huì)。

一是加強(qiáng)戰(zhàn)略引領(lǐng)。在市場(chǎng)環(huán)境日新月異的當(dāng)下，勘察設(shè)計(jì)企業(yè)需要擺脫路徑依賴，通過(guò)創(chuàng)新思考、對(duì)標(biāo)交流等方法積極探索可持續(xù)發(fā)展路徑?？辈煸O(shè)計(jì)企業(yè)需要提升市場(chǎng)敏感度，提高迭代頻率，細(xì)化行動(dòng)措施顆粒度，提高戰(zhàn)略實(shí)施的精準(zhǔn)度和靈活性。勘察設(shè)計(jì)企業(yè)需要建立終局思維，站在未來(lái)布局今天的行動(dòng)。對(duì)于當(dāng)前投資還處于高位的交通、水利行業(yè)的設(shè)計(jì)企業(yè)，需要認(rèn)識(shí)到投資頂峰很快就會(huì)到來(lái)，應(yīng)該加快轉(zhuǎn)型步伐，及早謀劃“第二曲線”。

二是調(diào)整經(jīng)營(yíng)思維?？辈煸O(shè)計(jì)企業(yè)需要從只會(huì)做增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向挖掘存量市場(chǎng)。綠色低碳、數(shù)字中國(guó)、城鄉(xiāng)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等四大國(guó)家戰(zhàn)略為勘察設(shè)計(jì)行業(yè)提供了大量存量市場(chǎng)的新機(jī)遇，需要積極探索新業(yè)務(wù)和新模式?？辈煸O(shè)計(jì)企業(yè)需要樹立長(zhǎng)期主義，從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)客戶，選擇好目標(biāo)市場(chǎng)，開展市場(chǎng)深耕和客戶關(guān)系管理，提高經(jīng)營(yíng)效率?？辈煸O(shè)計(jì)企業(yè)需要從技術(shù)思維為主轉(zhuǎn)向“技術(shù)+營(yíng)銷”，加強(qiáng)市場(chǎng)研究和產(chǎn)品研究，創(chuàng)造更多價(jià)值。

三是提升創(chuàng)新能力。當(dāng)行業(yè)逐漸步入存量時(shí)代，規(guī)模增長(zhǎng)不再是主要目標(biāo)，勘察設(shè)計(jì)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展應(yīng)注重提升效率和引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)。提升效率要求勘察設(shè)計(jì)企業(yè)升級(jí)業(yè)務(wù)能力、升級(jí)業(yè)務(wù)模式、提高組織效率、提高人員效率；引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)要求勘察設(shè)計(jì)企業(yè)提升策劃咨詢能力、科技創(chuàng)新能力、全過(guò)程服務(wù)能力、資源整合能力?？辈煸O(shè)計(jì)企業(yè)需要回歸知識(shí)密集型行業(yè)的本質(zhì)，大力開展技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，通過(guò)創(chuàng)新，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供源源不斷的新動(dòng)力。