對房地產開發企業投資預算管理存在常見問題的解析

李娜

河北長潤房地產開發集團有限公司

引言

隨著經濟改革不斷深入，經濟市場高質量發展，為房地產開發企業帶來一系列優勢、挑戰，必須跟上時代發展潮流，確保各項投資獲取更高的經濟效益。目前，房地產開發企業投資項目數量較多、資金需求缺口較大，投資預算在實踐過程中面臨困境，導致投資預算管理效果不理想，埋設安全隱患，不利于投資資金的規范化配置和使用。因此，房地產開發企業需要注重投資預算管理，科學配置和防范投資風險，提升投資預算水平，實現經濟效益最大化，為房地產開發企業高質量發展保駕護航。

一、房地產開發企業投資預算管理的必要性

首先，提升投資經濟效益。針對房地產開發企業投資預算管理，要想對整個項目實施全流程控制，必須將管理關口前移，實現事前、事中和事后控制，事前要明確投資預算目標、收益，對項目可行性進行分析，提高項目投資成功率；事中全面收集信息，全方位掌握投資預算執行進度、效果和質量，快速找到執行中的困境，及時糾偏和調整；事后做好復盤分析，積累相應經驗，督促相關部門有效改進[1]。

其次，科學配置資源，實現戰略目標。房地產開發企業在運營和發展中，獲取的資源十分有限，可控制以及資源量化和精細化管理成為企業核心競爭力，是投資預算管理的重要目標之一。

最后，從全局層面進行考量，分析房地產開發企業各部門現實需求，以及項目緩急程度，將投資資金進行科學配置、使用，保證每筆投資資金都用于實踐中，從源頭上保障項目投資成功，實現戰略目標。

二、房地產開發企業投資預算管理的缺陷分析

（一）投資預算目標設定與戰略規劃脫節

作為一類資金密集型、勞動力集中的行業，房地產開發企業項目開展時間較長，投資額度大且回籠速度較慢，基本收益利潤都在中后期，造成資金周轉速度較為緩慢，要想真正將每筆投資資金都用于刀刃上，需要緊扣投資預算。事實上，部分房地產開發企業投資預算目標設定時，未能從全局層面進行考量，未能厘清投資預算目標與戰略規劃間的關系，無法明確戰略規劃、設定投資預算目標，不能為房地產開發企業達成戰略目標提供服務，難以從根本上獲取較佳的成效。目前內外部環境復雜、多變，不同程度影響戰略規劃，投資預算目標設定也沒有結合戰略規劃波動進行調整，不能保證其設定的科學性、合理性，難以逐一進行合理拆分，導致每項活動開展都缺少指導，無法提升項目投資回報率[2]。

（二）投資預算編制流程、方法不科學

房地產開發企業具有經營對象不可移動性、業務形態服務性、人才和資金密集性特點，嚴格控制投資預算管理尤為關鍵，投資預算編制是這項工作實施的出發點，只有將這項工作貫徹到位，展示其監督、控制效用，才能實現經濟效益最大化。然而，有些房地產開發企業投資預算編制缺少精準性，與實際相差較大。其一，投資預算編制流程不規范。房地產開發企業沒有正確梳理投資預算編制流程，無法及時去除冗余環節，導致工作流程不簡潔、高效、明了，無法為其提供支持，造成投資預算編制內容缺少科學性、合理性，致使投資預算編制、執行脫節。其二，投資預算編制方法不合理。有些房地產開發企業沒有結合業務特征、運營規模，選取恰當、合理的投資預算編制方法，導致投資預算編制與實際不相匹配，過于依附以往歷史相關數據，無法為后續執行提供導向。

（三）投資預算執行力有待加強

投資預算執行力的強弱，關乎房地產開發企業投資預算管理目標是否達成，需采取強有力的策略，將其貫徹到位，以實現既定目標。但一些投資預算執行進程中，受多重因素影響，在多個方面出現漏洞，弱化投資預算執行剛性。第一，投資預算執行監督不力。房地產開發企業投資預算執行時，未能考量現實狀況，建立嚴格的監督機制，明確監督對象、范圍和內容，監督方法滯后，在實踐中不能主動辨識突出問題，不能實現投資預算執行監督徹底、無死角，及時糾偏和改進，致使投資預算執行不到位。第二，投資預算執行差異分析不到位。不能主動辨識投資預算執行差異金額、原因，及時做好糾偏和調整，導致預算執行差異分析不及時、不全面，投資預算執行力薄弱[3]。

（四）投資預算信息化建設滯后

房地產開發企業具有市場需求大、產業鏈較長的特點，與國民經濟緊密相關，投資預算在實踐過程中，需要跟上大數據、云計算等先進技術，加快投資預算信息化建設，以便于提升工作效率，獲取項目投資成功。然而，部分房地產開發企業在具體實踐中，由于思想理念、觀念滯后以及工作習慣等影響，片面認為投資預算信息化建設對原本的工作流程、制度帶來沖擊，需要重新學習相關內容和操作技巧，大大增加了工作量，內心存在排斥心理，給予的支持和配合較少，阻礙了投資預算信息化建設。大部分中小房地產開發企業沒有引進一系列先進的信息技術，建立投資預算信息系統，難以突破各部門壁壘，保證信息共享，也不能動態追蹤投資預算執行進度、效率和質量，無法找到執行中的漏洞和偏差，難以快速糾偏，不能展示投資預算信息化建設優勢、價值。

（五）投資預算績效考核不到位

加強績效考核工作，能夠增強人員責任心，按照相關流程、制度落實，實現投資預算及閉環控制，保證項目投資獲取較佳的效果。但投資預算績效考核仍需完善，一是績效考核范圍較為局限，考核內容不完整、不全面。考核時僅注重投資預算目標實現情況，卻忽視了投資預算執行剛性及執行監督有效性，不能保證投資預算績效考核到位。二是投資預算考核指標不合理，考核結果利用率較低。有些房地產開發企業沒有按照實際，設立投資預算考核指標，也沒有提高考核結果利用率，不能將其作為下一項目投資預算安排、人員薪酬獎金等依據，難以發揮投資預算績效考核效用[4]。

三、房地產開發企業投資預算管理策略

（一）隨時按照戰略規劃調整投資預算目標

房地產開發行業是典型的資金密集型行業，要想保證項目投資成功，使得投資成本與經濟效益處于均衡狀態，必須重視投資預算工作。因此，房地產開發企業投資預算若想順利地開展，就要系統性考量各方面因素，制定完善、科學的投資預算目標，逐一將其進行分解，貫徹到具體責任部門，以便于各項活動開展有指引，提升項目投資成功率。房地產開發企業在具體運行中，包含投資項目體量大、項目多，在具體實踐過程中，要充分考量內外部環境，明確企業戰略規劃，以此為基礎科學設定投資預算目標，確保該目標能夠為戰略規劃實施提供服務和支持，逐層將這項工作落實到位，實現既定目標。另外，房地產開發企業在經營中，內外部環境波動大，一定程度上影響戰略規劃，需按照規劃戰略調整投資預算目標，確保其具有適用性、先進性，確保投資預算執行有計劃，回收較佳的經濟效益。

（二）改進和優化投資預算編制程序和方法

房地產開發企業投資需要的資金體量大，項目開發時間周期長，決定了房地產企業具有高風險、高負債和高收益等特征，要想使得項目投資預算科學、合理，避免項目建設中出現超預算等現象，應將重點放在投資預算編制中。第一，改進投資預算編制流程。工作流程是否簡潔、高效、明了，攸關整個工作開展的效果，全面梳理投資預算編制程序，及時去除冗余、繁瑣的內容，創新整個工作流程，保證業務流程規范、明了、高效，高質量地完成投資預算編制，杜絕預算編制與執行脫節。第二，篩選投資預算編制方法。現如今，投資預算編制方法選取是否合規至關重要，應主動分析房地產開發企業運行情況、業務特性、運行規模等，主動分析編制方法的適用條件、對象，科學選用投資預算編制方法，摒棄傳統依附數據的模式，使得投資預算編制內容更為精準、可靠、合理，真正發揮其監督、控制效用[5]。

（三）有效加強投資預算執行力

房地產開發企業投資預算執行是否具有剛性，關乎投資預算管理的效用，應提高人員認知水平，幫助房地產開發企業獲取可觀的經濟效益。因此，投資預算責任機構必須系統性分析投資預算計劃，在房地產開發企業下達融資計劃、資金預算范圍內，按照各項目體量、緩急程度合理配置投資資金，要想提升投資預算執行力，將以下幾方面為切入點：第一，注重投資預算執行監督。房地產開發企業實施投資預算時，只有加大監督力度，才能找到突出問題、難點和痛點，及時糾偏和調整。因此，房地產開發企業必須設立科學的投資預算監督機制，創新監督方式，應用日常監督、專項監督等方式，對于投資預算執行全流程進行追蹤，快速辨識其中難點，及時糾偏和調整，真正將投資預算執行到位。第二，做好投資預算執行差異分析。主動將投資預算執行與初期目標比對，明確投資預算執行差異金額、原因，收集相關的數據、信息，對其進行深層次分析，保證投資預算執行差異分析及時、全面。

（四）注重投資預算信息化建設

互聯網背景下，投資預算管理是核心內容，應用先進的信息技術，搭建兼容的投資預算管理信息系統，既可高效控制成本費用、增加收入，又能從源頭上提升資源使用效率及內部管理水平。房地產企業加快投資預算管理信息化建設是深化預算制度改革的手段，突破各部門間的壁壘，實現信息共享，及時向各部門提供信息支持，輔助企業提升決策水平。應用投資預算管理信息系統，可以動態追蹤投資預算執行數據信息，將其與目標數據進行比對，找到二者間的差異，以多元化的圖表進行呈現，及時糾偏和調整，提升投資預算管理水平。

例如，某企業為當地龍頭企業，因開發質量好，信譽優良，在當地認可度非常高，市場占有率為當地60%以上。該企業項目起點高、規模大、社會效益和經濟效益顯著，為了解決傳統投資預算管理中的難題，應引進一系列先進的信息技術，建立投資預算管理信息系統，從而減少工作量、重塑工作流程。企業在應用投資預算管理信息系統時，獲取了以下應用成效：一是顯著提高投資預算管控水平。通過該信息系統對費用管理，對業務費用執行狀況做好預算審批，第一時間做好預警，高效地防止費用超支現象。各層級管理人員在進行多次超預算、無預算項目審批后，增強人員預算意識。業務人員嚴格按照業務計劃，開展業務收入、成本、費用等預算，對于投資預算執行現狀，以季度或月度基本周期，對投資預算數據進行滾動、靈活調整，保證預算數據更精準。二是為投資決策提供參考。新項目投資過程中，借助該信息系統，對資本成本率、內部收益率等指標展開分析，為新項目投資決策提供支持。

（五）強化投資預算績效考核

房地產開發企業注重投資預算績效考核，能夠實現閉環控制，激發人員工作積極性，確保投資項目獲取較佳的經濟效益。因此，房地產開發企業要建立完善的投資預算績效考核指標和機制，明確考核范圍、對象和標準，如實評估不同責任中心投資預算執行效果、進度和質量，激發人員工作積極性，全身心參與到投資預算管理中。同時，要提高投資預算績效考核結果利用率，將其作為下一項目投資預算安排、人員薪酬獎金的依據，以便于績效考核結果用于實處，發揮績效考核的效用，推動房地產開發企業高質量發展。

結束語

房地產開發企業項目建設周期較長、投資體量大、風險高，在實際經營中做好投資預算管理，能夠保證項目投資成本與效益處于均衡狀態，確保項目投資成功，以實現既定目標。因此，房地產開發企業需要全面掌握投資預算內容，客觀分析其影響因素，快速找到各類問題的解決策略，保證投資預算管理精益化，有效把控項目運營風險，實現經濟效益最大化，增強核心競爭力，以適應瞬息萬變的環境。