不動產繼承登記對不動產市場流動性的影響研究

文／ 丁宏鈺 吉林市不動產登記中心 吉林吉林 132000

1.不動產繼承登記概述

不動產繼承登記是指在遺產轉移過程中對不動產進行的登記手續，屬于轉移登記的一項子業務。

1.1 不同國家/地區的不動產繼承制度特點

在美國，不動產繼承機構相當分散，并且各州有自己獨立的注冊系統，每個州會設定自己的規則來管理和監管不動產繼承登記。在英國采用的注冊機構為土地注冊處（Land Registry），由政府直接管理并負責處理房地產交易和所有權變更事宜。我國臺灣地區的繼承制度主要由遺產繼承、繼承遺囑及遺囑執行等相關法律法規來規范，在遺產繼承前需要支付一定的遺產稅，家屬繼承不動產后進行登記以確保所有權轉移得到法律的認可和保護。中國作為一個歷史悠久、具有廣闊領土面積的發展中國家，在不動產繼承登記方面也存在著一系列的立法背景和制度特點。通常情況下，繼承人可執公證機構出具的《繼承公證書》及相關證件到不動產登記部門辦理不動產產權轉移登記。少數存在爭議或其他方面問題的情況下可通過司法程序取得生效的法律文書后，執相關證件辦理不動產繼承登記。如今，繼承人也可選擇執有關繼承情況的法定證明材料，直接向不動產登記部門申請，由不動產登記部門進行核實后，對符合條件的直接進行產權轉移登記[1]。

1.2 我國現行不動產繼承登記制度存在的問題

目前我國現行的不動產繼承登記制度仍存在以下問題：首先，登記前確定繼承人的程序繁瑣，涉及到多個部門之間協調合作，并需要提供大量證明文件和材料，導致辦理時間較長。例如：對繼承人情況的核定可以從被繼承人生前的人事檔案履歷表中對于家庭關系和社會關系的記載內容獲取，但如果被繼承人沒有工作單位，就需要通過其配偶、子女的人事檔案或居（村）委會等有關部門出具的材料了解情況，這樣收集、審核材料的時間相對較長。其次，權益保護機制亟待加強。缺乏有效監管和執行力度容易導致違規操作和侵害當事人權益情況頻發。再次，在信息共享與整合方面仍存在欠缺。各個相關部門之間信息孤島嚴重，無法實現高效協同工作并確保數據準確性。此外，由于傳統觀念影響和文化因素等原因，在某些偏遠地區，人們對不動產繼承登記的重視程度相對較低，缺乏意識和主動性。例如：不動產權利人去世，如其配偶健在，其他繼承人大多選擇暫不申請辦理不動產繼承登記。待到其配偶也去世時，不動產權利人已去世多年，其繼承人關系更加復雜，相關證明材料難以收集齊備，為不動產繼承登記增加了許多困難。為了使不動產繼承登記更加順暢和高效，需要進一步完善相關法律規定，并加大監管力度以確保其正常運行。同時，還需推進信息化建設，打破部門之間的壁壘，提升工作效率和數據準確性[2]。

2.不動產繼承登記對市場流動性的影響

隨著人民物質生活水平的提高和法律意識的增強，不動產繼承登記作為遺產轉移過程中的重要環節，對于不動產市場的流動性具有重要影響。以下將分別探討不動產繼承登記與不動產交易效率以及市場流通速度之間的關系。

2.1 不動產繼承登記與不動產交易效率的關系

不動產繼承登記制度對于提高不動產交易效率起到了積極作用。首先，通過明確和確認合法所有權歸屬，可以消除買賣雙方在交易過程中的擔憂和糾紛風險，增強了當事人的信心。這種明確的所有權歸屬有助于降低信息不對稱問題，促進買賣雙方意愿更加迅速地達成一致。其次，在實施有效的不動產繼承登記制度后，相關部門能夠提供準確、可靠且便捷的信息查詢服務。這使得購房者能夠充分了解意向房屋是否存在爭議或其他限制條件，并獲得必要信息從而進行決策。同時也為銀行等金融機構提供了參考依據，減少貸款審批時的不確定性，在提高貸款辦理的效率的同時，也提高了不動產交易的效率。此外，不動產繼承登記制度的落實還可以促進市場競爭和資源配置的有效性。這種增加了市場參與者數量和活躍度的情況對于提升交易效率具有重要意義，并且能夠促進價格合理化、優勝劣汰等市場機制發揮作用[3]。

2.2 不動產繼承登記與市場流通速度的關聯

不動產繼承登記制度也在很大程度上影響著不動產市場的流通速度。首先，完善且高效運行的不動產繼承登記系統能夠顯著縮短交易處理時間。及時準確地辦理遺產轉移手續可以降低因為程序復雜或權益糾紛導致交易滯留或中斷所造成的時間成本。其次，在遺產順利過戶后，新所有者能夠迅速取得房屋所有權，并進行自由支配，從而推動房地產資源更快地重新配置到最需要它們的使用者手中。有助于優化市場供需關系，提高資源利用效率和市場競爭力。此外，不動產繼承登記的及時性也對房地產市場的整體流通速度起到推動作用。當遺產轉移順暢進行，并且相關信息能夠快速準確地得到記錄和更新時，會使交易鏈條上后續交易環節能夠更迅捷地展開。從而促進了整個市場的活躍度，加快了房屋流通速度。

總之，不動產繼承登記對于增強不動產交易效率和提高市場流通速度具有重要影響。通過明確權益歸屬、降低信息不對稱、加強競爭機制以及提供便捷查詢服務等措施，可以進一步改善房地產市場的流動性與有效運行。因此，在我國推進不動產繼承登記制度改革并完善相關法規政策是非常必要的。

3.不動產繼承登記對不動產市場流動性的影響機制

3.1 影響市場參與者的信心

不動產繼承登記對不動產市場流動性的影響機制之一是通過對市場參與者的信心產生影響。不動產繼承登記作為確認和記錄權益轉移的重要環節，直接關系到個人或法人在不動產市場中所享有的權利和利益。首先，一個完善且可靠的不動產繼承登記制度能夠提供清晰明了的信息，并確保權益變更經過合法程序進行。其次，良好運行的不動產繼承登記系統還可以提供有效解決爭議和糾紛的途徑，減少潛在法律風險。當市場參與者對于不動產繼承權益有明確的登記記錄、可追溯性以及有效強制執行機制時，他們更有信心在市場中進行投資和交易。這種法律保護的存在可以增加交易雙方之間的互信度，促進資金流入并提高市場活躍度。此外，高效的不動產繼承登記程序和合理的收費也能夠吸引更多人參與到不動產市場中來。如果登記手續繁瑣、周期長或成本過高，則可能導致一些潛在的置業者或投資者望而卻步。相反地，簡化流程、縮短辦理時間、合理控制費用能夠鼓勵更多人積極參與到市場中，從而為經濟發展注入新的活力。但在建立健全不動產繼承登記制度時應注意以下幾個方面：一是在政策層面上要加強改革力度，推動完善相關法規和條例，并加強制度監管；二是在技術層面上要引入信息系統，以提高操作效率和數據安全性；三是需要通過全面積極的宣傳教育手段增加公眾對不動產繼承登記的認知和理解，提高市場參與者對制度公正性和有效性的信心。通過以上幾方面做法將有助于增強不動產市場參與者的信任感，推動流動性的提升。

3.2 影響市場價格

不動產繼承登記對不動產市場流動性的影響機制之二是通過對市場價格的影響。在一個完善且可靠的不動產繼承登記制度下，市場價格往往更能反映出真實的交易價值，并受到供需關系、投資風險以及經濟環境等因素的合理影響。以下幾個方面展示了不動產繼承登記如何影響市場價格。首先，清晰透明的權益記錄有助于消除信息不對稱問題，并為買家和賣家提供更準確、全面以及時效性強的數據基礎。在一個良好運行的登記系統中，各種權屬證書、權利狀況記錄和歷史交易信息都能夠被追溯和核實。這使得買方可以更加準確地評估房地產項目或土地物業所蘊含的潛在價值，并做出相應決策；同時也讓賣方能夠更加自信地定價。其次，不動產繼承登記制度對于市場價格具有規范和引導作用。通過確保交易程序合法、權益變更有效，并提供強制執行機制以及爭議解決途徑，該制度可以有效遏制潛在的非法活動，并維護市場競爭秩序，使市場價格更加公正合理。此外，繁瑣的不動產登記過程也會影響到資金流入與流出速度，從而進一步影響到市場價格。如果登記手續簡化、周期較短且費用合理可控，則可以吸引更多投資者參與到不動產市場中來。因此，在建立健全不動產繼承登記制度時需要注意以下幾個方面：首先是要充分利用現代科技手段，引入信息系統和數據共享平臺以提高操作效率和準確性；其次是要加強監管力度，打擊虛假宣傳、價格串通和市場操縱等不法行為。通過這些舉措可以更好地影響市場價格，在合理范圍內維護市場穩定與秩序。

3.3 影響市場交易速度

不動產繼承登記對不動產市場流動性的影響機制之三是通過對交易速度產生影響。一個高效、透明且具備完善保護機制的不動產繼承登記制度能夠促進交易活躍，并縮短買賣雙方達成交易的時間周期。首先，一個規范明確的不動產繼承登記程序能夠簡化辦事流程，并降低交易所需耗費的時間與精力。當所有權轉移過程合法有序可靠時，買家在購房決策后便能快速完成相關手續而無需長時間等待或面臨復雜審查程序。這將使得購房者更愿意參與到市場中來，并增加他們對于投資回報的預期。其次，不動產繼承登記制度對于糾紛解決具有重要意義。一個健全有效的爭議處理機制可以加速并保障不動產產權交易過程中涉及的權益變更和交割工作，為交易雙方提供信心與安全感。這將促進市場參與者主動發起交易，并推動整個市場活躍度的提高。此外，高效且準確記錄權屬信息也能夠節省交易所需的確認時間。在一個良好運行的不動產繼承登記系統中，各種權利證書、房地產抵押貸款文件等都能被追溯到源頭，并得到相應認定與驗證。這使得相關資料審核和金融支持環節更加簡化便捷，從而縮短了交易成本以及完成時間。因此，在建立健全不動產繼承登記制度時需要注意以下幾個方面：首先是引入科技手段改進辦事流程，并加強數據共享以提高操作效率；其次是完善法律法規以及相應執行機構，確保爭議能夠快速、公正地得到解決；還需要提高工作人員的專業素質和服務意識，加強培訓與監督。通過這些措施可以進一步促進市場交易速度的提升，增加市場流動性。

4.我國現行政策存在的問題及原因分析

4.1 不動產繼承登記法律規定缺失問題

在我國現行不動產繼承登記制度中，存在著一些法律規定的缺失，導致了諸多問題。雖然不動產繼承登記在不動產登記中很常見，程序及要件都有明確的要求，但在具體操作層面上，當前的不動產繼承登記流程并未明確界定各個部門之間的職責和協作關系，并沒有形成一個統一且高效率的工作機制。因此，在實踐中常常出現由于部門之間信息共享不暢、事務處理流程混亂等情況造成辦理時效延長或者無法順利完成登記手續等情況。例如：被繼承人或代位繼承人死亡時間久遠、檔案保管不善等原因，導致繼承人范圍難以確認時，公安部門、民政部門、居（村）委會出具的證明材料不能全面反映被繼承人與所有繼承人的親屬關系。另外，盡管有部分地區通過地方性文件或指導意見對不動產繼承登記進行了補充規范，但由于權威性較弱、適用范圍局限以及與其他地區做法差異較大等原因，形成了各地區不動產繼承登記制度的碎片化和不統一現象。這給實際操作帶來了困難，增加了法律適用的復雜性。

4.2 造成不動產繼承登記法律規定缺失問題的原因

主要包括以下幾個方面：首先由于相關部門之間職責劃分和協作機制尚未完善，在立法過程中容易出現重疊、沖突或遺漏等情況。例如：作為遺產繼承人持被繼承人戶口本申請不動產繼承登記時，家庭成員中有遷出該戶口的，戶口本就不能完全體現被繼承人全部子女情況。其次，隨著時代的發展，不動產權利類型及繼承類方式逐漸多樣，但相關立法工作進展相對較慢，且并未引起足夠的社會廣泛關注。例如在《民法典》中規定的一項關于住宅的新權利——居住權，即居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。居住權人主要為住宅所有權人的親屬，也可以在遺囑中體現。但這項新權利并不為廣大人民群眾了解，相對居住權的登記制度也未全面開展，而作為遺產的不動產居住權的卻勢必對不動產的流通產生極大的影響。

5.改進措施與建議

5.1 完善相關法律制度，明確不動產繼承登記程序和權益保護機制

為解決不動產繼承登記中存在的問題，需要完善相關法律制度，明確不動產繼承登記的程序和權益保護機制。首先，在立法層面上，應盡快出臺專門針對不動產繼承登記的單獨立法或者修訂現有土地管理、房屋管理等法規，并明確規定各個環節的具體要求、辦理流程和審查標準。這將有助于提高整個不動產繼承登記過程的透明度和可預測性。其次，應加強對于遺囑執行、財產分割等相關手續在實踐中的指導和監督。通過發布操作指南、組織培訓等方式，加強對于公證處、民政部門以及其他涉及遺囑執行和財產分割的單位人員進行培訓和指導工作，提高工作人員在處理不動產繼承事務中的專業水平。此外，在權益保護方面，可以設立專門機構或增加相應職能部門來負責監督并協調不動產繼承登記工作。這個機構可以負責制定和發布權益保護的具體措施，確保繼承人在不動產轉移過程中的合法權益得到有效保護。另外，應加強信息共享和互聯互通。通過建立統一、高效的信息系統平臺，實現各部門之間數據共享與交換，并完善相關技術設備和網絡基礎設施，以提高辦理速度和準確性。最后，在教育宣傳方面要加大力度，提升公眾對于不動產繼承登記意識和法律知識的普及水平。通過開展系列宣傳活動、舉辦培訓講座等形式，向社會大眾普及不動產繼承登記的重要性以及相應操作流程，并引導公眾自覺遵守法律規定，增強法治意識。

5.2 加強相關部門合作，提高監管力度

為解決因相關部門監管不到位而導致執行困難問題，在改進措施上需加強相關部門之間的合作并提高監管力度。首先，需要明確各個職能部門在不動產繼承登記中的具體職責，確保各部門之間協作順暢。可以建立跨部門工作機制，促進信息共享、協調處理和問題解決。推進大數據共享進程，實現公安、民政、檔案等部門信息互通檢享。其次，還需加強相關部門人員培訓和專業素質提升。由于不動產繼承業務的專業性及復雜性，相關部門應通過定期組織培訓班、研討會等方式，提高工作人員在政策法規理解、執行能力和服務水平上的整體素質水平以達到“利民惠民”的目標。

6.案例分析

吉林市不動產登記中心成立于2016 年4 月份，結束了吉林市土地使用權和房屋所有權分別申請登記的歷史。同年實現了不動產非公證繼承及產權轉移登記一體化操作。為人民群眾提供了一條新的不動產繼承登記途徑。不動產繼承法律關系復雜，標的價值大，利害關系人多，這一新的工作流程是對不動產登記工作人員業務能力的一種高難度挑戰。在實際工作中常常會遇到一些客觀困難，需要更加細化的法規和信息共享平臺支撐。吉林市不動產登記中心不斷堅持優化流程、以民為本、降低風險的原則，盡力破解在實際工作中遇到的各種難題，在基層探索了一系列不動產非公證繼承登記的便民措施。切實為群眾服務的工作方式，使辦理繼承業務的群眾在一個部門既辦理了不動產繼承業務又辦理了產權轉移登記，降低了手續的復雜性和成本，提高了市場參與者對交易環境的信心。通過準確的權屬確認和信息查詢，購房者能更加及時地獲取不動產相關信息，提高了購房決策的效率。此外，不動產繼承業務的公示制度及完善的不動產繼承登記制度還增強了市場的透明度和公正性，吸引了更多的投資者和買家參與市場競爭。

最終，建立透明、高效的不動產繼承登記制度將為不動產市場的穩健發展和經濟繁榮提供有力的支持。