房地產企業財務風險防范及控制研究

［摘 要］作為國民經濟的支柱型企業，房地產企業的發展受到各方關注。近幾年，我國針對房地產企業實施了“限購”“限貸”“三道紅線”等政策，房地產行業競爭日漸進入白熱化階段。在激烈的競爭中，房地產管理者逐漸意識到財務風險防范對于企業可持續發展的重要作用，希望通過防范與控制財務風險實現經濟效益、社會效益最大化。文章基于房地產行業視角，闡述房地產企業財務風險類型，剖析房地產企業財務風險防范及控制中存在的問題，針對現存問題提出應對策略，助力房地產企業提升風險抵御能力。

［關鍵詞］房地產企業；財務風險；防范；控制

0" " "引 言

財務風險是指企業經濟活動中由于各種因素的影響而出現難以預料或無法控制的損失。房地產企業與一般的生產性企業不同，項目周期長，資金投入總額大，財務管理體系復雜。房地產企業財務風險系數如果居高不下，不僅會影響房地產企業經營決策、財務收益，還會給戰略目標落地埋下隱患。因此，對于房地產企業而言，財務風險防范及控制不是一道“選擇題”，而是一門“必修課”［1］。

1" " "房地產企業財務風險類型

房地產企業屬于資金密集型企業，財務風險有籌資風險、投資風險、經營風險3種表現形式［2］。

1.1" "籌資風險

房地產企業在經營發展過程中需要籌集大量的資金，而外部融資是很多房地產企業重要的資金來源。現階段，一些房地產企業在籌資過程中對資產負債率控制不夠科學，舉債過高，資本結構不夠合理，短期償債風險和長期償債風險并存，不僅使得籌資成本逐年增加，較大的償債壓力也使房地產經營受到了前所未有的挑戰。

1.2" "投資風險

房地產企業的投資行為主要包括兩個方面，即對內投資和對外投資。對內投資活動包括新增各類機械設備設施、建造和購置固定資產等。對外投資包括信托基金、土地投資、開發新的項目等活動。近幾年，一些房地產企業對市場需求估計過于樂觀，在投資過程中雖針對不同的投資項目進行了調研、論證和評估，但對投資報酬率、總資產收益率等的預期不夠準確，投資收益與預期存在較大差異，甚至一些房地產企業出現了負收益，投資風險依然存在。

1.3" "經營風險

房地產企業的經營風險與很多因素有著密切的聯系，如房地產企業治理結構、政策方向、市場需求、資金回籠速度等。房地產企業在經營過程中要想進一步規避經營風險，需要時刻關注金融資產、長期股權投資、經營資產和經營負債等指標的變化，通過這些指標識別經營風險，對經營風險進行防范和控制。

2" " "房地產企業財務風險防范及控制中存在的問題

2.1" "財務風險控制意識薄弱

財務風險控制是房地產企業經營管理中的一項重要內容，但現階段房地產企業財務風險控制意識薄弱，成為財務風險控制水平提升的障礙。

首先，從管理者層面來看，在房地產企業經營過程中，管理者“重利潤、輕管理”的固有思想一直存

在。一些管理者認為財務風險控制是財務部門的工作，與企業整體戰略布局關聯不大，只要不出現經濟上的損失，財務風險控制就是合理的、科學的、合規的。正是在這種思維模式的影響下，在實際的籌資風險、投資風險、經營風險控制過程中，財務風險控制措施多為紙上談兵，可行性不足。例如，房地產企業融資過于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產企業融資中占據主導地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。對銀行貸款的過度依賴，使得銀行信貸成為我國房地產業最主要的輸血者。但是，近幾年銀行一年期至五年期的貸款利率發生了4%～5%的浮動，導致房地產企業償債成本高，財務風險大。其次，從財務人員層面來看，當前房地產企業績效考核以利潤指標考核為主，財務風險在績效考核中所占比重較小，財務風險與財務人員之間沒有形成利益上的捆綁關系，財務人員對財務風險控制工作積極性不高。

2.2" "財務風險識別方法落后

房地產企業只有在各個關鍵環節準確地識別財務風險，才能更好地制定應對策略，控制財務風險。財務風險識別是財務風險控制的基礎和前提。目前房地產企業財務風險識別的主要方法是經驗分析法和指標分析法［3］。經驗分析法是通過對籌資活動、投資活動、經營活動中的歷史數據和行業趨勢進行分析，憑借自身的經驗進行財務風險評估和預測。這種評估方法需要財務人員對市場形勢、政策環境、財務數據具有較強的綜合分析能力和判斷能力，稍有偏頗，則會導致財務風險識別準確度不足，影響財務風險控制成效。與此同時，指標分析法也是財務風險識別常用的一種分析方法，這種分析方法將具體量化的財務指標作為分析依據，根據財務指標的具體變化趨勢進行財務風險預測，雖有一定的優點，但是這種方法對定性指標和市場變化因素關注不足，很容易提高隱性財務風險發生的概率。

2.3" "籌資、投資風險控制能力不足

當前，房地產企業的籌資風險多與企業籌資規模過大、籌資成本較高、資金周轉效率低等因素有著密切的關系，而投資風險與企業經營壓力、盲目投資、過度投資和無效投資有關。第一，籌資層面。近幾年，房地產企業資金回籠速度慢，為了維系經營發展，需要進行大量的籌資。從籌資途徑來看，房地產企業缺乏多元化的籌資渠道，過分依靠銀行貸款，籌資渠道單一，加上自身負債規模控制能力不足，導致籌資風險越來越大。第二，投資層面。一些房地產企業對政策解讀不充分，對市場發展動向把握不精準，除了主營業務投資，還涉及多項其他行業的投資。但其由于對涉獵的其他行業缺乏有效的論證和評估，經驗不足，不僅投資收益不高，還給企業自身經營發展帶來巨大壓力。

3" " "房地產企業財務風險防范及控制措施

3.1" "轉變思維，夯實財務風險控制基礎

為了進一步提升房地產企業財務風險控制能力，在財務風險防范及控制過程中，應該積極轉變思維，明確財務風險控制的作用，打造健康的財務風險防范環境。

一是管理者要了解、掌握財務風險防控在企業整體運營發展中所起到的作用，在日常工作中將財務風險控制目標層層細化，下達各個經營管理部門，將財務風險控制、戰略目標、經濟指標等內容進行串聯，在籌資活動、投資活動、經營活動開展過程中，盡量圍繞財務風險控制戰略愿景進行布局設計，為財務風險防范及控制掃清障礙。例如，在日常工作中，房地產企業可以成立財務風險控制專管委員會，主要負責推進財務風險控制工作，細化財務風險控制權責，簡化財務風險控制流程，降低財務風險防范的復雜性，提升財務風險防控措施實施的可信性。

二是提升財務人員工作積極性。房地產企業可以將財務風險控制與績效考核融合，提升財務風險考核比重，將財務風險控制與財務人員進行利益捆綁，同時輔以激勵政策，積極鼓勵財務人員識別財務風險，提出財務風險防范及控制的策略，為財務風險防范及控制注入新的生機和活力。例如，房地產企業可以對在財務風險防范及控制中作出突出貢獻的人員給予一定的物質獎勵、精神獎勵，激勵財務人員在財務風險控制中更好地發光、發熱。

3.2" "創新財務風險識別方法，提高財務風險控制質量

房地產企業在當前經驗分析法和指標分析法的基礎上，可以增加財務報表識別法、定量與定性關聯識別法［4］。

3.2.1" "財務報表識別法

財務報表識別法是圍繞財務報表進行財務風險識別的一種方法。這主要是因為財務報表中囊括了現金流量表、利潤表、資產負債表及附注。這些內容不僅能夠準確反映房地產企業的財務狀況，而且可以反映房地產企業的經營情況和運營狀況，是一種覆蓋范圍廣、涵蓋內容較為全面的財務風險分析方法。所以，房地產企業在財務風險識別中可以積極采用財務報表識別方法，識別房地產企業隱性和顯性的財務風險。例如，企業通過分析資產負債表中的資產和負債變動情況，能夠及時了解企業籌資規模和債務占比，并結合現金流量表評估企業的償債能力，從而判斷其中可能存在的財務風險。

3.2.2" "定量與定性關聯識別法

定性分析側重于關注市場、政策等因素的變化，定量識別則更關注房地產企業的數據變化情況。通過定量與定性的相互關聯，創新財務分析模式，評估財務風險可能發生的概率，設定風險范圍，增強財務風險控制的靈活性。例如，基于現階段定量與定性關聯識別法，房地產企業以信息化工具為抓手，創建多變量預警模式，預測潛在的財務風險，并應對各項財務危機。

3.3" "從籌資、投資管理入手，提升財務風險控制能力

隨著大數據、人工智能技術的興起，現階段房地產企業借助信息化工具完成相關的籌資、投資管理活動已成為一種常態。在提升財務控制能力的過程中，房地產企業可以借助智慧型財務工具，從籌資、投資兩方面入手，做好財務風險控制［5］。

3.3.1" "籌資風險防范及控制

第一，拓寬籌資渠道。房地產企業在當前銀行借貸、債券籌資、股權籌資的基礎上，可以進一步拓寬籌資渠道，通過構建多元化的籌資模式，降低籌資成本，解決資金問題，降低籌資風險。例如，房地產企業可以借助互聯網時代優勢積極進行網絡籌資，其中P2P（互聯網借貸平臺）籌資就是一種較為常見的形式。P2P籌資以互聯網平臺為媒介，幫助信貸雙方確立借貸關系并完成相關交易。P2P平臺是連接房地產企業與出資方的一個紐帶和橋梁，其籌資流程便捷，放款期限短，籌資成本低，具有一定的優勢。

第二，控制企業負債規模。房地產企業負債規模越大，月度、年度產生的利息越高，會在一定程度上影響企業的經濟收益，嚴重的還會導致房地產企業資金鏈斷裂。因此，房地產企業可以借助財務杠桿系數公式，分析適合自身的資產負債比率，控制負債規模。

第三，提升資金回籠效率，降低籌資額度。以銷售為切入點，加快資金流通速度。房地產企業在銷售過程中可以將概念性銷售與銷售優惠相結合，利用互聯網大力宣傳房屋質量、配套設施、樓盤所在地發展愿景及銷售優惠，促進消費者提高付款額度，加速資金回籠。與此同時，為了進一步防止資金占用和資金沉淀，房地產企業應該避免盲目購地現象，以確保資金管理的科學性［6］。

3.3.2" "投資風險防范及控制

市場競爭風險、決策風險、經營風險和政策風險都可能增加房地產企業的投資風險系數，因此，房地產企業在投資風險防范及控制中應該做到以下幾點。

首先，對投資項目進行全面的評估、預測。房地產企業無論是對內投資還是對外投資，都需要對投資內容進行全面調研，召開投資項目討論會，基于成本效益原則評估投資項目收益，根據評估結果進行投資決策，盡可能保證房地產企業的投資都能獲得可觀收益，規避由于投資收益低或投資失敗導致的投資風險。其次，盡可能縮短投資項目周期。現階段房地產企業投資項目的周期短則幾個月，長則幾年，過長的投資周期勢必會增強企業投資額度。針對這種情況，房地產企業要盡可能地縮短投資周期，規避投資周期過長可能導致的投資風險。再次，采用組合投資形式，分散、轉移企業的投資風險。例如，房地產企業在投資過程中可以將一部分資金投入住宅項目，將少量資金投入樓堂館所，通過組合投資增強企業資金流動性，減少投資風險。最后，以信息化工具為媒介，構建綜合性、可操作性強的投資風險預警機制，進而降低投資風險發生概率［7］。例如，在信息化模式下，房地產企業可以設定投資風險預警值的上限和下限，一旦超過變動范圍，系統自動報警，提醒管理者可能存在的投資風險。

4" " "結束語

對于房地產企業而言，財務風險防范及控制不是一蹴而就的，而是需要一個過程。房地產企業在財務風險防范及控制中應該明確財務風險類型，分析財務風險防范及控制中存在的問題，在實際操作中轉變思維，夯實財務風險控制基礎，創新財務風險識別方法，提高財務風險控制質量，從籌資、投資管理入手，提升財務風險控制能力，為財務風險控制保駕護航。

主要參考文獻

［1］林洋.C房地產企業財務風險分析及防控建議［J］.商業經濟，2023（10）：148-150.

［2］周文文，馬春英.房地產企業財務風險識別與防范：以綠地控股為例［J］.中國商界，2023（8）：98-99.

［3］趙雪.論新環境下房地產企業財務風險成因及對策［J］.老字號品牌營銷，2023（15）：167-169.

［4］王藝潔，王藝靜.房地產企業財務風險分析與應對：以綠地控股集團有限公司為例［J］.現代商業，2023（15）：177-180.

［5］庾小艷.房地產企業財務風險及其內部控制防范措施［J］.老字號品牌營銷，2023（14）：150-152.

［6］鄭駿鵬.房地產企業財務風險及其內部控制防范策略探析［J］.中國集體經濟，2023（16）：105-108.

［7］楊梅，耿超.新時期房地產企業財務風險防范與控制策略探討［J］.中國中小企業，2023（6）：207-209.

［收稿日期］2023-10-26

［作者簡介］吳夢婷（1990— ），女，浙江杭州人，會計師，主要研究方向：房地產行業會計。