面向住宅工程質量潛在缺陷保險費率研究
——以 Y 公司某房地產項目為例

符 饒

（北京建工地產有限責任公司，北京 100101）

0 引言

2019 年發布的《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》［1］未對保險費率作出統一的規定，需要建立適合不同項目的保險費率模型。本文在分析影響保險費率的各種因素后，運用層次分析法建立保險費率調整系數評價體系，得出保險費率模型，以 Y 公司某房地產項目為例，驗證保險費率模型的有效性和可操作性。

1 保險費率影響因素

1.1 保險費率組成

保險費率由基本費率和調整系數兩部分組成，其中基本費率是根據歷年賠償數據，運用大數定理，經糾正后得出的；調整系數針對具體項目的差異性，經相關行業專家評價，厘定參建方綜合實力和建筑工程施工質量為影響因素［2］。

1.2 保險費率影響因素

1.2.1 參建方綜合實力

參建方主要為建設單位、設計單位、監理單位、施工單位。其中，建設單位是指住宅工程房地產開發商，其綜合實力影響住宅工程質量和質量潛在缺陷，對保險費率的影響因素包括企業資質；設計單位的專業能力和設計經驗等綜合水平影響住宅工程質量和質量潛在缺陷，對保險費率的影響因素體現在企業資質和獲獎情況兩個方面；監理單位接受建設單位委托，對施工單位的施工質量實施監督職能，其綜合水平影響住宅工程質量和質量潛在缺陷，影響因素包括企業資質；施工單位是住宅工程質量和質量潛在缺陷最直接的影響者，其對保險費率的影響因素歸納為企業資質、獲獎情況。綜上所述，本文厘定參建方綜合實力參照標準（見表1）。

表1 企業資質等級和獲獎情況一覽

1.2.2 建筑工程施工質量

參考 GB/T 50375－2016《建筑工程施工質量評價標準》［3］，分別從性能檢測、質量記錄、允許偏差、觀感質量四個維度評價各分部工程施工質量，工程評價部分權重中地基與基礎工程、主體結構工程和裝飾裝修工程占比共計 65 %，Y 公司 D 住宅項目必保項工程造價中地基與基礎工程、主體結構工程和裝飾裝修工程占比共計 74 %，因此，厘定在建筑工程施工質量方面對保險費率的影響因素為地基與基礎工程、主體結構工程和裝飾裝修工程。

2 保險費率計算

2.1 基本費率

本文住宅工程質量潛在缺陷保險基本費率參照市住建委和市銀保監局針對入圍承保保險公司發布的《北京市工程質量潛在缺陷保險行業版承保方案》，保障房必保項保險費率為 1.25 %，商品房必保項保險費率為 1.35 %。

2.2 調整系數

2.2.1 影響因素權重確定

1）構建調整系數計算路徑和影響因素框架，采用層次分析法［4］對影響因素指標構建量化模型（見表2）。

2）建立判斷矩陣及求解。邀請來自建設單位、設計單位、監理單位、施工單位的共計 40 位相關領域的專家對照表4 對判斷矩陣進行打分，其中建設單位 17 人，設計單位 10 人，監理單位 5 人，施工單位 8 人，對判斷矩陣統計分析后，最終形成統一結果。

①調整系數判斷矩陣及求解（見表3）

表3 調整系數判斷矩陣

②參建方綜合實力判斷矩陣及求解（見表4）

表4 參建方綜合實力判斷矩陣

③施工單位判斷矩陣及求解（見表5）

表5 施工單位判斷矩陣

④設計單位判斷矩陣及求解（見表6）

表6 設計單位判斷矩陣

2.2.2 參建方綜合實力評價系數

參照參建方綜合實力對保險費率的影響，根據表1 計算參建方等級系數。

1）建設單位綜合實力評價系數。

①企業資質等級系數

由表1 得知，建設單位企業資質等級分為一級、二級、三級，根據企業資質等級設定建設單位企業資質等級系數（Q一建，Q二建，Q三建）＝（0.8，0.9，1.0）。

②建設單位綜合實力評價系數

建設單位綜合實力評價系數S建見式（1）。

2）設計單位綜合實力評價系數。

①企業資質等級系數

由表1 得知，設計單位企業資質等級分為甲級、乙級、丙級，根據企業資質等級設定設計單位企業資質等級系數（Q甲設，Q乙設，Q丙設）＝（0.8，0.9，1.0）

②獲獎情況系數

由表1 得知，設計單位獲獎情況分為國家級、省級、無獎項，根據獲獎情況設定設計單位獲獎情況等級系數（R國設，R市設，R無設）＝（0.8，0.9，1.0）。

③設計單位綜合實力評價系數

設計單位綜合實力評價系數S設見式（2）。

3）監理單位綜合實力評價系數。

①企業資質等級系數

由表1 得知，監理單位企業資質等級分為綜合、甲級、乙級，根據企業資質等級設定監理單位企業資質等級系數（Q綜監，Q甲監，Q乙監）＝（0.8，0.9，1.0）。

②監理單位綜合實力評價系數

監理單位綜合實力評價系數S監見式（3）。

4）施工單位綜合實力評價系數。

①企業資質等級系數

由表1得知，施工單位企業資質等級分為特級、一級、二級，根據企業資質等級設定施工單位企業資質等級系數（Q特施，Q一施，Q二施）＝（0.8，0.9，1.0）。

②獲獎情況系數

由表1得知，施工單位獲獎情況分為國家級、省級、無獎項，根據獲獎情況設定施工單位獲獎情況等級系數（R國，R市施，R無施）＝（0.8，0.9，1.0）。

③施工單位綜合實力評價系數

施工單位綜合實力評價系數S施見式（4）。

5）參建方綜合實力評價系數。

根據參建方綜合實力評價得到參建方綜合實力評價系數S參見式（5）。

2.2.3 建筑工程施工質量評價系數

1）建筑工程施工質量評分。根據建筑工程施工質量對保險費率影響，結合 GB/T 50375－2016《建筑工程施工質量評價標準》，參照評價項目分值，歸納地基與基礎工程、主體結構工程、裝飾裝修工程評分 體系。

評價項目分值合計 100 分，在判定結果對應的檢查項目欄內打“√”，一檔檢查項目實得分＝應得分×100 %，二檔檢查項目實得分＝應得分×70 %，評價項目分值合計為 72 項檢查項目實得分合計。

2）建筑工程施工質量評價綜合等級及系數。GB/T 50375－2016《建筑工程施工質量評價標準》規定了結構工程、單位工程兩個評價階段，只有結構工程評為優良工程，單位工程才能繼續進行評價。結構工程、單位工程施工質量評價綜合評分達到 85 分及以上的建筑工程評為優良工程。本文將建筑工程施工質量評價等級分為優秀、良好、合格三個等級，優秀∈［100，95］，良好∈（95，90］，合格∈（90，85］，建筑工程施工質量評價綜合系數（S優質，S良質，S合質）＝（0.8，0.9，1.0）。

2.2.4 調整系數

調整系數＝參建方綜合實力評價系數×權重＋建筑工程施工質量評價綜合系數×權重＝S參×b1＋S質×b2。

2.2.5 保險費率計算

保險費率＝基本費率×調整系數

3 案例實證

3.1 工程概況

D 住宅項目位于北京市，2019 年開工，2022 年竣工，該項目包括商品房和保障房。其中，商品房約 8.73 萬 m2，小高層住宅 7 棟，地下 2 層，地上 13 層，工程質量潛在缺陷保險必保項工程造價為 51 462.56 萬元；其中，保障房約 4.46 萬 m2，高層住宅 2 棟，地下 3 層，地上 26 層，工程質量潛在缺陷保險必保項工程造價為 18 914.30 萬元。D 住宅項目開工前按基本費率投保了工程質量潛在缺陷保險，其中，商品房保費＝1.35 %×51 462.56＝694.74 萬元，保障房保費＝1.25 %×18 914.30＝236.43 萬元，保費合計 931.17 萬元。

D 住宅項目的建設單位為 Y 公司，Y 公司由市屬國有房地產企業 S 公司、J 公司、H 公司合作出資注冊成立，三家公司均為房地產開發一級資質；設計單位為 T 公司，工程設計綜合甲級資質，獲得 2018 年全國優秀建筑工程設計金獎；監理單位為 B 公司，房屋建筑工程監理甲級資質；施工單位為 C 公司，房屋建筑工程施工總承包特級資質，獲得 2017 年中國建筑工程魯班獎。

Y 公司通過公開招標的方式，最終選擇 C 公司為 D 住宅項目施工總承包單位，C 公司與 Y 公司簽訂施工總承包合同后，向 Y 公司發出質量延保承諾書，Y 公司接受了 C 公司的質量延保承諾，并將 C 公司的質量延保承諾書作為施工總承包合同補充協議。

3.2 調整系數計算

3.2.1 參建方綜合實力評價系數

1）建設單位綜合實力評價系數。

①企業資質等級系數

建設單位 Y 公司，由三家具有房地產開發一級資質的市屬國有房地產企業合作出資注冊成立，建設單位企業資質等級系數Q建＝0.8。

②建設單位綜合實力評價系數

建設單位綜合實力評價系數S建＝Q建＝0.8。

2）設計單位綜合實力評價系數。

①企業資質等級系數

設計單位 T 公司，具有工程設計綜合甲級資質，設計單位企業資質等級系數Q設＝Q甲設＝0.8。

②獲獎情況系數

設計單位 T 公司，獲得 2018 年全國優秀建筑工程設計金獎，設計單位獲獎情況等級系數R設＝R國設＝0.8。

③設計單位綜合實力評價系數

設計單位綜合實力評價系數S設＝Q設×d設1＋R設×d設2＝0.8×0.33＋0.8×0.67 ＝0.8。

3）監理單位綜合實力評價系數。

①企業資質等級系數

監理單位 B 公司，具有房屋建筑工程監理甲級資質，監理單位企業資質等級系數Q監＝Q甲監＝0.9。

②監理單位綜合實力評價系數

監理單位綜合實力評價系數S監＝Q監＝0.9。

4）施工單位綜合實力評價系數。

①企業資質等級系數

施工單位 C 公司，具有房屋建筑工程施工總承包特級資質，施工單位企業資質等級系數Q施＝Q特施＝0.8。

②獲獎情況系數

施工單位 C 公司，獲得 2017 年中國建筑工程魯班獎，施工單位獲獎情況等級系數R施＝R國施＝0.8。

③施工單位綜合實力評價系數

施工單位綜合實力評價系數S施＝Q施×d施1＋R施×d施2＝0.8×0.67＋0.8×0.33＝0.8

5）參建方綜合實力評價系數。

根據參建方綜合實力評價得到參建方綜合實力評價系數S參＝c2×S建＋c3×S設＋c4×S監＋c1×S施＝0.3×0.8＋0.13×0.8＋0.1×0.9＋0.47×0.8＝0.81。

3.2.2 建筑工程施工質量評價系數

1）建筑工程施工質量評分。查閱 D 住宅項目地基與基礎工程、主體結構工程、裝飾裝修工程工程驗收資料，得出各檢查項目實得分合計（見表7）。

表7 建筑工程施工質量評分體系

2）建筑工程施工質量評價系數。D 住宅項目地基與基礎工程、主體結構工程、裝飾裝修工程施工質量評分為 94.64 分，建筑工程施工質量評價綜合等級為良好∈（95，90］，所以，D 住宅項目建筑工程施工質量評價系數S質＝S良質＝0.9。

3.2.3 調整系數

調整系數＝參建方綜合實力評價系數×權重＋建筑工程施工質量評價綜合系數×權重＝S參×b1＋S質×b2＝0.81×0.75＋0.9×0.25＝0.832。

3.3 保險費率及保費

保險費率＝基本費率×調整系數，保費＝保險費率×工程造價。

D 住宅項目商品房保險費率＝1.35 %×0.832＝1.12 %，保費＝1.12%×51462.56＝576.38萬元；D住宅項目保障房保險費率＝1.25%×0.832＝1.04%，保費＝1.04%×18914.30＝196.71萬元，保費合計773.09萬元。

Y公司與承保D住宅項目工程質量潛在缺陷保險共保體協商后，共保體一致認為調整系數計算科學、合理，D住宅項目發生質量潛在缺陷的可能性有所降低，同意退還Y公司多繳納的工程質量潛在缺陷保險保費158.08萬元（931.17-773.09），節約了Y公司D住宅項目開發成本。

4 結語

通過分析影響保險費率的各種因素，運用層次分析法建立保險費率調整系數評價體系，得出保險費率模型。并以Y公司某房地產項目為例，實證保險費率模型，具有一定的參考價值。但是，參建方綜合實力中影響保險費率的因素僅包括企業資質和獲獎情況，如果有條件，可以嘗試把參建方財務狀況評價也納入參建方綜合實力評價體系，使得保險費率調整系數更加客觀、準確，對參建方財務狀況的評價方法還有待進一步研究。Q