房企融資加速

孫兆會

2023年上半年以來，多家上市房企再融資項目取得注冊批文，這意味著該領(lǐng)域再融資能力正加速恢復(fù)。房企通過多渠道融資，有助于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高自身抗風(fēng)險能力。同時，也能提振購房者信心，促進(jìn)行業(yè)基本面修復(fù)，形成良性循環(huán)。

助力房企政策加碼

6月底，滬深交易所官網(wǎng)消息顯示，4家上市房企保利發(fā)展、大名城、福星股份和中交地產(chǎn)的再融資項目已獲得證監(jiān)會注冊批復(fù)，這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域再融資能力正加速恢復(fù)。自房企股權(quán)融資政策出臺后，監(jiān)管部門加快再融資項目審核進(jìn)度，支持符合條件的上市房企修復(fù)基本面，促進(jìn)市場信心提振和經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定。

從2022年政策落地至今年5月，A股和港股合計約37家上市房企發(fā)布股權(quán)融資信息，其中萬科、碧桂園、雅居樂等個別H股公司股權(quán)融資已經(jīng)落地。伴隨著滬深兩市上市房企再融資項目的正式落地，這也意味著A股市場房企再融資也再進(jìn)一步。

了月10日晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局宣布，對2022年11月份發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡稱“金融16條”）中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

政策適用期限延長主要涉及兩方面內(nèi)容，一是延長房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期，可不調(diào)整貸款分類：二是向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類，新發(fā)放配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員予以免責(zé)。與之前的“金融16條”相關(guān)政策規(guī)定期限相比，均延長了一年半時間。

在三季度房企償債高峰到來之前，管理部門及時推出“續(xù)力”舉措，針對性很強(qiáng)，有助于遏制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險擴(kuò)散，加快風(fēng)險出清進(jìn)程，促進(jìn)市場企穩(wěn)。

一方面，金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，可為保交樓提供有力支持。經(jīng)過近一年的協(xié)調(diào)努力，項目交付量持續(xù)上升，這是積極信號。但項目停工、樓盤交付延期乃至爛尾，背后往往是巨量資金、錯綜復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系，牽一發(fā)動全身，解決起來并不容易。因此，需要保持政策穩(wěn)定，以便緩解壓力，化解問題。

延長上述兩項金融政策適用期限，可進(jìn)一步打消金融機(jī)構(gòu)的顧慮，改變其“不敢不愿”向部分出險房企貸款的情況，鼓勵其繼續(xù)向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放配套融資，確保出險項目專款專管，順利建設(shè)施工，順利完成交付。

另一方面，可進(jìn)一步引導(dǎo)增量資金入場，幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)“造血”功能，防止行業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)散。

當(dāng)前，銷售市場下行，若融資渠道再遏阻，很可能形成“兩頭堵”的流動性緊張局面，進(jìn)而導(dǎo)致出險面擴(kuò)大。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，當(dāng)前房企債券存量余額約2.9萬億元，一年內(nèi)到期余額為9277.4億元，今年了月份、9月份到期債券余額均超900億元。面對三季度償債高峰，亟須增量資金入場，構(gòu)建起新的資金供需平衡。

延長上述兩項金融政策適用期限，可以為增量入場資金添加“融資安全回收”的確定性系數(shù)，減緩金融機(jī)構(gòu)、承接交付企業(yè)等各方主體的資金壓力，引導(dǎo)其在保交付上投入更多資金，進(jìn)一步提升專項借款配套融資的落地效果。更重要的是，有融資性現(xiàn)金流入，可為相關(guān)房企預(yù)留更多調(diào)整空間，助其保證順利交付，提升品牌信用度，進(jìn)而恢復(fù)“造血”能力，維持正常運轉(zhuǎn)。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，此前出臺的一系列穩(wěn)樓市政策措施發(fā)揮積極效果，國內(nèi)樓市整體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢。延長期限的這兩條政策主要涉及房地產(chǎn)供給端融資支持措施，繼續(xù)為部分房企緩解短期資金壓力，隨著樓市需求穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)“自我造血”能力增強(qiáng)，信用環(huán)境改善，房地產(chǎn)有望逐步進(jìn)入良性循環(huán)。

“未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資和投資狀況能否改善，從內(nèi)生的角度看，取決于銷售端能否持續(xù)回暖，以便讓房企實現(xiàn)‘自我造血的良性循環(huán)。從外生的角度看，取決于微觀主體的信心、預(yù)期、風(fēng)險偏好和資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)節(jié)奏。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家及研究部總監(jiān)龐溟表示，下階段，應(yīng)繼續(xù)落實改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，繼續(xù)帶動房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流狀況、投資活動、并購重組回到正常發(fā)展軌道，繼續(xù)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供正常的金融支持，繼續(xù)平穩(wěn)、有序地加快房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險市場化出清。

重塑行業(yè)生態(tài)環(huán)境

“這有助于房企增厚資本金、降低杠桿率，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)，也有助于部分房企拓展加杠桿的空間，注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)經(jīng)營實力。”一位市場人士表示，隨著房地產(chǎn)相關(guān)支持政策陸續(xù)落地，市場持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放空間。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，本次發(fā)行股票募集資金是為落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議有關(guān)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展精神，提升公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能力，為公司高質(zhì)量發(fā)展提供長期穩(wěn)定資金支持的重要舉措，能夠充實公司資金實力，提高上市公司發(fā)展?jié)摿Γ鞠蛞愿咝б妗⒓s式為主的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，成為全國范圍內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量好、特色強(qiáng)，具有優(yōu)秀品牌與口碑的開發(fā)商，助力公司實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

整個2023年上半年房企銷售出現(xiàn)明顯分化。位居前三的保利、萬科、中海三家房企中，保利、中海上半年分別實現(xiàn)銷售同比增長，不過銷售額仍低于2021年同期。

據(jù)克而瑞排名數(shù)據(jù)顯示，今年上半年合同銷售金額達(dá)到千億元的房企數(shù)量進(jìn)一步縮水至6家。二季度樓市需求相對較為疲軟，拖累了房企上半年銷售。中國人民銀行最新調(diào)查顯示，2023年第二季度，居民買房意愿和房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求均有所下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.56，結(jié)束了自今年1月份以來的四連升。

在融資端，6月份易居研究院統(tǒng)計的TOP30房企境內(nèi)債發(fā)行約148億元，環(huán)比小幅上升。繼4月份、5月份債券發(fā)行規(guī)模連續(xù)兩個月下降后，6月份TOP30房企債券融資基本面有所好轉(zhuǎn)，不過距去年同期仍存在一定差距。

在海外債停滯的背景下，境內(nèi)債券融資依然是房企主要的融資渠道。數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，80家典型房企的累計融資總量（不合開發(fā)貸、銀行貸款）為3137.3億元，同比減少。

房企股權(quán)融資快速推進(jìn)，有望為房企優(yōu)化融資渠道、紓解部分償債壓力，幫助房企實現(xiàn)“保交付”。

回顧2023年上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚后抑，一季度在積壓需求集中釋放帶動下，市場活躍度提升：二季度，房地產(chǎn)市場再次轉(zhuǎn)弱。有分析指出，當(dāng)前居民置業(yè)信心及預(yù)期均偏弱，行業(yè)整體仍在低位運行。在此背景下，監(jiān)管部門延長金融支持房地產(chǎn)的有關(guān)政策期限，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持。預(yù)計相關(guān)舉措將對穩(wěn)定市場預(yù)期起到積極作用，有助于房企融資改善和推進(jìn)保交樓。

受房地產(chǎn)行業(yè)支持政策不斷加碼影響，A股多家房企定增計劃有了突破性進(jìn)展。克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廈門國貿(mào)的37億定增計劃于了月3日獲得了上交所受理：招商蛇口增發(fā)收購南油集團(tuán)在6月1了日獲證監(jiān)會注冊生效，并且在28日完成過戶：包括前面提到的保利發(fā)展、大名城、福星股份、中交地產(chǎn)等四家房企的定增計劃獲得證監(jiān)會的同意注冊。

2023年以來，滬深兩市部分房企銷售端出現(xiàn)反彈，“三支箭”政策傳導(dǎo)取得積極效果。市場人士認(rèn)為，告別粗放式發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯有望從“舊三高”向“兩低一專”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低杠桿、專業(yè)化”。新舊動能轉(zhuǎn)換下，行業(yè)有望迎來平穩(wěn)健康發(fā)展的新格局。

助力市場企穩(wěn)回升

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，6月以來，房企融資多元化趨勢明顯。境內(nèi)銀行貸款、債權(quán)融資，中票、公司債發(fā)行為主要手段。

值得關(guān)注的是，優(yōu)質(zhì)民企終于撬開境外融資大門。其中，優(yōu)質(zhì)混合所有制房企綠城在2022年已經(jīng)獲得過中銀浙江分行向中銀香港切分授信額度的一筆1.2億美元貸款融資，用于提前置換該公司今年到期的境外貸款。

事實上，只有市面上的優(yōu)質(zhì)房企才能夠搭乘“融資快車”。融資優(yōu)勢正向標(biāo)桿民企轉(zhuǎn)移，但同時標(biāo)桿民企融資渠道仍不可避免地有所收緊。其中2022年標(biāo)桿民企融資規(guī)模相較于2019年下滑了38%，但融資占比從2019年的12%提升至35%：而預(yù)警民企、風(fēng)險民企及優(yōu)質(zhì)民企相較于2019年規(guī)模分別下滑了73%、89%及88%，其中風(fēng)險房企融資規(guī)模占比收縮最為嚴(yán)重，從56%收縮至29%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。在融資端，上半年房企債券融資基本面有所好轉(zhuǎn)，股權(quán)融資的推進(jìn)優(yōu)化融資渠道，有望助力房企筑底企穩(wěn)。

事實上，2023上半年，房地產(chǎn)銷售正逐步企穩(wěn)。

今年上半年，房地產(chǎn)主要指標(biāo)相較去年全年均有所改善，市場逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但總體上還處于調(diào)整階段。應(yīng)進(jìn)一步采取積極措施，釋放金融支持等政策效能，提振購房者、房企信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)企穩(wěn)回升。

從主要指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場銷售、開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等指標(biāo)均較去年出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。上半年，全國商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額同比增長1.1%，明顯好于去年全年。銷售面積降幅明顯收窄，銷售額由降轉(zhuǎn)升。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金下降9.8%，降幅比去年全年都有不同程度收窄。

但同時也要看到，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整過程中，行業(yè)還面臨不少困難。當(dāng)前，購房者觀望情緒依然較為濃厚，房地產(chǎn)新開工面積還在下降，竣工面積在增加，施工面積整體下降。預(yù)計一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資還將低位運行，部分房企長期積累的風(fēng)險仍需逐步消化。

保交樓仍是當(dāng)前和今后一個時期各地政府和房企的重要任務(wù)。千方百計保交樓，才能維護(hù)購房者合法權(quán)益，增強(qiáng)各方對房地產(chǎn)市場的信心，從而實現(xiàn)良性循環(huán)。金融支持政策對當(dāng)前保交樓和市場企穩(wěn)回升至關(guān)重要，應(yīng)將已經(jīng)出臺的政策落實到位，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，以及促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展政策持續(xù)顯效，市場將逐步走穩(wěn)。從需求端來看，投機(jī)性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續(xù)帶動房地產(chǎn)發(fā)展。從供給端來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式難以為繼，市場供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整。隨著調(diào)整逐步到位，供給也會逐步趨于穩(wěn)定。