粵西地區(qū)老舊小區(qū)改造提升的研究與實(shí)踐

文／龐博飛、齊阿龍、胡昊 中鐵建工集團(tuán)有限公司 廣東湛江 524000

引言：

粵西地區(qū)指的是中國廣東省的西部沿海地區(qū)，由于歷史原因和城市化進(jìn)程等因素的影響，該地區(qū)存在著大量老舊小區(qū)。這些老舊小區(qū)由于年代久遠(yuǎn)，受氣候、降水、臺(tái)風(fēng)多發(fā)等自然氣候因素影響，導(dǎo)致建筑物老化嚴(yán)重，設(shè)施陳舊，給居民生活帶來了極大的不便和困擾。所以，這些老舊小區(qū)的改造問題也備受社會(huì)關(guān)注，為了改善城市環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，改造提升已成為必然趨勢(shì)。

1.粵西地區(qū)老舊小區(qū)現(xiàn)狀分析

1.1 粵西地區(qū)老舊小區(qū)待解決的缺點(diǎn)

根據(jù)調(diào)研與考察，廣東粵西地區(qū)老舊小區(qū)存在以下幾個(gè)缺點(diǎn)：首先，建筑多數(shù)老化嚴(yán)重，需要進(jìn)行修繕和更新，否則可能存在建筑結(jié)構(gòu)、電氣設(shè)備等方面的安全隱患。除了安全問題，老舊小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)可能無法滿足現(xiàn)代化的居住需求，因此需要對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善。其次是公共設(shè)施的陳舊、地下排水管網(wǎng)的老化堵塞，例如，老舊小區(qū)的供水、供電、供氣、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，這些設(shè)施雖歷久卻不彌新，往往難以跟上時(shí)代更迭的腳步，給居民的日常生活帶來了很多不便[1]；同時(shí)，地下管網(wǎng)的堵塞、損壞及設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致了排水不暢，臺(tái)風(fēng)天、暴雨天尤為嚴(yán)重。第三，管理混亂，存在維權(quán)難的問題。例如，物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，維修保養(yǎng)不及時(shí)等。這些問題會(huì)導(dǎo)致居民維權(quán)困難，生活環(huán)境難以得到保障。因此，需要提高物業(yè)公司的專業(yè)性和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)管理的監(jiān)督和管理。第四，交通不便，缺乏停車位，這使得居民出行不便利，車輛管理難度大。為解決這些問題，可以增加區(qū)內(nèi)停車位，提高小區(qū)內(nèi)交通的便利性。第五，環(huán)境衛(wèi)生問題突出，存在垃圾堆放、污水外溢等現(xiàn)象，這不僅影響居民的健康，也影響小區(qū)形象和居住環(huán)境。需要加強(qiáng)垃圾分類、垃圾收集和處理等方面的管理，確保小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，可以通過增加綠化、加強(qiáng)噪音管理等措施，改善小區(qū)的居住環(huán)境。

1.2 粵西地區(qū)老舊小區(qū)改造帶來的益處

通過對(duì)老舊小區(qū)的改造，可以提高居住質(zhì)量，改善居民的生活條件。采用更新建筑物結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備、美化綠化環(huán)境、改善交通設(shè)施、加強(qiáng)物業(yè)管理等方式，可以使居民更加滿意和舒適；而且老舊小區(qū)的改造不僅可以提高居住質(zhì)量，還可以推動(dòng)城市更新和改造，提升城市品質(zhì)，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。改造后的小區(qū)將更加現(xiàn)代化、美觀化和智能化，符合城市化的發(fā)展趨勢(shì)；老舊小區(qū)的改造也需要促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。在改造過程中，可以吸納更多的勞動(dòng)力，同時(shí)也會(huì)增加相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；改造后的小區(qū)亦將擁有更高的品質(zhì)和更好的居住體驗(yàn)，這也將提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，增加市場(chǎng)活力；而更新老舊小區(qū)的陳舊設(shè)施可以提高設(shè)施的使用效率和便捷性，更好地服務(wù)居民[2]；改造后的地下管網(wǎng)疏排水更為順暢合理，可以很好的解決南方地區(qū)的城市內(nèi)澇問題。

2.粵西地區(qū)老舊小區(qū)改造的考慮事項(xiàng)

粵西地區(qū)老舊小區(qū)的改造需要在技術(shù)和管理等多方面進(jìn)行綜合考慮，以確保改造效果的實(shí)現(xiàn)和可持續(xù)發(fā)展。

2.1 粵西地區(qū)老舊小區(qū)改造的技術(shù)方面

在技術(shù)方面，對(duì)老舊小區(qū)建筑物的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造升級(jí)是非常重要的，這是因?yàn)槔吓f建筑物的結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的使用，不可避免地出現(xiàn)了老化、損壞等問題，從而影響到了房屋的安全性和耐久性。因此，需要通過多種方式來對(duì)房屋進(jìn)行升級(jí)改造。首先，加固房屋的結(jié)構(gòu)是一種重要的改造方式，可以通過墻體加固、地基加固等方式來提高房屋的穩(wěn)固性和抗震性，減少因自然災(zāi)害等原因造成的房屋損壞和居民傷亡風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還可以進(jìn)行外立面改造，例如更換外墻保溫材料、更新窗戶、門等建筑材料，從而提高房屋的保溫性能和隔音性能。其次，更新老舊設(shè)施設(shè)備也是必要的。例如，更新空調(diào)、電梯、給排水等設(shè)施設(shè)備可以提高居住的舒適度和便利性。在更新設(shè)備時(shí)，應(yīng)該考慮到設(shè)備的智能化、節(jié)能環(huán)保、易于維護(hù)等特點(diǎn)，以提高居民的生活質(zhì)量和居住體驗(yàn)。除此之外，環(huán)保問題也需要得到關(guān)注。可以通過提高建筑節(jié)能水平、推廣可再生能源等方式來減少對(duì)環(huán)境的污染和損害[3]。譬如，采用節(jié)能設(shè)計(jì)的窗戶型號(hào)。一般窗戶的隔熱性能相對(duì)較差，冬季的冷風(fēng)會(huì)透過窗戶滲入室內(nèi)，進(jìn)而導(dǎo)致暖氣設(shè)備的消耗增加；而夏季的灼熱光線則會(huì)導(dǎo)致風(fēng)扇、空調(diào)等設(shè)備的消耗增加；抑或者，使用太陽能板等可再生能源設(shè)施來為小區(qū)提供更加環(huán)保、可持續(xù)的能源來源，減少所依賴的傳統(tǒng)能源使用，而可再生能源在降低環(huán)境污染和損害水平方面的效果顯著。綜上所述，通過對(duì)老舊小區(qū)的技術(shù)改造，可以提高房屋的安全性、舒適度和便利性，減少對(duì)環(huán)境的污染和損害，為居民提供更加舒適、安全和健康的居住環(huán)境。這也是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

2.2 粵西地區(qū)老舊小區(qū)改造需要注意的管理方面

此外，改造還需要考慮其他因素。在老舊小區(qū)改造的過程中，財(cái)務(wù)投入和政策支持是非常重要的因素。一方面，改造需要大量的資金投入，包括建筑修繕、設(shè)施更新、文化娛樂設(shè)施置備等多個(gè)方面，為此需要整合各方資源，確保資金的充足和使用的效率。同時(shí)，還需要制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理制度以確保資金的合理使用和運(yùn)營(yíng)管理的可持續(xù)性。具體來說，為確保老舊小區(qū)改造的可行性和可持續(xù)性，需要制定完善的改造計(jì)劃，并在實(shí)施過程中加強(qiáng)監(jiān)管和評(píng)估。在改造計(jì)劃制定的過程中，需要對(duì)財(cái)務(wù)、政策等因素進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，確定合理的改造方案和實(shí)施計(jì)劃。例如，需要對(duì)小區(qū)內(nèi)的居民收入情況、物業(yè)管理費(fèi)用、設(shè)施更新需求等因素進(jìn)行調(diào)查，如此方能制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理制度。同時(shí)，還需要考慮到政策支持的情況，例如政府出臺(tái)的相關(guān)稅收減免政策、貸款支持政策等，以便于充分利用各方資源和資金，確保改造工作的高效實(shí)施。在實(shí)施過程中，需要加強(qiáng)監(jiān)管和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保改造工程的質(zhì)量和效果。只有通過全面、系統(tǒng)的考慮和合理的規(guī)劃，才能實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，提升小區(qū)的居住品質(zhì)和城市形象[4]。

2.3 粵西地區(qū)老舊小區(qū)改造需要注意的其他方面

實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的全面改造還需要政府、物業(yè)公司和居民等多方面的積極參與和努力。除了政府應(yīng)制定相關(guān)的政策和法規(guī)、加大資金投入力度、提供必要的財(cái)政支持和稅收優(yōu)惠政策等方式外，還應(yīng)積極宣傳和推廣改造工作，提高居民對(duì)改造的認(rèn)識(shí)和參與度。物業(yè)公司在加強(qiáng)自身管理能力和服務(wù)水平的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)與居民之間的溝通和互動(dòng)，鼓勵(lì)居民參與小區(qū)建設(shè)和管理，激發(fā)居民的主人翁意識(shí)，提升小區(qū)整體的品質(zhì)和形象。居民作為改造的直接受益者和參與者，應(yīng)該積極參與改造工作，提供寶貴的建議和意見，積極響應(yīng)物業(yè)公司和政府的工作安排和要求。同時(shí)，居民也應(yīng)該增強(qiáng)自我管理和責(zé)任意識(shí)，從小事做起，積極維護(hù)小區(qū)環(huán)境和設(shè)施，營(yíng)造良好的社區(qū)氛圍和居住環(huán)境。此外，還需要強(qiáng)化對(duì)老舊小區(qū)改造的監(jiān)督和評(píng)估機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保工程質(zhì)量和安全[5]。同時(shí)，也需要探索新的改造模式和經(jīng)驗(yàn)，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)手段，為老舊小區(qū)的改造提供更好的保障和支持。綜上，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的全面改造需要政府、物業(yè)公司和居民等多方面的合作和努力，只有通過各方積極參與和合作，才能夠?qū)崿F(xiàn)老舊小區(qū)的改造和提升，為居民提供更加舒適、安全和健康的居住環(huán)境[6]。

3.粵西地區(qū)老舊小區(qū)改造的實(shí)例研究

接下來，本文將以“河畔花園”小區(qū)為案例，介紹該小區(qū)改造前的缺點(diǎn)、改造方向以及改造后的現(xiàn)狀。

“河畔花園”此小區(qū)為2022 年赤坎區(qū)老舊小區(qū)改造計(jì)劃里的一般品質(zhì)改造中之一，改造標(biāo)準(zhǔn)為：建筑屋面改造、外立面改造、室外地下管網(wǎng)改造、室外地面及綠化改造等，主要為形象提升及基礎(chǔ)設(shè)施完善。

“河畔花園”小區(qū)原存在以下問題：小區(qū)次入口積水嚴(yán)重（圖1），給居民出行帶來了極大不便，容易發(fā)生滑倒摔傷等事故；地下管網(wǎng)堵塞嚴(yán)重、設(shè)計(jì)不合理，臺(tái)風(fēng)天及下雨天排水不暢、積水嚴(yán)重；人行道老舊破損，存在坑洼不平、磚石松動(dòng)、路面磨損等問題，增加了行人的跌倒和交通事故的風(fēng)險(xiǎn)；缺乏電動(dòng)車棚，給有車一族帶來了停車難的問題，也容易造成電動(dòng)車被雨淋、曬太陽等損傷；停車場(chǎng)較為簡(jiǎn)易（圖2），道路狹窄，車位不足，車輛出入不便，需要進(jìn)行改造提升，方便居民出行；社區(qū)環(huán)境較差（圖3），公共活動(dòng)設(shè)施較少，缺乏娛樂休閑設(shè)施、公共健身器材、花壇、休息座椅等，不利于居民的出行交通以及文化娛樂。

圖1 “河畔花園”改造前實(shí)況圖—小區(qū)入口積水嚴(yán)重

圖2 “河畔花園”改造前實(shí)況圖—小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃雜亂

圖3 “河畔花園”改造前實(shí)況圖—社區(qū)內(nèi)環(huán)境較差

為了實(shí)現(xiàn)“河畔花園”小區(qū)的改造目標(biāo)，提高居住質(zhì)量和改善城市環(huán)境，采取了以下改造方式：

在改善出行方面，通過道路整治及拆除違法建設(shè)，提升公共服務(wù)配套短板，增加公共空間，促進(jìn)文化傳承和交流。這一方向包括對(duì)小區(qū)周邊道路的整治和提升，包括拆除違法建設(shè)，增加公共服務(wù)設(shè)施，增加公共空間，促進(jìn)文化傳承和交流。同時(shí)，也拆除樹池以增加車位，提高小區(qū)的停車容量，緩解停車難的問題。并對(duì)車行道進(jìn)行修繕和翻新，提高車輛行駛的舒適性和安全性，避免因路面破損而導(dǎo)致的車輛損壞和交通事故的發(fā)生。對(duì)人行道進(jìn)行修繕和翻新，提高小區(qū)交通和行走的舒適性，讓居民在步行時(shí)更加舒適和安全。通過這些措施，可以有效提升小區(qū)的整體交通環(huán)境和居住舒適度，為居民提供更加便捷的出行和生活服務(wù)，也可以增強(qiáng)小區(qū)的整體形象和吸引力，促進(jìn)小區(qū)的發(fā)展和進(jìn)步。

在社區(qū)治理方面，改造方案將采用多種手段來提高社區(qū)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。首先，實(shí)施智能化物業(yè)管理。引入先進(jìn)的管理技術(shù)和設(shè)備，例如智能化門禁、視頻監(jiān)控、設(shè)備維護(hù)管理等，提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量。這些技術(shù)和設(shè)備可以幫助物業(yè)公司及時(shí)了解小區(qū)內(nèi)的情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理問題，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，還將推行綠色環(huán)保，采用可持續(xù)發(fā)展的理念和技術(shù)，例如垃圾分類、節(jié)能減排、綠化美化等。這些措施不僅可以改善小區(qū)環(huán)境質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境，還可以為居民提供更加健康、舒適的居住環(huán)境，提升居民的生活品質(zhì)。通過以上措施的綜合實(shí)施，可以有效地提升老舊小區(qū)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司和政府應(yīng)該與居民委員會(huì)密切合作，共同推進(jìn)改造工作，建立完善的管理體制和服務(wù)機(jī)制，為居民創(chuàng)造更加宜居、和諧的社區(qū)生活。

在外觀美化方面，首先進(jìn)行了建筑首層立面的美化。對(duì)建筑首層立面進(jìn)行美化可以通過裝飾、翻新等手段對(duì)建筑物首層的外觀進(jìn)行改善，從而提高建筑物的整體美觀度和吸引力。這包括了外墻涂料、石材裝飾、玻璃幕墻等不同形式的外觀裝修，還在立面上添加綠化植物、雕塑、藝術(shù)裝置等元素，以營(yíng)造出美觀、現(xiàn)代、富有創(chuàng)意的建筑形象。美化建筑首層立面不僅可以提高建筑物的價(jià)值和美譽(yù)度，還能為居民提供更加舒適、美觀的居住環(huán)境，增強(qiáng)社區(qū)的凝聚力和歸屬感。同時(shí)，美化建筑立面還可以改善小區(qū)的整體環(huán)境，提高小區(qū)的形象和品質(zhì)，為小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。除了對(duì)建筑首層立面進(jìn)行美化外，還對(duì)整個(gè)小區(qū)的外部環(huán)境進(jìn)行改善。譬如重新規(guī)劃小區(qū)的道路和人行道，提高其設(shè)計(jì)美感和實(shí)用性，同時(shí)增加更多的垃圾分類設(shè)施和垃圾桶以提高小區(qū)環(huán)境的整潔度和衛(wèi)生程度。

在文化娛樂方面，改造方案將以居民的多樣化需求為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)置豐富多彩的廊架休閑文體設(shè)施，為小區(qū)居民提供全方位的文娛服務(wù)。除了傳統(tǒng)的公園多功能活動(dòng)場(chǎng)地外，還將引入新型的娛樂項(xiàng)目，如游泳池、健身房、戶外綠化休閑區(qū)等設(shè)施等，為居民提供更加新穎的體驗(yàn)和娛樂方式。同時(shí)，針對(duì)不同年齡和興趣愛好的居民，還將設(shè)置專門的文娛場(chǎng)所，例如兒童游樂區(qū)、青少年活動(dòng)中心、老年休閑室等，為不同群體提供量身定制的文娛服務(wù)。除了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，小區(qū)還將增加公共文化設(shè)施，例如小區(qū)圖書館、文化中心、音樂室等，通過舉辦各種文藝活動(dòng)、音樂會(huì)、戲劇演出等，豐富居民的文化生活和精神需求，促進(jìn)小區(qū)文化傳承和發(fā)展。同時(shí)，小區(qū)還將設(shè)置藝術(shù)裝置和公共雕塑等藝術(shù)品，以增強(qiáng)小區(qū)的文化氛圍和藝術(shù)氣息，為居民創(chuàng)造更加美好的生活環(huán)境。

經(jīng)過改造，“河畔花園”小區(qū)實(shí)現(xiàn)了全方位的更新和提升。新的建筑立面美化和保安亭設(shè)施，讓小區(qū)更加具有現(xiàn)代化的城市感和美觀度；同時(shí)，智能門禁系統(tǒng)的設(shè)置也增強(qiáng)了小區(qū)居民的安全感，提高了管理效率。在交通方面，道路整治和人行道翻新，提高了小區(qū)交通和行走的舒適性，為居民提供了更加便捷的出行和生活服務(wù)。而廊架休閑文體設(shè)施的建設(shè)，不僅提升了小區(qū)的公共活動(dòng)場(chǎng)所和居民娛樂選擇，還增加了公共文化設(shè)施，為居民提供更多的文化活動(dòng)和娛樂選擇，促進(jìn)小區(qū)文化傳承和發(fā)展。除了物質(zhì)設(shè)施的改善，改造后小區(qū)的社區(qū)自治得到了加強(qiáng)，居民積極參與社區(qū)事務(wù)，形成了和諧社區(qū)氛圍。這種積極參與和自治的態(tài)度，讓小區(qū)管理更加高效，提升了居民生活質(zhì)量和滿意度。在環(huán)境方面，小區(qū)的綠化美化和交通設(shè)施建設(shè)等改善措施，使小區(qū)環(huán)境得到了顯著的提升，讓居住質(zhì)量和居民生活水平得到了明顯的提高。這些改善措施聚焦民生，大大提高了居民幸福感。

結(jié)語：

老舊小區(qū)改造是一個(gè)涉及各方面的系統(tǒng)性工程，科學(xué)合理的改造策略和實(shí)踐，可以逐步解決老舊小區(qū)存在的問題，提高城市品質(zhì)和居民生活水平，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府在推動(dòng)老舊小區(qū)改造的同時(shí)，應(yīng)該積極引導(dǎo)社會(huì)資本參與，并規(guī)范物業(yè)管理，以確保改造工作的順利實(shí)施和居民的滿意度。在居民方面，應(yīng)該積極參與社區(qū)自治，為改造工作提供積極支持和協(xié)助，共同打造和諧美好的社區(qū)環(huán)境。在政府、物業(yè)公司、居民等多方面的合作和努力下，定能讓老城換新顏“重獲新生”，讓社區(qū)更加優(yōu)美宜居，使城市更健康、更安全、更宜居，成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。