老舊街區(qū)城中村居住區(qū)改造的矛盾以及應對策略探討
——以韓森寨城中村更新改造為例

文／王太澤 西安建筑科技大學 陜西西安 710055

引言：

2012 年西安市委市政府將“幸福路地區(qū)綜合改造”確定為全市重點片區(qū)改造工程，作為建設海綿城市、智慧城市、促進城東地區(qū)產業(yè)經濟發(fā)展的重要舉措，幸福林帶建設被列為幸福路地區(qū)綜合改造的核心工程。市政府先后通過了《幸福路地區(qū)改造總體規(guī)劃》、《幸福路地區(qū)綜合改造方案》、《幸福林帶核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃及城市設計》，完善規(guī)劃方案，科學布局功能配套，最大限度增加綠色生態(tài)功能，確定了“一帶貫連，兩核擁族，數(shù)心聯(lián)動，片區(qū)聚合”的林帶空間結構。在改造幸福林帶片區(qū)時，周邊片區(qū)也在同步更新改造，本研究所在的片區(qū)為幸福林帶西側的韓森寨城中村[1]。

1.項目概述

韓森寨街道，隸屬于陜西省西安市新城區(qū)，位于新城區(qū)東南部，東起工業(yè)鐵路專用線，與雁塔區(qū)、灞橋區(qū)相鄰。轄區(qū)東西最大距離3.2 千米，南北最大距離2.1 千米，總面積5.73 平方千米，是新城區(qū)土地面積最大的街道。韓森寨城中村位于幸福林帶西側，于2009 年開始更新改造。然而到目前為止，在韓森寨城中村的更新改造中仍然存在一些現(xiàn)實矛盾，本文致力于探究在韓森寨城中村改造中矛盾的具體表現(xiàn)，并提出具體的應對策略[2]。

圖1 韓森寨區(qū)位地圖

2.現(xiàn)實存在的矛盾

2.1 舊城區(qū)與新城區(qū)之間的發(fā)展矛盾

（1）城市規(guī)劃不合理：韓森寨城中村的城市規(guī)劃較為落后，其中的道路狹窄，交通擁堵，公共設施不完善，居住環(huán)境相比于周邊很差，這些都不利于韓森寨城中村的改造和發(fā)展。而幸福林帶周邊的新建社區(qū)有更加先進和合理的城市規(guī)劃，吸引了大量資源和人口，也不利于韓森寨城中村的后續(xù)發(fā)展。

（2）經濟發(fā)展不平衡：韓森寨的產業(yè)結構單一，主要以傳統(tǒng)的服務業(yè)為主，其居民主要是村民以及一些外來租客，缺乏現(xiàn)代化的產業(yè)體系和創(chuàng)新能力。而幸福林帶周邊的新建社區(qū)則有更加多元化的產業(yè)結構，吸引了大量的高科技企業(yè)和創(chuàng)新人才，經濟發(fā)展更加迅速。

（3）公共服務設施分布不平衡：韓森寨城中村內地塊社區(qū)服務設施分布零散，小地塊內基本分布兩至三個社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生及管理服務設施文體教育設施主要分布于兩地塊內，社區(qū)服務設施總體評價一般，設施整體較為老舊簡陋，一部分設施無法滿足社區(qū)內居民日常生活要求。但周邊的新建社區(qū)完成了公共服務設施的完整配套。

2.2 土地資源利用與城市規(guī)劃之間的矛盾

（1）土地權屬沖突：在韓森寨城中村的居住區(qū)內部，土地權屬往往比較復雜，涉及到多個業(yè)主和利益相關方。在進行規(guī)劃改造時，需要對土地權屬進行梳理和調整，確保土地的合法使用和權益的保障。然而，這可能會涉及到土地利益的重新分配，引發(fā)一些矛盾和糾紛。

（2）土地用途沖突：韓森寨城中村的土地資源通常是用于居住和商業(yè)用途，而城市規(guī)劃則可能要求將這些土地轉為其他用途，例如公共設施、交通設施等。

（3）城市景觀規(guī)劃與居住區(qū)特色的沖突：城市景觀規(guī)劃往往要求建筑風格和景觀的一致性，打造城市的整體形象，而韓森寨城中村的建筑形態(tài)各異，與城市整體形象存在不協(xié)調之處。韓森寨城中村地塊商業(yè)綠地為大型綜合類購物教育廣場，在建筑方面使用率較高，而人群與此類綠化互動較少，多用來停車多為社區(qū)內部的綠地因為有社區(qū)服務設施在旁邊，少數(shù)被車占據居民使用率偏高，許多綠地路面狀況嚴重堪憂，土地資源利用率偏低[3]。

2.3 原住民與外來人口之間的矛盾

韓森寨街道總人口88335 人左右。經過走訪調查，韓森寨城中村內生活著主要三種人群：25%為退休老人，他們是社區(qū)活動的主要參與者，其生活特征決定了社區(qū)的豐富性。45%為原東方廠職工家屬是基地內主要的居住人群。自軍工企業(yè)入駐這一片區(qū)，他們就在這里居住，其鄰里關系和睦且相互熟知形成了良好的社區(qū)氛圍。但同時，基地周邊商業(yè)及經濟的發(fā)展，吸引了30%左右的青年前來打拼，便在此暫住，還有相當一部分家庭因孩子上學或其他原因來此居住[4]。

在年齡結構上，12 歲以下的兒童占20%，12～18歲的青少年占10%，18 到60 歲的成年人占40%，60歲以上的老年人占30%。年齡結構分布比較均衡，基本上是成年人與老年人居多，成年人多外出工作，老年人為城中村的主要活動人群。其中大多數(shù)家庭還是父母帶孩子的人口模式，三代同堂和年輕夫婦屬于較少人群，單身家庭基本上都是外來人群。由此在不同人群之間產生了相應的矛盾：

（1）住房權益和租金問題：韓森寨城中村居住區(qū)中的住房通常是私宅或租賃房屋，住房權益比較復雜。改造過程中，會涉及到房屋的拆遷和搬遷，涉及到原住民和外來人口的住房權益和租金問題[5]。

（2）公共資源和服務的不均衡分配：在韓森寨城中村居住區(qū)中，公共資源和服務往往有限，難以滿足所有人的需求。改造過程中，可能會出現(xiàn)公共資源和服務的不均衡分配，導致原住民和外來人口之間的不滿和矛盾。目前韓森寨城中村內的一些公共設施更多地服務于外來人口，而忽視了原住民的需求。

（3）社區(qū)文化和生活習慣的沖突：原住民認為自己是城市的一部分，應該享有同等的權利和待遇。但是，外來人口可能不認同這種觀點，他們認為自己是外來人口，并沒有享有與原住民同等的權利和待遇。因此改造過程中，對原有的社區(qū)文化和生活習慣造成的影響，會導致原住民和外來人口之間的文化沖突和生活習慣的不適應。

3.矛盾的應對策略

3.1 形成與“幸福林帶”片區(qū)結合的商貿住區(qū)生態(tài)功能為一體的15 分鐘生活圈

（1）延幸福林帶綠化廊道兩側建立公共服務設施走廊，形成沿綠廊兩側為一體的慢行城市綜合區(qū)。延續(xù)住區(qū)內的業(yè)緣關系的傳承（住區(qū)片區(qū)內部有許多住齡50 年以上的老鄰居），考慮保留或改建原家屬院打造以小街區(qū)，住宅，商業(yè)，公服組團分布，相互平衡的生活圈（開放與私密性兼顧）。建立與周邊產業(yè)鏈相關的商住混合區(qū)，增強地區(qū)活力，提供更多的商業(yè)機會和就業(yè)機會，同時也可以改善居民的生活質量，滿足他們的日常生活需求。

圖2 韓森寨城中村內道路系統(tǒng)

（2）在該地區(qū)規(guī)劃建設綠色建筑和綠色社區(qū)。綠色建筑和綠色社區(qū)可以減少能源消耗和環(huán)境污染，提高居民的生活質量，同時也可以吸引更多的投資者和居民來到該地區(qū)。另外，可以加強公共服務設施建設，提高公共服務水平，滿足居民的基本生活需求。

（3）采取土地資源集約化的利用方式，合理規(guī)劃土地資源，提高土地利用效率。例如，可以在商貿住區(qū)內建設高層建筑，增加土地利用率，同時也可以增加商業(yè)和住宅用地的供應量，滿足市場需求。

3.2 構建土地資源的高效利用規(guī)劃體系

（1）在韓森寨城中村居住區(qū)中，土地權屬比較復雜，涉及到多個業(yè)主和利益相關方。在進行改造時，需要對土地權屬進行梳理和調整，確保土地的合法使用和權益的保障。可以通過政策引導、市場運作等方式，妥善解決土地權屬糾紛，確保改造工程的順利進行。

（2）針對在韓森寨城中村居住區(qū)中，土地用途往往比較混亂的矛盾，在進行改造時，需要平衡各種土地用途之間的關系，確保土地的合理利用。可以通過制定詳細的城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，明確各種土地用途的分布和比例，減少土地用途之間的沖突[6]。

（3）在韓森寨城中村改造過程中，需要尊重和保留原有社區(qū)的特色和文化，同時兼顧城市景觀規(guī)劃的要求。可以通過制定具有彈性的城市規(guī)劃政策，兼顧城市景觀規(guī)劃與居住區(qū)特色的保留和發(fā)揚，例如，在韓森寨城中村居住區(qū)中，可以根據居民的需求和社區(qū)特色，適當增加商業(yè)、文化娛樂等設施，滿足居民的生活需求，同時也可以提升土地的利用價值；實施用地混合功能，將不同用途的土地進行混合，形成多功能區(qū)域。這樣可以使城市更加多元化和活力化，也可以減少土地用途之間的沖突，由此實現(xiàn)城市發(fā)展和文化傳承的雙贏[7]。

圖3 韓森寨城中村內景觀系統(tǒng)

3.3 構建城市的微縮實體緊湊、舒適的居住網絡

在改造完成后，村內的人群結構將會產生變化，引入新的人群，例如幸福林帶東側工搬遷，廠原址改為文化創(chuàng)意產業(yè)園，由此引來大批青年創(chuàng)客，預估比例為40%；幸福林帶2020 年完工，幸福林帶將成為西安最大的林帶，而林帶的地下層為商業(yè)長廊，有大批人員前來工作，預估比例為35%；09 年韓森賽城中村拆遷，原住民后續(xù)返回，也有村民在外面安家落戶，預估占比為25%。由此規(guī)劃可以根據人群結構構建城市的微縮實體緊湊、舒適的居住網絡。

（1）通過立體化緊湊布局和不同層數(shù)住宅的組合，提高土地利用率，實現(xiàn)最大的土地利用和居住多樣性，以滿足現(xiàn)代城市居民的各種需求。

（2）加強公共服務設施的配置，實現(xiàn)住區(qū)內部一定程度的自我滿足，減少對外依賴，促進社區(qū)發(fā)展。例如在韓森寨城中村內部打造小廣場和公園，為居民提供休息、娛樂和交流的場所。這些場所可以成為社區(qū)的聚集點，增強居民的歸屬感和認同感。同時組織各種公共活動，提高公共空間的使用率和吸引力。可以定期舉辦文藝演出、公益講座、親子活動等，增強社區(qū)的凝聚力。

（3）通過模數(shù)化小套型的組合，緊湊經濟且適合各種類型的居民。在建筑布局上，可以合理安排建筑物的朝向和間距，增加日照時間，提高住宅的采光和通風效果。這也可以提高韓森寨城中村的不同類型居住舒適度。同時，屋頂平臺及大片活動場地的設置增強鄰里交往，提高社區(qū)活力。結合周邊道路的通達性，實現(xiàn)住區(qū)內部交通明確有秩序，實現(xiàn)居民生活利益最大化。

圖4 社區(qū)綠地意向圖

（4）改造老舊公寓并打造高水平的人才公寓，對村內老舊的建筑進行翻新和改造，其中包括更新設施、提高能源效率；在安全方面，可以增加監(jiān)控攝像頭、加強門禁系統(tǒng)等，以提升居住質量。

同時根據人才的需求進行空間規(guī)劃，例如，設計共享工作空間、私人臥室等，公寓還可以提供獨立的廚房和餐廳，以滿足個人的烹飪需求。還可以在公寓中引入創(chuàng)新元素，例如包括智能門鎖、智能照明、智能溫控等，提高生活的便利性和舒適度、此外，還可以提供共享社區(qū)設施，例如健身房、洗衣房、娛樂室等，以滿足人才的日常生活需求，以吸引和留住人才。其次，還要在公寓內提供高品質的服務，例如定期的清潔服務、24 小時的安保服務等，以增加公寓的吸引力。最后，制定靈活的租賃政策，例如提供短租、長租、按月租等不同選擇，對于需要臨時住所的人才，可以提供日租或周租的選項，根據人才的具體情況，提供相應的租金優(yōu)惠，例如長期居住優(yōu)惠、學生優(yōu)惠等，并提供免費的咨詢服務，幫助人才解決在居住過程中遇到的問題。此外，還可以根據人才的需求提供租金優(yōu)惠、靈活的付款方式等優(yōu)惠政策，以滿足不同人才的需求。

結語：

在城市規(guī)劃和更新改造中，老舊城中村的改造是重要的議題。本文以韓森寨城中村更新改造為例，探討了城中村改造中的矛盾與策略。韓森寨城中村改造中存在著舊城區(qū)與幸福林帶周邊新建社區(qū)的矛盾。針對這些矛盾，文章提出了相應的應對策略。當然，還有很多更新改造策略，包括對拆除重建區(qū)域和修繕保留區(qū)域進行合理規(guī)劃，對商業(yè)發(fā)展和居民住房需求進行平衡，以及加強政策宣傳和公眾參與等。在本文中的案例中采用的是相對更適合韓森寨城中村的一些方法，在后續(xù)的其他城中村改造中也要因地制宜。總之，城中村改造需要綜合考慮多方面因素，制定出切實可行的更新改造方案。