低碳經濟理念下房地產經濟發展的對策解析

文／宣勝男 濱州市住房保障和房產服務中心 山東濱州 256600

引言：

當前，地產業務的高速增長產生了更深層次的問題，造成土地資源緊張與污染等。在這種形勢下，由于全球能源危機的加深，“綠色建筑經濟”理念被引入，用以改善地產業務成長帶來的環境沖擊。在具體操作中，綠色建筑經濟理念有助于降低房地產的資源浪費，進而節約資金，推動企業的健康成長。

1.低碳經濟理念和房地產經濟概述

1.1 低碳經濟

所謂低碳經濟，就是在發展過程中降低能耗、污染和廢物排放，所以屬于典型的可持續發展方式，在低碳經濟理念的正確引導下，各大行業領域都走向了轉型之路，先進的低碳經濟發展思想不僅可以實現人與自然的和諧相處，還能夠更好地統籌人類社會經濟發展和自然環境生態建設的協調統一[1]。目前，我國傳統經濟發展形態仍舊占據我國經濟發展的主要地位，其帶來的環境污染問題不僅造成了嚴重的生態環境危機，也導致了嚴重的經濟危機，而低碳經濟則能夠從這一實際問題出發來真正緩解自然環境日漸惡化、資源供應愈發緊張的問題。所以現階段低碳經濟被很多國家和地區認可，并將其視作為人類發展過程中的又一文明成果，目前很多國家在其自身的經濟發展中不斷融入低碳經濟的發展理念，并將該理念作為提升國家經濟活力、走出環境困境的重要途徑。我國是一個發展中國家，國土面積廣闊，在現代社會經濟的發展過程中面臨的能源緊張、環境污染問題也比較嚴峻，因此更需要深入發展低碳經濟，實現經濟發展觀與消費習慣領域的深刻變革，從而可以順應時代發展潮流，實現國家經濟的可持續發展。

1.2 房地產經濟

房地產經濟是指以房地產為研究對象，即圍繞房地產的生產、分配、交換和消費所發生的人與人之間的經濟關系[2]。不僅涉及實體建筑，且涉及實體建筑背后人的權益。我國城鎮化的快速推進增加了對房地產的需求。在國家的政策指導下，房地產行業迅猛發展，同時也為人們提供了大量就業崗位，使人民生活質量穩步提升的同時我國經濟也獲得了快速增長。但值得注意的是，近年來中國房地產經濟發展速度較快，一些城市出現了經濟泡沫、通貨膨脹等虛假繁榮現象。現階段，如何妥善解決上述問題，使建筑經濟和房地產經濟獲得可持續發展顯得尤為緊迫。

2.低碳背景下房地產經濟管理的機遇

2.1 拓寬房地產行業增收渠道

當前，各級政府紛紛為碳交易和碳排放建設相關的市場交易機構，幫助企業綠色發展和低碳經濟轉型，為經濟發展提供新動力。用經濟效益鼓勵房地產企業積極參與到低碳經濟中來，也為房地產企業，特別是中小型企業拓寬增收渠道，通過多元化戰略注入新動能，助力企業發展行穩致遠。

2.2 適應房地產企業業務轉型的需要

我國房地產企業經過長期的發展，已經度過了最初的積累階段。要使企業變得更強大，必須從單一的物業出售形式轉變為出售、出租和經營物業的形式。通過存儲高質量的資產，具備支持業務持續穩定發展的條件。因此，房地產企業必須從建筑（提供額外供應）轉向投資融資（儲存庫存），并在整個生命周期內管理房地產企業的核心業務環節。因此，在未來整個建筑周期內的資源和能源成本，亦會成為房地產企業本身的一項龐大開支，而這項開支與綠色建筑的中心元素有一些共通之處[3]。也可以說，綠色架構可以令地產企業大幅降低經營成本，增加利潤，提高競爭力。

2.3 推動綠色建筑發展

在人口快速增長的過程中，城市的占地面積不斷增加。建設公司在施工時為防止對附近生態環境造成破壞，便要注重施工的綠色、環保、可持續性，以此增強自身的核心競爭力。城市內部的建筑群是范圍較大載體，因此，在進行綠色經濟發展時，要將資源消耗總量降低[4]。除此之外，進行綠色建筑發展時，還可以實現城市持續發展的目標，并推進全新能源種類、產業的進步，從而對可消耗的資源進行合理利用。

3.房地產經濟發展中存在的問題

3.1 數字化轉型推動力有待加強

數字化轉型是一個系統而又復雜的工程，但在某種程度上，技術不是最重要的，數字化轉型意愿卻最關鍵。當前房地產市場需求低迷使房企的銷售滯緩，回款不暢。房企流動性風險的加劇勢必增加購房者對房企信用的憂慮，在二者互相作用下，房地產市場充斥著不確定性。“降本增效”是大部分房地產企業最緊迫的事情，房企內部一方面要降低運作成本，而另一方面又在爭奪本不寬裕的內部資源。數字化轉型持續投入巨大，建設周期較長，短期內產出效果未必明顯，在房企內部資源緊張的前提下，短期效益與長期投入兩者間的矛盾直接導致決策者缺乏對數字化轉型的支持。另外，決策者在數字化方面知識的缺乏，也導致房企數字化轉型戰略部署和實施路徑模糊。

3.2 低碳經濟影響房地產短期發展

當前房地產行業的發展是離不開能源支持的，我國能源價格低廉，使用方便，使我國房地產行業得到了快速發展。房產建造的原材料之一是各類建材，大量建材的使用，使房地產行業能耗增加。中國建筑節能協會發布的《2022 中國建筑能耗與碳排放研究報告》顯示，全國建筑全過程能耗總量為22.7 億噸標準煤，全國建筑全過程碳排放總量為50.8 億噸二氧化碳，占全國碳排放的比重為45.5%。從這一組數據，既可看出建筑領域碳排放不是一個小數目，也昭示著建筑行業減碳潛力巨大。低碳背景下，房地產行業如果順應趨勢減少能源的使用，勢必在短期內影響房地產行業的發展。

3.3 相關法規體系不健全

為防止房地產行業的無序過快發展，在很大程度上要依靠政府行業管理規定來對其進行管理和調控，然而與之相適應的法律法規還比較落后，這在某種程度上降低了政策的實施強度，從而降低了調控的效果，同時由于缺乏健全的管理體制作為支持，使得政策的實施效果大打折扣。當前，伴隨著我國房地產的快速發展，國家已經出臺了一些與之相適應的管理政策，但是這些政策還沒有成為一套完整的制度體系，特別是不動產立法還不夠健全。許多法律政策雖然在對其進行管理方面發揮了積極效果，但是與人們所期望的效果相比，還是有一定的差距。伴隨著房地產經濟的飛速發展，有關物業經營管理實施的法律、法規缺乏一定的可操作性，缺少相應的技術規范，現有的一些規范不能很好地解決目前物業市場中所出現的各種問題，與人民對居住環境的要求還有一定差距，不能有效地保障物業企業在整個物業市場中的發展活力和整個物業行業的健康發展，從而影響房地產行業上下游全流程高質量發展。

3.4 房價過快上漲加劇了地產行業泡沫

長期以來，房地產由于其高回報率成為社會資本眼中最佳的投資標的。人們購買房屋的原因不是因為它的居住屬性，而是因為其投機屬性，因此也產生了一大批“炒房客”，房子的本身價值并未發生變化，但價格卻在倒買倒賣中急劇攀升，從而產生了房地產泡沫。房地產泡沫的產生給我國經濟的可持續健康發展帶來了極大阻礙。一方面，高房價抑制了人們的消費能力，不利于其他消費行業的發展，更對當前倡導的建立以消費為主要拉動力的經濟發展模式產生了較大負面影響。另一方面，地產行業因其高杠桿率的特征，各房產開發商的貸款在銀行貸款中占有相當比重，如果房價一直維持在高位甚至繼續上漲，這將導致房地產銷售額的直接下降，從而不利于房企資金的回籠，嚴重者將引起金融機構內部的系統性風險，因此，黨中央國務院自2019 年以來多次重申“房住不炒”的理念，堅決要將房地產行業可能引起的系統性風險降至最低。

4.低碳經濟理念下房地產經濟發展的對策

4.1 明確房地產行業數字化轉型模式

房地產行業數字化轉型有一個完全成熟的模式可循，其原因有二：房地產行業不同主體都有自身獨立的發展戰略和管理體系；房地產行業涉及逾30 種不同的產業，每個產業都有各種獨特形態的產品。所以對于不同類型、規模的房地產行業主體，在做數字化轉型之前必須要明確一個適宜的發展模式。龍頭房企在房地產行業數字化轉型道路上一直扮演著先行者和引領者的角色，由于其對數字化轉型的認知度較高，資金實力相對雄厚，發展戰略多元化，可專門建立數字化轉型部門或科技子公司，聯合業務部門和數字化產品供應商，自行搭建數字化平臺，著重各系統集成和可擴展性，并向行業輸出數字化轉型方案和標準，帶動產業鏈集群數字化轉型的整體步伐。

4.2 強化人才培訓

對以往出現問題的房地產項目做出總結，不難發現，在失敗的案例中之所以會出現問題，很大部分是相關人員技術掌握不到位、操作不規范所導致的。由于房地產行業高速發展，高素質專業人才缺口較大，部分高管人員未積攢足夠經驗便要全面管理實施較大的房地產項目，很多從業人員沒有經過專業的崗前培訓或者培訓不全面，技術的應用實踐還不夠成熟，在實際工作中就會產生安全問題，輕者造成經濟損失，影響工程進度，重者則可能發生安全事故，所以對相關人員進行培訓，提升職業素養就顯得尤為重要。一方面，在進行施工時要明確好項目的實施細則，規定好每一項的操作的流程和具體的操作規范，之后對項目操作人員進行專項培訓，培訓后再進行操作考核，合格后才被允許現場操作，另一方面，一個項目的管理人員，要加強各項理論學習，學習先進的技術手段和設計理念以明確項目設計思路，提升對項目的了解把握程度，整個項目流程也要都有參與，前期實地考察，對項目實施中可能產生的問題進行預設，提高各組成部分的綜合強度，施工過程中參與其中，可及時了解新需求，進行改善，提高工作效率。同時可以吸收更多的專業人才參與其中，完成人才儲備，助力房地產經濟的發展。

4.3 加大對低碳材料與低耗能技術的應用力度

首先，房地產企業應把握我國對于達成碳達峰、碳中和目標制定的相關發展戰略，明確行業下一步發展趨勢和方向，理順企業未來工作思路，成立專門的技術部門，積極投身到各種與建筑材料相關的技術研究中，不斷探索綠色建筑材料的新技術、新工藝，滿足房地產業行業綠色轉型對于低耗能、低排放的新型建筑材料的需求[5]。其次，不斷加大對新型環保替代型建筑材料的研發力度，對新型節能建筑材料可及時申請專利，最大程度保障企業利益，并確保最大范圍推廣。

4.4 調整行業經濟管理機制

房地產業的發展和金融業的發展有著緊密聯系，為了更好地控制和調節房地產業的發展，需要對房地產業的信貸規模、信貸政策等方面進行研究。要從宏觀和微觀兩個方面對我國的房地產發展進行有效管理，必須從宏觀和微觀兩個層面對我國的房地產發展進行研究。另一方面，要對金融業的發展現狀有一個全面認識，從而對房地產金融機構的運營進行全面把握，避免對房地產運營發展產生不利影響，從而保證房地產行業能夠穩定、持續、健康地發展[6]。當然，對房地產市場的監管只是其中的一個層面，同時也需要對行業管理機制進行調整，從而可以理順發展關系，讓權責更加清晰，進而加強房地產經濟發展的內部動力，對此可以制定與之對應的財稅、金融、監管等政策，以推動房地產經濟的健康發展，并對其進行管理，以保持市場發展的速度和規模。

4.5 創新完善行業法律法規政策

對于建筑與房地產行業，首先要建立更加完善的相關法律法規政策，沒有明確、精準的標準，則相關公司或企業的獎懲機制則無標準可依。相關行業內一些企業若存在對低碳環保重視不夠或不認可情況，就可能會鉆法律法規的空子。政府出臺新的能源環保標準后，一切就有了依據。而由于低碳發展模式下，相關行業技術正處在一個上升發展并與行業相互適應的階段，我國相關的法律法規也需要隨時優化調整，對于法規中界限模糊的條文要精準劃分各種情況并解釋清楚。只有法律法規嚴格且精準，才能確立低碳模式建筑和房地產行業經濟管理的標準。而相關法律法規建立的同時，政府可以通過標準化的方法推廣低碳、環保、節能的建筑材料和技術，提高它們的市場份額，并鼓勵企業采用這些技術[7]。這樣做能為相關行業內企業的經濟管理指明清晰的道路，逐步引領相關行業向新型低碳模式轉變。

4.6 推進綠色建筑

綠色建筑在施工、運營時，要將其中的環保特點作為關鍵點。在綠色建筑理念內部包含了城市與建筑之間的結合，企業要以此理念為抓手調整轉變發展思路，重視對項目范圍內的綠化建設力度，平衡經濟效益與社會效益，盡量多的發揮本企業的社會價值。目前，在國家建筑領域內部，鋼材料的使用占據社會使用總量52%，水資源消耗則占據了整體的61%。由此可見，企業技術人員要對建筑節能技術、新型環保建筑材料的使用加大研究力度，以此來替代并減少使用傳統建筑材料，在促進綠色建筑發展的同時，促進行業的飛速進步，甚至實現綜合能力、實力的大幅提升。

4.7 創新綠色建筑施工工藝

唯有依靠技術創新，才能降低甚至消除我國傳統建筑業的弊端，確保完成建筑節能和降低污染的關鍵任務。所以，相關的建設單位和科研院所要不斷致力于探索和開發綠色施工技術，不斷提升建筑業的科技能力，主動應對市場經濟變革，從而有效地將科學技術轉變為真正的建筑施工工法創新[8]。同時，我們還可以完善環境評估機制，以配合綠色建設的發展要求。為了促進地產行業的綠色建設發展，政府部門和企業都應該通過各種舉措，為綠色建筑建設打下良好基礎。當印證了綠色建設能夠促進我國房地產業的發展之后，我國地產企業應秉承科學的綠色建設發展觀念，不斷推出新型的綠色建設項目，不斷提升房地產企業的行業實力與競爭力。

4.8 順從行業發展規律

當前我國房地產行業已進入“黑鐵”時代，市場環境發生了很大變化，建筑業和地產行業的生存和競爭壓力進一步增大。企業應密切跟蹤市場和政策變化，主動順應房地產行業發展規律，打造符合市場需求的高質量產品。比如房地產項目的開發應充分基于市場調研和消費者需求的基礎上，不可盲目跟風，急干快上。市場需求決定著建筑企業和房地產企業的發展好壞，因此，房企和建筑企業應充分遵循房地產行業發展規律，立足消費者生活需求，不斷加強企業自身生產和經營方式改革，在避免房價的過快上漲的同時，為客戶提供更好的產品和服務，例如順應人民優化居住環境、提升居住體驗的需求，利用人性化設計、環保建材、綠色建筑工藝打造真正的高品質住宅，從而使建筑經濟和房地產經濟能夠獲得可持續的穩定發展。

4.9 推動概念型設計落地實施

現階段房地產開發項目中，綠色建筑的建設應用度越來越大。此階段，綠色與環保技術的融入仍需較高成本。同傳統建筑市場環境比較，綠色建筑材料設備的市場價格較高，份額相對較低。此情況導致一些單純以盈利為目的的企業為了節約成本，不愿意使用新的設計、施工技術理念，導致在部分區域，尤其是三四線城市，綠色建筑以及低碳環保等建筑設計理念仍處于概念階段，難以得到真正實施。隨著許多概念型設計理念經投入實踐后得到了更好的成果，未來市場環境中將把更多人力、物力投入到綠色建筑節能技術的應用研究上去，各房企應當轉變當前概念型設計現狀，推動經驗證成熟可行的概念型設計落地實施，扭轉低質低價的市場供需現狀為高質高價甚至高質低價，突破現有競爭激烈的紅海，找尋房地產市場的藍海，推動房地產市場的健康運行和房地產行業的高質量發展。

結語：

綜上所述，通過本文的分析，可以看出雖然面對很多實際的困難，但低碳思想是未來建筑行業必然的發展趨勢，新式低碳模式建筑經濟管理創新方法也切實可用。讓我們共同努力，尋找更合適的低碳模式下相關行業經濟管理方案，興建更加宜人的建筑物，讓人類在新式建筑中與自然和諧共處。