單位大院微更新研究

摘 要：當前，我國城市發展正在從大規模戰略規劃轉向小規模的城市微更新。按照目前中國城市更新的速度，原有的單位大院正在逐漸消失。由于房地產商業化、土地短缺和中國城市的人口壓力，城市規劃更傾向于建造高密度的居住小區。此外，土地出讓使政府獲得了高額收入。因此，現有住宅區受到房地產開發商的壓力，面臨拆除和投資重建，同時居民對它的歷史價值也不是很清楚。空間的碎片化加上原單元綜合體歷史價值的逐漸下降，使得復合單元成為城市更新的重點。以大連機車廠社區為例，通過訪談、問卷調查、實地調查等方法，對機車廠社區更新策略進行梳理，總結其更新過程中產生的空間非正義現象。

關鍵詞：單位大院；空間正義；大連市機車廠；老舊小區改造

一、我國單位大院改造政策背景

2014年，《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》強調要優化城市空間結構，促進城市緊湊發展。城鎮化進入了以提質為重點的轉型發展新階段。在2015年中央城市工作會議上，有人提議倡導城市的恢復和更新。2017年，黨的十九大強調以人為本的共建、共治、共享，推動城市發展由注重“外延”向注重“內涵”轉變。2021年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》明確建議開展城市更新行動。城市更新新階段著眼于長期不斷改善和增強城市在經濟、社會和物質環境方面的動態發展，已成為實現社會內需增長、經濟增長、產業轉型現代化、土地集約化、城市活力振興的重要手段，也是可持續發展的必然趨勢。

二、單位大院的概念由來及特征

（一）概念由來

20世紀50年代，我國正處于計劃經濟時期，居住小區的概念從蘇聯傳入我國。“寬馬路、大街區”這種模式自從蘇聯引入以來我國一直沿用，但居住區的大面積和封閉空間導致了許多城市病的出現。2016年初，國務院公布了《中共中央? 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，反映了我國越來越重視目前城市中存在的問題，促使居住小區向“小街區、密路網”模式轉型。

（二）單位大院的特征

1.員工流動性低

以單位大院為基礎的城鎮居民聚集方式，在被高度控制的社會和經濟制度下，限制了人員的自由流動。除此之外，不能自由流動的重要原因也包含了單位的管理體制和福利分配制度面向的是單位員工。當職工離開單位時，往往意味著一切福利待遇都失去了，因此單位大院人口流動變化較小，人口數量和年齡結構相對穩定。

2.居住分化不明顯，鄰里關系緊密

在單位制度影響下的城市居住空間中，傳統城市居住空間的社會階級結構已經從根本上消失，基本不存在出于經濟原因的空間階級分化。城市內部地位和收入的差異是由社會分工不同的階層的生活差異造成的。同一社會階層的居民生活在一個統一的社區中，它的特點是知識社會，每個人都是單位的工作人員，他們通常一起工作，一起休閑娛樂，關系比較友好，相處也非常融洽。

3.自成體系的單元

大連市機車廠社區內公共基礎設施完備。在教育設施方面，其北側為大連市第四十七中學，基地南側一公里處有大連市第七十九中學。同時，基地內部配套有生活設施（商店、食堂、澡堂等）、福利設施（醫院、電影院、俱樂部、花園、運動場等）、公共基礎設施及公共服務設施。

三、單位大院在改革開放后走向解體與復雜化

單元大院伴隨著單元制的建立而出現，二者密切相關，后者的變化對前者有直接的空間效應。最初，住房作為該單位的一項福利被納入該機構的安全系統。在20世紀90年代中后期，住房分配制度逐漸被住房分配市場化取代。1998年，住房分配制度被完全廢除。在1988年至2004年住宅建筑逐步商業化的過程中，出現了具有中國特色的房地產行業，導致了舊城以拆遷和大規模建設的形式進行改造。

（一）單位大院性質的轉變

單位大院性質的轉變主要體現在土地利用格局的轉變、空間形態的轉變、建筑功能的轉變、市場的介入以及人口性質的轉變。

（二）土地利用格局的轉變

大連機車廠社區為大連市機車廠附屬的工業企業單位大院。大連市土地功能的置換以及工業郊區化，引發因舊城改造和工業外遷帶來的郊區化浪潮，大連市機車廠搬遷到旅順口區，原有的機車廠面臨著功能上的廢棄，或作為歷史地段進行工業遺址改造。

（三）空間從封閉走向開放

大連機車廠社區拆除了圍欄，以此方式向開放式街區轉換。但隨著街區的開放，居民的焦慮感增加。除了周邊封閉圍墻被拆除，取而代之的是周邊的商業建筑之外，大連機車廠社區地塊零碎，面臨著社區居民既不理解也不支持的困境。從封閉走向開放的空間帶來了以下影響：第一，更密集的路網。路網的布局減輕了整個城市的交通壓力。第二，加強公共基礎設施的輻射能力。在促進資源共享的同時，也有助于全社會層面的公共空間系統建設，促進社區圈子的重構。第三，供需失衡。到目前為止，單位大院內部的公共服務設施按照千人指標進行分配，內部空間從封閉走向開放必然造成設施供需失衡。由于隱私的慣性，一些社區居民不情愿乃至抵制單位大院的打開，這也阻礙了更新的實施。

（四）建筑功能的置換

隨著城市更新、城市微更新的進程加快，改革開放前及計劃經濟時期的建筑，如職工宿舍、俱樂部、老電影院、澡堂等，其基礎設施因為過于陳舊或政策制度改革已經被廢棄，有的建筑進行了拆除，有的建筑作為文物保護單位或歷史建筑被保留下來，經過功能置換與修繕重新投入使用。

（五）市場資本的介入

在老舊小區改造過程中，市場資本的介入是不可忽視的因素。市場資本的介入可以為改造項目提供資金支持和技術支持，加快改造進程，提高改造效果。然而，市場資本的介入也存在一些問題需要注意。市場資本的介入往往會導致改造項目出現商業化傾向。由于市場資本追求利潤的本質，改造項目可能更注重商業開發和高端住宅建設，而忽視中低收入居民的需求。因此，市場資本介入具有一定的積極性作用，也存在許多的問題及挑戰。

四、我國城鎮化進程中單位大院的更新歷程

（一）從大拆大建到城市更新

1980年到2010年左右，中國城市處于城市化初期——城市更新萌芽探索階段。隨著城市高速發展，這一階段城市更新以拆除重建為主。在這一時期，大連機車廠社區南側新建超高層小區，且機車廠社區南側與該高層小區之間日照間距明顯不足，高層的建起永遠地擋住了機車廠社區原住民樓房的陽光。

（二）從更新到微更新的轉變

2010年至2015年期間，城市更新取得了顯著的進展。該時期城市更新主要包括以下重要方面。

第一，城市基礎設施改善：在這個時期，城市更新注重改善城市的基礎設施，包括道路、橋梁、排水系統等。這些改進不僅提高了城市的交通流動性，還增強了城市的抗災能力。

第二，老舊建筑改造：城市更新還著重改造老舊建筑，尤其是歷史建筑和保護區。通過修復和翻新，這些建筑得以煥發新的活力，并成為城市的文化遺產。

第三，住房改善：城市更新還致力于改善住房條件，特別是在相對落后地區。政府通過提供貸款和補貼等方式，幫助居民改善住房條件，提高生活質量。

總的來說，2010年至2015年期間的城市更新在改善城市基礎設施、提升居住條件、增加公共空間和加強社會綜合治理等方面取得了顯著的成果。這些努力為城市的可持續發展奠定了基礎。

（三）2015年至今的社區微更新

2015年，中央城市工作會議提出要留住城市的三大特色，即城市的地域特色、文化特色、建筑特色，并提出城市功能定位應與三大特色相結合。2018年在廣州考察歷史文化街區永慶坊時，習近平總書記表示，要避免大拆大建，采用微改造、微更新的方式改善人居環境，強調要“更多采用微改造這種‘繡花’功夫”。

其中，在我國社區微更新改造階段，大連機車廠社區主要實施了以下策略進行改造：

1.消極空間的積極轉化

社區改造中，消極空間的改造是非常重要的一項任務。消極空間通常指的是那些荒廢、破舊、不安全或者缺乏功能的區域，對社區居民的生活質量和社區形象都造成了負面影響。其改造的難度在于，僅通過地塊內部設計來“盤活”公共空間，而不是改變外部城市空間格局。工廠通過拆除部分綠化，美化周邊和社區墻壁，開放封閉的空間，讓視野更開闊、光線更透明，同時對地面進行粉刷，設置座椅，為空間引入積極的元素，吸引機車廠社區居民及周邊居民來使用。

2.無序空間的有序轉化

無序的空間通常意味著使用頻率高，但規劃不當。機車廠社區改造將利用居民樓之間的空地放置健身設施、晾衣桿等公共設施，方便住戶使用，增加空間的實用性。

3.城市消極界面改造

城市消極界面破壞了空間環境的向心性，通過對消極界面的微改造，獲得了良好的交互體驗。設計師挖掘了機車廠的特色元素融入其中，串聯后形成了十字形的線性空間。

五、機車廠社區改造后仍存在的問題

機車廠社區改造后仍存在的問題主要體現在市場介入后產生的本末倒置現象。

（一）商鋪價格與居民消費水平不匹配

由于地處西安路羅斯福中央大道商業中心黃金地段，該小區附近的門市租金在近幾年內持續上漲，導致社區原住民逐漸難以承擔起相關消費，買菜、購物等日常消費需要到遠處才能完成。例如，曾經繁華的大菜市場現在商品的價格及質量與社區居民的需求不相匹配。

（二）資本補償與居民訴求不匹配

周邊45層的高層小區建筑，擋住了小區南側的住區陽光。十年前該高層小區按照面積計算來賠償相應的數額，每戶4～6萬元。部分居民對該補償機制表達了不滿。

（三）盈利思維與公益行為不匹配

小區內曾經有私人企業建了半盈利半公益性食堂，但是兩年內因資金運轉不足倒閉。政府沒有出臺政策進行補貼，私人承包的食堂要想從老人手中獲利很難。

社區附近的停車場價錢昂貴，導致前來附近消費的外來人員大多將車輛停放在該小區內部，因為其是開放社區，導致停車問題很嚴重。小區內部每條道路都停滿車子，馬路與人行道被一輛輛車隔絕開來，形成了兩條半封閉性質的線性空間。社區內老人穿梭在停放的車輛與移動的車輛之間，危險性很高。

（四）社區微更新完善度不佳

社區經過改造后初見成效，但物業管理體系的缺乏導致后續維護難以持續，小區內公共基礎設施被破壞，如社區居民反映路燈太陽能電池板被偷、外墻保暖系統難以有效保持室內溫度、公共廁所沒有投入使用、安裝電梯的樓房也未將電梯投入使用、資金攤派及后續管理的問題也沒有妥善解決等等。這其中體現的是政策及更新模式的不徹底，缺乏長遠性、可持續性。其更新的形式流于表面，公眾參與決策的缺乏導致了現存問題逐年增多而難以解決。老舊小區改造是當前城市發展中的重要任務之一。然而，目前的改造模式存在一些問題，導致改造效果不徹底，缺乏長遠性和可持續性。部分改造項目僅僅著眼于外部環境的美化，如修建新的建筑、綠化景觀等，而忽視了內部設施和居住環境的改善。這種表面功夫的改造無法真正解決居民的實際問題，難以提升居住質量。當前的改造模式使改造項目在初期取得了一定的成效，但隨著時間的推移，問題又逐漸出現。這主要是因為在規劃和設計階段缺乏全面考慮，沒有考慮到未來的發展需求和變化。

（五）更新行為與居民訴求不匹配

社區進行更新改造前、改造時以及改造后未曾征求過社區居民的意見，如公共廁所投放的位置是否合理、樓與樓之間改造是否合理解決了居民訴求等。樓宇之間的空地在改造之前居民可以進行種植、養花草活動，目前全部被改造成硬質鋪裝，綠化較少，白日曝曬導致政府投放的大量健身器材無人使用。老舊小區改造中缺乏居民的參與，居民主體地位未得到足夠重視。居民是改造的直接受益者，他們對改造項目有著獨特的需求和意見，但往往缺乏參與決策和管理的機會。這導致改造結果與居民的期望和需求不符，難以取得持久的效果。因此，為了解決這些問題，需要改進老舊小區改造的模式和方式，注重內外兼修，注重長遠發展和可持續性，同時積極促進居民的參與，強化其主體地位。

綜上所述，采用陪伴式、自上而下式設計，以及調動居民參與積極性等方法，可以在我國老舊小區改造中取得良好的效果，實現社區的全面提升和可持續發展。

參考文獻：

[1]何重達，呂斌.中國單位制度社會功能的變遷[J].城市問題，2007（11）：48-56.

作者簡介：

郎璐源，大連民族大學學生。研究方向：城鄉規劃。