誤買“兇宅”還能退嗎

2022 年8 月30 日，經營喜鋪生意的劉某在某網絡平臺上發現了崔某的房源，并聯系到崔某看房，雙方多次溝通后于同年9 月24 日簽訂《沿街商鋪房屋買賣合同》。劉某于同年10 月16日付清全部購房款，崔某將房產過戶到劉某名下。

后劉某從顧客口中得知，曾有一對小夫妻在此經營，因情感糾紛，女方在店鋪內上吊身亡。劉某感覺受到欺騙，且自己做的是喜鋪生意，在“兇宅”里不吉利，于是通知崔某表達了退房意愿，崔某拒絕。雙方協商不成，劉某遂訴至法院請求撤銷雙方簽訂的買賣合同，并要求崔某返還購房款并賠償相應損失。

法院經審理認為，民法典規定，一方以欺詐手段，使對方在違背意愿的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。本案中，涉案房屋中曾經發生過有人上吊身亡的事實，屬于與訂立合同有關的重要事實。該事實雖然不會影響到房屋的實際使用價值，但會嚴重影響購房人的購房意愿，崔某有義務向劉某披露。正是由于崔某未如實履行告知義務，導致劉某誤以為該房屋為正常房屋，從而作出購買該房屋的意思表示，屬于違背真實意愿的情況下實施的民事法律行為，劉某要求撤銷雙方簽訂的買賣合同的請求于法有據，予以支持。同時，根據民法典相關規定，本案中，崔某刻意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，導致劉某誤判，并最終導致雙方之間的合同被撤銷，劉某因此付出的房屋裝修費用、過戶費用等均應由崔某賠償。

判決后，崔某不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

點評：

“兇宅”并非一個法律概念，無法在實體法律規范上對其進行準確的定義。準確來說應該是基于中華民族傳統習俗而產生的一個民間概念。將某類房屋定義為“兇宅”，是日常生活中人們追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害心理而演化的產物。

在房屋買賣特別是二手房買賣中，中介機構擬定的條款中一般將“兇宅”定義為，在業主本人或親屬持有期間，房屋本體結構內發生過非正常死亡事件，包括但不限于自殺、他殺、從房屋內墜出死亡、意外死亡等。在雙方當事人對兇宅有明確約定的場合，上述約定可以作為解決相關糾紛的依據。但在當事人雙方就“兇宅”的概念并未做約定時，判斷是否為“兇宅”就不能以個體主觀感受為依據，而應當以社會公序良俗原則下所達成的社會共識為判斷標準。具體而言可以從兩個方面來判斷：一是死亡形式，發生人為的非正常死亡事件，自然的生老病死屬于人之常情，不應屬于此界定范圍；二是死亡地點，發生在房屋內即房屋專有部分。

擇善而居、趨利避害是一種善良樸素的傳統風俗。當事人在訂立合同過程中應當遵循誠實信用原則，如實披露與訂立合同有關的重要信息。房屋中曾發生過非正常死亡事件，雖然并不會影響到房屋的實際使用價值，但對于普通民眾來說，該情形的確會對居住人和使用人的心理產生重大影響，足以對其作出是否購買房屋的真實意思表示造成影響，因此出賣方負有向購房人如實披露告知的義務。

（整理自山東高法、沂水縣人民法院微信公眾號）