我國房地產支柱產業地位的實證分析

段磊

摘? ?要：國家發改委在2021年底重提“房地產是支柱產業”，房地產業作為我國經濟的組成部分，對國民經濟穩定發展具有重要作用。基于此，從產業增加值占GDP比重、就業人員占全國就業人員比重、行業關聯度、需求收入彈性、產業增長率五個評價指標出發，運用近年統計數據，對房地產支柱產業地位進行實證分析，并對定量分析的數據做初步解釋及探討。

關鍵詞：房地產；支柱產業；評價指標；行業關聯度；需求收入彈性

中圖分類號：F299.23? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）17-0040-03

一、研究背景

目前關于支柱產業的定義較多，但一般認為支柱產業是指在國家產業系統中具有較大份額，在一定時期內構成一個國家或地區產業體系的主體，并對國民經濟發展起引導和推動作用的產業或產業群。支柱產業通常具有產業規模大、發展前景好、產業關聯度高、經濟效益好、現階段性強的特點。

對于支柱產業的判斷標準，國家計委政策研究室提出了九條考察指標：（1）產業增加值較高，在國民生產總值中所占比重達5%左右；（2）出口創匯穩定增長，國際市場占有份額上升；（3）就業人員占全國就業人員總數的比重較高，同時其緊密相關的產業部門就業人員大量增加；（4）行業關聯度高，對經濟發展的帶動作用高于社會各經濟部門的平均值，通常影響力系數及感應度系數均大于1；（5）有較高的產業集中度和骨干企業的市場占有率，有配套協作的企業組織網絡；（6）與國際同行業相比，技術比較成熟；（7）需求收入彈性大于1，達到1.5左右；（8）經濟效益良好，附加價值率在25%—40%左右；（9）具有高于國民經濟總增長率的、持續的、較高的部門增長率。

我國房地產支柱產業的地位首次被提出是在2003年發布的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中，經過幾十年的發展，房地產業已經進入“黑鐵時代”，由于宏觀經濟的影響、國家政策的調控，使房地產的支柱產業地位也受到影響。在2021年12月召開的“2021—2022中國經濟年會”上，國家發改委再次定調了“房地產是支柱產業”，會議指出2022年國家經濟發展要“穩”，就需要穩定房地產業。

二、房地產支柱產業地位的評價指標

國家計委政策研究室提出的支柱產業評價標準，較為全面、合理地說明房地產在國民經濟中的地位，本文根據以下5項指標，對房地產支柱產業地位進行實證分析：（1）房地產業增加值占GDP中的比重；（2）房地產業就業人員占全國就業人員總數的比重；（3）行業關聯度，以影響力系數和感應度系數進行分析；（4）房地產業需求收入彈性；（5）房地產業增長率，以房地產開發企業年度投資總額增長率進行分析。

三、房地產支柱產業地位的實證分析

本文實證分析的數據主要來源于《中國統計年鑒》，因統計年鑒中可供查詢的部分數據截至2020年，故選取2010—2020年期間數據作為統計分析依據。

（一）房地產業增加值占GDP比重

房地產業增加值是指房地產業所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果，包括房地產開發、物業管理、房地產中介服務。房地產業增加值占GDP比重如表1所示。

產業增加值占GDP比重越高，則該產業在國民經濟中重要性越強。從表1可以看出，在2010—2020年間，房地產業增加值占GDP的比重均大于5.00%，且呈逐年上升的趨勢，說明我國房地產業規模較大，能對國民經濟的增長起到支撐作用。

（二）房地產業就業人員占比

在近幾年房地產市場持續下行的大環境下，房地產行業的就業人數和就業競爭激烈程度并沒有下降，反而呈現出持續上升的趨勢。2010—2020年房地產業就業人員占全國就業人員總數的比重如表2所示。

表2? 房地產業就業人員占全國就業人員總數的比重表

房地產業就業人員數統計范圍包括內資企業、港澳臺投資企業、外商投資企業。從表2統計數據可以看出，房地產業就業人員占全國就業人員總數的比重除2015年略有下降以外，其余年份均有所提高；2020年房地產行業就業人數增長比例有所下降，但占全國就業人數的比重保持不變，平均增長比例達3.38%。且與房地產相關的行業，如建筑行業、金融行業、能源行業等，就業人員數也在逐年增加。分析表明，房地產業吸納就業人員的能力在逐步提高，是勞動力就業的重要場所，為社會經濟的穩定發展提供了保障。

（三）行業關聯度

本文在進行房地產行業關聯度分析時以影響力系數和感應度系數為評價標準。影響力系數指國民經濟中某一個產業部門增加一個單位最終產品時，對國民經濟各部門所產生的生產需求波及程度。影響力系數越大，則該部門對其他部門的生產需求拉動越大。影響力系數Fj計算公式如下所示：

Fj=■■ij/■■■■ij（i，j=1，2，3，……n）（1）

式中■■ij為投入產出完全消耗系數矩陣的第j列之和，含義為第j部門生產一個單位最終產品時對其他各部門的需求量；■■■■ij為投入產出完全消耗系數矩陣各列之和的平均值。

感應度系數指國民經濟各部門每增加一個單位最終使用時，某一部門由此而受到的需求感應程度，也就是需要該部門為其他部門生產而提供的產出量。由感應度系數的定義可知，感應度系數越大的部門受到的需求壓力越大。感應度系數Ei計算公式如下所示：

Ei=■■ij/■■■■ij（i，j=1，2，3，……n）（2）

式中■■ij為投入產出完全消耗系數矩陣的第i行之和，含義為第i部門受到其他部門生產影響的程度；■■■■ij為投入產出完全消耗系數矩陣各行之和的平均值。

以全國17個大類產業部門作為分析對象，從表3可以看出，除2017年的感應度系數外，房地產行業的影響力系數和感應度系數均小于1，說明房地產的行業關聯度低于社會平均水平。進一步分析可以看出，不同行業對房地產的投入產出完全消耗系數差異較大，處于房地產業上下游的部門，如機械設備制造業、運輸倉儲業、化學工業、建筑業、金融業，與房地產的行業關聯度較大，說明房地產業對其上下游部門的經濟發展具有較強推動力。

（四）房地產業需求收入彈性

需求收入彈性是指在一定時期內，消費者對某種商品需求量的變動相對于其收入量變動的反應程度，計算方法為需求變化量百分比除以收入變化量百分比。其計算公式如下：

Ei=（△Q/Q ） / （△I/I ）? ? ? ? ? ? ? ? ? （3）

對于房地產行業，式中Q表示對商品房的需求量，基于數據的可獲取性，用商品房銷售額代表；式中I表示家庭收入，用城鎮居民人均可支配收入代表。當需求收入彈性大于1時，說明商品房的需求量是富有彈性的，即商品房需求量增加的百分比超過了居民收入增加的百分比。2010—2020年房地產業需求收入彈性如表4所示。

根據統計結果，2011年、2012年、2014年、2019年房地產業需求收入彈性小于1，其余年份需求收入彈性均大于1，且在統計年限內，需求收入彈性呈波動性分布，平均需求收入彈性為1.62，可見居民對商品房的需求量在不同年份有所差異，但從長期來看，對商品房的需求量是富有彈性的，這表明房地產業在居民生活中占有重要地位，對國民經濟發展的支撐作用較強。

（五）房地產業增長率

房地產業所涉及的產業鏈較長，其上下游企業較多，能夠較好地拉動國民經濟增長。在我國社會發展進程中，國家在特定時期會依靠房地產快速拉動經濟增長，在房地產行業的大規模投資成了GDP增長的重要組成部分。本文以房地產開發企業的投資總額增長情況來代表房地產行業的增長情況。

如圖1所示，在2010—2014年之間，房地產行業維持著較高的增長速度，在2016年以后至今，房地產行業增長速度放緩，并逐漸趨于穩定，但房地產業增長率保持在國內經濟增長率之上，滿足支柱產業的判定條件。

四、結束語

通過統計指標的定量分析，可以看出房地產業增加值比重高、就業人員占比大、行業關聯度較大、需求收入彈性較高、行業增長速度較快，對國民經濟發展具有重要的戰略支撐作用，現階段我國房地產業毋庸置疑是支柱產業。

“房子是用來住的不是用來炒的。”這個概念早在2016年年底中央經濟工作會議上就被首次提出，隨后國家及地方陸續出臺了很多相關調控政策，但目前國家仍然堅持“房住不炒”的原則不動搖，支持住房更好地滿足消費者合理的居住需求。參考中央經濟工作會議對2022年經濟工作穩字當頭、穩中求進的部署，在新的市場環境下，房地產的支柱產業地位沒有改變，但其內在邏輯在變，“高周轉、高杠桿”的開發模式已經不再適合現在的市場環境。房地產不僅是拉動經濟增長的產業，更應該是穩定大局的產業，需要發揮好房地產支柱產業地位的作用，房地產業持續、穩定、健康的發展，能夠帶動其上下游產業的良好發展，從而為今后國民經濟的穩定增長提供有力保障。

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[責任編輯? ?文? ?欣]