管治“群租”需要新思路

楊　雄

對外來人口的“廉住”問題,從國際上看,各國出現的現象大致可分兩類:一類是大城市城郊普遍出現成片貧民窟;另一類則是目前國內不少城市不同程度出現的“群租”現象?

“城市管治”(Urban Governance)熓塹苯穹⒋錒家大城市管理的一個基本理念,即當計劃(或規劃)執行過程中,遭遇許多不同利益發生沖突時,首先是通過協調(而不是強硬措施)達成一致并取得各方認可?對于時下社會關注?爭論的“群租”現象,我認為應從以人為本,建設和諧社會的高度,用城市管治的理念來進行治理?

時下,一套住宅本用于數口之家,現在一下擁入二三十人,人員復雜?流動性強,確實存在各種隱患,會帶來各種問題?即使在上海,根據該市《居住房屋租賃管理實施辦法》,租賃房屋面積,承租人的人均建筑面積不得低于10平方米,或者人均使用面積不得低于7平方米?如果一套150平方米的公寓出租給15個人,雖然平均面積達到《實施辦法》要求,沒超規定,但管理不善,同樣會對小區帶來許多負面影響,“群租房”現象由此越來越受到利益受害的小區居民強烈反對,已經引起各地政府的高度重視?

然而,從城市管治必須考慮多方利益?尤其是弱勢群體利益去分析,可以看到,我國城市畸形的高房價?低收入將不以人們意志為轉移地將城市中低收入者帶入一個“宿舍時代”?一些城市“群租”問題愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失,而在于經濟原因?高房價導致中低收入者的居住需求得不到滿足,甚至日趨惡化,特別是剛步入職業生涯?缺乏經濟積累的年輕人,現在北京?上海?深圳等地房價嚴重背離當地工資水平,以他們普遍的薪金水平,更不要說進城務工農民工,他們“拼房”實屬無奈選擇?

一些城市出現比較普遍的“群租”現象,既是經濟問題,也是社會問題,說到底,窮人也不能被剝奪居住的權利?對外來人口的“廉住”問題,從國際上看,各國出現的現象大致可分兩類:一類是大城市城郊普遍出現成片貧民窟?像孟買?里約熱內盧?墨西哥城等,都屬于此種情形;另一類則是目前國內不少城市不同程度出現的“群租”現象?依據國情和市情,地方政府既不愿看到出現貧民窟現象,也不希望看到“群租”蔓延并帶來新的隱患,那么,在大力采取整治的同時,還必須尋找新的管治思路和對策?

首先,為保障低收入者的居住權利,應按照GDP與物價(包括二手房)指數變動來提高?調整收入水平?目前像北京?上海?深圳等城市生活水平,外來務工人員(包括外地大學畢業生)僅靠微薄收入,是根本無法在市中心租房的,而移居遠郊則每天交通費是很大開支?即使你把他們都導向郊區,除了增加個人負擔之外,還會增加城市交通擁擠?資源浪費?時間消耗?社會痛苦指數等?因此,在發達國家,低收入者居住市中心而富裕階層移居郊外都是通例?就業崗位集中在市中心,低收入者居住在市中心不但方便利用公共設施,還可省去交通費用和路途時間,這不僅有利于降低低收入者的生活成本,而且有利于城市壓縮商務成本?減少能源資源消耗?因此,當前除了提高收入外,政府需要研究,如何給外來務工人員(包括剛剛告別校園的大學畢業生)以相應的房租補貼或租房退稅等政策?

其次,除了規范“群租”之外,應加快實行類似戰后聯邦德國“社會住房”和香港“公共租屋”的政策?德國“社會住房”建設包括:一是供出租的公寓樓和合作社住宅,一是針對法定群體住宅房產的資助?通過不同補貼方式(建筑費用補貼?支出補貼或減息),使這類住房以低于成本的租金供應給低收入階層?當下,近期我們可將中心城區可以利用的舊廠房?舊倉庫加以集中改造,使之成為滿足最低居住要求的“廉住公寓”;可通過盤活現有公房?收購二手房?積極鼓勵企事業建造?負責提供集體宿舍等多渠道落實住房房源;遠期應考慮在城區外圍興建成批的“廉住公寓”?

第三,借鑒國外租房經驗?比如像德國,幾十年來規范住宅市場的法律基礎是《住宅建設法11》?這項法律規定政府必須為社會各個階層提供住房,在面積大小?房屋設施和租金等方面為不同階層量身定做,滿足不同階層需求?另外,德國多數城市,房租價格都有章可循,即各方認可的“房租明鏡”?一般由各個城市的住房管理機構?租房者協會以及住房中介商協會等機構在對住房情況進行綜合評估后共同制作,每兩年重新制訂一次?“房租明鏡”在租房者和房主中間都很有權威性?就連法院在判決有關住房租金的糾紛時,也會優先參考它?這樣便可杜絕我們目前在租房市場中的“二房東”現象?

(作者系上海社科院社會發展研究院研究員?社會學博士)