躺著收錢就好？「包租公」的安全責任可大了！

史繼紅

最近，擁有出租自有廠房經(jīng)營範圍，將自己所有權(quán)或使用權(quán)廠房長期出租給生產(chǎn)經(jīng)營廠商使用的不少客戶，迫切要求本律師將他們用了好多年的制式《房屋租賃合同》以及《安全生產(chǎn)經(jīng)營責任協(xié)議書》重新大修一下，背景就是2021年9月新修訂的《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》（下稱「新安全法」），以及隨之配套的，國家應急管理部頒佈的、今年5月實施的《工貿(mào)企業(yè)重大事故隱患判定標準》（下稱「判定標準」），和國家消防救援局審議通過的、今年7月實施的《租賃廠房和倉庫消防安全管理辦法（試行）》（下稱「廠房倉庫消防辦法」）的全面執(zhí)行。那麼合同、安全責任協(xié)議怎麼修訂，在履行過程中，作為出租方應該盡到什麼樣的督查義務，在面臨行政大檢查、發(fā)生安全事故時能夠?qū)⒆约旱呢熑魏蛽p害降到最低呢？今天我們就來淺聊一下。

「生產(chǎn)經(jīng)營單位」指的是承租人，與只收租不生產(chǎn)的出租人無關？

新安全法絕大部分條款賦予「生產(chǎn)經(jīng)營單位」在安全生產(chǎn)方面的義務與職責，如第5條：生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負責人是本單位安全生產(chǎn)第一責任人，對本單位的安全生產(chǎn)工作全面負責，其他負責人對職責範圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作負責。

第21條：生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負責人對本單位安全生產(chǎn)工作負有下列職責：（一）建立健全並落實本單位全員安全生產(chǎn)責任制，加強安全生產(chǎn)標準化建設；（二）組織制定並實施本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程；（三）組織制定並實施本單位安全生產(chǎn)教育和培訓計畫；（四）保證本單位安全生產(chǎn)投入的有效實施；（五）組織建立並落實安全風險分級管控和隱患排查治理雙重預防工作機制，督促、檢查本單位的安全生產(chǎn)工作，及時消除生產(chǎn)安全事故隱患。

第23條：生產(chǎn)經(jīng)營單位應當具備的安全生產(chǎn)條件所必需的資金投入，由生產(chǎn)經(jīng)營單位的決策機構(gòu)、主要負責人或者個人經(jīng)營的投資人予以保證，並對由於安全生產(chǎn)所必需的資金投入不足導致的後果承擔責任。

第25條：生產(chǎn)經(jīng)營單位的安全生產(chǎn)管理機構(gòu)以及安全生產(chǎn)管理人員履行下列職責：（一）組織或者參與擬訂本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度、操作規(guī)程和生產(chǎn)安全事故應急救援預案；（二）組織或者參與本單位安全生產(chǎn)教育和培訓，如實記錄安全生產(chǎn)教育和培訓情況；（三）組織開展危險源辨識和評估，督促落實本單位重大危險源的安全管理措施；（四）組織或者參與本單位應急救援演練；（五）檢查本單位的安全生產(chǎn)狀況，及時排查生產(chǎn)安全事故隱患，提出改進安全生產(chǎn)管理的建議；（六）制止和糾正違章指揮、強令冒險作業(yè)、違反操作規(guī)程的行為；（七）督促落實本單位安全生產(chǎn)整改措施。

聽上去好像與實際使用場地生產(chǎn)經(jīng)營承租人有關，與只收租不生產(chǎn)的出租人關係不大。但是，第49條規(guī)定：生產(chǎn)經(jīng)營單位不得將生產(chǎn)經(jīng)營項目、場所、設備發(fā)包或者出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應資質(zhì)的單位或者個人。生產(chǎn)經(jīng)營項目、場所發(fā)包或者出租給其他單位的，生產(chǎn)經(jīng)營單位應當與承包單位、承租單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在承包合同、租賃合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責；生產(chǎn)經(jīng)營單位對承包單位、承租單位的安全生產(chǎn)工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理，定期進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全問題的，應當及時督促整改。這49條分明將廠房出租人也定義為生產(chǎn)經(jīng)營單位，而且要求出租人必須與承租單位簽訂安全生產(chǎn)管理協(xié)議，約定各自的安全生產(chǎn)管理職責。出租人對承租單位的安全生產(chǎn)工作顯然至少具有管理義務、安全檢查義務，安全督促整改義務。

將行業(yè)準入、消防安全責任通過合同全劃歸承租人，出租人就沒事了？

配套的廠房倉庫消防辦法賦予廠房出租人更明確，更嚴苛的消防安全管理責任。如第3條：租賃廠房、倉庫應當符合消防安全要求，不得違規(guī)改變廠房、倉庫的使用性質(zhì)和使用功能。第5條：租賃廠房、倉庫的出租人、承租人是消防安全責任主體，對廠房、倉庫的消防安全負責。出租人、承租人是單位的，其主要負責人是本單位租賃廠房、倉庫的消防安全責任人。第11條：租賃廠房、倉庫的出租人應當履行以下消防安全職責：（一）提供符合消防安全要求的廠房、倉庫。第15條：出租前，出租人應當了解承租人生產(chǎn)、儲存物品的火災危險性類別。第18條：承租人需要改變廠房、倉庫使用性質(zhì)和使用功能的，應當書面征得出租人同意；依法需要審批的，應當報有關行政主管部門批準。第19條 ：甲、乙類廠房和儲存甲、乙、丙類物品的倉庫出租的，承租人不得擅自改變廠房和倉庫佈局、廠房生產(chǎn)的火災危險性類別、倉庫儲存物品的火災危險性類別及核定的最大儲存量。確需改變的，應當書面征得出租人同意；依法需要審批的，應當報有關行政主管部門批準。第20條：出租人發(fā)現(xiàn)承租人擅自改變生產(chǎn)、儲存物品的火災危險性類別導致租賃廠房、倉庫不符合國家工程建設消防技術(shù)標準的，應當予以制止；制止無效的，應當向有關行政主管部門報告。

正如出租人喜歡在租賃合同寫上類似「承租人應自行謹慎完成使用目的行業(yè)準入調(diào)查，租賃用途由乙方根據(jù)相關審批部門的具體準入要求自行決定，與出租人無關」，或「承租人自行改造、裝修、裝飾的添附物，或添置的附屬設施設備應自負養(yǎng)護維修責任，與出租人無關；屬於承租人修繕義務的，應及時修繕，以避免一切可能發(fā)生的隱患，或故障發(fā)生時擴大損失，否則承租人應對此造成的一切後果承擔責任……」以為這下總能把自己的責任撇得幹幹淨淨的吧？真的撇不掉啊！根據(jù)新安全法和廠房倉庫消防辦法，首先你要了解承租人借你的廠房來幹什麼，你提供的廠房在安全，消防方面能不能滿足他的使用要求，不能滿足的話，通過裝修、整改能不能滿足？能的話，你還必須參與到裝修方案的審核甚至審批中，有時候承租人拿出一套方案，裝修改造完全是另一套，你也不能罵兩句就過了，得制止，得向相關部門報告。否則造成責令停業(yè)，合同解除的損失，出租人也有份承擔。

盡可能完善地、明確地約定在安全生產(chǎn)方面承租人的分工、責任和費用承擔

首先，一定要有相關的合同安全條款和具體的「安全生產(chǎn)管理協(xié)議」，新安全法第103第2款規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營單位未與承包單位、承租單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議或者未在承包合同、租賃合同中明確各自的安全生產(chǎn)管理職責，或者未對承包單位、承租單位的安全生產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理的，責令限期改正，處五萬元以下的罰款，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員處一萬元以下的罰款；逾期未改正的，責令停產(chǎn)停業(yè)整頓。所以不簽，或者條款簽得不符合要求，或者一廠房多租情形下，未進行協(xié)調(diào)管理的（根據(jù)新安全法48條），都有可能被處罰。

更有甚者，2021年3月施行的「刑法修正案（十一）」增加了新的生產(chǎn)安全罪名，如強令違章冒險作業(yè)罪，刑法第134條第2款修改為：「強令他人違章冒險作業(yè)，或者明知存在重大事故隱患而不排除，仍冒險組織作業(yè)，因而發(fā)生重大傷亡事故或者造成其他嚴重後果的，處五年以下有期徒刑或者拘役；情節(jié)特別惡劣的，處五年以上有期徒刑。」你也別認為不出事故就沒刑責，第134條第1款還規(guī)定拒不整改重大事故隱患犯罪：在生產(chǎn)、作業(yè)中違反有關安全管理的規(guī)定，有下列情形之一，具有發(fā)生重大傷亡事故或者其他嚴重後果的現(xiàn)實危險的，處一年以下有期徒刑、拘役或者管制。因存在重大事故隱患被依法責令停產(chǎn)停業(yè)、停止施工、停止使用有關設備、設施、場所或者立即採取排除危險的整改措施，而拒不執(zhí)行的」。

其次，很多情況下，還是允許出租人與承租人自由約定，由承租人承擔全部責任或主要責任。如根據(jù)廠房倉庫消防辦法第6條：租賃廠房、倉庫應當落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責，確定各級、各崗位的消防安全責任人員。第7條： 租賃廠房、倉庫的出租人、承租人應當以書面形式明確各方的消防安全責任；未以書面形式明確的，出租人對共用的疏散通道、安全出口、建築消防設施和消防車通道負責統(tǒng)一管理，承租人對承租廠房、倉庫的消防安全負責。第9條：出租人、承租人應當保障租賃廠房、倉庫消防安全所必需的資金投入，並對消防安全資金投入不足導致的後果承擔責任。第十一條（五）：出租人應當負責租賃廠房、倉庫消防設施的維修，但是另有約定的除外。第12條：租賃廠房、倉庫的承租人應當履行以下消防安全職責：（一）落實消防安全責任制，制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)程；（二）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距不被破壞、占用；（三）定期開展防火巡查、檢查，及時消除火災隱患……（六）對消防設施、器材進行維護保養(yǎng)。拒不改正的，可以依照法律規(guī)定或者合同約定解除合同。第17條：租賃廠房、倉庫內(nèi)設置辦公室、休息室應當符合國家工程建設消防技術(shù)標準。嚴禁在租賃廠房、倉庫內(nèi)設置員工宿舍。第24條：租賃廠房、倉庫的消防設施、器材，應當由專人管理，負責檢查、維修、保養(yǎng)和更換，保證完好有效，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用。消防設施因改造或者檢修需要停用時，出租人、承租人、物業(yè)服務企業(yè)應當採取相應的應對措施並在建築內(nèi)顯著位置進行公告。設置消防控制室的租賃廠房、倉庫，消防安全責任人或者消防安全管理人應當查驗自動消防系統(tǒng)的操作人員是否依法持證上崗。消防控制室的日常管理應當由出租人、承租人共同協(xié)商指定專人負責。根據(jù)這些規(guī)定的表述，看得出該些措施的實施及費用可以用約定的方式落實到承租人，出租人只要盡督查責任就好。但是如果遺漏了約定，就容易在責任及費用上互相扯皮。而且出租人該提示沒有提示，若發(fā)生了安全事故，出租人的責任又多幾分；該提示的都提示了，那就考察出租人的督管責任有沒有盡到位就好了。

總之，租賃合同中的安全條款、安全生產(chǎn)責任協(xié)議怎麼修訂，要多多學習，並注意對照新安全法、工廠倉庫消防辦法；承租人是特種行業(yè)的，還應對照前述法律及規(guī)定中的特別條款及判定標準，能適用的盡量上條款，多多益善。

租賃合同、安全協(xié)議簽訂後出租人如何盡督查責任

在執(zhí)行中，出租人自己也應當配備適格的安全員，設立健全的安全監(jiān)管體系，配套各種制度，在合同中規(guī)定出租人有權(quán)定期、不定期進行現(xiàn)場臨檢督查，並且對照合同協(xié)議、新安全法、工廠倉庫消防辦法、判定標準進行現(xiàn)場記錄，由雙方的安全管理員進行簽章。有小問題小瑕疵的，寫明限期整改意見，有大問題的出租人須向園區(qū)、對口的安全生產(chǎn)管理機構(gòu)報備；承租人生產(chǎn)經(jīng)營活動發(fā)生安全事故第一時間必須向出租人報告，出租人按規(guī)定盡其出租人義務進行補救、管理、上報等。這就是出租人按合同協(xié)議基本上盡了督管責任，一旦發(fā)生安全事故，出租人完全免責不太可能，能做到責任越輕越好也算達到目的了。