購(gòu)房需量力而行

擁有屬于自己的房產(chǎn)，不僅意味著歸屬感與安定感，也代表了一份龐大的資產(chǎn)、一份風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)蓄金，甚至在許多人眼中，房產(chǎn)還是婚姻、育兒等人生重要階段的必備前提之一。然而，高額的房?jī)r(jià)給普通工薪階層帶來(lái)了極大的壓力。因此，綜合家庭資產(chǎn)情況、財(cái)務(wù)狀況與消費(fèi)能力量力而行，在購(gòu)房前做好合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃與準(zhǔn)備就尤其重要。

——錢朵朵

隨著年齡的增長(zhǎng)，以及對(duì)未來(lái)的規(guī)劃，越發(fā)缺乏歸屬感與安全感的80后滬漂小夫妻志宇和佳琪，萌生了在上海購(gòu)房定居的念頭。然而，市場(chǎng)環(huán)境變化的大背景、令人焦慮的工作現(xiàn)狀、并不寬裕的家庭積蓄，讓這對(duì)夫妻“不知道該買什么價(jià)格的房子”，甚至產(chǎn)生了到底“能不能在上海買房”的憂慮。

那么，有著前文所述的家庭財(cái)務(wù)狀況的這對(duì)小夫妻，他們究竟能否實(shí)現(xiàn)買房的愿望呢？

買房總金額需提前確定

先說(shuō)結(jié)論，根據(jù)目前志宇和佳琪的資產(chǎn)狀況，這對(duì)小夫妻是可以在上海購(gòu)置房產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)他們的心愿的——但不是現(xiàn)在。總結(jié)來(lái)看，志宇和佳琪最大的購(gòu)房阻礙是首付款的準(zhǔn)備不足，以及對(duì)未來(lái)房貸壓力的擔(dān)憂。因此，為了解決這兩個(gè)問(wèn)題，志宇和佳琪需要提前做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，并提早確定購(gòu)置房產(chǎn)的總金額。

之所以不建議志宇和佳琪現(xiàn)在就完成購(gòu)房，是因?yàn)槟壳胺蚱迋z仍有7.5萬(wàn)元的車貸尚未還清，因此，建議在1年后，也就是車貸還清之時(shí)兩人再進(jìn)行購(gòu)房事宜。這樣一來(lái)，他們不僅可以省下原本的房租費(fèi)用，還可以把原本用于車貸還款的支出也用來(lái)支付月供，這就可以使他們避免因?yàn)橘I房而背上過(guò)多的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

除了購(gòu)房的時(shí)間點(diǎn)選擇之外，確定購(gòu)房的總金額對(duì)于解決夫妻倆的憂慮也至關(guān)重要。考慮到志宇和佳琪的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，100萬(wàn)元的公積金貸款一定要貸足，如果按照貸款20年等額本息的還款方式計(jì)算，公積金貸款的月供為5596元。志宇和佳琪的公積金每月共7000元，因此，在沖還貸款后，還能剩下1404元可用來(lái)支付商業(yè)貸款。所以，在月供不超過(guò)1404元+6250元（車貸）+6600元（房租）=14254元的情況下，夫妻倆的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)相較現(xiàn)在不會(huì)增加。那么，這是否就意味著他們可以購(gòu)買月供在14254元左右的房產(chǎn)呢？

我們來(lái)算一筆賬：以14254元的月供同樣選擇20年的還款期限，總的商業(yè)貸款金額大約為225萬(wàn)元;再加上100萬(wàn)元的公積金貸款，總房貸額就可以上升到325萬(wàn)元;又由于上海首套房的首付比例為35%，因此計(jì)算得出他們可以購(gòu)買500萬(wàn)元的房產(chǎn)。

500萬(wàn)元房產(chǎn)需要175萬(wàn)元首付款，對(duì)于志宇和佳琪一家人來(lái)說(shuō)著實(shí)有些難以負(fù)擔(dān)。如果強(qiáng)行支付，很有可能會(huì)導(dǎo)致兩人和雙方父母“掏空家底”的局面。考慮到父母的養(yǎng)老規(guī)劃以及夫妻倆未來(lái)的生活及育兒計(jì)劃，顯然是不推薦這么做的。因此，雖然他們并非不能承擔(dān)14254元的月供，但對(duì)應(yīng)的首付款對(duì)于志宇和佳琪來(lái)說(shuō)卻過(guò)于高昂了。

那么，假設(shè)他們只向父母尋求50萬(wàn)元的資助，自己再拿出90萬(wàn)元，湊出140萬(wàn)元的首付款，購(gòu)買400萬(wàn)元的房產(chǎn)，又是否可以承受呢？確實(shí)，這樣的購(gòu)房方案不僅減輕了首付負(fù)擔(dān)，同時(shí)也不至于讓夫妻倆及雙方父母“傾盡所有”。但即便這樣，買房所產(chǎn)生的稅費(fèi)、交易費(fèi)以及裝修費(fèi)等，也是不小的開支，很有可能會(huì)耗盡這對(duì)夫妻的所有積蓄。好消息是，這時(shí)的房貸月供將會(huì)低于公積金剩余金額+車貸+房租的費(fèi)用，因此他們的月度結(jié)余會(huì)有所增加。

因此，綜合考慮下來(lái)，400萬(wàn)元的房產(chǎn)是志宇和佳琪的“上限”，建議他們購(gòu)買價(jià)格低于400萬(wàn)元的房子，這樣既可以相對(duì)從容地應(yīng)對(duì)首付，留存有一定積蓄，也能在不增加家庭財(cái)務(wù)壓力的情況下提升結(jié)余，為未來(lái)的育兒提供一定的資金支持。

以志宇和佳琪選擇購(gòu)買350萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，首付款為122.5萬(wàn)元，父母依舊資助50萬(wàn)元，他們自己支付72.5萬(wàn)元，那么即便在支付了首付款之后，夫妻倆還能剩余47.5萬(wàn)元的金融資產(chǎn)。剩余的227.5萬(wàn)元按照100萬(wàn)元的公積金貸款以及127.5萬(wàn)元商業(yè)貸款分配，貸20年，以等額本息的還款方式，兩人每月的商業(yè)貸款只需支付8135元，對(duì)比現(xiàn)在的月度結(jié)余，甚至還能多出6119元（14254元-8135元）的資金，一年下來(lái)，可以多出7.34萬(wàn)元的結(jié)余。這種情況下，就算生活費(fèi)因?yàn)槿胱×诵路孔佣兴黾樱Ｓ噘Y金可以供夫妻二人養(yǎng)育子女。

職場(chǎng)與稅收規(guī)劃需重新調(diào)整

然而，無(wú)論志宇和佳琪最終決定選擇購(gòu)買多少金額的房產(chǎn)，都有一個(gè)十分重要的先決條件，即夫妻倆需保障穩(wěn)定的收入來(lái)源——若不幸收入大幅減少，那么不管是房貸還是育兒開支，都將令兩人甚至雙方父母背負(fù)極大壓力，造成巨大的家庭財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

如志宇和佳琪所言，目前兩人的工作都處于相對(duì)穩(wěn)定卻又有些令人提心吊膽的狀態(tài)：前者擔(dān)心自己是否會(huì)因縮減業(yè)務(wù)而被裁員，后者則憂慮降薪問(wèn)題。

由于佳琪所處的國(guó)企更為穩(wěn)定，再加上他們很快將實(shí)施育兒的計(jì)劃，因此，不建議佳琪跳槽改換工作。這樣做盡管薪水短期內(nèi)可能會(huì)有所減少，但長(zhǎng)期而言卻能確保穩(wěn)定的收入，這一點(diǎn)對(duì)于購(gòu)房后的他們來(lái)說(shuō)非常重要;志宇則需要多一些“野心”，利用自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)晉升、跳槽或開展副業(yè)等方式增加收入，進(jìn)一步增加家庭結(jié)余，為還貸與育兒增添更多保障。

此外，通過(guò)開設(shè)個(gè)人養(yǎng)老金賬戶，也可以為志宇和佳琪增加結(jié)余。志宇的收入較高，個(gè)稅稅率高達(dá)20%，因此建議開立個(gè)人養(yǎng)老金賬戶，每年按1.2萬(wàn)元上限存入，可以獲得每年2400元的退稅，退休領(lǐng)取時(shí)也只需要按3%的稅率繳納個(gè)稅。佳琪可以在每年12月根據(jù)個(gè)稅代扣金額判斷是否需要繳納個(gè)人養(yǎng)老金，若個(gè)稅代扣金額超過(guò)2280元，可以選擇繳納個(gè)人養(yǎng)老金，低于1080元?jiǎng)t不繳納，金額在1080～2280元之間按“（繳納金額-1080元）×10”繳納。當(dāng)然，如果現(xiàn)金流不足，還是要以確保現(xiàn)金流為主，可暫時(shí)不繳個(gè)人養(yǎng)老金。

添置保險(xiǎn)降低可能的損失

最后，如上所述，夫妻二人的穩(wěn)定收入將是延續(xù)他們購(gòu)房后安逸生活的“金鑰匙”，因此，作為家庭經(jīng)濟(jì)來(lái)源的支柱，志宇和佳琪還需要為自己添置意外險(xiǎn)、定期壽險(xiǎn)等保險(xiǎn)，保額需覆蓋房貸總額，以防范不幸出現(xiàn)的極端情況。

除此之外，兩人也需購(gòu)置百萬(wàn)醫(yī)療險(xiǎn)，如果資金充足，還可以購(gòu)買消費(fèi)型重疾險(xiǎn)，以承擔(dān)可能的大額醫(yī)療費(fèi)支出，盡可能降低因疾病導(dǎo)致的收入損失與收入中斷。