城市更新空間價值重塑的難點及策略

■ 湖南省建筑科學研究院有限責任公司 周湘華 顏青青 鐘威

當前，我國城市發展已經步入了從增量建設向存量提質轉化的新時期，城市空間更加注重精細化、品質化需求和綜合價值增長。城市更新作為轉變城市發展方式、推動城市高質量發展、提升城市人居品質的重要舉措，在各級政府的大力推動下正蓬勃展開。本文剖析城市更新項目在經濟優化與提高、社會協調與統籌、生態治理與管理以及文化保護與傳承方面的諸多問題，從空間價值重塑的角度，結合湖南長沙白果園街區改造、太平街保護更新、黑石鋪片區更新、潮宗街有機更新等多個城市更新項目，分析總結打造新舊業態間復合升級、促進多主體聯合參與更新、構建風貌和環境治理體系、融合保護與城市功能升級等城市更新的方法策略，為推動城市更新高質量發展提供參考。

推進城市更新的政策舉措

2019年12月，中央經濟工作會議首次提出“城市更新”這一概念；2021年3月，“加快推進城市更新,改造提升老舊小區、老舊廠區、老區街區和城中村等存量片區功能”被寫入《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》[1]。黨的二十大報告指出，“實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”。中央及國家層面陸續出臺多項政策積極推動城市更新發展；多地也相繼出臺城市更新法規制度，不斷完善制度機制，謀劃落地了不少典型項目，探索建立政府統籌、條塊協作、部門聯動、分層落實的工作機制。

為響應國家政策，湖南省長沙市出臺多項城市更新政策和落地細則，不斷完善支持城市更新的政策舉措，進一步推動城市更新工作的發展，探索出一條以城市體檢為基礎、城市更新為路徑、信息平臺為支撐的宜居樂業城市建設之路。長沙市也是唯一一個成立人居環境局的城市。在住房城鄉建設部辦公廳日前近發的《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第二批）》中，長沙加強城市更新土地要素保障的經驗做法，作為創新城市更新可持續實施模式的政策機制入選。長沙作為全國首批城市更新試點城市，目前已啟動觀沙嶺等14個重點片區更新，促進“產城融合、醫城融合、教城融合”；以“城市出形象、村民得實惠”為出發點和落腳點，改造19個城中村，整治村容村貌，持續提升城市人居環境。

城市更新空間價值重塑的問題與挑戰

空間治理價值導向下的城市更新體系，是以經濟、社會、生態、文化四位一體的空間再造以及兼顧政府、市場、公眾三方利益的空間治理，規劃、管理、建設運營三個主要環節貫穿始終（圖1）。當前，城市更新的重點在于構建多層次的治理體系，由政府、市場、公眾等多元主體參與，并建立與之相匹配的治理模式，通過利益協調機制，實現空間系統的結構優化和質量提升[2]。

圖1 經濟、社會、生態及文化方面的問題分析

為落實中央全面深化改革委員會關于建立城市體檢評估機制的改革任務要求，努力建設沒有“城市病”的城市，長沙市城市更新工作提出“無體檢不更新”。通過對城市各層級規劃的實施進行評估，對城市各項功能的動態健康狀況進行評估，對城市的可持續發展應力進行評估，及早發現城市建設與發展過程中的經濟、社會、生態、文化方面的病灶與問題根源，從而有針對性地建立優秀規劃建設經驗推廣體系及城市問題解決方案體系（表1）。

表1 經濟、社會、生態及文化方面的問題分析

通過構建“體檢、評價、診斷、治理、復查、監測、預警”的閉環式城市體檢工作流程，形成“一年一體檢、五年一評估”的常態。

城市更新在經濟優化與提高方面難度大

城市更新不僅僅是城市建設活動，更在社會經濟領域承擔了促民生、助投資、拉消費的重要職責。但是，在現有的更新項目中普遍存在功能單一、土地和建筑物利用效率低、老舊廠區和產業園區的更新思維與方式固化等諸多問題。大量的更新改造項目將原有的功能業態全部移除，以購物中心、商業街區、酒店、寫字樓等綜合性業態取而代之[3]，未考慮產業及配套建筑的合理性，同質化嚴重、缺乏文化特色。一些工業用地無法有效提質增效以促進新舊動能轉換，忽視原有特色業態的保留，未考慮新舊業態融合，復合新功能。

城市更新在社會協調與統籌方面難度大

城市更新涉及政、企、民等主體，產權結構復雜，要求參與主體具備成熟的開發經驗與優秀的協調能力，創建多元合作伙伴關系[4]。城市更新項目的問題與風險體現在多方面，涉及多方主體。政府的出發點及核心訴求是在保障居民利益的基礎上配套建設基礎設施，推動城市升級。出于資金、資源互補的需求，城市更新項目承接方通常需要由兩個以上企業展開合作。在城市更新拆遷安置補償環節，企業需要親自與居民或村集體簽訂搬遷與安置協議，協調難度大且協調結果不確定性高。同時，城市更新涉及原有產權權益主體復雜，需要協調多方利益，操作性復雜，盈利空間有限，市場參與積極性不高。例如，長沙市太平街歷史文化街區項目，改造前缺乏統一的運營管理機構，主街部分及金線街歸太平街管委會管理，兩側支巷為社區管理，在更新過程中需要充分考慮各方權益（表2）。

城市更新在生態治理與管理方面難度大

在待更新的城市區域中，存在許多亟待改善的環境問題：道路規劃不合理，空間規劃尺度不合理，人車混行、車輛亂停亂放的問題嚴重，交通狀況混亂；道路設施老舊，供給系統老化落后，功能使用效果差；公共配套數量不足；建筑形式與周邊環境不協調，外立面老舊殘破；市政基礎設施不完善。

城市更新在文化保護與傳承方面難度大

許多城市的歷史文化資源豐富，有大量以居住空間為主的歷史地段空間，年代久遠，但由于對歷史文化缺乏敬畏之心，保護傳承工作走偏變樣、拆舊建新、拆真建假等情況時有發生，如在古城內進行房地產開發，把古城當做“新城”建，肆意破壞古城風貌和文脈等。同時，歷史街巷空間受建筑高度的保護控制以及歷史文化保護要求限制，加上居民改建審批程序復雜，難以按照標準增加設施配置，難以滿足現代生活環境需要。例如，長沙市中山路更新改造項目，該區域包含國貨陳列館、長沙中心醫院、船山學社、長沙市青少年宮等歷史建筑，在改造過程中需要遵循《歷史文化名城保護規劃規定》等相關政策規定及法律法規，同時還要兼顧解決項目存在的商業性缺失、活力值缺失，街道步道狹窄、缺乏規劃，建筑布局凌亂、城市文化缺失，公共設施不全等問題。因相關的保護制度不完善，使得該更新項目受到一定限制，難度有所提升。

城市更新空間價值探索與思考

城市更新空間價值的內核

城市更新的本質在于存量空間的價值重塑。在城市迭代發展的全過程中，城市更新活動始終與城市的生長、停滯和衰退等運行狀態相伴而生。城市更新的對象物（作為客體的“空間”）之于城市更新的主體（廣義的“人”）的價值，也即是“空間價值”的不同側面或同義化表述。城市更新是空間內部或外部價值的持續波動及再分配，其本質體現在存量空間的價值重塑過程中，是一種在城市尺度上開展的時空確定、多元參與的具體實踐（圖2）。一方面，城市更新實踐的影響力不限于單一建筑內部，將會擴展至特定時間節點的特定城市空間中，從而影響到周邊建成環境的品質、韌性、氛圍等諸多方面。另一方面，城市更新實踐會對城市各人群之間的社會關系產生影響，并干預多元主體在就業和消費等行為中的選擇傾向。最終，城市更新實踐會導致城市人口、資源、投資等要素的流動與重新配置，引發多維度空間價值的重塑。

圖2 城市更新的六個方面

城市更新中存量空間價值如何重塑

城市更新中的存量空間可以通過整治改善和保護的方法進行重塑。整治改善通常是指舊區改造適用于需要更新但仍可恢復并無須重建的地區或建筑物。整治改善所需時間比重建需要的時間短，也可減輕安置居民的壓力，投入的資金也相對較少，整治改善不僅是防止城區持續衰敗，更主要的是全面改善舊區生活居住環境。而保護則專注于歷史建筑或街區的保護，尤其適用于保存狀況良好、具有較高歷史文化價值的歷史建筑或地區。保護是社會結構變化最小、環境干預程度最低的“更新”方式，是一種面向未來的措施。在歷史城市和歷史街區的更新中，保護強調在改善與維護歷史價值之間尋找平衡。

城市更新價值重塑維度

城市更新是一個復雜且多維的過程，涉及對城市空間的物質本體、空間使用和非物質特性的優化調整。這種更新旨在更高效地滿足空間使用者的需求，同時在一定程度上改變空間的本體性價值、使用性價值和精神性價值[5]。這一過程不僅影響空間內部，也會輻射到周邊城市空間，從而帶來外部區位性價值的增長或減少。

城市更新促使城市中既存或增量的空間價值在不同地塊間重新組合，形成多維空間價值的新穩態。這種重組不僅涉及更新對象空間及其周邊，也會在更廣泛的城市層面引發包括人口、資源、投資在內的城市要素的空間流動和重新配置。

城市更新空間價值重塑的策略

經濟激活：打造新舊業態間復合升級

老舊廠區和產業園區更新應以產業轉型和業態升級為目標，以功能復合、土地和建筑物利用效率提升為重點，聚焦產業轉型升級和發展新興產業，合理增加產業及配套建筑容量，鼓勵轉型升級為新產業、新業態、新用途，鼓勵開展新型產業用地類型探索，推進工業用地提質增效，促進新舊動能轉換。要合理配置一定比例的產業服務設施，促進產城融合。同時，老舊商業街區和傳統商圈更新應注重保留特色業態、提升原業態、植入新業態、復合新功能，促進商業服務業和消費層級的多樣化發展，推進服務擴容、業態升級與功能復合，提升消費空間品質。

例如，長沙黑石鋪片區的更新。黑石鋪位于長沙市天心區核心地段，西瀕湘江東岸，東臨湖南省人民政府，被譽為“省府門戶、湘江客廳”。片區內資源豐富，有以肉聯廠為代表的工業遺存，也有江、湖、山、林等優質生態基礎。該項目擬在保護生態資源和工業遺址的前提下，重塑整體空間脈絡，尋找城市活力發展引擎，將黑石鋪片區打造成為集文化、居住、商業、生態、藝術、科創、智慧化等于一體的新型復合城市空間，探索一條城市更新轉型背景下長沙城市空間價值重塑的綜合發展新路徑（圖3）。

圖3 孟建民院士領銜團隊的長沙黑石鋪更新設計方案

復合升級一般適用于大規模項目改造，且在政府的積極干預下往往會取得成功。該模式通過對片區整體翻新及部分功能置換，有力推動城市功能結構優化，對提升城市發展水平、公共服務水平和整體風貌具有重要作用。

社會聯動：促進多主體聯合參與更新

城市核心區域發展勢必需要多元主體參與，而各主體間合作模式的突破創新，很大程度上能改善更新項目的推進與后期運維情況。只有通過聚合政府與開發主體、投資主體、運營主體等，才能形成通力合作機制，樹立政企合作示范，方能助力區域持續發展。

例如，長沙白果園街區更新采用“政府主導—黨建引領—多元參與”的模式，促進社區社會、經濟、文化、環境的多方面提升，推動街區的有機更新。該項目由政府主導，以投資公開招標方式開展建筑、道路及基礎設施升級改造工作；以社區基層黨委為核心，與居民協同促進物質更新后的產業升級，協調多元主體參與更新實踐模式，在更新改造過程中不斷調整治理方式，促進社區不同利益主體間的和諧共生。項目在“三留三改三拆”的原則下進行基礎設施優化工作，實現了社會組織、高校介入參與更新實踐，政府、黨委、居民、社會組織及高校等多元共治的局面。在更新過程中，不同主體進行共商、共建、共享，發掘社區居民的優勢與資源，帶動居民參與改造實踐，重塑社會關系。項目的實施大大改善了周邊居民的生活環境和街區的物質環境，街區交通以及公共空間都得到一定提升。

生態修復：構建風貌和環境治理體系

生態修復和環境治理旨在通過一系列綜合措施，改善城市生態環境和居民生活質量。以建設“15分鐘社區生活圈”為目標，著重于改善居民居住條件，不僅注重房屋的結構和功能性更新，還包括周邊環境和生活配套設施的優化。通過道路、管網、照明等市政基礎設施更新改造，以提升居民日常生活的便利性和安全性；保障公共空間環境整治，注重城市美學和生態平衡，包括建筑風格的協調、街道綠化、空氣質量改善等，以打造宜居和具有吸引力的社區環境；通過存量挖潛和擴容提質，盤活存量閑置和低效利用的房屋和用地；通過創新設計和規劃，將這些區域轉化為有價值的社區資源。

文化傳承：融合保護與城市功能升級

歷史文化街區是城市歷史文化的主要價值載體，其保護與更新對傳承城市文脈、彰顯城市特色具有重要意義。此類改造一般采用保護修繕、整治提升、功能活化等典型方式，城市文脈的保護與利用并重，以保障傳統文脈的接續傳承。

對于歷史文化街區的更新，應在綜合考慮街區整體風貌、物質環境及社會經濟發展的基礎上，堅持原真性保護原則，在脆弱敏感的歷史街區中，對每一幢建筑制定適宜的保護措施，修復修繕歷史文化建筑和公共空間[6]。以街區整體風貌保護為前提，對建筑單體的修繕遵循“修舊如舊”原則，尊重歷史現狀，科學、有依據地復原街區風貌[7]。歷史街區整治提升即在保留傳統街巷肌理的基礎上，對環境風貌較差的區域進行整體優化，通過完善基礎設施和公共服務設施，復興街區傳統文化風貌，提升街區品質；對具有歷史文化價值但功能不當的歷史空間進行“針灸式”漸進更新，通過功能置換，推動歷史空間更新再利用，促進歷史文化資源的功能再生。

近年來，長沙市先后更新改造白果園、西園北里等14個歷史街區和歷史地段，建設歷史文化步道70公里，修復修繕程潛公館、金九活動舊址等80多處歷史建筑，潮宗街歷史街區、太平古街等多地已成為“網紅打卡地”。其中，芙蓉區馬王街片區及瀏正街片區有機更新項目深化設計方案，通過拆除違建釋放空間，營造出宜居、舒適、優美、健康的生活空間，同時滿足適老、適幼、休閑、娛樂、健身等需求。

結語

習近平總書記在黨的二十大報告中強調，“以城市群、都市圈為依托構建大中小城市協調發展格局，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設”“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變特大超大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”。

新征程上，我們要深入學習領會習近平總書記關于城市工作的重要論述，全面貫徹落實黨的二十大精神，堅定不移走好中國特色城市發展道路，從“新經濟”“新場景”“新科技”“新價值”四要素聚焦城市更新，創造發展新經濟、打造城市新場景、引領城市新建設、重構城市新價值，在中國式現代化進程中推動城市高質量發展，為強國建設、民族復興偉業貢獻力量。

舊城區改造是城市更新的必然規律和要求，是一個循序漸進的新陳代謝過程，不會一蹴而就。城市更新模式不存在最佳分類方式，要通過對更新問題的分析總結，分析得出每個更新項目的特性，提出不同的解決方案策略，進而明晰城市發展的新趨勢與方向[8]。要改善城市生態環境，回應人民群眾的關切和對美好生活的向往。城市更新工作是一個久久為功的系統性工程，包含產業內容和商業模式的創新、社會治理水平的提升、智慧科技和節能減排技術的應用等，能創造出多元價值，推動城市實現高質量可持續發展。（本文作者周湘華系湖南省建筑科學研究院有限責任公司副總經理、總建筑師；顏青青系湖南省建筑科學研究院有限責任公司城鄉環境藝術中心主任；鐘威系湖南省建筑科學研究院有限責任公司鄉村振興中心主任）

圖表來源：

壓題圖：IFS樓下的人間煙火，街巷里的神奇白果園https://mp.weixin.qq.com/s/6jI4SXkrA_gK18u38UICKw

圖1、圖2、表1、表2作者自繪

圖3：天水潤心——孟建民院士領銜團隊設計解讀https://mp.weixin.qq.com/s/_VJ2RdNo44Us3OhlwdCNVw