預告登記制度的法律解析與實踐應用

吳 婷

白俄羅斯國立大學，白俄羅斯 明斯克

2023 年4 月25 日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣布：全面實現不動產統一登記，并構建不動產統一登記制度體系，增強登記工作的透明度和公正性。通過建立統一的信息登記平臺，公開不動產的登記信息，包括權屬、限制性條件、抵押狀態等，購房者和權益人可以更便捷地獲取不動產的真實情況，減少信息不對稱和欺詐行為。而商品房預售制度下的商品房預告登記及抵押預告登記在實踐適用中被擱置，此制度的創設，旨在加強對開發商不當行為的監管，提高購房者的知情權和保護水平，維護房地產市場的秩序和消費者的權益。

預購商品房經預告登記，受讓人的權利優先于第三人的權益。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第四條規定：“未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照《民法典》第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”［1］預披露登記，合同債權人將其對不動產的債權情況進行登記，并在不動產登記簿上留下相應的記錄。購房者可以通過查詢預告登記信息了解是否存在與不動產相關的債權，進而在購房決策中作出明智的選擇。如果第三人在知曉預告登記的情況下進行不良交易，將可能承擔被撤銷交易、賠償損失、違約責任、民事訴訟的法律責任。

一、不動產預告登記的現行狀態

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百二十一條與《不動產登記暫行條例實施細則》第八十五條，規定了申請預告登記的程序、所需材料以及登記機構的處理方式等方面的內容。通過對預告登記制度的解析，我們發現該制度存在一些限制和挑戰，其中之一是需要買賣雙方在合同中明確約定預告登記的內容。若無書面約定，單方無法獨立進行預告登記的申請。對比而言，商品房預售合同備案登記制度更廣泛采用，更易實施。實踐過程中，購房者很難憑借一己之力就合同條款的具體內容逐一與開發商展開磋商，在客觀上限制了單方預告登記的機會。

司法裁判對“預告抵押登記”“優先受償權”等類案件的裁判結果差異較大，支持或不承認預抵押登記具有優先受償權效力的裁判理由也不相同。有法官認為預抵押登記屬于債權登記而非物權登記，其觀點是：因為商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在，但其性質依舊為合同標的之債，從而區別于不動產抵押登記屬性。有法律界人士認為，預抵押登記和抵押登記具有相似的法律性質，原因是預抵押登記有明確的標的物、范圍、內容等，所以銀行對預抵押登記未履約的債權享有優先受償權。

（一）預告登記的概念

關于預告登記概念在學界呈現多方爭鳴的狀態。王利明教授在《論<民法典>物權編中預告登記的法律效力》一文中指出：“預告登記稱為暫先登記、預登記、預先登記等，是指為確保一項旨在發生未來的物權變動的債權請求權之實現，而向登記機構申請辦理的預先登記，能夠引起物權變動法律效果的發生。預告登記，債權人以實現不動產物權變動為內容的請求權的效力被增強了。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。［2］孫憲忠教授則認為：“預告登記是當事人對未來所期待取得物權而享有請求權，法律為保護這一請求權而進行的登記”。

預告登記制度起源于普魯士法規定的異議登記，1896 年《德國民法典》對預告登記制度作出詳細規定，之后相繼被瑞士、日本等國及我國臺灣地區所使用，根據本土特色制定了預告登記規則。在我國早期推進城鎮化進程時，常有商品房買賣合同被撕毀的行為，簽署合同無法規避開發商一房多賣、價高者得，購房者支付了定金卻仍將面臨毀約或其他權屬糾紛的情形，對購房者的影響極其之大。因此，為維護市場經濟的發展和人民生活的需要，通過合法渠道保護弱勢的一方，維護社會穩定發展便成為了當務之急。孫憲忠等教授主導起草的《物權法草案學者建議稿》詳細規范了預告登記的對象、效力、預告登記中義務人的抗辯權以及預告登記的注銷等方面［3］。在起草者看來，預告登記具備限制房地產開發商等債務人處置權利的功能，以保護債權人在將來能夠實現其債權。對債權人在債務人處置不動產時能夠及時行使其權益，避免債務人以不當方式處分財產，損害債權人的利益的社會問題上有特殊的功能。［4］最終，在2007 年頒布的《中華人民共和國物權法》（已廢止）第二十條中確立了不動產預告登記制度，其后，《民法典》第二百二十一條吸納了該條款，并同樣強調了預告登記在保護不動產交易中處于弱勢地位的預購人的合法權益方面的精神和宗旨。

（二）抵押預告登記的概念

“預抵押登記”是預售商品房主要的擔保制度，是指購房者在商品房預售制度下用于購買正在建設、尚未建造完成的房屋，按《財政部關于規范國有金融機構資產轉讓有關事項的通知》有關規定，支付首期房款，通過商業銀行貸款并支付完成其余的購房款，并抵押給銀行作為償還貸款的擔保，這一共識在理論界和實務界得到了普遍贊同。商業銀行在借款人違約的情況下，可以通過處置預購房產來優先收回債權的款項。有利于維護商業銀行的利益并增加其對預購房產的擔保保障。同時，這也為借款人提供了一種動力，促使其按時履行還款義務，以避免喪失所購房產的風險。

依據《民法典》增設抵押期間轉讓抵押財產“抵押權不受影響”的規定，各地不動產登記機構推出了“公證提存+免贖樓帶押過戶”的商業模式。房地產交易過程中，買賣雙方的購房款資金由公證處提存到專用賬戶進行監管。公證處作為第三方機構，負責接收、保管和支付購房款，確保購房款在交易完成后按照約定的條件和流程進行支付，買方不需要支付額外的贖樓費用，免除了抵押權的注銷手續。這一模式簡化了過戶流程，提高了過戶的效率，并降低了買方的經濟負擔。

二、實現“雙預告”登記制度的法律解析

在我國全面實現不動產統一登記時代背景下，全面實現“雙預告”登記制度，落實預告登記及預抵押登記制度，有助于實現“交房即交證”物權所有權。

（一）“雙預告”登記實現的必要性

2023 年，寧波首開先河推行了“雙預告”登記試點改革公證。購房者可以在線上完成預告登記及預抵押登記，并聯動推送至指定的商業銀行。［5］推進“雙預告”登記制度的優勢如下：

1.有助于推動預告登記的落實，保護購房者合法權益。以往商品房預售實踐中預告登記制度是存在被架空的風險，推動預告登記方能實現初衷。

2.在政府指導下推動預告登記后，可保障商品房的物權，切實維護購房者合法權益。司法界對以往的備案登記制主流觀點是認為該登記制度不具有物權公示作用，也不產生準物權效力。是房地產管理部門為規范房企銷售，防止開發商“捂盤”以及“一房多賣”，從而建立的一個網絡化管理系統。推動“雙預告”登記制度，能更好地實現《民法典》第二百二十一條規定的制定目的及立法精神。

3.提升登記和傳輸數據質量。不動產登記機構可以將相關登記信息推送給稅務部門，包括不動產的所有權歸屬、交易價格等信息。稅務部門則根據這些信息對購房者進行稅款征收，例如房產稅、契稅等，以便稅務部門能夠根據登記信息對購房者進行稅款征收。

4.不動產登記機構將延伸其服務網點至商業銀行，與銀行建立緊密的合作關系。購房者無需此外前往銀行，這種“一站式”服務模式能夠有效地簡化購房者的操作流程。

5.二手房交易“帶押過戶”新模式下，銀行憑預告登記審批貸款雙方進行不動產過戶登記后再發放貸款，抵押權注銷和新設立同步進行，簡化了流程，提高了效率。

6.全面實現不動產登記信息網上查詢，防范交易風險。有助于解決商品房預售制度在實際操作過程中時常因信息不對稱、制度不規范和監管不健全，致使大量消費者無法有一個統一信息平臺獲取相關信息的問題。

（二）“雙預告”登記的癥結

1.預告登記制創設目的是保障買受人預期物權的實現，實踐中采用備案登記制度更具有普遍性，預告登記需買方和賣方達成書面合意方可辦理，往往房地產開發商并不會主動推進預告登記的實現，在客觀上限制了單方預告登記的機會，架空對預告登記制度的需求。程序性過于繁瑣，購房者跟開發商簽訂商品房買賣合同后，雙方還需要到房地產管理部門進行備案，再憑借備案登記證明及其他資料前往不動產登記部門辦理預告登記。

2.預抵押登記并非一種新的登記模式，在預抵押登記中，建筑物抵押登記是主要的登記內容。該登記涉及具體的建筑物，包括其位置、樓層房號、面積以及約定的交付時間等信息。這是為了確保購房者在購買過程中能夠看到實際的建筑物外觀和規模，增加交易的透明度和可靠性。預抵押登記的引入對于房地產市場有一定的影響和作用。它提供了一種保障機制，確保購房者在購買預售商品房時能夠借助抵押貸款等金融手段，減輕購房壓力并提高購房的可負擔性。同時，預抵押登記也為金融機構提供了更有保障的抵押物，并降低了貸款風險。

三、啟動“雙預告”登記制度的實踐應用

（一）促使備案登記與預告登記制度進行銜接

全面實現“雙預告”登記制度方能為購房者減輕更多的購房物權與債權相轉化的應用負擔。網簽備案登記與預告登記并軌，這一舉措的主要目的是提高登記工作的效率和便利性，以及加強不動產登記與金融機構、稅務部門之間的銜接和信息共享。其建立和完善信息化系統，支持在線申請、審核、查詢和結果通知等功能，通過網上辦理的方式使登記更加便捷和高效。不動產登記機構將積極與房地產開發企業、房屋經紀機構合作，延伸登記端口，為購房者和開發商提供便民的登記服務。

同時，不動產登記機構會積極向稅務部門和銀行業金融機構發布預告登記的結果，以便金融機構對預告登記結果進行貸款審核，稅務部門則可以根據預告登記結果開展稅款征收相關工作。這種信息共享和銜接的方式能夠提高金融機構和稅務部門對不動產交易的準確性和便捷性，同時也能夠為購房者提供更加便利的金融服務和稅務管理。

（二）提高雙預告登記的機關協作，提升政務服務質效

提高雙預告登記的機關協作并推行線上辦理，旨在提升政務服務的效率和便利性。在新的辦理方式下，申請人通過登記機構與相關部門的信息共享，獲取所需的申請材料并上網辦理，不動產登記機構在線審核，將一般登記和抵押登記的辦理時間壓縮至5 個工作日以內。使得政務服務質效得到全面提升，信息共享的集成也將提高辦理的準確性和效率。

向公民、開發商和金融機構等利益相關方進行廣泛宣傳活動，傳達“雙預告”登記制度的意義、具體流程和操作要點，并進行培訓，以加大對“雙預告”登記制度的宣傳力度，提高相關主體對該制度的認知度和理解度，并提升其在實際操作中的應用能力。這有助于推動“雙預告”登記制度的順利實施。

四、總結

在不動產統一登記全面實現的背景下，普及推廣商品房不動產“雙預告”登記具有重大的意義和價值。這一制度涵蓋了商品房預告登記和抵押預告登記兩個方面，為不動產交易提供了更全面的法律保護和風險防范。

一方面，商品房預告登記的推行能夠保障購房者的權益。預告登記制度可以確保購房者的預購權益得到保護，防止開發商多重銷售、惡意資產轉移等行為，從而避免購房者的利益受損。通過提前登記，購房者可以在交易過程中獲得更多的信息和保障，增加交易的透明度和可靠性；另一方面，抵押預告登記的推行有助于保障債權人的利益。通過抵押預告登記，債權人可以確保在借款人未履行還款義務時優先受償。這為商業銀行等金融機構提供了更可靠的抵押擔保，促進了金融機構向購房者提供貸款的積極性，同時也為購房者提供了更多的融資渠道和機會。“雙預告”登記的全面推行還有助于提高不動產登記工作的效率和透明度。通過將登記工作線上化，實現一窗受理和并行辦理，可以大幅壓縮辦理時間，簡化辦理流程，提高辦理效率。同時，信息共享和數據傳輸的加強也能夠提高登記簿和數據的質量，減少錯誤和紕漏，提升登記的精確度和可信性。

全面普及推廣商品房不動產“雙預告”登記制度，是我國不動產統一登記制度建設的重要舉措。它能夠保障購房者和債權人的權益，提高登記工作的效率和透明度，進一步推動不動產市場的健康發展和法治建設。