房地產企業財務風險及其內部控制防范措施

姜麗君 南通中南新世界中心開發有限公司

引言

近年來，房地產企業逐漸發展成為我國國民經濟的重要組成部分，在相關政策的調控下，房地產行業發展越來越迅速，隨之而來的就是行業間的競爭逐漸加劇，房地產企業的管理與內部控制環節逐漸出現問題，從問題的成因來看，大部分房地產企業缺乏內控和風險意識，沒有在公司內部建立相應的風險評估體系，內部管理控制較為混亂，這也就導致了員工工作效率低，房地產企業自身對抗風險的能力較弱，長期下去就會對企業未來發展產生影響。所以為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，房地產企業需要對內部控制和財務風險管理進行正確的認識，逐步提高對內部的控制，以此增強企業的抗風險能力。在2021年后隨著我國城鎮化的快速發展，我國各地都上演了“房地產熱”的現象，但是我國不少房地產的資產負債率都很高，據調查顯示，不少房地產企業的資產負債率高達70%，這個比例已經超出了企業自身應對風險的能力，再加上我國整體宏觀調控政策的影響，進一步加大了房地產企業面臨財務風險的隱患。房地產企業資產負債率大的原因是，由于其行業的特殊性，所需要投資金額巨大，在前期開發階段都是負債開發，其資金來源包括投資者的自有資金、銀行借款、預收房屋款等，從我國房地產上市公司檢測報告中就可以看出該企業資產負債率偏高，警戒線為60%，有的企業超過警戒線大約十五個百分點。且當房地產企業達不到其所預期的收益時，就要面臨償還債務的風險，從2021年的數據來看，市面上大型的房地產公司都采取了土地儲藏戰略，這也就導致平均存貨率增長了64%，但是速動比率都小于1，如招商、金地等房地產上市公司的速動比率在0.7以下，維持自身的償還債務能力。總之，為保持房地產企業穩定發展，就必須在內部構建較為完善的財務控制體系，提高房地產企業的抗風險能力，發揮自身作用，推動國民經濟穩定增長。

一、房地產企業財務風險的種類及形成因素

(一)房地產企業財務風險種類

1.稅率

稅率是房地產企業中常見的風險，因為稅率變化較大，且房地產企業涉及增值稅、土地增值稅、城建稅等多個稅種，國家會隨著當前市場經濟的發展，對相關稅率進行調整，這也就導致房地產企業的預期收益會隨著稅率的變化而受到影響。

2.利率

在房地產企業運行中，如果該企業一致處于負債經營的狀態，那么當貸款利率發生變化，房地產企業也會受到嚴重的影響。若是房地產企業所貸的銀行，其貸款利率不斷增加，那么企業的負債就會增加，企業所預期的收益就會下降，在房地產企業中，利率上升還會降低消費者的消費積極性，這不利于房地產行業的發展。

3.運營

運營風險主要指的是企業在管控、銷售、成本管理上存在風險，管控就是企業對內部的管理和控制。當前房地產企業建設項目不斷增加，若是沒有及時在內部建立健全監督管理體系，就會導致整個房地產企業服務質量的下降，沒有良好的內部管控，員工的行為無法得到有效規范，不利于企業的成長。銷售過程中存在風險是因為房地產企業受到國家宏觀政策的影響，如果房地產企業沒有進行合理的定位就會導致產品銷售不出的情況，這就會影響整個房地產企業的整體經濟利益。成本管理中存在風險是因為有的房地產企業在對項目開發時沒有對其成本進行分析，導致最后超出預期金額，這種對于成本管理的不到位也會使得房地產整體的經濟利益不能與預期的經濟利益相契合，無法有效促進房地產企業的發展。

4.資金與投資

房地產作為一種資金密集型的企業，其整個運轉過程需要一個較長的周期，這也就導致其資金回收的時間也較長，較長時間內，不確定因素增多，就會增加企業的資金風險，若是投資者進行撤資，那么企業的資金鏈條就會斷裂，嚴重的話會導致房地產企業項目停工。且房地產企業還面臨著產品滯留的現象，因為該企業與國家政策息息相關，若是在大環境下沒有做好分析，貿然投資，當產品出現滯留，租賃、買賣等服務就會中斷，前期投入的大量成本就會無法收回，這將會給企業帶來較為嚴重的經濟損失。

(二)房地產企業財務風險的形成因素

1.企業財務風險意識不高

當前我國的房地產企業在發展過程中，其財務風險意識和在內部建立健全相關制度的意識較低，在運營中也沒有及時對整個大環境進行細致分析，內部管控沒有形成統一規劃，缺少較為完善的采取風險管理方案，導致房地產企業內部的資金使用率不高，不能很好地進行資金周轉，提高企業的經營效益。

2.對現金管理不及時

大多數房地產企業在實際運營過程中都沒有做好財務預算工作，也沒有按照具體的要求對現金流量進行管理，這也就導致了房地產企業可收回的收益較低，不利于企業資金回籠。在實際管理過程中，企業沒有根據項目的具體情況制定相關的成本預算方案，對企業財務狀況不了解，致使企業內部的現金管理較為混亂，增加房地產企業所面臨的財務風險。

3.缺乏健全的內部管控制度

房地產企業在經營過程中都處于一種較為松散的制度下，大部分企業都缺乏較為健全的內部財務監控制度，沒有明確的制度約束，導致資金不能被有效利用，各個項目所需成本無法被有效計算，在工作中可能還會出現資料丟失的情況，為財務后期的預算和對成本的管理增加了難度，在沒有明確的規章制度下，導致企業內部經營成為一盤散沙，限制了企業的發展。

4.管理手段較為單一

房地產企業在開展財務管理工作中，還是受傳統的財務手段影響，對財務風險進行控制的手段較為單一，這就出現了當出現新的問題時，單一的管理手段無法對問題進行更好地解決。且房地產企業在不同的發展階段，其所面臨的問題也不同，這也要求企業采取不同的風險管控措施，才能降低風險對企業的影響程度，推動企業的發展。在管理控制過程中，房地產企業要意識到：不可直接套用他人的財務風險管控模式，因為企業與企業間問題不一致，其他企業的財務風險管控模式不一定適用于本企業，若是不實用于本企業，不僅達不到相應的管控目的，還會加大風險的力度，對企業的發展產生嚴重影響。

5.缺乏使用計劃

多數房地產企業在對資金使用過程中都沒有對其進行詳細地制定，在項目實施過程中，可能會導致大部門的項目資金被浪費，這不僅會導致資金的利用率降低，還會導致企業的經濟利益受到損害。房地產在購買土地時需要大量資金，若是沒有對資金進行計劃安排，在后續的開發建設中不利于資金的回籠，提高房地產企業的財務風險，不利于房地產的穩定發展。

二、房地產企業財務風險及其內部控制防范措施

(一)完善內部控制

房地產企業要提高自身的風險預防意識需要先提高內部控制能力，厘清財務與公司人員間的關系，對于公司內部的各個部門要明確其智能，在公司內部培育員工財務風險的意識，可以適當組織活動，調動員工參與公司管理的積極性，敢于放權給員工，促進其風險意識的不斷提高。管理層也要制定相關規章制度，對企業內部的管理用制度進行規范，提高企業的專業化水平，在規章制度建立過程中，也要明確財務內部控制是管理實施的重要保證，對企業內部進行制度建設，可以讓每個流程有根據可依，保證企業的每個環節順利開展，推動房地產企業的穩定發展[1]。在內部控制中，企業可以利用獎勵制度激發財務人員積極學習財務知識的興趣。

(二)增強風險意識

房地產企業的管理層是業務的主要決策人員，管理層的素質和能力也決定了企業的發展方向，當管理層的風險意識可以有效提升，整個企業地面對風險的能力就會得到有效提升。所以管理者要具備專業的素養，能夠意識到風險控制的重要作用，并能結合企業的實際情況制定出合理的計劃，保證企業未來的發展方向。在企業中可以建立財務風險預警，對原有的工作模式進行改變，對已經存在的問題進行深度剖析，找出其中存在的問題，并結合企業發展情況制定合理的解決方案，對于企業潛在的風險進行及時解決，進而降低企業的財務風險。在對財務問題進行評估過程中，可以從企業對資金的分配和相關的生產經營活動中進行評估，以此保證企業資金的安全，促進企業風險管理意識的提高[2]。

(三)建立風險預警系統

房地產企業要想持續穩定地發展，就需要建立科學的風險預警系統，加強對資金的管控，相關的財務管理人員需要對資金的運轉情況進行監督，避免在項目中出現資金浪費的情況。財務管理人員可以聯合市場調研部門，市場部門的人員將信息反饋給財務部門，財務人員根據市場上的動態資料制定相關的內部管理措施。房地產企業要想建立風險預警系統，也要利用好現代技術，首先提高整個企業的信息化程度，結合企業實際情況選擇合適的財務軟件，在預警過程中結合短期和長期預警兩個方式，滿足當今時代的發展需求，在預警過程中，也要將本企業的理念融入進去，以此促進企業內部制度的形成與發展，用制度對員工進行約束可以提高企業的抗風險能力，保證房地產企業的穩定運行[3]。在預警系統運行下，根據企業實際的現金流量情況，做好項目預算，當預算與實際產生差異時，及時進行調整，避免對企業運營產生影響。

(四)推動財務管理信息化建設

當今時代是信息化時代，所以房地產企業也要抓住時代的便利，將信息技術運用到財務管理中，將整個運營過程的信息輸入到信息化管理平臺中，在提高企業工作效率的同時，還能推動企業財務管理質量的有效發展。信息化平臺的建立可以很好地提高各個部門間溝通的效率，在有效的內部制度管理下，便于企業了解員工需求，根據員工的工作狀態制定合理內部管理制度。企業可定期召開會議，鼓勵員工將自身的工作經驗進行分享，對于企業資金運轉中出現的問題，進行討論一起找到合適的解決方法，提高企業抵抗風險的能力。信息化系統也可幫助企業管理層更好地對各部門的資金使用情況進行及時地了解，根據數據發布相關策略，推動企業的穩定發展。財務部門也要合理利用財務管理軟件，以此提高企業中的財務水平，利用軟件中不同的模塊，為企業規避相應的風險。在財務軟件加持下，企業的數據來源會更加準確，財務工作人員在軟件的輔助下，對資金的去向更加清晰，可以對發票等進行建檔，確保企業中的每一賬都能查到出處，以此減少資金去向不明為企業帶來的損失[4]。

(五)完善制度

在信息化時代，房地產企業在致力于轉型階段，所以企業在根據實際情況建立相關的管理制度后，需要進一步推行規章制度的落實，以此保證房地產企業財務管理工作的穩步發展[5]。財務管理利用規章制度對內部員工行為進行控制，規范其工作方式，但是若沒有嚴格將其落實，那么再科學完善的制度都無法發揮作用，無法有效促進企業的發展。所以為了確保相關規章制度的有效落實，在管理中需要落實精華化管理模式，發揮管理人員的監督作用，對員工存在的問題采取相應的懲治措施，以此規范企業內部的行為，建立起高效率的工作模式。在企業內部控制中，要明確每個員工的工作職責，賦予每位員工一定權利，利用員工間進行互相監督，確保每個環節的順利進行進行，在互相監督中，有利于企業中的每個環節都透明化。企業管理層也要促進自身管理控制意識的提高，正確認識到內部管控對企業正確運行積極的促進作用，在科學的內部管理規章制度下，促使整個企業內部環境得到良好的發展，提高房地產企業在市場上的競爭力[6]。

(六)加大管理力度

房地產企業的發展是根據國家對市場經濟進行調控而發展的，企業管理人員可以從政策的角度出發，對項目的成本加大管控力度，在相關制度的引導下，結合精細化管理，確定本企業的發展目標。對投標活動，也要結合本企業的實際情況，控制其項目成本，對于項目的費用使用情況也要進行合理的把控，財務部門做好費用的分析，將每個環節的費用支出情況進行整合，在財務信息軟件中進行體現，在軟件中可以明確看到每個項目中耗費最多的項目，對該項目進行整合，在保證項目質量的情況下，降低費用的使用。對于內部的資金使用情況也要進行管理，可以結合利率，結合本企業的實際發展情況，調整財務管理方式，讓企業的財務管理工作處于高效運轉狀態，財務部門對于企業的貸款也要進行及時的管控，確保企業屬于處于安全可控的范圍，促進企業的可持續發展。

三、結語

綜上所述，隨著市場經濟的快速發展，我國房地產行業的發展速度也在逐漸增快，作為我國經濟發展的重要支柱，房地產企業需要重視自身存在的財務風險及內部管控的問題，建立健全完善的內部管理機制，提高財務風險的應對意識，推動房地產企業在發展中具備較強的抗壓能力，在完善的制度管理下，保證資金的科學使用，促使房地產企業快速發展，發揮自身作用，推動我國國民經濟的發展。