不動產集成服務平臺在線核稅功能的設計與應用

方鐘亮，習良非子

（昆山市行政審批局，江蘇昆山 215300)

0 引言

在持續推進優化營商環境，為實現政務服務規范化、標準化和便利化，江蘇省要求不動產登記實現“一窗受理、集成服務”，整合房產交易、登記、契稅分散窗口，為房產登記業務提供套餐式服務。全省啟用了房地產交易稅收一體化平臺，依托省電子稅務系統和稅務App，實現“網上辦稅”和“掌上辦稅”，要求基層不動產業務系統對接，實現部門間數據共享和業務協同。同時為了防風險、保民生，契稅征管要求房產開發商無權代扣、代繳稅款，在交房時應引導購房人自行辦理稅款。

1 建設背景

傳統不動產登記業務面臨的問題：1)分散窗口服務。房產交易、不動產登記、契稅等環節，分屬不同部門，房屋買賣需要在不同的窗口進行業務辦理，來回跑、資料重復提交等問題增加了群眾辦事成本；2)業務系統不互通。房產交易、不動產登記和稅務部門都用各自業務系統，數據不互通，業務難協同，無法實現一窗集成服務；3)契稅申報存在由開發商代辦代收，會帶來超額收款、滯納繳款、資金挪用等風險。本文以昆山市為例，圍繞不動產登記領域的改革，闡述了不動產集成服務平臺建設，推進不動產登記“一窗集成服務”，實現契稅申報在線核稅，保護了買房者的利益。

2 總體設計

2.1 設計思路

面對增量房業務，主要面向房產開發商，其賬號由稅務部門核定后進行分配，業務先在網簽系統進行申報，合同信息同步集成平臺，申報人員通過集成平臺補充稅務需要的核稅參數和附件。面向購房人，在城市服務App上通過數據共享建立核稅申報功能，由買方本人進行核稅信息確認和提交。

針對存量房業務，主要面向房產中介代辦，依托省政務服務網和中介備案庫的認證，由代辦人在網簽系統申報，合同信息同步到集成服務平臺后，通過中介補充核稅數據，不動產登記和稅務部門對共享數據進行預審，通過后再預約，進行交易雙方現場面簽和完稅出證。

核稅信息關聯，發揮集成服務平臺數據中樞作用，以網簽合同數據為起始，關聯交易信息、房屋建筑信息和不動產登記信息、買賣雙方信息、房產評估信息及相關附件材料，合成核稅申報信，共享至稅務系統進行核稅。

數據匯集共享，在業務運行過程中，通過用戶申報、系統對接等途徑形成了不動產集成服務的數據集，這部分數據將賦能到政務服務“一網通辦”中，為跨部門數據資源共享提供一定程度的支撐。

2.2 系統架構

系統建設的整體框架設計如圖1 所示，包括了服務場景、業務應用、技術支撐、數據資源、基礎設施和系統對接層：

圖1 系統架構

1)服務場景層包括了基于網頁端面向房產開發商的增量房信息申報、面向房產中介的存量房交易信息申報，基于移動端面向購房者對信息補充確認，面向政府部門間跨部門信息共享應用。

2)業務使用層包括了針對外網用戶的注冊登記和中介身份認證。針對綜合受理的業務申報、查詢、掛起、預約、消息提醒、數據補充和資料打印。針對審核功能提供的業務綜合查詢、預約管理、影像材料歸檔、稅務對賬、不動產抵押登記查詢、房產經紀管理和接口管理等功能。

3)技術支撐層包括了數據分析、工作流引擎、數據簽名、統一身份認證、接口適配、電子表單、組織架構資源目錄和跨系統數據交互等組件模塊。

4)數據資源層包括用戶信息、不動產交易、不動產契稅、中介信息、接口數據庫和日志審計等資源管理庫。

5)基礎設施層包括了基于電子政務外網環境的政務云、安全網關、存儲備份、系統運行環境配置等設施。

6)系統對接層主要面向第三方業務系統對接，包括了政務服務“一網通辦”平臺、存量房網簽系統、商品房（增量房）管理系統、不動產登記系統、金稅三期系統。

2.3 核心庫表設計

核心業務數據庫表設計以網簽合同信息表為起始，關聯業務登記庫、申報人員庫、中介信息庫、房屋信息庫、業務情況庫、材料文件庫、交易人員庫、預約信息庫等，其E-R圖如圖2[1]。

圖2 數據庫設計

3 主要功能設計

3.1 增量房核稅功能

1)賬號管理。面向房產開發商和委托代辦機構，主要負責增量房契稅信息采集匯總，并引導購房者本人通過移動端進行確認申報。這部分機構相對固定，通過由稅務部門核定，賬號進行后臺配置。代理機構需要關聯到被代理委托的開發商，人員信息關聯到對應的開發商或代理機構中。這樣相應賬號登錄后，即可關聯到對應的開發商。

2)房屋信息匹配。①申報人員賬號登錄集成平臺后，通過所開發商機構標識，向住建商品房管理系統進行查詢，調取該開發商所備案的在售樓盤信息；②通過輸入買房身份信息，匹配買方的網簽合同信息；③在獲取網簽合同信息后，通過房屋編號和坐落參數，從不動產登記系統里調取房屋基本信息；④開發商在做房屋預售前的備案登記中，會取得首次登記證明表，通過集成平臺輸入首次登記編號來校驗房屋首次登記信息。最后將“合同信息”“房屋基本信息”“買方信息”關聯至該筆業務。

3)稅務信息補充。根據報稅要求，部分信息需要開發商采集填報，包括：①基礎信息：“行政區劃”“行政機關”“轉移對象”“轉移用途”“轉移方式”“購房不含稅金額”“發票金額”“房屋單價”“房屋套次”“房屋性質”，參數中除價格資金需對照發票填報外，其余均采取下拉框選填方式以方便操作；②家庭成員信息，包括“姓名”“證件號”“同買方人關系”等，家庭成員是影響稅率的因素之一，在集成平臺可以選擇性填報，在移動端買方確認環節可以補充調整；③發票信息，包括了“發票編號”和“發票代碼”；④影像附件，主要上傳原件材料的掃描件，用于審核歸檔，包括：“身份證”“不動產首次登記證”“婚姻證”“戶口本”“發票”等。

4)移動端申報確認。按照繳稅管理的要求，必須是買房人自行申報，故前期環節作為信息采集，最后環節需要買方自行確認申報，昆山市利用城市服務“鹿路通”App，建設納稅人核稅申報功能。首先，移動App 利用基于公安部門提供的人臉識別功能實現個人身份識別；其次，通過匹配本人的購房合同信息，將核稅業務的相關數據展示，買房人員可以進行調整補充，生成電子檔《家庭住房誠信保證書》《個人信息查詢委托書》和《契稅申報基礎信息表》；最后，經確認后提交，業務關聯的“合同信息”“房屋基本信息”“買方及家庭成員信息”“稅務補充信息”“開發商信息”“代辦人信息”“發票信息”“影像附件材料”一并提交稅務系統進行審核。

5)稅務審核。稅務業務系統在收到集成平臺提供的核稅信息后，即可進入核稅環節，通過后告知申報人，通過指定稅務移動端利用支付寶或微信進行繳稅。

增量房核稅流程如圖3。

圖3 增量房核稅流程

3.2 存量房核稅功能

1)中介認證。面對存量房業務，操作者為房產中介，需要通過身份認證。①政務服務網的統一身份認證。平臺在線申報功能接入了江蘇政務服務網，利用全省統一的認證系統，可以通過手機號碼或支付寶等方式實現實人認證登錄；②中介身份審核。在實人認證過后，需要確定申報者的中介資質，此時系統通過對接住建存量房網簽系統，申報人身份信息同網簽備案的中介經紀人庫進行匹配，若匹配成功則可以進入申報。

2)房屋信息匹配。①中介經紀首先在住建網簽系統完成存量房合同網簽登記，集成服務平臺將全量同步住建系統的網簽合同信息；②當中介開始核稅申報時登錄集成服務平臺，平臺會將該中介經辦的所有網簽合同信息同步到登錄賬號下，輸入網簽備案的合同編號來匹配合同信息和房屋建筑信息。

3)材料補充。在確定交易合同信息和房屋信息后，申請人開始根據核稅的要素，補充其他要素包括：①附屬建設信息（如車庫、閣樓）；②買方協查人員（家庭成員）；③其他補充信息：買賣雙方套次、優惠政策、補證換證動遷繼承情況、交易類型（單獨出售住房、單獨出售車庫、非住房交易）、賣方比例等參數；④上傳各類證件的掃描影像附件，以供部門審核和歸檔。

4) 預審核。待完成用戶材料補充后，可進行提交，此時業務的合同信息、房屋信息、買賣雙方家庭信息、核稅補充信息以及相關證件材料的掃描附件均共享至稅務系統進行預核稅處理，并返回核稅狀態，不動產登記人員也登錄平臺預審核過戶房產的登記信息是否正確，在稅務和不動產部門均審核通過后，即可進入預約過戶環節。

3.3 預約服務

預約服務是不動產集成平臺開展在線服務的重要環節，也是線上、線下服務融合的紐帶，且可以推動業務的同城通辦。

1)預約申報。申報人員在集成服務平臺完成認證和信息采集提交后，系統匹配兩個條件：①通過稅務系統接口來查詢報稅務預核稅狀態；②通過住建網簽系統接口來查詢本套交易房產的銀行資金托管狀態。兩個狀態都滿足，則可以進入預約環節。預約時選擇對應的服務大廳和辦理時間，系統產生預在線約單，可供下載打印，包括：業務合同信息、房屋基本信息、買賣雙方信息、中介機構信息、預約大廳和時間信息。為方便窗口人員的信息檢索，預約單上生產了業務編號、產權編號的二維碼，供窗口人員進行掃描查詢，減少人工輸入錯誤。

2)預約規則庫。為了規范房產中介的預約行為，根據全市各服務大廳的工作人員配備來合理分配預約量，實現有效的同城通辦，平臺建立了預約規則數據庫，設定規則：①設定各個服務大廳可提前預約天數；②設定服務大廳每天的服務人數，區分上、下午時間段；③失約機制，對已預約者限定辦理日前一個工作日可以取消預約，逾期未取消的網上預約資格將暫停一周；④對于同一筆業務連續取消超過兩次的，暫停線上預約功能，并提示進入線下大廳預約。規則庫里的規則是可根據實際情況進行配置調整。平臺根據規則庫來對預約業務進行規范和提示[2]。

3)接入政務服務平臺。用戶完成預約申報后，不動產集成服務平臺同政務服務平臺進行交互，后者主要用于一體化的政務服務管理，已完成對市、區鎮的服務大廳應用覆蓋。預約信息通過數據交換方式進入政務服務平臺的排隊取號庫中，用戶根據預約的時間，在相應的政務服務大廳現場進行實名預約取號。政務服務平臺外接大廳的取號機、窗口LED、窗口桌面PAD、等待屏幕、語音廣播系統和短信服務等大廳外接服務，窗口人員通過政務服務平臺叫號，驅動相應的外接服務系統顯示通知預約人員至窗口辦理業務[3]，預約服務設計如圖4。

圖4 預約服務設計

3.4 數據共享服務

不動產集成服務平臺在運行中，發揮了數據樞紐的作用，實現了審核數據共享、政務服務辦件歸集及電子證照等數據應用，如圖5所示。

圖5 數據共享設計

1)審核信息共享。原各部門系統互不相通的情況下，房屋合同信息需要辦事人員重復提交，窗口多次錄入，準確性差。不動產集成服務平臺發揮業務數據“中轉站”的作用，將住建系統共享的房屋買賣網簽合同信息、申報上傳的材料附件信息，同步至不動產和稅務業務系統作為業務申報參數，這樣既避免了辦事人員的重復提交，也避免了窗口錄入數據差錯。

2)政務服務平臺歸集。面對政務服務管理要求，辦件信息需要向政務服務平臺歸集。集成平臺的業務對應了行政事項“不動產統一登記”，平臺運行后產生了業務申報、預審、受理、出證等環節信息，符合辦件的信息要素規范，將此類信息格式化形成辦件信息共享至政務服務平臺，實現辦件數據歸集和在線公示。另外預約信息共享至政務服務平臺后，可依托后者實現大廳的叫號辦理，同時也可以利用這部分信息沉淀進行大廳運行的數據分析。

3)電子證照應用。平臺通過同不動產登記系統的對接，可以調取諸如：有房無房信息、房屋產調信息、不動產產權信息，這部分數據在原業務系統里是以字段形式存在，可以利用電子證照庫系統配合電子模板和電子簽章應用，形成電子證明，再對接到移動App、自助終端上提供群眾的自助查詢和打印服務，也可共享至其他業務部門作為數據查驗服務[4]。

4 應用成效

不動產集成服務平臺建設應用的成效顯著，表現為：1) 2022 年存量房過戶在核稅申報業務達3.05 萬筆，涉及房屋面積251 萬m2、合同金額544 億元、服務房產中介1257 家；2)增量房在線核稅功能2023 年啟用，累計完成業務1407筆，合同面積7.6萬m2，合同金額190 億元，服務房產開發商67 家；3) 融入“一網通辦”大平臺，通過政務服務網統一認證、統一取號系統對接，規范了中介認證，實現了24小時申報預約服務，業務覆蓋全市10 個服務網點，政務服務辦件歸集達4.01 萬件；4)通過電子證照庫的對接應用，不動產類電子證明共享調用達37萬次，為跨部門的數據共享服務提供了數據支撐。

5 結束語

本文論述了不動產集成服務平臺開展在線核稅的相關功能建設。平臺發揮數據中樞的作用，通過打通房產交易、不動產登記和稅務系統，實現了面向開發商的增量房業務、面向中介機構的存量房屋業務，通過數據共享、代辦信息采集、納稅方確認申報等方式，幫助房屋買賣高效申報，一次提交、多方復用，實現了不動產業務的線上核稅功能，并利用電子證照庫系統開展了不動產類電子證明共享服務，系統實際運行已達到了預期成效。下一步平臺將圍繞高質量數字政府建設，探索區塊鏈技術支持數據共享協調應用，確保數據不可篡改、可溯源等安全性[5]；針對繳稅支付還只能在省稅務App上進行，后期將加強基層城市綜合App的功能建設，能夠在本地移動端實現契稅支付服務，進一步方便群眾辦事。