土地承包中的法律知識(shí)

承包耕地續(xù)簽家庭承包合同，承包期限該如何計(jì)算？

【案例】

2003年5月10日，懷小某的父親懷某與A村村委會(huì)簽訂家庭承包合同書(shū)，該合同約定：A村村民委員會(huì)將耕地承包給乙方懷某，承包期限10年（從2005年1月1日至2014年12月31日）。2006年12月20日，懷小某與A村村委會(huì)簽訂耕地承包（續(xù)包）合同，約定A村村委會(huì)將原與懷小某父親簽訂的土地承包合同轉(zhuǎn)簽并續(xù)簽，即從2005年1月1日至2014年12月31日，變更為從2005年1月1日至2039年12月31日，延長(zhǎng)承包期25年，承包人變更為懷小某。

2015年A村村委會(huì)申請(qǐng)仲裁，縣農(nóng)村土地仲裁委員會(huì)認(rèn)為耕地合同已經(jīng)超出法定期限，下發(fā)仲裁裁決書(shū)解除A村村委會(huì)與懷小某的土地承包合同，要求懷小某將土地交還給A村村委會(huì)。但懷小某認(rèn)為，土地承包合同已經(jīng)續(xù)簽，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定的承包期限履行合同，2039 年才可以解除合同。

【解析】

根據(jù)民法典第三百三十二條規(guī)定，耕地的承包期為三十年，承包期滿后，由土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包的法律規(guī)定繼續(xù)承包。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第十六條規(guī)定，家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。農(nóng)戶內(nèi)家庭成員依法平等享有承包土地的各項(xiàng)權(quán)益。

在上述案例中，懷小某與A村村委會(huì)續(xù)簽耕地承包（續(xù)包）合同，實(shí)質(zhì)上是對(duì)原家庭承包合同書(shū)這一家庭承包合同的延續(xù)，屬于同一份合同，承包期限應(yīng)當(dāng)累計(jì)計(jì)算。A村村委會(huì)與懷小某簽訂的土地承包合同承包期限為35 年，超出了民法典規(guī)定的三十年耕地的承包期，超出的5年不受法律保護(hù)，故承包有效年限應(yīng)截止到 2034 年 12 月 31 日。

除對(duì)耕地外，民法典對(duì)其他類(lèi)型地塊的承包期限也作出了規(guī)定，其中草地為三十年至五十年，林地為三十年至七十年。所以，在簽訂土地承包合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意承包期限是否已經(jīng)超過(guò)法律規(guī)定的承包期限。

承包期間是否可以調(diào)整承包地？

【案例】

2012年1月11日，農(nóng)戶任某（家庭成員7人）與本村村民委員會(huì)依法簽訂農(nóng)村土地承包合同書(shū)一份，承包該村集體土地 16.6 畝。后因其家庭成員考學(xué)、上班、當(dāng)兵等緣故，無(wú)力耕種全部土地，遂將其中共7.04 畝承包地口頭交給本村村民委員會(huì)管理。

2015 年，村民委員會(huì)將上述部分土地交由本社成員楊某等三人所在的三農(nóng)戶臨時(shí)耕種，后三人耕種至今。其間，村民委員會(huì)與楊某等三人未補(bǔ)簽上述土地的農(nóng)村土地承包合同，亦未辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記備案手續(xù)。

2016年4月，任某與楊某等三人因上述土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，任某遂向縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。該仲裁委員會(huì)經(jīng)審理后作出裁決，任某對(duì)爭(zhēng)議的承包地享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，任何人和單位無(wú)權(quán)干涉，限楊某等三人 30日內(nèi)返還。楊某三人不服裁決，向法院提起訴訟。

【解析】

根據(jù)民法典第三百三十六條規(guī)定，承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包的法律規(guī)定辦理。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第二十八條也明確規(guī)定，承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地。承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)和草原等主管部門(mén)批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。由此可見(jiàn)，在承包期內(nèi)，非依法定程序調(diào)整，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不得變更。

在上述案例中，任某將承包地交由村委會(huì)代管，楊某等三人雖對(duì)爭(zhēng)議土地耕種多年，并繳納相應(yīng)稅費(fèi)。但就爭(zhēng)議土地在村委會(huì)調(diào)整由其耕種后，未取得合法的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，任某對(duì)爭(zhēng)議土地享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換但未登記，征地補(bǔ)償款歸誰(shuí)所有？

【案例】

錢(qián)某和吳某均系李寨村村民，在農(nóng)村土地二輪承包中錢(qián)某取得A地塊 2.2 畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，吳某取得B地塊2 畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2008 年冬季，吳某父親去世，吳某想在錢(qián)某A地塊修墳。于是，在本村村民的說(shuō)和下，錢(qián)某與吳某達(dá)成口頭協(xié)議，吳某將B地塊2畝承包地與錢(qián)某A地塊 2.2 畝承包地互換耕種，并約定“兩家換死，互不干涉”。換地后吳某在A地塊承包地為其父親修墳。雙方未辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記手續(xù)，互換耕種。

2015年，市某教育基地建設(shè)項(xiàng)目將錢(qián)某互換后耕種的B地塊 1.64 畝承包地征收，補(bǔ)償款約5萬(wàn)元。錢(qián)某到村委會(huì)領(lǐng)取補(bǔ)償款時(shí)，吳某到村委會(huì)阻撓，提出雙方?jīng)]有就換地行為進(jìn)行登記，換地行為無(wú)效，補(bǔ)償金應(yīng)該由其領(lǐng)取。因雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，村委會(huì)停止發(fā)放相關(guān)補(bǔ)償款。

【解析】

目前，我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移實(shí)行登記對(duì)抗制度，其生效不以登記為要件。根據(jù)民法典第三百三十五條的規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三十五條也規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

在上述案例中，錢(qián)某與吳某換地雖然未經(jīng)過(guò)公示登記，但從吳某與錢(qián)某作出“兩家換死，互不干涉”的約定和實(shí)際耕種情況來(lái)看，雙方顯然就換地事宜達(dá)成了合意，登記與否不影響換地行為及換地合同的效力。因?yàn)閾Q地后B地塊2畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸錢(qián)某所有，土地補(bǔ)償款也應(yīng)當(dāng)由錢(qián)某取得。

值得注意的是，雖然土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓不以公示登記為要件，但是當(dāng)事人要求登記的，另一方應(yīng)當(dāng)予以配合，并到法律規(guī)定的政府部門(mén)申請(qǐng)登記。對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得者來(lái)說(shuō)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換進(jìn)行登記更有利于權(quán)益的保護(hù)。因?yàn)槲吹怯浀霓D(zhuǎn)讓、互換行為無(wú)法對(duì)抗善意第三人，也就是說(shuō)，如果雙方?jīng)]有對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換進(jìn)行登記，如原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將經(jīng)營(yíng)權(quán)再次轉(zhuǎn)讓，新的受讓人對(duì)之前的轉(zhuǎn)讓行為并不知情且支付了合理的對(duì)價(jià)，并進(jìn)行登記，那么土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受讓人所有。

哪些方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押？

【案例】

趙某因種植枇杷向信用社借款，為歸還借款，2016年9月23日經(jīng)村民委員會(huì)開(kāi)會(huì)決定同意趙某用所承包的 200 畝土地使用權(quán)為借款提供抵押擔(dān)保。2016年9月29日，趙某與信用社簽訂了一份抵押擔(dān)保借款合同，約定信用社向趙某出借 190萬(wàn)元，趙某用承包的200畝土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)及地上附著物（雙方約定抵押物價(jià)值為300萬(wàn)元）為借款提供抵押擔(dān)保。同日，縣公證處對(duì)抵押擔(dān)保借款合同進(jìn)行了公證，并對(duì)趙某用承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)及地上附著物為借款提供抵押擔(dān)保事項(xiàng)，進(jìn)行了抵押登記。合同簽訂當(dāng)天，信用社按約將 190萬(wàn)元出借給趙某。趙某在合同履行過(guò)程中償還了借款本金 40 萬(wàn)元后，未再按約還本付息。為此，信用社提出就 200 畝承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

【解析】

根據(jù)民法典第三百四十二條的規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五十三條也規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。簡(jiǎn)而言之，只有通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，依法取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證才能用于抵押。

在上述案例中，趙某和信用社約定的抵押物是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及地上種植的果樹(shù)，趙某抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)非通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得，趙某和信用社約定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押的合同約定違反了法律的禁止性規(guī)定，該約定無(wú)效，所以信用社無(wú)權(quán)要求就200畝承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

需要提醒的是，在日常涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物的，應(yīng)特別注意是否屬于規(guī)定的以下兩類(lèi)法定的情形：一是民法典和《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以依法取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的；二是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘。若不屬于前述情形，所設(shè)定的抵押約定無(wú)效。