房地產企業資金管理困境及應對

文／李薇 鴻基地產中山公司 廣東中山 528400

引言：

在過去幾年，中國房地產行業經歷了快速的發展和規模的擴張。然而，與其快速增長相比，房地產企業的資金管理精細化程度卻存在一定的不足。房地產企業在追求規模擴張的同時，往往忽視了資金管理的重要性。雖然企業能夠吸引大量投資和融資，但對于如何進行有效的資金管理卻認識不到位。這導致了資金的浪費、低效使用、無序管理，從而限制了企業的發展和競爭力。

房地產企業面臨著多個與資金管理相關的問題。

首先，它們往往存在資金短缺的問題，尤其是在經濟下行周期和緊縮政策的影響下。這可能導致房地產企業無法及時支付供應商款項、工人工資等，同時也限制了企業的拓展和發展計劃。

其次，在市場競爭日益加劇的環境下，房地產企業需要不斷追求管理紅利，但不足的資金管理水平及風險應對能力使得企業難以有效應對市場挑戰。因此，研究提升房地產企業的資金管理水平具有現實意義。通過深入分析現有的問題和挑戰，我們可以為房地產企業制定出可行的應對策略，包括培養更多高素質的資金管理人才、優化資金管理流程、前置資金風險管理措施等等。這些策略將幫助企業精細化資金管理，提高效率和競爭力，從而確保其正常運營和可持續發展。

本論文致力于研究房地產企業資金管理困境及應對策略，旨在為房地產企業提供啟示和建議，以促使其在競爭中脫穎而出，實現可持續發展。

1.房地產企業資金管理的必要性

1.1 宏觀層面

1.1.1 有助于促進我國經濟穩定發展

房地產企業在中國經濟發展中的地位和作用越來越重要。然而，房地產行業的風險無疑會對上下游企業以及金融機構的穩定運行產生影響。由于房企業務涉及每個普通百姓的生活，若資金鏈斷裂和企業暴雷現象不可避免地發生，將對民生和社會穩定造成巨大影響。因此，房地產企業有責任遵守法律法規，提高自身資金管理能力，并履行社會責任，這將有助于促進社會的和諧穩定。房地產企業應該發揮其在中國經濟中的作用，幫助推動中國經濟的快速提升，并為社會和諧穩定做出積極貢獻。

1.1.2 有助于提升我國資本市場效率

房地產企業資金管理對于提升我國資本市場效率具有積極作用。

第一，房地產企業是我國資本市場的重要參與者之一，有效管理資金可以幫助企業降低資金成本、優化資金結構，提升盈利能力，進而對資本市場產生積極影響。

第二，良好的資金管理可以幫助房地產企業保持財務穩定。穩定的財務狀況有利于提升企業信譽度和市場聲譽，增強投資者對企業的信任感，從而提高資本市場的運行效率。

第三，房地產企業的資金管理還可以促進資源配置的合理化。通過科學合理的資金運作，房地產企業能夠更好地滿足市場需求，推動經濟發展，促進社會資源的高效配置。

因此，房地產企業資金管理對于提升我國資本市場效率具有重要作用。政府和有關部門可以加強對房地產企業資金管理的監管，引導企業遵循規范、透明的管理原則，進一步提升資本市場的運行效率。

1.2 微觀層面

1.2.1 有助于企業規避資金風險

房地產企業作為一個資金密集型行業，需要大量的資金來進行運營。然而，這也帶來了資金安全的隱患。為了減少資金風險，越來越多的房地產企業開始注重資金管理。通過控制和管理資金，可以改善和優化企業內部的資金結構。這不僅可以保障資金的合理性和有效性，還能進一步避免因占用大量資金而帶來的各種風險。這種資金管理的做法也促使房地產企業實現可持續發展。因此，房地產企業資金管理有助于企業規避資金風險，并推動其可持續發展。

1.2.2 有助于提升房地產企業的開發效益

房地產企業的資金管理是其經營管理中一條至關重要的總線。合理、科學地規劃資金管理，可以實現房地產企業的長期可持續發展。通過科學管理資金融通和運營資金的使用，房地產企業能夠降低資金獲取和管理成本，進而提升整體運營效率。

第一，房地產企業需要科學規劃資金的獲取。在資金融通方面，房地產企業可以通過與銀行、投資機構等合作，進行利率、監管條件、還款條件等多個綜合因素后，獲取最優的開發和運營資金。這種科學管理資金融通的方式不僅可以降低企業的財務風險，還能為企業提供更多的資金支持。

第二，房地產企業通過科學管理資金的使用可以降低資金管理成本。有效運用資金管理工具和技術，比如財務軟件、預算控制系統等，能夠幫助企業實現資金流動的監控和控制，減少人力成本，并提高資金使用的準確性和效率。房地產企業還可以通過與供應商的合作，獲得更優惠的采購條件和支付方式，進一步降低資金管理成本。合理的資金計劃表，能夠有效地預測和把控未來的現金流，了解企業的剛性支出，提前做好現金安排，防止風險爆發。同時，在運營過程中，房地產企業應根據項目需求合理安排資金使用，例如將資金歸集到集團統一管理，每個銀行簽訂協定存款協議等，避免浪費和冗余，實現資金最大化效益。

第三，科學管理資金對房地產企業的整體運營效率提升具有重要意義。充分利用資金，可以有效推動項目的開發進程，提升項目的建設質量和速度。同時，合理管理運營資金，能夠確保項目的正常運轉，保障施工、銷售等各項工作的順利進行。通過提高資金利用效率，房地產企業能夠更好地滿足市場需求，提高開發效益，實現長期可持續發展。

2.房地產企業資金管理困境

2.1 資金投資方面

房地產企業是包括開發企業、物業企業和經紀企業在內的一種類型的企業。由于房地產行業的特殊性質，房地產企業在資金投資管理方面面臨著一些困境。

第一，有些企業過于關注土地價格，而忽視了房地產的位置和客戶定位等重要因素。這樣做的結果可能導致企業在經營過程中遇到各種問題，比如銷售困難、租賃率低等。

第二，一些企業在資金投資中存在過度集中風險的問題。他們過于依賴于某個區域或城市，一旦該區域或城市的房地產市場出現問題，企業的經營就會面臨嚴重挑戰。為了有效地應對這些困境，房地產企業需要加強資金投資管理以防范風險。

2.2 資金融資方面

在房地產企業資金管理中，資金融資方面存在多方面的困境。

第一，我國房地產企業，尤其是中小企業，難以通過發行債券和股票等方式來進行融資。這主要由于發債和上市對企業經營情況、財務指標等有嚴格要求，而部分企業無法達到條件。市場對于房地產行業的風險偏好下降，投資者對于購買房地產企業債券和股票的興趣減弱，導致了市場上相關融資工具的不受青睞。

第二，國家對房地產市場的調控政策進一步加強，引入了限購、限貸等舉措，使得購房難度增加，也直接影響了房地產企業的融資能力。限購政策使得購房者數量減少，進而降低了銷售額，從而減少了企業的現金流。同時，限貸政策也使得企業在銀行的融資額度受到限制，給企業的融資渠道帶來了壓力。

第三，房地產企業的融資渠道也受到了審批難度的增加的影響。為了防范房地產市場泡沫風險，政府層面對于房地產項目的資金投放渠道和審批流程進行了調控，增加了審批的難度和時間。這導致了企業的融資計劃被推遲，長時間處于無法獲得融資支持的狀態，進而影響了企業的經營和發展。

第四，房地產企業自身在融資管理方面也存在認識缺乏、預判不足等問題。一些企業對市場的變化缺乏敏感性，未能及時預見到融資環境的變化，沒有做好充分的準備工作。此外，一些企業對于融資渠道的多樣性和風險控制的重要性認識不足，過度依賴單一融資渠道，容易造成融資能力的不穩定性。

2.3 資金營運方面

在房地產企業資金管理中，資金營運方面存在著一些具體困境。

第一，資金流入的問題。房地產企業的銷售款項通常以現金形式流入，這對企業來說是一種有利因素，可以用于彌補建設和開發的成本。然而，由于建設項目需要一定時間，房地產企業往往會由于政策、項目本身原因而去化不佳，同時又因為銀行額度收緊無法放款，導致企業在短期內資金緊張。

第二，資金流出的挑戰。房地產企業需要投入大量資金用于土地購置、房屋建設以及各類運營活動。這些支出往往是巨額的，并且需要長期資金的持續投入。因此，房地產企業必須妥善管理自身的流動資金，確保足夠的資金存量來應對各項成本、費用支出和負債。然而，隨著市場環境的變化，例如購房政策調整、利率波動等，房地產企業可能面臨銷售下滑、資金回籠困難的風險，從而進一步加大了資金管理的壓力。

第三，資金利用的挑戰。在房地產企業中，資金的利用需要平衡多個方面，包括項目開發、市場推廣、企業運營和資金投資等。房地產企業需要謹慎決策，確保資金能夠最大化地發揮效益，同時避免過度投資或者資金閑置導致的浪費。

在資金利用方面，房地產企業還需要考慮不同的資金來源，例如銀行貸款、股權融資或者債券發行等。不同的資金來源對企業有不同的要求和限制，房地產企業需要根據自身情況進行合理選擇，并合理分配和利用各類資金。此外，房地產企業還需要考慮投資回報率、風險管理和現金流等因素。在進行資金利用決策時，企業需要綜合考慮這些因素，以實現最佳的資金配置和利用效果。

3.房地產企業資金管理應對策略

3.1 資金投資方面應對策略

在房地產企業資金管理中，針對資金投資方面的應對策略，有幾個關鍵點需要重視。

第一，建立發展規劃與戰略是必不可少的步驟。通過清晰認知未來投資定位與宏觀環境，可以為資金投資提供明確的指導，并幫助企業把握市場機遇。

第二，全周期風險管控是至關重要的。房地產行業投資具有一定的風險性，因此需要在投資決策過程中充分考慮風險因素并進行充分提示，以支持管理層決策。投前，對項目風險進行充分評估，結合開發周期、項目質量和受眾人群等因素，對項目進行全面的投資分析，以確保資金投資的安全性和收益性。投后，建立財務分析對比及考核機制，運營數據與投資數據偏離甚遠的，應追究投資部門責任。

第三，在房地產企業的資金管理中，需要按照風險收益的原則，進行合理的資金配置。這意味著要根據企業的發展規劃和策略，選擇具有較高潛力和回報率的項目進行投資。同時也要考慮項目的風險程度和投資周期，以及市場供需情況等因素，進行綜合評估和比較，確保資金投資的合理性和有效性。此外，還可以通過多元化投資組合來分散風險，避免過度集中投資于某個項目或領域，從而提高整體的資金投資效益。

3.2 資金融資方面應對策略

房地產企業在資金管理中，面臨著對資金融資能力的強烈需求。為了滿足項目開發、運營和擴張的資金需求，房地產企業通常采取多種融資方式。銀行貸款一直是主要的融資渠道，具有便利和低成本的優勢。證券資管計劃也成為了房地產企業的重要融資工具，通過發行證券產品，可以吸引更廣泛的投資者參與融資。此外，債券融資和海外融資等渠道也被房地產企業廣泛使用。

然而，在當前國家宏觀調控政策的影響下，房地產企業的融資渠道受到了限制。政府對開發貸款、企業債券和海外融資等進行管控，以遏制房地產市場過度繁榮，維護金融穩定。這些限制導致房地產企業需要尋求新的融資策略。

鑒于此，房地產企業應加強金融領域研究，探索拓寬新的融資渠道。一種值得考慮的新興融資方式是引入私募基金。私募基金作為一種靈活多樣的投資工具，能夠提供個性化的融資解決方案。通過引入專業的私募基金管理機構，房地產企業可以借助其豐富的經驗和資源，快速獲取資金支持。私募基金還具有更好地適應性，能夠更好地應對市場風險和變化。通過與私募基金的合作，房地產企業可以實現多方面的資金配置，降低融資成本，并有效滿足項目的資金需求。

3.3 資金營運方面應對策略

在房地產企業資金營運管理中，有幾個關鍵點需要重點考慮和采取相應的策略。

第一，房地產企業應實行全周期管理，從預算到實際費用明細都要做好管控。首先，企業需要制定合理的預算計劃，包括資金需求、投資規模和使用計劃等。其次，在執行過程中要進行有效的費用控制和支出管理，確保資金的合理調配和使用。建立健全的財務管理體系，及時進行成本分析，做好土增清算稅務籌劃，建立健全增值稅留抵退稅機制并妥善安排退稅工作，合理安排所得稅預繳稅金，動態進行盈利評估，以便及時調整和優化資金運作策略。這樣可以幫助企業在不同經濟周期中更好地應對市場變化，保持健康和穩定地發展。同時，房地產應加強開發計劃的管理。明確開工、正負零、預售、竣工備案、交付時間及節奏的把控。

第二，房地產企業應加強對業務外包的管理，尤其是銷售部分。外包銷售業務可以減輕企業自身的負擔，但也存在一定的風險，因此需要進行有效地管理和監控。企業應嚴格篩選合作伙伴，并建立明確的合作協議，明確雙方的責任和義務。同時，必須確保外包銷售團隊具備高水平的專業素質和銷售能力，通過培訓和提升銷售人員的技能，以提高銷售業績和客戶滿意度。

第三，房地產企業應加強后期管理，確保銷售服務質量。在房屋銷售過程中，企業需要積極跟進并滿足購房者的需求，提供優質的售后服務。建立健全的客戶管理系統，及時處理客戶反饋和投訴，并及時解決問題，增強客戶的信任和忠誠度。此外，企業還可以通過引入數字化技術，提供在線售后服務、客戶咨詢和互動交流，提升銷售服務的便捷性和效率。

結語：

房地產企業的資金管理對經營效益和可持續發展具有直接影響。然而，房地產市場存在不可控因素，項目開發與管理中存在不確定性。因此，為了應對這些挑戰，我們需要針對具體情況制定解決策略，并提高對資金管理的重視程度。首先，應建立起資金預算和監督管理體系來加強資金管理。此外，還可以拓寬籌資融資渠道，采取多元化融資方式，以建立健全的資金管理模式。通過實施上述措施，房地產企業可以進一步提高資金管理水平，確保項目的順利開發，并在市場競爭中提供良好的現金流支持。