適應供求關系重大變化，及時優(yōu)化調整房地產政策

2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出，我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化。本文認為，房地產業(yè)不再適合作為拉動經濟增長的引擎，但依然是穩(wěn)定實體經濟和金融體系的重要基礎。應該將保障性住房作為重要基礎設施，讓老基建迸發(fā)新能量，促進經濟平穩(wěn)增長并釋放消費潛力。

2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出，我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化。筆者認為，房地產業(yè)與實體經濟和金融體系之間的關系也會隨之發(fā)生重大變化，房地產政策亟待根據這些關系的重大變化進行優(yōu)化調整。房地產業(yè)不再適合作為拉動經濟增長的引擎，但依然是穩(wěn)定實體經濟和金融體系的重要基礎。應該將保障性住房作為重要基礎設施，讓老基建迸發(fā)新能量，促進經濟平穩(wěn)增長并釋放消費潛力。

房地產業(yè)與實體經濟和金融體系之間的關系發(fā)生重大變化

房地產業(yè)主要通過投入產出機制、房價預期機制和金融加速器機制影響實體經濟和金融體系。在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化之后，在這三種機制的作用下，房地產業(yè)與實體經濟和金融體系之間的關系也會隨之發(fā)生重大變化。

第一，投入產出機制導致住房價格與產出水平之間呈倒U形關系，在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化之后，房價進一步上漲和房地產市場過度繁榮反而會抑制經濟增長。房地產業(yè)有兩個典型特點：第一，在房地產業(yè)的生產中中間投入份額高達77.95%，遠高于其他產業(yè)的中間投入份額（54.73%）；第二，在房地產業(yè)消耗的中間品中來自其他產業(yè)的比重高達86.15%，遠高于其他產業(yè)消耗的中間品中來自房地產業(yè)的比重（3.16%）。

因此，在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化之前，房地產業(yè)的增長會通過投入產出機制對相關行業(yè)和經濟增長產生極強的拉動作用。但是，當住房價格超過某一個閾值之后，居民的生活成本和企業(yè)的經營成本會大幅上升。對于居民而言，購房支出會擠出其他消費支出，進而抑制其他產業(yè)的發(fā)展。對于企業(yè)而言，辦公和生產場地的成本大幅上升會導致利潤下降，企業(yè)會降低投資支出和產出水平。在這個過程中，投入產出機制開始發(fā)揮反向的作用，導致房價上漲會抑制經濟增長。

第二，在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化之后，房價預期已經發(fā)生重大轉折，“越漲越買→越買越漲”的正反饋循環(huán)被打破。住房的投資品屬性使得房價預期在購房決策中起到關鍵作用。即使當前房價相對于內在價值偏高，但如果公眾對于房價具有非常強烈的上漲預期，越來越多的投機者會買入，甚至價值投資者的信念也會發(fā)生動搖，加入買入行列。因此，房價上漲預期會導致越漲越買、越買越漲。

但是，企業(yè)和居民對經濟增長的預期轉弱，房價持續(xù)上漲的預期已經失去了經濟基本面的支撐。同時，居民對未來收入的預期轉弱，預防性儲蓄必然上升，購房行為必然更加謹慎。中國人民銀行2023年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告顯示，選擇“更多儲蓄”的儲戶占比為58.0%，處于歷史高位；預期下季度房價“上漲”的儲戶占比由上季度的18.5%下降至15.9%，“未來3個月預計增加購房支出”的儲戶占比由上季度的17.5%下降至16.2%，都處于歷史低位。“越漲越買→越買越漲”的正反饋循環(huán)正在被打破。

第三，在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化之后，房價過高和預期轉弱會加大房價泡沫破滅的風險并通過金融加速器導致經濟衰退。房價上漲引起的抵押品價值上升能夠放松家庭和企業(yè)的信貸約束，通過金融加速器機制拉動經濟增長。而且，金融加速器機制在中國還有更加特殊的應用場景。在預算內財政收入無法提供充足資金來源的情形下，土地融資成為地方政府的主要融資方式，為拉動地方經濟增長提供資金。

但是，當前我國房價過高且預期轉弱，一旦房價泡沫破滅，家庭、房企和銀行的資產負債表會急劇惡化，進而可能引發(fā)金融危機和經濟危機。尤其值得注意的是，高周轉、高杠桿和高毛利的經營模式使得我國房企債務規(guī)模龐大，杠桿率極高。目前多家龍頭房企暴雷，已經存在爆發(fā)系統(tǒng)性風險的隱患。以恒大為例，2023年7月17日披露的財務數據顯示，其負債高達2.44萬億元，2021年和2022兩年合計虧損8120.3億元。

房地產政策亟待根據這些關系的重大變化進行優(yōu)化調整

鑒于房地產業(yè)與實體經濟和金融體系之間的關系發(fā)生了重大變化，房地產政策亟待根據這些關系的重大變化進行優(yōu)化調整。

第一，調控思路需要根本轉變，房地產業(yè)不再適合作為拉動經濟增長的引擎，但依然是穩(wěn)定實體經濟和金融體系的重要基礎。在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化之后，因為住房價格和產出水平呈倒U形關系，因為預期轉弱以及金融加速器的反噬作用，利用房地產調控刺激經濟增長，不僅達不到預期效果，而且會適得其反。但是，房地產業(yè)關聯度高和拉動力強的特性并沒有改變，房地產業(yè)依然是國民經濟的重要支柱產業(yè)。促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展依然是穩(wěn)定實體經濟和金融體系的重要基礎。必須將穩(wěn)定作為房地產調控的總基調，充分發(fā)揮房地產業(yè)作為國民經濟重要支柱產業(yè)的作用，避免調控政策大起大落。

第二，將保障性住房作為基礎設施進行建設，讓老基建迸發(fā)新能量，促進經濟平穩(wěn)增長并釋放消費潛力。雖然我國已經建成了世界上最大的住房保障體系，但是還遠未達到基礎設施水平。當前老基建對經濟的拉動作用減弱，而旨在培養(yǎng)戰(zhàn)略新興產業(yè)的新基建短期內對經濟的拉動作用有限，惠及的產業(yè)和人群也有限。將保障性住房作為基礎設施進行建設，不僅可以讓房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)揮國民經濟重要支柱產業(yè)的作用，促進經濟平穩(wěn)增長，而且可以為中低收入群體提供就業(yè)機會并降低其生活成本，釋放消費潛力。

一方面，在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化之后，政府將保障性住房作為基礎設施進行建設，可以讓房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)揮國民經濟重要支柱產業(yè)的作用。中低收入群體購買商品住宅的能力不足，對保障性住房具有長期的、穩(wěn)定的龐大需求。將保障性住房作為重要基礎設施進行建設，可以讓房地產業(yè)及相關行業(yè)保持長期穩(wěn)定增長。房地產業(yè)及相關行業(yè)對國內生產總值（GDP）增長的貢獻率約為30%，讓其保持5%的合理增速就可以貢獻1.5%的GDP增速。目前我國大中城市的住房租金回報率僅為2%左右，表面上看不足以覆蓋建設保障性住房的融資成本。但是，我國大中城市住房的租售比低于1︰600，而合理租售比在1︰200到1︰300之間，即使將合理售價作為建設保障性住房的成本（這實際上還包含了合理利潤），保障性住房租金回報率也可以達到4%～6%，足以覆蓋融資成本，甚至超過很多公共投資項目的收益率。

另一方面，房地產業(yè)及相關行業(yè)保持長期穩(wěn)定增長，可以為中低收入群體提供就業(yè)機會并降低其生活成本，釋放其消費潛力。我國20%低收入組家庭的人均月可支配收入為717元，20%中間偏下收入組家庭的人均月可支配收入為1608元，兩組合計人口規(guī)模約為5.6億人（2022年國家統(tǒng)計局數據）。房地產業(yè)及相關行業(yè)有大量的傳統(tǒng)工作崗位，可以為廣大中低收入群體提供就業(yè)機會。我國要實施擴大內需戰(zhàn)略，發(fā)揮消費拉動經濟增長的基礎性作用，必須讓廣大中低收入群體有錢消費、愿意消費。他們有了穩(wěn)定的工作和收入，就能提升消費能力。同時，政府提供的保障性住房可以極大降低中低收入群體進城務工的生活成本，進一步釋放其消費潛力。讓5.6億中低收入群體的人均消費達到全國平均水平（2023年上半年為1.27萬元），全年就有高達14.22萬億元（5.6億×1.27萬元×2）的消費支出。

第三，盡快破解房企經營困境和流動性危機，并讓房地產業(yè)回歸實體經濟本源。受“高周轉、高杠桿、高毛利”這一過于激進的經營模式拖累，大量房企在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化之后陷入經營困境和流動性危機。對于不會引發(fā)系統(tǒng)性風險的出險房企，應該加快市場出清速度，讓前期獲取暴利的股東和相關利益方承擔相應責任。

對于無法實現破產重組或可能引發(fā)系統(tǒng)性風險的出險房企，可由政府低價收購尚未出售的項目用于保障性住房，并向股東和相關利益方追究責任、追回資產和不當所得，避免道德風險。“精準拆彈”之后，應該將房企融資的監(jiān)管政策保持在合理審慎水平，讓房地產業(yè)從一個暴利的類金融行業(yè)轉變成為一個具有合理利潤、回歸實體經濟本源的行業(yè)。

（侯成琪為北京理工大學人文與社會科學學院副院長。本文編輯/孫世選）