TOD模式下多業態綜合體的成本風險控制策略

沈幼丹

（廈門地鐵上蓋投資發展有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

隨著城市化進程的不斷推進，傳統的城市開發模式已經難以滿足現代社會的多元化需求。交通導向型開發以綜合開發模式為主，強調公共交通優先，立足于人的活動需求，從而實現城市空間的高效利用[1]。在TOD模式下，多業態綜合體成為一種新型的城市開發方式。多業態綜合體是指在一個項目中集成住宅、商業、辦公、文化娛樂等多種功能[2]，形成一個多元化、高度集成的生態系統，從而滿足人們生活、工作、休閑等多方面的需求。然而，TOD模式下的多業態綜合體開發也面臨著許多挑戰，其中最大的可能就是成本風險。初期投資高、建設和運營成本不易控制、市場和經濟風險以及法規和政策風險，都可能對項目的成功帶來影響。地鐵TOD開發是一種將地鐵交通與城市發展整合在一起的城市開發模式，對城市空間優質發展產生了深遠影響。滕麗等[3]在TOD站域內部和站域之間開展地鐵TOD溢出研究，對合理制定城市基準地價和構建公共資源開發中的利益補償機制具有重要參考意義。TOD的核心理念是“由公共交通引領開發”，并力爭以綜合且合理的方式進行城市土地的開發建設。劉定接[4]通過TOD模式下城市軌道交通項目政府收益的評價研究，嘗試發現問題、并去分析問題，再提出解決問題的相關建議。

基于上述討論，本文以集美軟件園TOD項目為例，深入探討在TOD模式下多業態綜合體的成本風險及其應對策略，將從項目前期的研究和規劃到成本控制、融資方式、運營管理以及風險防控體系的構建等方面提出有效的策略和建議，旨在幫助業界更好地理解和應對這一新型城市開發模式所帶來的挑戰和機遇。

1 項目概況

集美軟件園TOD項目是集團首次自主開發的交通導向型開發項目，占地約3.74萬m2，總建筑面積為27.9萬m2。該項目的核心定位是為服務軟件園三期片區并對集美新城產生輻射效應，其愿景是成為“TOD標桿綜合體”和“軟三綜合配套服務中心”。項目的第一期包括3棟租賃公寓、裙樓和地下商業配套設施，一旦完工，將為該片區帶來1 906套租賃公寓和約3.38萬m2的商業配套設施。在開發過程中，集團堅守“兩手抓、兩不誤”的原則，確保施工安全與項目進度同步進行，全面實施“全過程、全要素管理提升”的策略。同時，項目團隊在疫情防控和文明創城工作中做到全面統籌，努力優化施工組織方案，細化工序管理，確保項目以高效、高標準、高質量的方式穩步推進。

2 TOD模式下多業態綜合體的概念和優勢

在現代城市發展中，交通導向型開發模式的應用已經越來越廣泛。TOD模式是一種以公共交通為主導，注重步行和騎行便利性的城市發展模式，其主要目標是通過優化城市空間布局，提高公共交通的利用率，從而實現城市的可持續發展。在TOD模式下，多業態綜合體被視為一種重要的城市開發形式，如圖1所示。

圖1 TOD模式示意圖

在TOD模式下，多業態綜合體通過在同一空間內整合住宅、商業、辦公、休閑娛樂等多種功能，最大化了土地的使用效率，不僅減少了不必要的土地浪費，還使得原本獨立分散的業態得以集中，形成了密集且連續的城市肌理。同時，這種集成方式也使得各個業態之間能夠產生協同效應，住宅與商業的結合可以有效吸引和穩定消費群體，提升商業業態的活力，還能提高公共交通的乘坐率。此外，多業態綜合體通過集成多種業態，創造了新的商業模式和經濟形態。集美軟件園TOD項目就是倚仗軌道交通1號線軟件園站的交通優勢，結合軟件園三期辦公人群的需求，開發集公寓、商業、辦公和酒店為一體的多業態綜合體。各種業態可以相互依存、相互支持，形成內在的商業循環，提高了項目的經濟效益。具體而言，公寓及辦公業態可以為商業業態提供消費群體，商業業態又可以提升公寓及辦公的生活環境質量、從而提升其價值，辦公業態及商業業態又可以增加酒店客戶需求、提高酒店客房的入住率。

總之，TOD模式下的多業態綜合體利用了公共交通、土地使用和城市開發等多種資源，構建了一個高效、便利、繁榮的城市環境。這不僅為城市的可持續發展提供了有效的路徑，也為居民帶來了更高的生活品質，為企業創造了更大的經濟價值。

3 TOD模式下多業態綜合體的成本風險

3.1 初期投資成本高

TOD模式下的多業態綜合體項目通常需要在項目初期投入大量的資金，主要包括土地購置成本、基礎設施建設成本、建筑工程成本以及項目規劃和設計成本等。因為這種模式要求在同一項目中集成多種業態，所以在項目的規劃和設計階段，就需要充分考慮各個業態之間的相互關系和協調問題，這無疑增加了項目的復雜性和設計成本。此外，由于要滿足各種業態的特定需求，項目的建設和裝修成本也通常會比單一業態的項目要高。

然后，由于多業態綜合體項目需要集成多種業態，其所需的土地面積通常較大，這就意味著更高的土地購置成本；同時TOD模式下開發的項目基本是在地鐵沿線，地鐵初期建設的站點等費用無形中也增加了土地購置成本。在廈門這樣土地稀缺特別是島內地價較高的城市，這一成本甚至可能占據項目總成本的大部分。另外，多業態綜合體項目的基礎設施建設成本也不容忽視。公共交通設施、水電供應設施、排水設施、環境優化設施等都需要在項目初期進行投入，以滿足項目后期的正常運營，這些基礎設施的建設和維護，不僅需要大量的物資投入，同時也需要專業的技術和管理，無疑增加了項目的初期投資成本。

總的來說，在TOD模式下，多業態綜合體的初期投資成本高，主要是由于項目的復雜性、土地購置成本、基礎設施建設成本以及項目的規劃和設計成本，需要項目的開發者和投資者有足夠的資金實力，并且需要對項目的收益和風險進行充分的評估以確保項目的成功。

3.2 建設成本風險

鑒于項目的規模通常較大，所需的建筑材料數量也相對較多，集美軟件園TOD項目光材料就上千種，材料的選型定樣決定了項目的總成本高低。同時，項目從2022年開始建設到2026年開業，建設周期長、建筑材料價格的波動將直接影響到項目的總成本，鑒于市場供求關系、原材料價格、運輸成本等因素的影響，建筑材料價格可能會發生大幅度的變動，給項目帶來了較大的成本風險。

其次，工程施工成本的不確定性也是一個重要的風險因素。由于TOD模式下的多業態綜合體需要同時考慮多種業態的需求，使得工程設計和施工的復雜性大大增加。TOD項目與地鐵有著千絲萬縷的關聯，在地鐵周邊、車輛上段、站點周邊建設等，需在原有的結構上建設，因為方案變動需對原結構進行加固改造，困難重重；而且在建設過程中又要確保地鐵運行有正常運營，也加大了建設難度及費用投入。此外，天氣、施工條件、技術難度等不確定因素也可能導致實際的工程成本超出預算，從而帶來風險。

此外，項目延期是另一個重要的成本風險。由于多業態綜合體項目的規模大、復雜度高，項目的施工周期通常較長，任何形式的延誤都可能導致項目成本的增加。工期的延長可能會導致更多的人力、物資和設備投入，同時也可能會影響到項目的貸款利息、管理費用等問題，從而增加項目的總成本。

4 TOD模式下多業態綜合體的成本風險控制策略

4.1 嚴格的項目前期研究和規劃

項目的前期研究和規劃是確保TOD模式下的多業態綜合體項目成功的關鍵步驟，包括對項目的經濟可行性分析、市場預測、設計規劃以及風險評估等方面的深入研究和細致規劃。

以集美軟件園TOD為例，項目前期進行了周邊市場的深入預測，這是項目規劃的關鍵步驟。它涉及對市場需求、消費者行為和競爭環境的深入研究，旨在確保項目的市場前景。這種市場預測不僅揭示了各種業態的市場需求和發展趨勢，還為決策者提供了關于業態組合和項目定位的寶貴建議，如圖2所示。

圖2 集美軟件園TOD項目效果圖

根據這些經濟可行性和市場預測的結果，集美軟件園TOD項目的設計得以確保既滿足市場需求又達到其經濟目標。詳細的項目規劃涵蓋了功能布局、建筑設計和環境規劃等方面。但是，項目實施的每個階段都潛伏著風險，這些風險包括成本風險、市場風險、設計風險和運營風險。為了確保項目的順利進行，集美軟件園TOD項目團隊也進行了提前的風險評估，成功識別、評估并制定了應對這些風險的策略。

綜上所述，集美軟件園TOD項目的實施過程充分展示了如何針對TOD模式下的多業態綜合體項目進行前期市場預測、設計規劃和風險管理，確保項目的成功實施和長期運營。

4.2 有效的成本控制策略

有效的成本控制需做到全周期成本管理、全維度成本管理、全員成本管理，特別是TOD模式下多業態綜合體項目。全周期成本管理需在地鐵及周邊配套規劃初期就開始，直至項目竣備開業工程成本控制階段性完成，但還需考慮后續運營成本；要做到全維度成本管理，不單單考慮項目建設成本，管理費、營銷費、開辦費、財務費、運營費等多維度的問題，往往是成本管理很少觸及也不愿觸及的費用類。要讓全員參與成本管理，讓所有人都用經營思維考慮項目建設及運營，才能確保項目建設及后續運營成本最優化。

在集美軟件園TOD項目中，可以看到TOD模式下多業態綜合體項目的多重挑戰及其管理策略。

一方面，在設計規劃階段，集美軟件園TOD項目團隊便與地鐵建設規劃部門進行了深入溝通，提前溝通有助于確保項目設計與未來的地鐵規劃相吻合，從而避免了因方案后續調整導致的地下室改造費用，有效降低了建設成本。另一方面，為了確保項目的經濟效益，集美軟件園TOD項目不僅從整體角度進行了投資成本、運營成本及預期收益的預算，還對每個業態的預算進行了嚴格的控制和監督，體現了細致的成本控制策略。采購管理在此項目中也起到了關鍵作用。鑒于其大規模的項目特性，團隊采用了集中采購策略，成功降低了采購成本。選擇合作的供應商和施工單位時，項目團隊特別重視其施工進度、質量和安全，從而確保整體工程的順利進行，避免了可能因施工延期、質量問題或安全事故導致的額外費用。

不僅如此，風險管理是集美軟件園TOD項目中的另一個重要策略。團隊深入分析了成本風險、市場風險、設計風險和運營風險等各方面可能出現的問題，并制定了詳細的應對策略。這一過程不僅幫助團隊識別潛在風險，還確保了項目成本得到有效控制。

綜上所述，集美軟件園TOD項目成功展示了如何在TOD模式下，通過前期溝通、成本預算、采購管理和風險管理等多種策略確保多業態綜合體項目的經濟效益和成功實施。

4.3 健全的運營管理系統

健全的運營管理系統需要包括完善的設施設備管理，包括日常的設施設備保養維護、設備故障應急處理、設備更新升級等。通過對設施設備的有效管理，不僅能夠確保設施設備的正常運行，提高使用壽命，降低維護成本，同時也能提升項目的品質和用戶體驗。

在服務管理方面，集美軟件園TOD項目為用戶提供了一流的物業管理服務，涵蓋了清潔、安全、綠化等多個方面，確保了用戶在園區內的良好體驗。對于商業租賃部分，項目團隊對商業空間進行了高效利用的管理，保障了商業空間的經濟效益。此外，集美軟件園TOD還采納了現代化的停車管理系統，為用戶提供了便捷的停車服務。這些高效的服務管理不僅提高了用戶滿意度，還為整個項目增添了吸引力。

當涉及業態調整，集美軟件園TOD項目表現出了極高的靈活性。由于市場需求的變化是不可預測的，項目團隊提前建立了靈活的業態調整機制，確保在市場需求發生變化時能夠迅速調整，保持項目的競爭力。此外，數據分析和決策是集美軟件園TOD項目運營管理的另一核心部分。項目團隊注重對用戶行為、業態效益和運營成本等數據的收集和分析。這些數據為團隊提供了深入的洞察，使其能夠準確把握市場需求和項目的運營狀況，從而做出有利于整體經濟效益的決策。

集美軟件園TOD項目成功體現了一個完善的運營管理系統如何結合高效的服務管理、靈活的業態調整和科學的數據分析決策，從而優化項目運營并確保其長期競爭力。由此可知，建立健全的運營管理系統是TOD模式下多業態綜合體項目應對成本風險的有效策略。它涵蓋設施設備管理、服務管理、業態調整、數據分析和決策等多個環節，旨在提高運營效率，降低運營成本，提升用戶滿意度，保持項目競爭力。

5 結論

本文深入討論和研究TOD模式下的多業態綜合體的成本風險與應對策略，TOD模式下的多業態綜合體雖然面臨著顯著的成本風險，但是也擁有相應的策略來對應這些風險。

通過嚴格的項目前期研究和規劃，有效的成本控制策略以及建立健全的運營管理系統，可以有效地降低風險，提高項目的經濟效益。

這些策略并不是一成不變的，它們需要根據項目的具體情況和市場環境的變化進行調整和優化。

不容忽視的是，雖然目標是控制成本和降低風險，但最終目標仍然是提供高質量的產品和服務，提高人們的生活質量，實現城市的可持續發展。