酒店建設項目造價管理研究

李曉旭

上海新尚賢坊房地產發展有限公司 上海 200023

引言

酒店建設項目的規模龐大，施工建設過程中包含了諸多流程和工程要素，如在工程建設中缺乏造價管理與控制，不利于提高項目效益，可能引發項目的其他問題。當下工程行業穩步發展的過程中，人們越發關注工程造價，各種類型及規模的工程項目中都需將造價管理放在關鍵位置，立足項目本身引進先進的造價管理方法。目前酒店建設項目中積累了大量的造價管理經驗，各工程企業在參與項目時需結合當下造價管理中的不足，形成全新的造價管理路徑，合理調配工程資源，提高項目效益。

1 酒店項目造價管理特點

酒店建設項目與普通項目相比，屬于高額投資項目，且項目投資回收期長，施工建設中的專業眾多，有極高的建設標準、技術要求。正是因為酒店建設項目的這一特點，在項目中的造價管理面臨諸多難題，如管理內容多、范圍廣、要求高。我國酒店事業高速發展，各種規模及類型的酒店建設項目中，雖采用了很多新工藝、新方法，但造價管理方面卻存在諸多問題，因為造價管理不到位，酒店建設項目中常存在追加投資、造價失控等問題，影響了項目的順利開展[1]。

2 酒店建設項目造價管理方面的問題

2.1 決策階段問題

酒店建設項目的造價管理應從決策階段開始。目前大部分酒店建設項目中工程企業都意識到了造價管理的重要性，也陸續展開了一系列的探索。但依據實際情況，部分企業對決策階段造價管理的重視度不足，未在此階段開展造價管理與控制，經常導致決策失誤，增大了項目風險。如投資決策期間，企業內的有關人員并未全面了解項目的具體情況，也未考慮市場影響因素，企業領導層所制定的與項目相關的決策相對隨意，后續如以該決策開展施工建設，將影響項目的實施效果，投資資金無法合理分配。

2.2 設計階段問題

酒店建設項目實施的全過程中，設計階段的成本支出較低，但在整個項目的造價管理中，設計階段的造價管理重要性異常突出，其影響程度達到了70%，主要是因為項目建設施工直接參考設計方案，如設計階段所確定的設計方案未考慮造價管理方面的要求，導致設計方案中存在諸多不合理的地方，一些環節的工藝先進，能達到工程的質量與安全要求，但造價消耗較大，如不協調這些方面，依此方案施工后酒店建設項目的前期投資異常高，還有可能導致施工建設中資金不足，影響項目順利完工。

2.3 招投標階段問題

酒店建設項目中同樣需做好招投標階段的造價管理與控制。目前的工程市場上，招投標方面存在以下問題：部分競標企業以低報價贏得中標，在實際的工作中未分析、計算工程的質量要求、利潤水平等，隨著施工作業的穩步推進，可能出現成本超支現象；招投標階段的工作中有關人員未考慮競標企業的資質、實力，在市場上的地位等，部分企業在獲得中標資格后，給工程項目帶來的質量、安全風險較大，企業內的有關崗位人員不注意從造價管理的角度協調各方面因素，施工建設中易出現各種問題[2]。

2.4 施工過程問題

酒店建設項目的規模龐大，施工建設中需消耗較長時間，漫長的施工周期內往往會出現諸多不確定因素，不僅影響項目的順利實施，也不利于造價管理與控制。如許多酒店建設項目中經常因計劃變更或者其他因素而出現工期延誤現象，產生了額外的工程造價。另外，部分企業在項目建設中的監督管理工作不到位，經常需要返工處理，同樣增加了工程造價；在參與酒店建設項目時有關人員未動態掌握市場情況，材料的采購價格過高。

2.5 竣工驗收階段問題

酒店建設項目完工后，必須在竣工驗收期間開展造價管理。顯然，很多工程企業在造價管理和控制中更為關注設計、施工等階段，不重視竣工驗收環節的造價管理，同樣引發了造價管理方面的問題。

3 酒店建設項目的造價管理策略

3.1 立項階段的造價管理

酒店建設項目中立項階段的任務為投資決策，作為前期性工作，有關人員必須從思想上重視這一階段的造價管理與控制。根據項目實施經驗，立項階段的造價管理與控制應注意以下方面：①細化各項任務，有關人員需根據項目各方面信息，詳細確定項目的合作模式、投資形式、建設條件、資金來源等基本情況，并由專人進入現場展開一系列論證，在綜合分析的前提下制定決策。②加強項目風險分析，相關人員需在投資決策時分析后續項目中可能發生的風險，確定風險類型及影響程度，在此前提下合理分配資金，在確定了項目的總投資、規模后合理控制工程造價[3]。③立項投資估算，需要由專人編制投資估算，具體的編制工作中，這些人員需考慮方案設計、可行性研究、項目建議書等內容，明確項目建設中每一環節的投資需求，將這些作為項目投資等的依據。在工程企業內應成立工作小組，聘請相關專家、現場技術人員等加入該小組，從各自的專業性角度為工程項目提出合理化意見，分解管理目標，并在企業內組織專業化培訓，提高各崗位人員的造價管理水平。④開展全面化、精細化財務分析與評價，分析項目每一階段的現金流，估計和計算各個時期的管理費、銷售費、稅費，考慮市場情況，重點分析敏感性因素，得到可靠的財務分析與評價結果。

3.2 設計階段的造價管理

酒店建設項目中設計階段的工作是為了獲取項目方案，為得到更為科學、可行的設計方案，相關人員需采用多種理論展開分析，如全壽命造價綜合管理法、價值工程理論、工作分解結構等。為實現設計階段的造價管理目標，相關人員重點應分析以下方面：①明確設計標準。工程項目中的設計標準與勘察設計、工程施工、竣工等都有直接關系，不同類型的工程項目，其設計標準各有不同。針對酒店建設項目，相關人員在設計環節必須立足項目類型，選定設計標準。②建立設計投標競爭機制。一些設計單位在參與項目設計時無法準確把握工作重點，未重視設計方案的造價管理與控制，為此，當下的條件下針對各類項目，應逐步建立完善的設計投標競標機制，增強不同設計單位之間的競爭，使每個設計單位都能從更為專業化的角度優化方案，保障設計方案符合經濟性、技術性等要求[4]。③推行限額設計。在每一設計環節均施行限額設計，以限額方法控制工程造價。如初步設計階段，設計人員應重點關注技術問題、項目經濟分析，確定設計控制指標，合理控制工程量，得到精確的施工圖預算，將預算控制在限額以內；嚴禁過度追求限額，設計人員應綜合分析每一結構部位的特點及結構功能要求，給每一結構部位均采取優化措施。④加強預算審查與監督。組織多個部門、崗位人員審核設計圖紙，及時發現圖紙中的問題，如圖紙中存在不符合造價管理的情況，應從綜合性角度優化和調整，保障設計圖紙的質量。

3.3 招投標階段的造價管理

招投標階段的造價管理難度系數較大，對酒店建設項目來說，招投標階段的造價管理應從以下方面來實施：①加強對招標文件的審查，重點應審查其內容的完整性、科學性。招投標工作中招標文件為重要參考，有關人員在編制招標文件時必須參考行業內的相關規范，并考慮項目本身，保障招標文件的質量；審查完招標文件的科學性、合理性以后再將其下發給競標企業或者個人，確定標書編制質量；招標文件中不僅需充分說明業主方的需求，還需要清晰指明對施工企業技術、施工方案、設計等的要求，鼓勵符合資質的施工單位參與競標，從多個施工單位中擇優選擇；保障招標文件中的內容合理，無任何表意不清等問題。②工程量計算。酒店建設項目的招投標階段，為合理控制工程造價，有關人員需根據造價控制要求，合理計算工程量，綜合項目規模、分部分項項目等，編制完整的工程量清單，準確確定各個階段的施工量，合理利用資金。③定標。在定標期間需注意以下問題：嚴禁有惡意壓低標價的情況，而應該遵循行業內的規范合理報價；全面監管工程總造價、分項造價，如存在不符合造價管理規定的情況，應及時修改；明確工程量清單并展開審核。

3.4 施工階段的造價管理

施工階段作為項目的關鍵環節，此環節的造價管理任務多、難度大，具體應注重以下方面：①合理確定預結算。施工階段很多因素都決定工程造價的高低，為將工程造價控制在合理范圍內，有關人員在施工建設的全過程中需合理控制預結算，根據項目規模及特點，合理計算、審核工程量，保障工程量、項目名稱等與項目合同完全一致。在款項下撥時核算相應費用，避免重復撥款或者款項撥付不及時的問題。②加強材料和設備的造價管理。工程項目中材料和設備造價占總造價的比重較高，為控制施工階段的造價，相關人員必須根據項目中的設備、材料類型，采取多種造價管理措施。如針對材料造價管理，有關人員需密切關注市場情況，預測材料價格的變化趨勢，制定科學的采購計劃，控制采購成本；在工程現場應根據每一階段的材料需求，做好材料領用管理，減少材料浪費[5]。針對設備造價管理，有關人員根據項目中對設備的需求，制定設備使用計劃，降低設備的租賃費用，并在日常的工作中加強對設備的維護與保養，避免設備故障引發造價上升的現象。③變更管理。由于項目的施工周期較長，因為設計、業主方要求等的調整都有可能造成工程變更，一旦發生設計變更現象，必將導致造價上升。因此，為控制施工階段的造價，管理人員尤其需加強變更管理。監理工程師在現場應加強簽證審核，準確計算變更后的工程量情況。變更之前多個部門、崗位人員應審核變更方案，如為不得不進行的變更，應從工程造價控制角度選擇最優的變更方案，以減小變更對工程造價的影響。工程變更過程中必須嚴格遵循相應的變更流程，不得隨意變更，而應該經過層層審核方可變更，并做好變更中的相關記錄，保存好有關文件。

3.5 竣工階段造價管理

竣工階段的造價管理十分關鍵。根據工程合同規定：施工單位在完成承包項目內容且驗收通過后，必須結算項目尾款。但因為在竣工階段包含了大量的工程信息，如工程數據完整性、準確性不足，可能導致竣工結算金額與實際的偏差，引發一定的經濟損失。因此，各種類型及規模的酒店建設項目中，有關人員需從思想上重視竣工階段的造價管理，整合項目實施中的工程資料，保障資料的完整性、準確性，在這些前提下計算工程量，保障每一環節結算結果的準確性，減少重復支出。另外，竣工結算過程中有關人員還需全面審核項目中的價格明細表，與合同價格相對比，將這些作為結算的參考。此外，有關人員也需要審核工程項目的結算方式，保障結算方式與合同條款內容相一致。工程項目中的全部設計也是審核重點，有關人員在竣工階段應審核設計變更，了解變更導致的工程量、價等的變化情況；審核工程總量，減少施工誤差，從多個角度控制工程造價。

4 結束語

酒店建設項目的造價管理十分重要，在當前的酒店項目施工要求日漸增多的過程中，各工程企業需將造價管理作為重點，不斷引進全新的造價管理理念及方法，構建全新的造價管理路徑，減少不必要的造價消耗。