房地產成本管理中成本造價全過程控制的運用探究

文／宋保青 太原首開龍泰置業有限責任公司 山西太原 030000

1.成本造價全過程控制概述

1.1 成本造價全過程控制概述

全過程控制是從項目測算、估算、可行性研究、過程的目標成本的編制、造價的管理、進度管理等，實現全過程控制的系統流程。從項目成本控制的基本原理來看，所謂全過程控制，是指在變化的條件下，為了保證其目標的實現，按照事先擬定的計劃和標準，在實施中對受控對象的實際值和計劃值進行比較、檢查、監督、指導和修正，并達成預期目標。

成本造價全過程控制主要是指在工程建設前期、投資決策、設計施工以及竣工交付階段進行的，通過各種途徑實現建筑各個流程造價費用管理、控制和監督的過程。在建筑工程項目全過程管理成本造價控制中，項目的質量控制、進度控制、成本控制等都屬于涵蓋內容。成本造價全過程控制的效果會影響建筑產品的價格，甚至決定了建筑行業的未來發展，影響著投資者的經濟效益高低。

1.2 成本造價全過程控制的重要性

成本造價全過程控制作為房地產成本管理的重要內容，更應當引起企業的重視，需要在保證建筑工程質量的基礎上，不斷控制工程項目的成本造價，以此提高企業在項目開發建設中的利潤水平，促進企業競爭水平提升。

1.2.1 房地產行業整體面臨改革局面

近年來，在房地產行業快速發展的過程中，行業整體的專業化水平大幅提升，不過從房地產成本管理的總體情況來看，成本管理工作成效與行業發展仍然處于失衡的階段，側面體現出房地產成本管理具有一定滯后性，不利于行業整體的成本控制及經濟效益提升。經濟成本對房地產行業的發展具有至關重要的作用，近年來我國房地產行業的內部競爭不斷加劇，許多房地產企業陷入經營困境，大量房地產項目停滯，使得行業整體發展速度變緩。為此，房地產行業需要正視經濟市場的外部影響，從成本管理做起，加強對房地產項目成本造價的全過程控制，深入對其中存在的問題展開分析，找到有效的解決對策，只有這樣，才能發揮對行業整體健康發展的推動作用。

1.2.2 政府調控對房地產企業優質化發展提出了更高的要求

當前，由于我國的經濟體制正在不斷改革升級，再加上政府部門對于房地產行業的經濟發展情況進行了宏觀調控，房地產市場轉型升級是必然趨勢。房地產行業限購政策的發布壓縮了房地產建筑的建設空間，在市場行情和市場調控的影響下，房地產銷售價格也有回落趨勢，以上問題都導致了房地產行業的整體利潤水平降低。市場化發展讓房地產的交易價格和交易信息透明公開，這讓市場口碑好、建設標準高的企業成為開發商首選。但是，市場競爭越來越大是不爭的事實，競爭者增加，也意味著很可能出現“價格戰”等惡意競爭行為，尤其是買方難以掌握真實的市場情況，這容易導致市場陷入不完全競爭的狀態。與此同時，中國房地產開發市場趨于飽和，各地房地產開發水平較高，能利用、可開發的土地資源也越來越少，土地價格的上升使得房地產開發的經濟成本大幅提升。在當今形勢之下，房地產企業要想保證利潤，不得不重視成本管理工作的開展。

2.房地產行業成本管理的特點

2.1 成本管理目的性明確

房地產行業涉及的范圍十分廣泛，例如：辦公樓、住宅、商場、劇院以及體育場等，不同區域、不同地段所建設的建筑成本管理都需要進行整體規范，才能保障房地產開發目標順利有效實現。另外，由于不同建筑有著不同的使用功能，在外形設計與內部結構上存在一定差異，針對這一問題需要房地產項目具備十分明顯的目的性特征。

2.2 資金需求量大

房地產項目的規模、工程量十分龐大，在項目啟動前和正式建設階段需要投入大量資金，避免房地產開發建設項目中出現資金流動受阻、資金鏈斷裂而導致項目停工的問題出現，資金鏈的穩定性直接影響企業的經濟效益。房地產開發企業具備強大資金實力是從事房地產行業的基礎。同時為開源節流，企業要有較強的成本管理水平，只有這樣，才能有效管理資金，并應對資金風險給項目造成的不良影響。

2.3 成本管理市場趨于規范

土地是房地產項目開發中的基礎資源，土地資源的分配和利用對經濟發展以及社會穩定有著巨大影響，而政府對土地資源的利用、交易等均有著嚴格限制，因此房地產行業的規范程度逐漸升高。

2.4 供給滯后

房地產開發周期較長，供給增加通常需要較長時間，由于房地產使用具有耐久性特征，在市場上供過于求的情況下，市場要經過很長時間才能消化多余供給，側面說明房地產的供給變動具有顯著滯后性特征，成本管理工作周期較長。

3.房地產成本管理中成本造價全過程控制的運用現狀及存在的問題

3.1 房地產成本管理中成本造價全過程控制的運用現狀

成本管理工作致力于穩定資金鏈、提升資金使用效益，減少項目開發建設中的成本資源浪費問題。目前，我國房地產企業越來越關注成本管理工作的開展，并不斷調整成本管理工作的技巧和方式，以求從中獲取更高的經濟效益。從房地產行業整體的成本管理情況來看，還有一些企業在成本造價全過程控制中還面臨各種問題，如：管理人員不夠重視成本控制，造價控制的方法落后等。

3.2 房地產成本管理中成本造價全過程控制運用存在的問題

3.2.1 管理人員不夠重視成本控制

部分項目管理人員對房地產成本管理中的成本造價全過程控制缺少足夠認識，管理人員對各類影響成本造價的因素缺少深入分析，使得房地產成本管理存在一定隨意和盲目性，導致實際工作中存在管理不到位的情況。部分管理人員沒有更新觀念，針對房地產項目的成本造價比較單一，這樣就不利于整體把控項目成本造價，尤其是無法保證成本相關數據的真實與可靠性，以上問題直接導致成本造價全過程控制的總體效果受到負面影響。

3.2.2 造價控制的方法落后

從房地產行業的造價控制整體發展情況來看，運用新科技、新理念進行成本造價計算與控制的企業較少，許多企業在成本管理中采用的計算方式還比較落后，不僅會導致大量時間與精力浪費，對后期控制房地產項目的成本造價也會產生一些不良影響，很容易導致項目出現超預算的情況，不僅可能超預算，而且很大可能預算起不到預控作用，給企業帶來嚴重經濟損失[1]。

3.2.3 全過程控制落實不足

房地產項目的成本造價控制，需要從項目的全生命周期入手，通過全過程控制，降低項目的成本支出。目前，很多房地產開發企業在項目開展前還缺少科學規劃，因為沒有做好全過程控制，往往前期穩定、后期管理混亂、資金浪費嚴重等問題頻發，難以實現對整個項目資金的有效監督和科學成本管理。部分企業針對房地產項目的全生命周期管理認知不夠，沒有成本監督體系，缺少監督控制，全過程階段落實不到位，不利于對房地產項目成本造價的全過程控制。

3.2.4 成本控制體系不完善

健全的成本管理系統對于房地產企業來說是必不可少的，由于部分企業缺少完善的成本管理系統，缺少專職的成本管理部門和成本管理人員，很容易導致項目資金出現超預算的情況，長此以往會給企業帶來嚴重的經濟損失[2]。

4.房地產成本管理中成本造價全過程控制的運用策略

4.1 提升成本管理力度

房地產企業應該重視提升成本管理力度。在企業內部需要營造良好的成本管理氛圍，將成本管理與企業文化進行捆綁。比如，不定期開展專項督導工作，強化成本管理效果，提高企業管理水平。企業決策層應該根據房地產企業的戰略規劃、成本分析等制定相應的成本控制目標和戰略；管理層應該對成本管控進行協調與監督，保證各環節成本管理工作的有效落實，并針對成本管理中的問題進行優化調整，通過集中管理的方式確保成本管控目標的完成；執行層需要對各個環節的成本管理目標進行分解，細化工作職責、工作任務，保障成本管理工作的精益化水平。通過對管理層級進行劃分，明確各層級工作目標、任務，為后期進行房地產項目的成本造價全過程控制創造良好條件[3]。建立在此基礎之上，房地產企業還要針對成本管理建立完善的考核評價機制，以此保障成本管理責任的落實，通過建立科學的考評標準，保障成本管理整體效果。通過落實績效考核，加強對成本管理效果的評價，適當加大宣傳力度，提高員工對績效考核評價的認識。

4.2 加強決策階段的造價控制

項目決策屬于房地產項目成本造價全過程控制的起始環節，這一環節的成本造價控制直接決定了房地產成本管理的效果。一直以來，房地產開發項目中普遍存在“三超”現象，要想克服這一問題，需要建設單位將投資估算作為工程造價的最高限額，對后續設計概算、施工圖預算、竣工結算等起到一定的控制作用；而合理的投資估算需要建設單位進行深入調查，收集各項歷史資料，盡量保證投資估算的準確性，這是建設單位在工程造價管理中需要承擔的首要責任。建設單位作為項目業主，其作為工程造價控制主體，需要從擬建項目的建設目的、完工后功能預測、建設周期預測等多個角度展開周密的調查，做出最正確的投資決策。在項目決策階段，首先要考慮占地建設的問題，倘若缺少對建設用地的合理規劃，勢必加大整個項目面臨的風險隱患。這就要求房地產企業應該加強對決策階段管理，尤其是做好對開發用地的規劃。其次，項目決策階段還需要做好實地勘測工作，倘若缺少對現場的有效勘測，可能會因為企業對現場情況缺少全面掌握，導致錯誤的項目決策，最終會加大項目的成本造價。因此，房地產企業要進一步做好工程項目的勘測工作，采用先進勘測設備與技術，建立高質量的勘測隊伍，并根據現場的實際情況，制定相應的投資方案，通過有效勘測，為項目決策提供真實可靠的數據，為后期控制房地產項目的成本造價做好鋪墊。

4.3 加強設計環節造價控制

4.3.1 人才培訓

在房地產成本管理過程中，設計環節的造價尤為重要。針對房地產項目設計階段的成本造價控制，需要企業完善責任制度，明確設計階段造價控制的職責，提高相關人員的責任意識[4]。通過對設計人員的責任意識進行培養，確保設計人員在工作中始終把企業的利益放在首位。

4.3.2 限額設計

首先，房地產企業應該重視推行“限額設計”，并根據工程的實際情況做好設計工作，盡可能提高成本造價控制水平，發揮成本管理的重要作用。其次，房地產企業應該做好對相關設計方案的檢查，并遵循科學以及經濟的原則。這就需要設計人員具有較強的經濟觀念，做好對設計方案的優化，及時處理設計方案中的問題，從而使整個設計過程能夠與經濟以及技術進行聯系，同時體現出一定的創新特征。

4.3.3 成本測算

首先。房地產企業需要保證工程預算的精確性，在項目設計前期，要求設計人員深入現場進行考察，全面掌握現場的實際情況，了解企業的需求，保障工程預算的準確性，降低工程造價預算的誤差。其次，企業需要制定完善的激勵制度，將激勵制度融入于項目設計階段，激發項目設計人員的積極性，提高其責任意識，保障項目設計整體水平提升，以此實現對工程造價的成本控制。

4.4 加強招標環節造價控制

在房地產成本造價全過程控制中，招標環節的成本造價控制尤為重要。工程項目的招標是房地產開發項目的重要環節，不僅會影響工程材料的質量，還會影響到工程的整體進度。因此在工程建設前，應嚴控招標環節，根據實際情況制訂完善的招標方案，并保障招標文件的編制涉及技術要求、工程量清單的精確度，將相關工作的進度說明、工程的整體工期以及工程的注意事項等內容進行優化完善，從源頭上確保相關工程材料的質量，降低相應的材料成本，這對房地產成本管理有著非常重要的作用[5]。在招投標階段，投標單位要根據招標單位批準的概算、預算限額，在滿足工程質量與工期要求的前提下，確定合理的標底；招標單位要根據工程性質制定合理的評標辦法，可以通過評標專家庫引入評標專家，保證評標結果的合理性、準確性。

4.5 加強施工與竣工環節成本控制

施工與竣工環節的成本造價控制屬于房地產成本管理的重要內容。在房地產項目的施工階段，需要將施工企業的施工技術、施工工期以及施工質量全部納入成本造價控制的范疇，重視提升施工人員的安全意識，做好對施工現場的監督，避免給正常施工進度造成影響，避免因停工、返工導致額外成本支出。施工階段是工程資金主要形成階段與建設資源主要使用階段，從施工到后期竣工，施工單位都應加強對資金的控制管理。施工過程中，造價人員要認真審核施工組織設計，采取技術經濟比較的方式實時綜合審核，將計劃投資額作為投資控制的目標值，定期對目標值與實際值進行比較，及時發現偏差并分析原因，重點對施工組織設計中因不合理施工引發的額外費用進行審核。施工過程中如果發生工程變更，造價人員要認真核查各子目的單價、數量、金額的變化，主動落實監控，確保能更好地實現投資控制目標。

在房地產項目的竣工階段，應該做好竣工結算期間的審查工作，對施工圖紙與施工材料等方面進行審查分析，核實相關施工標準是否滿足合同要求，明確施工階段的各項費用支出，加強結算審核，避免在工程項目中出現矛盾糾紛，提高工程竣工階段的結算水平，有效實現對成本造價的控制。竣工決算在成本造價全過程控制中是重要環節之一，竣工決策的結果直接反映出工程整體造價，也能反映建設與施工單位的工程造價管理能力。在這一環節，各單位要做好竣工結算治療的收集、整理、審查等工作。作為施工單位，在收集資料時，要保證資料內容的有效性，如設計變更通知書必須有原設計單位下達的設計人員的簽名與相關印鑒；現場監理的簽證必須具備項目負責人的簽章，并且要征得設計單位的認可。竣工環節的成本造價控制中，建設、建立等單位要分別做好工程量、定額套價、取費標準、建材用量與價差、隱蔽工程記錄與變更等內容的審核。尤其是在工程結算中，要避免因為隱蔽工程簽證引發的不必要糾紛，減少在竣工結算階段出現推諉扯皮等問題。

4.6 加強專業人才的培養

首先，房地產成本管理中，想要做好工程項目的成本造價全過程控制，人員管理是其中的關鍵。擁有一批既懂理論、功底扎實、實踐經驗豐富的人才是提高成本造價全過程控制效果的關鍵。工程項目建設周期較長，成本管理涉及的內容眾多，工作十分繁瑣，只有建設一支專業化的人才隊伍，才能夠實現對工程成本造價的全過程精準控制。因此需要房地產企業根據實際需要制訂科學的招聘規劃，盡快引進一批專業人才，并對相關人員進行專業化、系統化以及科學化的培訓，確保人才能夠滿足成本造價全過程控制的工作要求[6]。其次，房地產企業要打造一個完善的人力資源管理體系，遵循以人為本的原則，為造價人員營造適合的工作和成長環境，強化激勵約束，完善教育培訓，最大限度發揮出人才的潛力，潛移默化中提高房地產成本管理中成本造價全過程控制水平。

結語：

綜上所述，現代房地產行業面臨著日趨激烈的競爭環境，這給房地產企業自身帶來了不小的壓力和挑戰，房地產企業的發展壓力日益凸顯出來。通過對房地產成本造價進行全過程控制，有效控制房地產企業造價，有助于促進房地產企業長久發展。