城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套服務設施改造完善策略分析
——以三元區(qū)群二社區(qū)為例

胡佳全

（三元區(qū)村鎮(zhèn)建設中心，福建 三明 353000）

0 引言

《三明市推進城市老舊小區(qū)微改造工作方案》中指出：老舊小區(qū)項目改造以“補齊設施短板、提升環(huán)境品質、完善社區(qū)治理、增進多方融合”為總體目標，

主要建設內容包含違章建筑拆除、基礎設施更新改造、公共服務設施完善、房屋維修改造以及環(huán)境整治提升等內容，需重點修繕市政配套設施，加強對房屋水電氣等老化設施的改造與升級，實施老舊小區(qū)環(huán)境綠化美化，為居民開辟公共開敞空間，在區(qū)域內增設公共服務設施，引入物業(yè)管理。本文以福建省三明市三元區(qū)群二社區(qū)為例，分析城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套服務設施改造完善的策略。

1 項目概況

項目位于福建省三明市三元區(qū)白沙街道，工業(yè)中路沿線，用地面積150hm2，轄區(qū)內有福建三鋼（集團）三明化工有限公司、三元區(qū)長安小學兩個單位，包含三化二村、三化五村兩個居民小區(qū)，住戶共計3923 戶，總人口11086 人，占地面積約為31.2 萬m2，共有135 棟居民樓，項目轄區(qū)內各項配套功能設施基本齊全，但多數(shù)屬于年久失修狀態(tài)。

2 社區(qū)配套服務設施現(xiàn)狀及存在的問題

2.1 基本公共服務設施方面

（1）社區(qū)綜合服務站。社區(qū)綜合服務站建設方面，要求每百戶居民擁有綜合服務設施面積不低于30m2，且要求服務站有60%以上建筑面積用于居民活動。但目前社區(qū)綜合服務站結合社區(qū)居委會辦公樓一并設置，建筑面積小于800m2。服務站中沒有設置社區(qū)服務大廳、警務室、社區(qū)居委會辦公室、居民活動用房、閱覽室、黨群活動中心等，整體功能不健全[1]。因而該服務站規(guī)模遠達不到居民需求，且功能不全，居民無法自由開展活動。

（2）“一老一小”服務設施。在老年人服務方面，老年人的休閑場地布置簡單，功能單一，遮雨與遮陽設施不足，老年人運動健身與跳舞晨練的場地面積較少，休憩廊架西曬嚴重，不適宜老年人停留。未確立功能完備的老年人服務站，沒有實現(xiàn)老年服務站和社區(qū)綜合服務站之間的統(tǒng)籌建設，缺少對老年人和殘疾人的居家日間生活輔助照料、助餐、保健、文化娛樂等服務。現(xiàn)有的老年人休閑場地面積不足350m2，沒有安排專業(yè)人員負責老年人的日間照料，無法為生活不能自理的老年人或殘疾人提供膳食供應、保健康復、交通接送等一系列日間服務。在兒童服務方面，缺乏兒童活動空間，幼兒園、托育設施嚴重不足，無法滿足需求。社區(qū)內托兒所與幼兒園空間閑置，無法為3～6 歲幼兒提供普惠性學前教育服務。與此同時，當前“一老一小”服務設施沒有結合社區(qū)綜合服務站、衛(wèi)生服務站、住宅樓、企事業(yè)單位辦公樓等建設托兒所，無法為社區(qū)內的嬰幼兒提供照護服務。

（3）衛(wèi)生服務站等功能性設施完全缺失。現(xiàn)有衛(wèi)生服務站面積較小，不足120m2，能夠為居民提供的服務有限，無法提供預防、醫(yī)療、計生、康復、防疫等一系列服務，衛(wèi)生服務站功能不健全，相應設施缺失。

2.2 便民商業(yè)服務設施方面

（1）便民市場。社區(qū)內包含2 處建筑面積＞300m2的便民市場，可為居民提供蔬菜、水果、生鮮、日常生活用品等銷售服務。但受場地條件的限制與約束，社區(qū)內未建設面積達到50～100m2的便利店，難以向所有居民提供快捷便利的服務。

（2）便民信報箱、快遞收發(fā)室。社區(qū)內的郵政快遞末端綜合服務站面積未超過15m2，沒有達到社區(qū)改造的便民服務需求，也未遵循因地制宜的原則建設郵政快遞末端綜合服務站。

（3）其他便民網點：社區(qū)內缺乏洗衣店、家政服務網點等便民商業(yè)網點。

2.3 市政配套基礎設施方面

（1）道路。小區(qū)內多數(shù)道路目前已改造完成，但局部區(qū)域依然為土路，車輛通行困難，道路上存在積水問題。

（2）停車設施。經過改造與整治后小區(qū)內依然存在亂停車與車位不足的情況，非機動車棚使用率較低，充電裝置配置不足。

（3）公共活動場地。小區(qū)內供居民使用的運動健身與休憩場地遮蔭設施不足，利用率較低；垃圾分類設施尚未形成完整的體系；晾曬設施安排缺乏秩序，且利用率偏低，對小區(qū)綠化景觀產生影響；除簡陋健身設施，小區(qū)內缺少文化景觀，綠化面積小，管理與維護效果不佳。

2.4 基本公共服務設施方面

小區(qū)內公共服務設施比較少，缺乏現(xiàn)代化設施，不利于為居民日常生活與休閑娛樂提供便利。公共運動場地利用率較低，公共服務設施陳舊，缺乏適宜不同年齡層與地塊位置的配套設施。社區(qū)內歷史文化與近鄰文化缺乏有效宣傳，未增設文化宣傳設施，小區(qū)內缺少文化內容，沒有在小區(qū)內營造睦鄰友好與互助共建的社區(qū)氛圍[2]。

2.5 市政配套基礎設施方面

進行供排水、道路、消防等基礎設施的升級改造，但針對弱電遷改未納入改造，“飛線”問題未得到解決。未達到5G 網絡進社區(qū)，社區(qū)內智能安防設施單一。慢行系統(tǒng)沒有與社區(qū)公共活動空間有效銜接，居民與公共交通站點之間的距離較遠。

2.6 物業(yè)管理及社區(qū)治理方面

（1）物業(yè)管理。原屬于三化企業(yè)管理，“三供一業(yè)”改造剝離后，聘請第三方公司進行管理，僅針對衛(wèi)生、停車等進行基礎性管理。未實現(xiàn)物業(yè)服務全方面覆蓋，沒有引入專業(yè)化物業(yè)服務，社區(qū)拓寬或社會組織代管的物業(yè)管理方式落后。未成功搭建智慧物業(yè)管理平臺，缺乏對周邊生活性服務業(yè)資源的高效利用，不利于社區(qū)智能化與網格化管理。

（2）社區(qū)治理。社區(qū)依托物業(yè)管理，管理機制不健全，未形成“黨委領導、政府組織、業(yè)主參與、企業(yè)服務”的居住社區(qū)管理機制。物業(yè)管理原屬于三化企業(yè)管理，“三供一業(yè)”改造剝離后，沒有實現(xiàn)城市管理進社區(qū)，無法為小區(qū)提供綜合管理服務。

3 老舊小區(qū)規(guī)劃布局的改造策略

3.1 轉變改造理念，實施系統(tǒng)性改造

根據(jù)當前老舊小區(qū)現(xiàn)狀，為進一步完善配套服務設施，需及時轉變小區(qū)改造理念，使其與居民意愿相結合，與創(chuàng)建文明城市相結合。完善改造策略，采取系統(tǒng)化改造方式，分步驟實施，通過建筑外立面優(yōu)化設計，增強小區(qū)文化與景觀性；加強管網改造，實施道路改造與綠化，完善公共設施，梳理建筑立面管網，全方位改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質量，確立“配套設施改造+立面改造”的小區(qū)整體改造框架[3]。

群二社區(qū)在小區(qū)改造與公共文化設施完善時推行特色近鄰文化，營造和諧的鄰里關系，全方位打造美麗社區(qū)環(huán)境。融入三化工業(yè)歷史文化，打造“遠親不如近鄰”的社區(qū)新文化。根據(jù)群二社區(qū)的實際情況，豐富當?shù)貧v史文化內容，立足于福建省三明重工業(yè)基地背后的歷史文化內涵，發(fā)揮“遠親不如近鄰”優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的團結、和諧、友善等文化因素和人文情懷。增設配套休閑設施，比如文化設施，在小區(qū)出入口和主要活動場地布置宣傳欄，設立圖書室和社區(qū)課堂，打造室內文化活動室；再比如健身設施類，檢查小區(qū)內的健身器材，找出其中安全隱患問題，及時更替健身器材，合理設置安全防護設施。除了室外健身場地，還應在小區(qū)室內設置健身室，由物業(yè)負責管理，滿足居民日常健身需求。

道路方面，人行道路上有障礙物，阻礙行人通行。對此，需及時清理社區(qū)道路中的障礙物，修繕基礎設施，保持道路通行流暢。綠化方面，當前社區(qū)內公共綠地綠化不足，整體綠化景觀十分單調。建議梳理并優(yōu)化小區(qū)內零散的景觀節(jié)點，最終形成相對完整的景觀體系。沿街商鋪方面，改造前裝修風格雜亂，建筑墻面老舊且臟污，對整個社區(qū)的視覺效果產生影響。對此，需對沿街商鋪進行統(tǒng)一規(guī)劃，要求商鋪被規(guī)劃到集中區(qū)域進行統(tǒng)一經營管理。

3.2 構建街道—社區(qū)兩級生活圈，優(yōu)化社區(qū)改造模式

從國土空間規(guī)劃編制入手，合理劃分三元區(qū)群二社區(qū)街道級生活圈，按照“15分鐘生活圈”的基本單元，按標準配套設置醫(yī)療護理、養(yǎng)老服務、兒童教育服務、文娛健身與商務服務，完善公共開敞空間服務設施，提高公共服務品質，使居民可以在步行15min 內享受交通、醫(yī)療、休閑、教育等系列服務。統(tǒng)籌安排社區(qū)內的應急管理設施，立足于以人為本的社區(qū)規(guī)劃理念，建設社區(qū)公共安全應急體系，分別從城市、街道以及社區(qū)等層級入手，合理安排各項應急設施[4]。群二社區(qū)整體配套服務設施規(guī)劃如圖1所示。

圖1 配套服務設施整體布局規(guī)劃

優(yōu)化社區(qū)改造模式，將“補”、“優(yōu)”、“改”結合在一起，參考其他地區(qū)的改造案例，創(chuàng)新改造方式。結合三元區(qū)群二社區(qū)的實際情況，采取“補”、“優(yōu)”、“改”改造方式，具體如下：

（1）“補”主要指的是歷史欠賬，可以在老舊小區(qū)內增加社區(qū)衛(wèi)生服務站和老年活動中心，在社區(qū)內創(chuàng)設文化活動室，為兒童提供活動設施，為殘疾人等特殊人群提供相應服務中心，在活動區(qū)域內增設公共服務設施，優(yōu)化照明系統(tǒng)；

（2）“優(yōu)”是指對老舊設施進行優(yōu)化處理，改善環(huán)衛(wèi)設施，加強對垃圾分類的合理安排，在社區(qū)內補充消防安全設施，打造公共活動廣場，增設健身器材，及時拆除違章建筑，加強對環(huán)境的美化；

（3）“改”是指對水電氣暖管網設施的改造，疏通雨污水管道，促進雨污分流，對小區(qū)內道路進行重新規(guī)劃，合理配置停車場與停車位，加強對機動車的管理。

3.3 系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)綠地，增設封閉管理設施

加強對社區(qū)的合理規(guī)劃，系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)綠地。以合理規(guī)劃老舊小區(qū)容積率為前提，按照老年人、兒童等人群的需求，為其增加公共活動空間，滿足各類人群的休閑娛樂需求，在社區(qū)內創(chuàng)建社區(qū)公園，增加綠地面積[5]。為解決社區(qū)停車問題，創(chuàng)建立體化停車設施，解決小區(qū)內停車亂與停車難問題。根據(jù)三元區(qū)群二社區(qū)的實際情況增設封閉管理設施，對小區(qū)的出入口進行改造升級，創(chuàng)建可開閉大門，增設通道門禁系統(tǒng)，車輛出入口安裝通行道閘。合理配置社區(qū)內的公共服務設施，嚴格按照《三明市推進城市老舊小區(qū)微改造工作方案》提出的要求，針對公共服務設施規(guī)劃采取“居住區(qū)—小區(qū)—組團”的三級配置方式，根據(jù)集中與分散相結合的管理方式對小區(qū)公共服務設施進行合理布局，統(tǒng)一規(guī)劃，鼓勵公眾參與，盡可能地滿足居民提出的需求。

3.4 加強社區(qū)治理，引入物業(yè)管理模式

打造“政府+物業(yè)+志愿服務”相結合的社區(qū)治理模式。在街道黨委領導與居委會黨支部的指導下，引入物業(yè)服務企業(yè)，開展志愿者服務，實現(xiàn)公共服務設施精細化管理與規(guī)劃，對社區(qū)綠化養(yǎng)護、治安防范等基礎管理設施進行改進與優(yōu)化，引入物業(yè)服務企業(yè)。針對社區(qū)內的空巢老人、獨居人士、殘疾人等特殊人群，創(chuàng)建黨員志愿者服務團隊，明確團隊內人員的職責分工，定期為特殊人群提供日常服務。

4 結束語

本文以三元區(qū)群二社區(qū)為案例研究分析老舊社區(qū)改造工作，解決社區(qū)公共服務設施設置不合理、市政配套基礎設施不完備、社區(qū)管理機制不健全等問題，提出相應改造策略。通過轉變改造理念，實施系統(tǒng)性改造，構建街道—社區(qū)兩級生活圈，采取“補”、“優(yōu)”、“改”改造方式，科學規(guī)劃小區(qū)綠地系統(tǒng)，增設封閉管理設施，加強社區(qū)治理，引入物業(yè)管理模式等措施，提升社區(qū)改造效果。