“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地見實(shí)效

自2017年北京樓市調(diào)控升級(jí)實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”以來，時(shí)隔6年之久，北京樓市政策出現(xiàn)歷史性轉(zhuǎn)折。9月1日，北京市住建委、央行營(yíng)管部、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，即日起優(yōu)化北京市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將在全市范圍內(nèi)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，通知出臺(tái)后引發(fā)了社會(huì)的極大關(guān)注。“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政，支持了居民合理的住房需求，對(duì)于有置換、改善類住房需求的京籍和非京籍家庭來說無疑是一大好消息。同時(shí)新政出臺(tái)將為提振樓市帶來切實(shí)的作用，也點(diǎn)燃了成交熱度，讓北京樓市的“金九”初見成色。

政策松綁進(jìn)一步惠及民生

當(dāng)前，受家庭結(jié)構(gòu)變化、育兒、入學(xué)等因素影響，北京住宅市場(chǎng)近七成購(gòu)房者屬于改善型需求，大量改善型群體在較為嚴(yán)格的信貸政策壓制下，難以通過置換方式滿足自身的住房需求。為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，北京市深入貫徹落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局出臺(tái)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》要求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，在全市范圍內(nèi)實(shí)施新的個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在北京市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，簡(jiǎn)稱“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

這是繼2017年3月北京市住建委發(fā)布的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后，購(gòu)房政策的又一次重大轉(zhuǎn)變，將為不少有意向置換房屋的人們帶來福音，省下一大筆費(fèi)用。具體到一個(gè)居民家庭，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政實(shí)施后，能帶來哪些好處？用一個(gè)例子來說明。市民王先生家庭名下有一套房，是2010年貸款購(gòu)買的。如今，因?yàn)榧依镉辛硕ィ幱诰幼⌒枨螅跸壬霌Q一套大點(diǎn)的房子。按照之前的政策，因?yàn)橛羞^貸款記錄，王先生即便是還清貸款后賣了名下這套房子再買，申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，也只能視為二套房。但如今執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政后，王先生再“賣小買大”，申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，就可以視為首套房。

按照北京目前的政策規(guī)定，如果是首套，普通住宅的首付比例為不低于35%，非普通住宅則為不低于40%。如果是二套房，普通住宅的首付比例為不低于60%，非普通住宅則為不低于80%。以一套600萬元的普通住宅為例，如果認(rèn)定為首套，首付則為210萬元，如果認(rèn)定為二套，首付則為360萬元。可以看出，如果認(rèn)定為首套，在首付階段可以少支出150萬元。而就房貸利率而言，是否為首套，也直接決定著購(gòu)房人的利息多少。目前北京首套房貸利率為4.75%，二套房貸利率為5.25%，以200萬元的房貸為例，貸款25年來計(jì)算，首套與二套，二者的總利息要相差17萬多元。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策不僅對(duì)于在京置換房屋的群體是一大利好，也為長(zhǎng)期在京務(wù)工還沒有在京購(gòu)置住房的人們打開了一扇希望之門。一位在北京從事互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品銷售工作的孫先生告訴記者，在北京工作多年非常渴望擁有一套自己的住房，之所以一直沒有買房，就是苦于此前北京的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，因?yàn)樵瓉碓诶霞矣羞^購(gòu)房貸款記錄，所以如果再在北京買房的話，首付比例明顯超出目前承受的范圍。現(xiàn)在新政出臺(tái)后，首付比例下降，選擇余地?cái)U(kuò)大，近期會(huì)加快看房節(jié)奏。

樓市回暖迎來春天

與其他城市相比較來說，北京作為全國(guó)樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，此次正式官宣調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，信號(hào)意義重大，將對(duì)整體市場(chǎng)情緒的修復(fù)產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。隨著新政的落地，意向售房群體明顯增加，掛牌量大增，許多業(yè)主期待將手中房屋出售，以置換更優(yōu)質(zhì)房屋，實(shí)現(xiàn)“賣一買一，改善居住條件，樓市也迎來了久違的“金九”熱鬧場(chǎng)面。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地首日引發(fā)現(xiàn)象級(jí)看房熱潮。位于朝陽(yáng)區(qū)勁松一家房產(chǎn)中介的一位工作人員表示，9月1日政策發(fā)布以來，門店的咨詢量明顯增多。僅9月2日一天的線上咨詢量有35個(gè)，比平時(shí)多出了兩倍，進(jìn)門咨詢的新增客戶量也比之前多。9月3日看房的人明顯增多，約了有20多組。在房山區(qū)，有售樓處還出現(xiàn)了排隊(duì)的現(xiàn)象，新政發(fā)布的第二天便是周六，上午10點(diǎn)售樓處已座無虛席，甚至在門外排起了長(zhǎng)隊(duì)。不少售樓處宣布“徹夜開放、不打烊”，從業(yè)人士不禁感慨“這樣熱鬧的景象已經(jīng)多年未見了”。

新政出臺(tái)，重新獲得“首套資格”的購(gòu)房群體出手果斷，使得北京新房、二手房銷售熱度都有明顯上漲。

新政落地后一周，中指數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，北京市9月商品住宅成交24.7萬平方米，雖然較去年同期仍有47.6%的差距，但周度來看，9月第二個(gè)星期（9月11日－9月17日）北京商品住宅成交1054套，環(huán)比增長(zhǎng)22.6%，是8月以來周度成交最高值；認(rèn)購(gòu)980套，連續(xù)兩周認(rèn)購(gòu)套數(shù)在千套左右。

同時(shí)，二手房市場(chǎng)也表現(xiàn)出良好勢(shì)頭。中指數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，北京二手房商品住宅成交6734套，較上月同期增長(zhǎng)23.8%，周度來看，第二個(gè)周末（9月11日－9月17日）二手房成交3356套，環(huán)比增長(zhǎng)24.9%，是5月以來周度最高水平。

有中介分析，手上有首套房購(gòu)房資格的購(gòu)買力，已經(jīng)在新政后得到有效釋放，而需要“賣一買一”進(jìn)行置換的客戶，房屋出售情況不算理想，需要降價(jià)換取成交速度，或者等待一定周期后，才可以重新進(jìn)入市場(chǎng)。另一方面，客戶的觀望情緒仍在，對(duì)于可買可不買的客戶，都在看下一步市場(chǎng)怎么走，不急于出手。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，北京樓市回暖行情預(yù)計(jì)將持續(xù)一定時(shí)間，但持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短一方面取決于購(gòu)房者換房節(jié)奏，置換家庭賣房需要有剛需群體入場(chǎng)，如果剛需入市比較慢，也會(huì)導(dǎo)致?lián)Q房需求入市的節(jié)奏放緩。整體來看，在新政帶動(dòng)下，一二線城市購(gòu)房者入市積極性提升明顯。針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)行情，短期來看，一線城市市場(chǎng)行情持續(xù)時(shí)間或好于其他城市。房?jī)r(jià)方面，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)短期仍以快速出貨、回籠資金為主，價(jià)格上漲預(yù)期和空間整體偏小，一二線城市房?jī)r(jià)有望逐漸企穩(wěn)。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，基于季節(jié)性因素疊加政策端全面發(fā)力，預(yù)計(jì)今年樓市“金九銀十”表現(xiàn)要好于過去兩年。后續(xù)視樓市及整體宏觀經(jīng)濟(jì)走向，房地產(chǎn)支持政策還有加碼空間，包括購(gòu)房環(huán)節(jié)稅費(fèi)減免，新發(fā)放居民房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，以及各地在因城施策原則下進(jìn)一步放松限購(gòu)限貸、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等。