中西部地區城市更新實踐與城市化可持續發展
——城市中心老舊街區改造的問題與對策

■ 西部建筑抗震勘察設計研究院有限公司 田朝陽 李澤瑞 元凱 盧敏

老舊城區作為居民日常行為活動的主要場所，在更新改造過程中要從居民的需求出發，以滿足居民生產生活為目的。它不僅關系到居民安居樂業，體現社會的和諧公平，更為整體提升我國人居環境水平和改善提高城鎮化水平發揮著積極作用。它通過解構、加密、賦能，讓建筑成為一個個反應核，重新激活人與城市的雙向連接。

隨著中國城鎮化進程的推進，它成為實現城市可持續發展的重要途徑。本文通過理論策略和實證分析，提出對策措施，以期推動實現城鎮化可持續發展的目標。

城市更新與老舊街區改造

隨著經濟社會的發展和城鎮化進程的加速，城市更新與老舊街區改造已經成為當前及未來城市發展的重要議題。

城市更新與老舊街區改造的現實意義

城市更新與老舊街區改造作為當前及未來城市發展的重要方向，具有很強的現實意義。

一是對推動城市發展具有重要意義?？梢愿纳瞥鞘械娜司迎h境，提升城市整體形象和發展水平，進而推進城市的高質量發展。

社區區位范圍

二是對提升生活品質具有重要意義?？梢愿纳凭幼l件，進而提升居民的生活品質。

三是對實現可持續發展具有重要意義。能夠優化城市空間布局，提升土地等資源利用效率，減少能源消耗和環境污染，進而實現城市的可持續發展。

四是代表未來城市發展的重要方向。通過政府、市場和居民等多方合作，能夠提升社會治理能力，更好地滿足人們美好生活追求。

研究綜述

國外研究：關注項目管理、社區參與和政府引導

作為研究熱點，發達國家，特別是歐美國家，在城市更新與老舊街區改造方面積累了豐富的經驗和成果。

國外研究關注理論框架和方法?？偨Y出了一些有效的模式和方法，如項目管理、社區參與和政府引導等，為我們提供了重要的借鑒和參考。

國外研究關注社會、經濟和環境影響。對社會公平、經濟發展和環境保護的研究成果，為我們提供了經驗和思路。

國外研究還關注政策和機制。通過其政策文本和實踐案例，分析不同國家和地區的政策措施和監管機制，為我們政策制定和管理提供了參考。

國內研究：關注政策體系、管理機制和實踐案例

國內研究主要集中在城市規劃、建筑學、社會學和經濟學等領域。

國內研究關注實踐案例和模式。北上廣深等城市進行了較為深入的探索和實踐，了解不同城市的經驗和教訓，為其他城市提供依據和參考。

國內研究關注社區參與和居民需求。一些研究探討了社區組織和居民參與的問題，提出了加強社區自治、多元參與和民主決策的建議。

國內研究還關注政策和綜合管理。一些研究分析了政策體系和綜合機制，指出了現行政策的不足和問題，并提出了相應的改進和完善措施。

規劃設計問題策源與城市更新

當前，我國已步入存量時代，城市化存量發展階段是城市發展的重要階段。各地實踐表明，需要加強規劃統籌，強化規劃與土地政策的緊密融合，以國土空間規劃為引領，優化生產、生活、生態空間布局，優化土地利用，推動產業調整，加強居民參與，整體提升城市競爭力，增進民眾幸福感。

同時，把“人民城市人民建、人民城市為人民”理念貫穿始終。通過梳理片區資源稟賦，完善功能結構和布局，提升人居環境，塑造城市品牌形象，從而實現宜居、宜業、宜產、宜游的新型都市片區，使老城舊貌換新顏。

某行政區劃內老舊街區更新改造的實踐

現狀及訴求

社區概述

該社區內共有四條主要道路，本次改造共28個樓院，33棟建筑，總建筑面積74800平方米，占地面積約3公頃，涉及改造居民人口數約2900人。該社區建設年代較早，空間老化，人口外遷較多，社區內老齡化嚴重。

居民更新訴求

舊居的更新改造或者拆遷重建，配套建設停車場、充電車棚、綠化休閑區、門衛室或快遞存放站等設施；急需對現有房屋的外墻、門窗、屋面等進行維護。

小區改造策略

規劃先行

黨的二十大報告提出，“提高城市規劃、建設、治理水平”。此次先梳理了區片城市發展遠期目標，再結合社區實際情況來制定改造目標，并與傳統的征收拆遷區分，充分考慮“留、改、拆”的比例關系，制訂配套政策、編制規劃方案。

劃分類別

結合老舊街區改造的投入、內容及難易程度，樓院分為基礎型和完善提升型。

基礎型樓院主要為建設年代大于40年、無公共空間、僅留存通過空間的樓院，若進行大量的基礎修繕會存在一定的安全隱患。修繕原則為清洗樓體、鋪裝樓院道路、疏通下水管網、安裝安防設施、梳理強弱電線纜等。

相對來說，完善提升型樓院建筑年代較新，有公共小區空間，整體配套設施較為完善。

改造內容

建筑

建筑外墻：現狀建筑外墻類別分為紅磚墻面、白色涂料墻面、干粘石墻面、水泥抹灰墻面、瓷磚外粘墻面等。

紅磚墻：紅磚墻為原結構砌體墻，該類建筑大多年代久遠，破舊不堪，部分紅磚因室內滲水存在粉化現象，若按建筑節能條件進行修繕，存在一定的安全隱患，且投資過大，經濟價值不高。建議樓體統一進行沖洗，清除外貼廣告等，確保干凈整潔。修繕完成后形成特有的紅磚肌理，具有一定的建筑風貌。

涂料墻體、干粘石墻體、水泥抹灰墻體和瓷磚外粘墻體：該類建筑大多始建于上世紀90年代，建筑外墻因年代久遠，空鼓、剝落、漏砂、破損的情況較為常見。在外墻修繕方面，首先應杜絕安全隱患，鏟除破損、空鼓等部位，在確保基層穩定的前提下進行外飾施工。一般常用方法為外墻保溫基層，外刷涂料或真石漆，顏色搭配盡量與原樓體色相同。

建筑屋面：老舊街區的建筑質量參差不齊，按照《屋面防水技術規程》要求，屋面在原結構層基礎上需有找坡層、保溫層、防水層、保護層等多道工序，由于老舊建筑結構板面年代久遠，荷載存在一定的風險，大多房屋屋面未設置樓梯間，為非上人屋面。通過多方論證，對屋面防水程序進行了簡化，即拆除現有屋面保護層，防水層至原屋面找坡層，疏通更換收水口，重做水泥砂漿找平層，黏接4毫米厚頁巖防水卷材。建筑質量較好的樓體屋面可整體拆除至結構層，采用發泡混凝土找坡，水泥砂漿找平，SBS防水層、XPC保溫層及50毫米厚鋼筋網片保護層進行處理。

建筑門窗：現場踏勘過程中發現外擴陽臺的材質種類繁多，玻璃材質也不盡相同。為確保片區內建筑外觀的整體性和協調性，杜絕安全隱患，可統一對外擴區進行整理，確保材質、樣式統一。在檢查中發現公共樓梯間窗扇破損丟失較多，建議統一更換成斷橋鋁合金窗框雙層中空玻璃，提升隔音和保溫性能。老舊街區建筑公共部分的入戶安全防盜措施較差，對此，為增強居民的安全感，應重新安裝金屬感應防盜門。

增設電梯：常見的老舊街區建筑均無加裝電梯或自帶電梯，老舊街區居民老年人數占比約達70%，加裝電梯已成為居民最大訴求。實操發現，依據現行的《建筑外裝電梯設計條例》，大部分老舊街區建筑不具備電梯加裝條件。為解決實際使用需求，應由街道辦進行民意調查配合，嘗試突破部分建筑外裝電梯設計條例要求，對不侵占消防通道的樓院可進行電梯加裝。

樓院道路

在樓院道路修繕中，對樓院地面為水泥面層的，可鑿除原面層破損、下陷區域，找平、粗打毛后鋪設50厚粗粒式瀝青混凝土和30厚細粒式瀝青混凝土。對釉面磚、透水磚鋪設的，可進行基礎修繕、更換破損區域。對破損嚴重，修繕難度較大，可將原鋪裝面層整體鏟除至混凝土墊層，進行瀝青面層鋪設。

樓院內停車場原則上地面標線，縱觀那些已建成的植草格停車位，往往黃土裸漏，雜草稀疏，凹凸不平，觀感較差。因此，建議停車區采用透水磚方式進行鋪裝區分。

社區無地下車庫且地上停車位數量遠遠無法滿足需求，應在考慮防火、消防前提下，利用樓前樓后盡量增設臨時停車位，既滿足居民使用需求，也增加了社區收入。

電動車棚的增設

一般老舊片區居民電動車保有量較高，也是本片區居民主要出行工具。原車棚已無法滿足電動車停放需求，許多小區居民電動車會臨近建筑停放甚至占用消防通道，不僅對居民人身安全形成威脅，而且無統一管理，存在安全隱患。為消除隱患，對電動車棚進行了改、擴、增，并配備充電插口。采用鋼構車棚，由廠家統一安裝，這樣不僅價格便宜，而且施工速度快。

儲物間改造前

樓院景觀

小區的環境提升尤為重要。在走訪過程中發現，一些樓院因面積有限，院里無樹木栽種，綠化空間僅為居民自種盆栽且到處散落擺放。那些有零星樹木的院落也捆扎了晾衣繩、電線等，整體較為凌亂，居民幾乎沒有樓下休閑空間。因此，提升改造過程中，在處理好路面鋪裝、停車車位的同時，應盡可能設置樹下休閑座凳區，有條件的樓院可單獨設置景觀休閑區，穿插擺放體育健身器械。

部分樓院一層儲物間可在滿足消防的同時重新規劃利用，拆改為鋼構車棚，下方停放非機動車輛，屋面作為居民的休憩空間，可晾曬衣物、擺放盆栽。

部分樓院圍墻為磚砌體結構，面層粉化，抹灰層剝落較多，在確保安全的前提下進行重新粉刷，可設置墻體宣傳欄，對部分墻體也可考慮增設攀爬植物進行綠化空間的延伸。

結合小區居民使用需求，考慮在部分小區休閑場地上增設涼亭、廊架等構筑物，滿足居民棋牌、交流休憩功能的同時也提升了小區景觀品質。涼亭、廊架等構筑物主體結構可采用鋼結構制作，施工周期短，質保時間長，并且統一采購節約造價。

植物配置

社區范圍內涉及樓院較多，因每個樓院存在差異化，針對植物配置部分可遵守以下總體原則：

一是冠幅超過5米、胸徑超過20厘米的大喬木不可砍伐或移栽，應依托其優化周圍景觀綠化；

二是移栽植物在小區內部消化，盡量做到原有植物不外運，最大程度減少浪費；

三是補種植物選類應因地制宜，考慮當地苗木樹種，充分保證補種植物的成活率并降低成本。

樓院給排水

雨落水管：社區內大部分建筑雨落水管為原老式鑄鐵材質，均存在不同程度的銹蝕現象，且均無空調冷凝水管，致使建筑墻面污染。對此，可全部更換為UPVC塑料雨落水管并增加空調冷凝水管，既能提升整體建筑立面的美觀性，又解決了原鑄鐵管容易生銹的問題。

地面排水：隨著市政道路的修繕抬升，部分樓院的地坪高度遠低于市政道路，導致降雨天氣雨水聚集，嚴重影響了居民的出行?，F狀樓院內排水多為地表徑流，本次改造中，將原排水管道進行疏通，對擁堵或破損嚴重的管道進行更換，計算后合理組織排水坡向、設置收水口、雨污分流。針對低于市政地坪的情況，在樓院出口處設置反向擋水坡，同時在坡底位置設置攔水溝，盡可能地減少雨水的倒灌回流。

污水排放：大部分老舊小區不同程度存在污水管網堵塞的情況，現場調研時發現部分小區內部臭氣熏天。對所有存在堵塞的管網全部更換為直徑30厘米的雙壁波紋污水管，并按照坡度及凍土深度要求進行覆設。對無市政污水管網的，應在小區內部易于清污車抵達的區域增設大容量玻璃鋼成品化糞池。按上述措施改造后的小區再也聞不到污水的臭味，到處鳥語花香，極大提升了居住環境品質。

樓院監控及強弱電

在老舊街區的走訪過程中發現，安防監控體系缺失，導致居民無安全感。對此，實施改造時重點完善監控系統，統一接入門衛室。無條件設置門衛室的，并入轄區內監控。

此外，在本次實施改造中首先聯系電信公司對現有線纜進行梳理，清理廢線，采用橋架敷設線纜或捆扎方式，確保線纜的整潔美觀。

樓院內強電分為庭院燈照明、公共樓梯間照明、小區內充電樁供電等，不宜設置過多種類，樓院內應以庭院燈為主，公共樓梯間內以感應吸頂燈為主。充電樁等需設置獨立電表核算。

周邊道路

社區周邊四條城市道路中西街和東街街道狹窄，設施老舊，綠化率低，建筑物參差不齊，門頭牌匾破舊不堪。加上底商隨意外擺，車輛隨意停放，舒適度很差?？臻g的合理化利用能有效提升城市風貌，提高群眾獲得感、幸福感、安全感。因此，在交通道路梳理上，首先應解決交通混亂問題，利用有限空間對機動車、非機動車、人行區進行劃定，確保交通順暢。其次，對建筑外觀進行整治，統一店招，確保立面風貌協調一致。第三，拆除現有侵占人行道的違章建筑，取消非法住改商的店鋪，恢復原有建筑風貌。第四，利用建筑退讓范圍設置公共活動區，增設綠化、公共休憩、娛樂設施，在不占用太多空間的同時，將多種形式的小品建筑引入街道界面中，提高舒適度。

便民服務設施改造

增設社區日間照料中心：社區內老人占比約達70%，其中存在眾多生活不便的獨居老人，本著關愛老年人的基本原則，每個社區應具備1或2個不小于200平方米的社區日間照料中心來服務老年人群體，并具備活動室、棋牌室、閱覽室、食堂等功能板塊，從身心兩個層面關懷老人。實施過程中發現，可將公屬閑置房屋改造建設為日間照料中心，提高利用率，對社區整體環境也是一種提升。使用后受到當地居民和業主方的一致贊揚。

增設分類垃圾站：為響應國家號召，提高居民垃圾分類意識，本項目改造中要求淘汰原混裝垃圾桶，取而代之的是分類垃圾站。

其他思考

新、舊并置，時代記憶與現代氛圍的完美融合

老舊街區的改造既不是大拆大建，也不是抹除記憶。街邊的小店、老樹、青石板伴隨著居民成長的記憶，也為居民提供了生活上的便利。要注重保留歷史的記憶感，同時疊加符合現代生活功能的設計語言，實現傳統與現代的融合共生?？赏ㄟ^景觀墻、景觀裝置等保留歷史記憶，既增加了居住空間的文化底蘊，也能起到一定的宣傳作用。

治管結合，打造睦鄰空間

和諧友好、溫暖有序的睦鄰空間是帶給社區居民的一個更大范圍的“家”，讓居民擁有社區歸屬感。為此，在片區內開展公共管理用房的摸排梳理，選擇有條件房屋和場地搭建黨群活動中心、睦鄰客廳、睦鄰自習室、創意手工坊、共享小菜園等，通過共建、共管、共治、共享，打造社區最大同心圓。

建立長效的管理機制。以居民為核心，推進居民的自治自管，強化家園意識，建立居民公約，確定改造責任和后期管理維護方式，形成長效有序的管理機制來確保改造成果的長期保持。

合理投資，避免浪費

老舊街區的改造要加大財政統籌，做好宏觀規劃，避免過度改造，避免面子工程和重復建設。

依據上述研究和實踐，提出一些問題和建議：

融資問題。城市更新與老舊街區改造需要大量的投資，而融資渠道和方式又受到一定的限制。因此，應尋找更多的融資渠道和方式，提高融資的效率和可持續性。

平衡不同利益主體。城市更新與老舊街區改造涉及到政府、市場和居民等多方利益主體，這些利益存在著一定的沖突和矛盾，應以共同目標平衡各方利益，形成合力。

效率和質量。城市更新與老舊街區改造是一項復雜的任務，需要各方共同協作，應積極探索有效的組織和管理模式，提高其效率和質量。

技術創新與應用。城市更新與老舊街區改造需要應用各種新技術、新材料和新方法，應推動技術創新并將其應用于實踐中，以提高其效果和影響。

結語

老舊街區的改造量大面廣，任務繁重，并非一份文件、一份說明就能完成，更多的是一種社會基層治理工程。因此，應在基礎調研歸納分類的基礎上，科學制定改造時序和改造標準，結合民眾實際需求，多措并舉，治管結合，以民生為根本來推進舊城區改造和提升，從而實現片區內的城市更新和整體城市的可持續發展。