城鎮老舊小區改造項目外墻問題及改造策略
——以惠州市惠城區改造項目為例

肖世奎

（惠州市惠城區住房和城鄉建設局）

2020 年，國家層面極其重視城鎮老舊小區改造工作，將其列入政府工作報告大力推動，2020 年7 月國務院辦公廳印發了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》開始在全國大力推動城鎮老舊小區改造工作[1]，將城鎮老舊小區改造工作上升到惠民生擴內需、推動城市更新、開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展等方面進行論述。同年，廣東省選取廣州、佛山、梅州和江門4 個城市作為全省城鎮老舊小區改造試點城市，重點圍繞工作統籌機制、項目立項與推進、出資與合理共擔、市場化探索等6 個方面開展試點工作。2021 年1月，廣東省人民政府辦公廳正式出臺《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，意味著城鎮老舊小區改造工作正式在廣東省全面鋪開。惠州市惠城區是惠州市的主城區，老舊小區眾多、建成年代早，房屋安全隱患突出，道路、排污等市政基礎設施配套差，為大力改善和提升惠城區老舊小區居住條件和環境，惠城區“十四五”期間計劃改造約400 個小區，現以惠州市惠城區2022 年老舊小區改造項目為例，主要論述改造過程中常見的外墻問題、改造策略和注意事項。

1 項目基本情況介紹

惠州市惠城區2022 年老舊小區改造項目共計劃改造72個小區，小區主要分布在龍豐、江南、橋東等7個街道35 個社區，其中橋東、龍豐和橋西三個街道小區數占比較多，三個街道小區數占2022 年改造小區數為71%，改造小區的建成年份主要分布在1985 年～1995 年，平均樓齡已超過30年。該項目惠及戶數約18400戶，據可行性研究報告批復數據，項目總投資約1.9 億，不計工程建設其他費以及預備費，項目建筑工程安裝費約1.6億，即戶均投資額度為8700 元。從改造小區房屋性質看，50%為商品房，28%為房改房或公房，22%為其他房屋類型。

2 老舊小區外墻存在問題

老舊小區的外墻改造是改造內容的重點，屬于老舊小區改造中基礎類型、列在應改盡改之列，老舊小區外墻由于年久失修，雨水、光照等環境侵蝕，疏于維護等多重原因，大部分的外墻都存在不同程度問題，既影響觀感，也存在較大的安全隱患[2]。

2.1 水泥石米（水刷石）飾面

惠城區城鎮老舊小區住宅中存在較多的水泥石米外墻飾面，多建造于1980～1990 年期間，水泥石米作為墻體的保護層，防水性能較好，抗風雨侵蝕較強，出現滲漏、開裂、空鼓情況的較少（見圖1）；值得注意的是，并非所有石米外墻均是水泥作為膠凝材料，部分石米外墻仍采用的是黃泥沙粘合（見圖2）。

圖1 水泥石米飾面

圖2 黃泥沙石米飾面墻

2.2 面磚飾面

在改造過程中發現，陶瓷錦磚飾面是老舊小區外墻面磚飾面中常見的一種類型，經調查，陶瓷錦磚外墻多建造于1990～1998 年左右，從1990 年開始陸續取代石米外墻成為當時的外墻裝飾首選。陶瓷錦磚飾面抗侵蝕能力整體優于石米外墻，在外墻改造中發現陶瓷錦磚飾面大面積空鼓脫落情況較少，多是磚片表面本身出現坑蝕或局部剝落（見圖3）。此外，常見的面磚形式還有條形磚、陶磚、文化磚等（見圖4）。

圖3 陶瓷錦磚飾面

圖4 條形磚飾面

2.3 其他飾面

除了上述的幾種飾面外墻，老舊小區外墻形式還有涂料飾面（見圖5）、黃泥直接裝飾（見圖6）等形式。

圖5 涂料飾面

圖6 黃泥飾面

圖7 改造后成效圖

2.4 外墻常見問題及原因

老舊小區住宅外墻常見問題為存在大面積脫落、局部脫落、空鼓等現象，引起立面滲漏，存在損壞墻體、飾面層砸傷行人等隱患。主要原因為外墻受溫濕度變化、光照、材料本身以及施工工法等影響，加上年久失修導致出現上述問題。

3 外墻改造策略

首先應進行前期調研，需要現場摸排發現安全隱患，對墻體存在的開裂情況、空鼓、脫落情況，以及外墻附屬設備設施及周圍重要情況進行記錄，外墻周邊設備設施的掌握情況會影響后續施工措施及施工進度。其次是入戶調研，應聯合街道或者社區工作人員對外墻存在問題的相關住宅進行入戶了解，掌握外墻滲透、附屬物松動掉落等情況。最后確定外墻整治方案，因外面飾面材料的不同會導致改造工藝的不同，下面主要介紹上文提到的幾種外墻問題相應的改造策略。

3.1 水泥石米（水刷石）飾面改造策略

⑴鏟除現有外墻飾面及砂漿層30mm 厚，表面清理干凈；⑵刷素水泥漿一道甩毛（內摻水重5%的108 膠），滿掛10 乘10 直徑1.0mm 熱鍍鋅鋼絲網；⑶15mmWP M20水泥砂漿找平層；⑷5mm 厚干粉類聚合物水泥防水砂漿，中間壓入一層耐堿玻璃纖維網布；⑸刷水泥漿一遍；⑹10mm厚1：15水泥石子，水刷表面。

3.2 陶瓷錦磚外飾面改造策略

⑴鏟除現有外墻飾面及砂漿層30mm 厚，表面清理干凈；⑵刷素水泥漿一道甩毛（內參水重5%108 膠）；滿掛10 乘10 直徑1.0mm 熱鍍鋅鋼絲網；⑶15mmWP M20 水泥砂漿找平層；⑷5mm 厚干粉類聚合物水泥防水砂漿；⑸4～5mm 厚陶瓷錦磚，陶瓷錦磚膠粘劑粘貼，填劑填縫。

3.3 條形磚飾面改造策略

⑴鏟除現有外墻飾面及砂漿層30mm 厚，表面清理干凈；⑵刷素水泥漿一道甩毛（內摻水重5%的108 膠），滿掛10 乘10 直徑1.0mm 熱鍍鋅鋼絲網；⑶15mmWP M20水泥砂漿找平層；⑷5mm 厚干粉類聚合物水泥防水砂漿；⑸5～7mm厚面磚，陶瓷錦磚膠粘劑粘貼，填劑填縫。

3.4 涂料飾面改造策略

⑴鏟除原水泥砂漿面層20mm 厚；⑵清理干凈基層；⑶3、20mm 厚WP M20 水泥砂漿抹灰層；⑷刮耐水膩子二遍，表面打磨平整；⑸封閉底涂料二道；⑹無機涂料二道。

3.5 黃泥飾面改造策略

⑴鏟除現有外墻飾面及砂漿層30mm 厚，表面清理干凈；⑵刷素水泥漿一道甩毛（內摻水重5%的108 膠），滿掛10 乘10 直徑1.0mm 熱鍍鋅鋼絲網；⑶15mmWP M20水泥砂漿找平層；⑷5mm 厚干粉類聚合物水泥防水砂漿，中間壓入一層耐堿玻璃纖維網布；⑸刮涂外墻膩子2 遍，將墻面打磨平整；⑹噴或滾刷面層耐候性涂料2遍。

4 外墻改造其他注意事項

⑴建筑外墻更新改造應遵循安全美觀、節能環保、與周邊建筑環境相協調的原則，滿足城鎮街區風貌控制要求，不得影響原有建筑的日照、采光、通風、結構安全、防水等；⑵對存在安全隱患的空調機架、外機罩、防盜網，可在外墻改造時同步進行拆除；⑶外墻空調位置處宜補充冷凝水落水管，防止冷凝水打濕外墻長時間影響外墻質量，有條件的老舊小區，其空調室外機的懸掛系統和放置位置應整體考慮、統籌設計，做到整齊美觀、形式一致[2]；⑷改造施工前要做好現場勘查、準備材料與設備、加強施工圖紙審核等工作[3]。

5 結論

城鎮老舊小區改造是能極大提升居民幸福感和獲得感，其中外墻改造更是事關居民日常出行安全和生活品質，因此在推進老舊小區改造項目中要高度重視外墻改造，堅持應改盡改原則。對不同飾面外墻進行改造時可以參考文中給出的改造策略和注意事項，以便于更加系統性、全面性地推進外墻改造工作。