民法典時代涉第三人不動產權屬糾紛的解決思路

涉第三人不動產權屬糾紛中，立法明確了保護第三人的不動產善意取得制度，司法實踐中有粗放、機械適用情形，不當損害了原權利人利益，為實現(xiàn)原權利人和第三人的利益平衡，司法續(xù)造了第三人適用要件的嚴格標準，達到“謙抑”的適用效果。

不動產是社會的主要財富，它的權屬糾紛一直是社會關注的焦點問題。其中，有一類糾紛涉及到第三人，即原權利人的不動產被無處分權人轉讓給第三人，此時不動產究竟歸屬原權利人還是第三人？我國《物權法》第一百零六條明確不動產善意取得制度的條件，即第三人只要受讓時善意、以合理價格受讓且已辦理過戶登記，第三人就即時取得不動產。司法實踐中，甚至有人冒名處分他人房產給第三人，法院判定第三人已完成過戶，符合善意取得條件，取得該房產；相應地，原權利人喪失了該房產。[1]此種判決背離常理，難謂公正。換言之，司法粗放、機械適用不動產善意取得制度，往往不當損害原權利人的利益。民法典時代，該制度立法被全面繼受，但司法應本著對原權利人與第三人平等保護原則，審慎、謙抑適用。此處的“謙抑”是指謙讓、節(jié)制、克制。謙抑適用，特指“非吻合，不適用”，即對不動產原權利人與第三人做全面利益平衡，嚴格要求第三人符合每一適用要件，達到完美契合，才能適用，反之則不適用。

利益平衡：涉第三人不動產權屬糾紛解決原則

利益平衡，指法官在個案中，對利益沖突雙方進行充分平衡，并作出“優(yōu)先保護哪一方”的價值判斷過程。“在善意取得的法律構造中，利益平衡思想發(fā)揮了明顯作用。”[2]善意取得制度的本質是真實權利人與第三人的權利沖突解決機制，是財產安全與交易安全利益平衡的產物，是為保護交易安全而不得已犧牲財產安全的權利取得特殊方式。依此，在涉及第三人的不動產糾紛中，原權利人與第三人的利益平衡是司法關注的個案焦點，法官應對兩者利益進行全方位平衡，不偏不倚，平等保護。美國學者認為：雙方都無過失而法律必須要分配權利時，原權利人應優(yōu)先于善意受讓人取得權利。[3]在上述冒名處分個案中，司法不能一邊倒地保護第三人，應當遵循利益平衡原則，原權利人無任何過錯，不應喪失不動產，相應第三人不能取得。畢竟不動產價值高，對權利人生產生活具有重大意義，法律應當嚴格保護，且對其權屬變動應當審慎。雖然第三人往往是“不特定人”的指代，由此成為交易安全的“化身”，善意取得制度的立法初衷是為了不特定人的交易安全而不得已犧牲特定權利人的財產安全；但在個案中，法官不應當為保護一個不特定的第三人，而輕易損害另一個特定的原權利人的重大不動產利益，故應當遵循利益平衡原則，謙抑適用善意取得制度。

司法續(xù)造：涉第三人不動產權屬糾紛解決路徑

民法典時代，須通過司法續(xù)造實現(xiàn)不動產善意取得的“謙抑”適用，從而科學解決涉第三人不動產權屬糾紛。此處的“司法續(xù)造”，主要指司法機關通過司法解釋或權威司法判決澄清疑點或填補漏洞，這屬于“法官法”[4]范疇，即根據(jù)現(xiàn)實生活需求，法官進行價值判斷和利益衡量后續(xù)造的法律。[5]司法續(xù)造“是在不改變規(guī)范現(xiàn)狀的前提下避免因規(guī)范表達失當引發(fā)的解釋與適用分歧的替代策略”，[6]它在確保法典穩(wěn)定性的前提下，兼顧司法實踐的靈活性。

1、司法續(xù)造的必然性

民法典時代，法典的穩(wěn)定性成為必然。為了確保法典穩(wěn)定性，法典的內容難免“宜粗不宜細”，而法典規(guī)范的原則性、概括性與法律適用追求的統(tǒng)一性、安定性之間存在空隙，這樣客觀為司法續(xù)造留下很大空間，以續(xù)造解決或緩解法典適用的局限性。法官在個案中，一般按照自己多年審判經(jīng)驗基礎上形成的法思想，充分發(fā)揮主觀能動性，利用法技術實現(xiàn)法的公平正義。不動產善意取得制度的適用走向審慎、謙抑，也須法院總結以往司法實踐經(jīng)驗，積極發(fā)揮能動性，洞察細微、衡平利益，以司法解釋或者權威司法判決等方式續(xù)造法律，適時引導該制度的正確適用。

2、司法續(xù)造的可行性

司法續(xù)造由來已久。公元前450年古羅馬頒布《十二表法》，之后的千年，羅馬一直沿用，主要是依靠“法官造法”彌補法典的不足。[7]民法典時代，我國司法續(xù)造日臻成熟，最高人民法院通過司法解釋、權威司法判決等方式，針對宏觀抽象法律適用問題進行續(xù)造。不動產善意取得的續(xù)造，分為法律解釋、法律內的續(xù)造和超越法律的續(xù)造三種。[8]法律解釋：《民法典》第三百一十一條中，何為“無處分權人”？何為“善意”？何為“合理”？這都要做必要的“限縮解釋”或“擴張解釋”。法律內的續(xù)造：第三百一十一條中不動產“登記”，主要是指登記機關所做的“登記”；但對于我國廣大農村，登記尚不完善，在村委會做承包地和宅基地登記，能否適用善意取得則需內在法的續(xù)造。超越法律的司法續(xù)造：2015年《最高人民法院公報》案例“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”[9]中，法院對不動產“交付”創(chuàng)造性續(xù)造為“權利交付”和“實物交付”的統(tǒng)一體，這是對原權利人與第三人之間利益平衡后的“制度外的續(xù)造”。

厘清要件：涉第三人不動產權屬糾紛解決要素

上文已明，司法續(xù)造是涉第三人不動產權屬糾紛的解決路徑，而司法續(xù)造的核心要素是什么？是在利益衡量原則指引下，續(xù)造每一構成要件內涵和外延。畢竟“構成要件是對社會事實的高度提煉，它直接決定社會事實能否被納入某個規(guī)則的適用范圍。”[10]民法典時代，為實現(xiàn)“謙抑”適用的目的，司法續(xù)造作為手段，應在利益衡量原則指引下，結合已有司法解釋、權威性案例，堅持“按需”“從嚴”續(xù)造思路，厘清每個要件的認定標準。

1、限縮解釋“無處分人”的應然內涵

法諺有云：“沒有人能將自己沒有的東西給予別人。”[11]善意取得制度適用的邏輯前提是第三人對不動產登記外觀的善意信賴，即第三人善意信賴與自己進行交易的人（轉讓人）是不動產登記的真實權利人。此處的“轉讓人”即不動產表見權利人，該人沒有不動產的處分權或沒有完全處分權，但其外觀足以使第三人善意信賴其為真實權利人，并與之交易。[12]因為“公示作為正確性推定的依據(jù)，正確性推定作為保護善意的依據(jù)。”[13]實質是不動產表見權利人轉讓表見權利給第三人，依據(jù)權利外觀理論，“表見權利常常掩蓋著屬于他人的真正權利。根據(jù)表見直接賦予第三人權利，就會導致剝奪真正權利人的部分或全部權利。”[14]這也是原權利人喪失權利，相應地第三人基于“外觀信賴”善意取得權利的理論基礎。由此，這也印證了“無處分權人”實質是“表見權利人”，而不是權利人以外的任何人，換言之，“表見權利人”之外的任何人因無“信賴外觀”，即使與第三人做交易，也不發(fā)生善意取得的法律效力。

2、超越法律的續(xù)造合同效力要求

最高人民法院《關于審理房屋登記行政案件中發(fā)現(xiàn)涉嫌刑事犯罪問題應如何處理的答復》中明確規(guī)定：無處分權人和第三人實施的法律行為違反我國《合同法》第五十二條之規(guī)定而確定無效的，第三人不能依據(jù)我國《物權法》第一百零六條規(guī)定善意取得不動產，法院應當依法判決撤銷被訴核發(fā)房屋產權證的行為。《物權法司法解釋一》第二十一條亦明確規(guī)定“合法有效的轉讓合同”是善意取得制度的適用要件之一。合法有效的合同是我國第三人善意取得不動產的基礎原因；反之，合同無效，第三人相應不能取得不動產權利。

3、擴張解釋“善意”的積極要件

《物權法司法解釋一》第十五至十八條對善意取得的“善意”做了嚴格解釋與界定，“善意”是受讓人受讓不動產或動產時，不知道且不應當知道，并無重大過失的主觀狀態(tài)。同時，受讓人無需自己證明“善意”，除非真實權利人舉證證明受讓人不構成“善意”，否則，根據(jù)受讓人的主張，法院可直接推定第三人的主觀方面是善意，善意的舉證責任分配給真實權利人，即善意推定原則。這是“善意”的“消極要件”。在司法實踐中，法院在對真實權利人與第三人的利益進行充分衡量的背景下，逐步確立了第三人的“審慎注意義務”，畢竟“受讓人僅僅憑借自己沒有過失地信賴了不動產登記簿的記載，就取得不動產物權，對真實物權人恐怕過于苛刻。”[15]因而要求第三人應對出讓人的基本信息和房屋的基本信息盡到審慎注意義務，未盡到，則不能善意取得，這是“善意”的“積極要件”。

4、嚴格解釋“合理價格”的認定因素

“以合理價格轉讓”是保護善意第三人的基礎要件。根據(jù)《民法典物權編司法解釋一》第十八條規(guī)定精神，“合理價格”綜合認定的當然依據(jù)包括標的物的性質、標的物的數(shù)量、付款方式等具體情況；參考依據(jù)有交易地市場價格、交易習慣等因素。另外，根據(jù)北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十九條第二項之規(guī)定，“以合理價格轉讓”還要求“買受人已實際支付或部分支付了房屋價款”。司法實踐中特別強調已經(jīng)全面完成對價給付。若合同約定屬于合理價格，但未實質性支付或未完全支付，亦不屬于“合理價格”的范疇。[16]

結論：善意取得制度的“謙抑”適用論

民法典時代，為確保原權利人與第三人的利益平衡，司法續(xù)造了嚴格的不動產善意取得制度的適用條件，第三人只有完全符合這些條件時，才能取得原權利人的不動產，即遵循“非吻合，不適用”的“謙抑”精神，以此確保原權利人的利益不被不當損害。同理推知，原權利人享有的股權、知識產權、物權化債權等權利及其形成的現(xiàn)有法律秩序，亦應當?shù)玫匠浞肿鹬睾捅Ｗo。善意取得制度是為保護交易安全而設的特別權利取得制度，在適用于上述權利時，也應遵循利益衡量原則，充分平衡原權利人與第三人的利益，本著謙抑、審慎適用精神，不輕易改變或破壞現(xiàn)有秩序，嚴格限定其適用要件認定標準。達標適用，反之，不適用。

參考文獻

[1]參見河南省鄭州市中級人民法院行政判決書（2010）鄭行再終字第21號，上海市浦東新區(qū)人民法院民事判決書（2012）浦民一（民）初字第21647號。

[2]張家勇：《論無權代理人的雙重結構》，載《中國法學》，2019（3）：130頁。

[3]Alan Schwartz ＆ Robert E.Scott：Rethinking the Laws of Good Faith Purchase，Columbia Law Review 111，No.6，2011：P1364。

[4][德]賴因哈德·齊默爾曼：《德國法學方法論》，畢經(jīng)緯譯，載《比較法研究》，2021（2）：192頁。

[5][8][德]卡爾·拉倫茨：《法學方法論》，黃家鎮(zhèn)譯，北京：商務印書館，2020，第73+460-461頁。

[6]張家勇：《論無權代理人的雙重結構》，載《中國法學》，2019（3）：第143頁。

[7]周枏：《羅馬法原論》（上冊），北京：商務印書館，2014年，第53頁。

[9]參見上海市第一中級人民法院民事判決書（2014）滬一中民二（民）終字第433號。

[10]謝鴻飛：《后〈民法典〉時代的中國民法學：問題與方法》，載《社會科學研究》，2021（1）。

[11]雷立柏編：《拉-英-德-漢法律格言辭典》，北京：宗教文化出版社，2008：141頁。

[12]See Bradford Stone，Uniform Commercial Code in a Nutshell，F(xiàn)ifth Edition，A Thomson Company Press，2002，P143。

[13][德]烏爾斯·彼得·格魯貝爾：《德國〈物權法〉概述與實體土地法》，王強譯，北京：中國政法大學出版社，2016：23頁。

[14][法]雅克·蓋斯旦、吉勒·古博：《法國民法總論》，陳鵬等譯，北京：法律出版社，2004：804頁。

[15]崔建遠：《中國民法典釋評·物權編》（上冊），北京：中國人民大學出版社，2020：488頁。

[16]參見浙江省杭州市中級人民法院民事判決書（2020）浙01民終5667號，四川省高級人民法院執(zhí)行裁定書（2018）川執(zhí)監(jiān)22號。

作者簡介

王麗美 西北政法大學民商法學院副教授，法學博士，碩士研究生導師，研究方向為民商法學