通過明確房屋建筑部位分類實現建筑面積分類統計標準化

王津禮

（廈門市測繪與基礎地理信息中心，福建 廈門 361000）

廈門市建筑面積分類統計確認由廈門市測繪與基礎地理信息中心承接。廈門市建筑面積分類統計依照用地及規劃審批的功能用途、限定條件，將建筑部位劃分為符合合同約定的若干小項，并以房產預算成果（或房產測繪成果）為基礎，進行分類統計計算。

隨著城市建設的不斷深入，多用途的綜合樓也不斷誕生，各房屋建筑部位分類不夠明確，導致分類統計五花八門，無法標準化。明確廈門市建設用地項目房屋建筑部位分類勢在必行，文章主要闡述明確房屋建筑部位分類的意義，房屋建筑部位分類的方法，分類后修正分配如何統一檢核，如何實現廈門市建筑面積分類統計的標準化，建設用地土地利用現狀分類表詳見表1。

表1 建設用地土地利用現狀分類表（部分）

1 廈門市建設用地項目建筑空間（部位）的建筑面積分類統計及地價收取之間的關系

廈門市建設用地土地出讓一般以土地利用現狀分類二級類為基本項出讓，同時限定總建筑面積及不同性質建筑建筑面積的上限。地價收取結算需要匹配出讓合同面積控制指標。

2 廈門市房屋的各部位建筑面積的計算

根據《廈門市房產面積測算細則》（2021 年版）分為房屋套內建筑面積（房屋單元權屬界限范圍內的建筑面積，包含本單元專有的建筑面積，如陽臺等）及房屋共有（公用）建筑面積（建筑物內由多戶產權人共同占有或共同使用的建筑面積。包括應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積）。

以廈門市某商品房項目為例，該項目地上6 幢（3幢純住宅，2 幢住宅商業綜合樓、1 幢住宅商業住宅商業會所綜合樓），地下1 幢，詳見表2。

表2 廈門市某項目幢用途層次表

項目建筑面積分攤后，房產測繪成果地上建筑面積存在住宅、商業、會所主用途面積及配電室、發電機房、風井、設備間、消控室、配電間、物業管理用房；商業電表間、往地下電梯、開閉所及不計容公共開放架空空間面積。地上建筑面積存在人防、停車區域及其他功能塊三類功能。

然則建設用地土地出讓合同只約定了商業、住宅、地下車位指標。在形成房產測繪成果后仍需將剩余的各部位面積修正分配至合同約定的主用途指標。

3 未明確各建筑面積分類前的分類統計算法

（1）根據房產預算成果（或房產測繪成果），按幢按建筑功能模塊分類統計。房屋單元建筑面積按主用途分類（土地利用現狀分類二級類）統計，未被分攤的共有建筑面積也按用途進行分類統計。

（2）分戶統計后總面積與幢總建筑面積之間的差值按面積比例進行修正至主用途分類（土地利用現狀分類二級類）。未被分攤的共有建筑不參與修正。

（3）根據合同及設計判定，未被分攤的共有建筑面積分配去向，明確專為某大類用途服務的建筑，分配至該用途，未明確服務對象的共有建筑面積如面積小于等于本幢總建筑面積10%，則按面積比例分配至主用途分類（土地利用現狀分類二級類）。不計容建筑部位、特殊約定部位應在所在幢分用途單獨統計，且不分配給主用途分類。

（4）按每幢用途進行統計匯總，共有建筑面積大于該幢建筑面積的10%時，項目內統計后在整個項目內按各類用途建筑面積進行修正分配。不計容建筑部位、特殊約定部位不參與分配。

4 明確各部位建筑面積后的分類統計辦法

（1）房產測繪工程中將房屋建筑部位可劃分為房屋基本單元、特定附屬用房、共有建筑部位、其他附加建筑部位共四類。表3 為廈門市房屋的各部位建筑面積分類示意表

表3 廈門市房屋的各部位建筑面積分類示意表

第一，房屋基本單元：指用途為住宅、商業、辦公、酒店等大類類別的房屋。

第二，特定附屬用房：指有固定界限且可以獨立使用的配套用房。主要包括：①會所、郵政所、娛樂活動室、閱覽室、托兒所、老人活動中心、開閉所、通信基站等，以及居委會、派出所等所使用的房屋。②獨立使用的地下室、半地下室，獨立的車庫。③儲藏間、工具間、庫房等獨立用房。④臨公共通道或臨街，用于展品展示、廣告宣傳的櫥窗、燈箱等。⑤非住宅類房屋中會議室、多功能廳、接待室等配套用房及展示區等特定空間。其中，用地批準文件約定的居委會、通信基站、生鮮超市、物流配送終端站等特定附屬用房，以及為片區服務、具有社會公益性質的社區活動用房、醫療設施、清潔樓、區街變、居委會、幼兒園等配套用房簡稱特殊約定部位。

第三，共有建筑部位：指由多戶產權人共同占有或共同使用的建筑部位。其中，有固定界限且可以獨立使用的共有建筑空間簡稱共有用房，除共有用房以外的其他共有建筑部位簡稱共有其余部位。共有建筑部位包括應分攤共有建筑部位和不應分攤共有建筑部位。建筑面積分類統計涉及的共有建筑部位均為不應分攤共有建筑部位，應分攤共有建筑部位在房產面積測算時，已被分攤，無需再分類統計。

第四，其他附加建筑部位：指除房屋基本單元、共有建筑部位、特定附屬用房以外的其余計算建筑面積，但不具有獨立利用價值的建筑部位。主要包括：①非標準凸窗、柱狀裝飾性空間。②花池、空調板、設備平臺及其他各類板。③無明確功能或其他不具有獨立利用價值的建筑空間。

根據房產預算成果（或房產測繪成果）按幢分房屋基本單元、特定附屬用房、共有建筑部位、其他附加建筑部位四類進行分類統計。

建筑面積分類統計就是要按用地土地出讓時的商業、住宅、特定附屬用房及地下停車場幾類基本項，對房產測繪成果各類建筑面積進行分類統計。

分類統計規則：地上各單元建筑面積總和（即單元分攤后建筑面積之和）應等于地上各層建筑面積之和（即分攤前面積）。當地上各單元分攤后建筑面積之和不等于地上分攤前面積時，應按以下公式予以修正其差值。

Si 修正=Si+△Si △Si=K×Si

這里，K=-△S/∑Si

其中：△Si 為各類建筑面積應修正的面積；

Si 分攤后各類建筑面積；

Si 修正對分攤后各類建筑面積進行修正后的結果；

i 為房屋用途類別；

K 為修正系數；

△S 為應修正面積，即分攤后的地上建筑面積之和與分攤前地上建筑面積之和的差值；

∑Si 為分攤后的地上各類建筑面積之和。

（2）修正：指面積差異值修正。修正的目的是整體化為零散部位后，當零散部位經過各種需求計算后，將其取位后的結果累計之和，再次歸算到整體狀態。分戶統計后每幢總面積與幢總建筑面積之間的差值按面積比例進行修正至大類用途（土地利用現狀分類二級類）。

（3）分配：將測繪成果中單列的建筑部位按用地批準文件需求的大類用途進行面積折算，使得單列的建筑部位有其相應的計價方式。特定附屬用房應在所在幢分配給大類類別，其中，能明確大類類別且所在幢有該類別的，應直接并入該類別，并共同接受修正與分配，但特殊約定部位除外。其他附加建筑部位與共有其余部位應在所在幢分配給大類類別，其中，能明確大類類別且所在幢有該類別的，直接分配給該類別。不計容建筑部位、特殊約定部位應在所在幢分用途單獨統計，且不分配給大類類別，詳見圖1。

圖1 廈門市某地塊房產測繪成果中需要分配的建筑部位示意圖

（4）按每幢用途進行統計匯總，共有用房應在宗地內分配給大類類別，其中，能明確大類類別的，直接分配給相應類別，詳見圖2。

圖2 廈門市房屋的各部位建筑面積分配分類統計流程圖

（5）數據校對。校對檢核分類統計后地上建筑面積合計值、地下建筑面積合計值及總建筑面積合計值是否分別與分類統計前房產測繪成果中的地上建筑面積、地下建筑面積及總建筑面積一致。數據無誤則完成項目建筑面積分類統計。

5 明確各部位建筑面積分類的意義

（1）未明確各部位建筑面積分類時，需要在分類統計時人工判定未被分攤的共有建筑是否專為某大類用途服務。新算法明確了房屋建筑部位分類，將原有的未被分攤的共有建筑明確分類成特定附屬用房、共有建筑部位。明確各部位建筑面積分類后，項目在規劃設計及預算階段，就必須明確哪些共有建筑為特定附屬用房，可以保證前后算法一致。

（2）未明確各部位建筑面積分類時，依據廈國土房【2007】287 號文規定，對于公共住房是否超過本幢面積10%，有不同的算法。明確各部位建筑面積分類后就不需判定共有部位面積是否大于本幢建筑面積的10%，詳見圖3。

圖3 廈門市明確各部位建筑面積分類前后分配規則對比圖

（3）明確各部位建筑面積分類后算法的優點。①修正、分配關系更加簡單化。便于檢核。統一算法，統一計算取位，減少取位問題引起的誤差。②計算方法的標準化。減少人為判定。項目從規劃設計預算開始，到后期的竣工規劃核實及最后的房產實測均按統一的分類標準執行，實現了建筑面積分類統計標準化。

6 結束語

通過明確廈門市建設用地項目房屋建筑部位分類規則及修正分配辦法，可以實現建筑面積分類統計的標準化，從而實現建設用地地價征收面積計算方法的統一。