哈爾濱市住宅市場發展現狀分析

鄭曉云 趙 鵬

(東北林業大學，黑龍江 哈爾濱 150040)

1 哈爾濱市住宅開發投資額及建設規模現狀及特征分析

房地產業作為國民經濟發展中的支柱產業，當房地產業的投資每增長10個百分點時，可促使國民經濟生產總值增加1個百分點。

表1 哈爾濱市2001年—2015年住宅開發投資額及建設規模

從表1可以看出，哈爾濱市房地產開發投資額從2001年的83.94億元增加到2013年的857.9億元，住宅房地產的開發投資額隨著房地產開發投資額的增加也在增長，由于東北地區整體經濟增長乏力，尤其是哈爾濱地區，人口處于負增長狀態，因此2013年后房地產的開發投資額逐步下滑，相應的住宅開發投資額也逐步下滑，由于住宅投資額的減少，住宅的施工面積在2013年達到最高水平后開始減少，住宅投資額和住宅施工面積的減少將會影響到住宅市場的供需平衡。因此哈爾濱市的住宅市場的發展現狀和未來的投資前景和供需問題已成為社會各界關注的焦點，見表2。

表2 房地產市場預警指標體系

2 哈爾濱市住宅供給面積和需求面積現狀及特征分析

住宅的需求決定了其供給量，住宅的供需平衡對于社會的發展和穩定具有正向的作用。供需比即住宅每年的竣工面積與其對應年份的銷售面積之比，其值的大小反映了住宅市場需求的旺盛程度，同時可判斷未來幾年內的供需量的情況。

表3 住宅供給面積和需求面積

從表3可知，在城鎮化的加速和住宅投資增長的雙重推動下，哈爾濱市2003年—2014年期間每年的住宅竣工面積規模不斷增大，需求不斷增加。從2014年開始供需比開始大于1，說明人們對于住宅的需求減少，相對于2013年的銷量，2014年住宅的銷售面積縮減更為突出，2015年的住房銷售面積還不到2013年銷售面積的2/3,其原因可能是隨著哈爾濱市經濟發展速度的不斷下滑、人口的負增長、老齡化水平嚴重以及城鎮化水平的停滯不前而導致，目前哈爾濱市的住宅業已進入一個低速發展時期。

3 哈爾濱市住宅戶型及類型的配比現狀及特征分析

由于消費者在經濟、興趣愛好、家庭特征等方面的不同，因此對于住房的選擇各有差異，住宅的面積及類型在一定程度上也對住房需求產生著影響，見表4。

表4 哈爾濱市各戶型配比及需求現狀

從近六年的數據可以看出，房地產商在90 m2以下住房的配比上呈現出遞減的趨勢，但仍然在40%以上，該戶型主要以剛性需求為主，因此該戶型仍是開發和銷售的主導戶型。90 m2～140 m2住房的配比即竣工面積占總竣工面積的比例呈增長趨勢，該戶型的銷售面積占住房總銷售面積的比例也呈現增長的趨勢，其增長主要是由于改善性需求和首次置業需求所致，90 m2～140 m2的住房更能滿足其生活空間，因此該戶型有成為主導戶型的趨勢。140 m2以上住房的配比呈現遞減的趨勢，但其銷售面積占總面積的比例有所增加。該類型主要針對生活水平達到高水平的較低比例的人群。

4 哈爾濱市住宅空置面積和空置年數現狀及特征分析

賈海在《商品房空置率計算方法研究》的研究中得出了適合我國現階段住宅市場發展狀況的空置率區間值，并對不同的空置率區間所產生的影響進行了概述，見表5。

表5 住宅空置率區間及影響程度表

本文對于哈爾濱市的住宅空置各參數統計見表6，其中住宅空置率通過公式計算得出，其余的數據來自于哈爾濱市統計年鑒，從表中數據可以看出，哈爾濱市的住宅空置率一直在30%以上，住宅的控制面積從2005年—2014年整體上處于不斷增加的態勢，且在2014年時住宅空置面積達到最高水平691.90萬m2，其空置率也處于44.51%的高水平，房屋空置過多說明需求量不足或購買力不足，由此可知哈爾濱市的住房滯銷嚴重。說明哈爾濱市的住房積壓問題比較突出。住房空置率高、滯銷積壓等一系列特征可以看出哈爾濱住房市場的投機和泡沫情況讓人堪憂。

表6 哈爾濱市住宅空置情況統計

5 哈爾濱市平均住宅價格及居民消費價格指數現狀及特征分析

房地產價格作為居民消費價格指數的重要組成部分，其變化對于居民消費價格指數的變化有直接而重大的影響，兩者保持一定的增長比例才能使社會的發展相協調。近幾年由于哈爾濱市經濟狀況下滑和人口總數的減少，對于住房的需求也將減少，因此哈爾濱市的平均住宅價格增長率在2014年的負增長也屬正常現象，見表7。從20世紀日本的地產泡沫經濟可以看出，如果住宅價格增長率和消費價格指數增長率長時間相差過大，將會導致泡沫的產生和破裂，應當讓兩者的增長速度差值控制在合理的區間之內。

表7 哈爾濱市平均住宅價格及居民消費價格指數統計

6 結語

以哈爾濱市的住房市場的具體情況為基礎，從住宅開發投資額及建設規模、住宅供給面積和需求面積、住房戶型及類型的配比、住宅控制面積和控制年數、平均住宅價格及居民消費價格指數等方面進行了數據分析，在數據分析的基礎上對哈爾濱市住房市場發展狀況所存在的問題進行概述，表明了研究的必要性，并為建立模型提供數據支撐，為政策建議的提出提供依據。

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