探索重塑城市IP的城市更新策略

■ 上海天華建筑設計有限公司副總建筑師 張婧

南京長江大橋是新中國經濟建設的重要成就、中國橋梁建設的重要里程碑，也是南京最有代表性的地標之一。作為南京的城市IP，南京長江大橋承載著這座城市的記憶、工作、生活和南京人的喜怒哀樂，承載著幾代人情感與記憶的符號，它的形象早已融入南京人的DNA之中。從1958年南京長江大橋設計建設至今，在近65年中，南京長江大橋及周邊片區歷經數次更新建設、功能完善、城市公共空間的再造，以促進南京長江大橋的記憶活化與空間更新，激發市民對于這座城市標志和城市IP的深刻記憶和熱愛。

伴隨著《南京城市更新試點實施方案》的全面推進和南京長江大橋橋北片區周邊城市更新和城市整體提升工程的全面啟動，橋北萬象匯項目作為南京市首批城市更新試點項目之一以及大橋周邊功能、城市形象、交通節點的重要組成部分，將成為一個激發大橋活力、重塑城市IP的城市更新亮點工程。項目通過空間重塑、立面有機更新、強化公共交通，激活城市公共空間，為南京探索城市更新路徑，特別是促進城市標志性片區重新煥發活力增添新注腳，為城市生活注入新內涵。

背景

在歷史遺產豐富、文化名勝眾多的南京，1968年建成通車的南京長江大橋仍然是重要的地標和城市象征。雄偉的“三面紅旗”橋頭堡、時代特征強烈的工農兵雕像、天塹飛虹的磅礴氣勢，大橋的一切早已成為承載幾代人情感與記憶的符號。

毗鄰大橋北側的南京橋北萬象匯是一個中型體量的購物中心改造項目，該項目原為樂都匯購物中心，結構封頂后停滯數年，而后由華潤置地接手。如何跳脫出重重局限，抓住江北新區的發展機遇，從而引領江北商業升級，是開發、招商與設計團隊的共同目標。

挑戰

原建筑體量約10萬平方米。上海AICO團隊介入該項目時，首先思考的是如何在這樣的中型體量中注入足夠豐富的體驗，并創造能應對未來變化的靈活性，以應對來自周遭大體量商業項目的競爭。其次，建筑道路退界距離過大，失去了宜人的步行尺度，且周圍交通擁堵，不利于人氣聚集。結合未來地鐵線路的開發，團隊需要給出最佳的交通流線策略。此外，由于天然的“與橋共生”的地理位置，團隊希望能把握住這一特性，讓建筑能與大橋展開對話，使其成為一個具有場所精神的城市客廳。

改造更新策略

整體改造策略緊扣“橋見萬象”的概念，設計的初衷是在空間、業態、形象上與大橋產生互動，激發活力，并向每天穿梭于橋面的約10萬車流展示建筑獨特的魅力。同時，希望在這個場所內部，人們能以全新的視角遠眺大橋、展望城市。

多維度串聯：高效開放的TOD

建設中的S8號線南延線與地鐵11號線將匯聚于項目地下，而場地原地庫出入口位于項目主入口正對的街角，阻擋了人行流線，阻礙了與地鐵的連通。基于以上條件，團隊調整了地庫出入口位置，預留了地鐵連接通道，在街角創造了一個將地下商業與地鐵和地面連通的下沉廣場。

通過多維度串聯不同標高，各層人流可以更快速地進入建筑空間。結合情景營造的下沉廣場和延伸入建筑內的天光頂棚，可將光線引入到B1室內區域，同時與地鐵無縫銜接，讓這塊區域成為一個開放而活躍的人氣聚集地。

多層次體驗：移步異景的城市客廳

建筑內部以主挑空空間為連接，原有上下對齊的呆板形態被打破，以分區方式塑造多樣的情境空間。整體上的動線安排給予顧客移步異景、提升向上的引導。

在五層，原有建筑南側立面被打開并抬升為10米高的挑空空間。雄偉的長江大橋如畫卷般嵌入在這個恢弘空間中，形成極具記憶點的大橋觀賞點和整個項目的亮點，人們可以從中庭的各個角度感受到撲面而來的壯闊景觀。

屋頂機電設備被集中布置后，空間得以釋放為令人心曠神怡的屋頂花園。沿五層東側手扶梯可到達戶外六層免費開放的親子樂園，服務廣大家庭。拾階而上，行至七層，迎來了建筑的最高點。在這一層，設計團隊將屋頂的完成面處理成與立面齊平，讓立面朝向大橋的一面完全打開，增強了觀景的體驗。絡繹不絕的來訪者在此打卡留念，以全新的角度致敬歷史風貌，延續對城市的熱愛。

尊重文脈，激發活力，橋見萬象

在立面上，設計團隊將原本封閉暗淡的建筑變身為大橋畔充滿活力的場所。在三至四層采用了棕色折形鋁板，如同貫穿整個建筑的暖色能量帶，兼具活力與親和力。上部的彩釉玻璃燈箱在夜間呈現發光效果，與大橋交相輝映。

項目更新前后對比

在材料上，上部的彩釉玻璃遠看是一個整體的面，近距離觀察則有條紋肌理感，質感更為豐富。中部能量帶結合了棕色鋁板和高透玻璃，強調對大橋的開放性。下部以玻璃和鋁板為主要材料，在入口兩側按照雙層店鋪的效果進行設計，簡潔而大氣。

改造后的建筑是華潤置地在南京的首個萬象系項目，同時也是致敬歷史風貌、縫合城市肌理、提升區域能級的活力組織。

后記

橋北萬象匯開幕后，依托強大的商業運營實力，引入240余家甄選店鋪，50%為區域首進品牌，刷新了南京城市商業格局。開業當日即實現100%開業率，客流量與營業額均超出預期。運營至今，獲得了來自業界、品牌方和消費者的一致好評。橋北萬象匯獲得巨大成功的部分原因得益于設計團隊和招商團隊的緊密配合。

在明確“高競爭次商圈中小體量改造項目”的定位后，招商團隊提出了“引領江北消費升級，主打潮流精致”的招商理念。結合項目的改造策略，招商團隊還以“上下兩級客流引擎”的商業邏輯作為吸引市場的動力。

下沉廣場和B1層是下部引擎，導入地面和未來軌道交通客流。針對改造項目的特性，招商團隊將招商工作前置，在與設計團隊的共同努力下，實現動線規劃順暢、無死角，扶梯數量、角度、方向合理和鋪位展面控制得當等目標。

五層的高挑空空間是上部引擎，將客流吸引至高區。目前，除一些美陳之外，此處留出足夠的空間給來訪者從各個角度欣賞長江大橋。未來，將結合實際情況計劃設置精美的咖啡和下午茶區，營造地標景觀與社交場景相結合的餐飲目的地。七層的露臺目前設置了免費開放戶外草坪空間，未來將結合運營情況和夜經濟的發展，考慮設置江北空中餐酒吧，將景觀的體驗做到極致……諸多艱苦而細致的工作為項目的成功開業和后續運營奠定了堅實的基礎。