關(guān)于推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs加快發(fā)展的建議

文/ 姜玲勇

與其他先進(jìn)省市相比，浙江基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展差距比較明顯，亟待多措并舉加快發(fā)展

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的重要方式。本文通過對比全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展情況，深入分析浙江基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展現(xiàn)狀及存在的困難問題，并針對性提出對策建議。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的主要優(yōu)點

REITs是指以發(fā)行權(quán)益類證券的方式募集資金，并將資金專門投資于房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施等不動產(chǎn)類資產(chǎn)，按比例將投資收益分配給投資者的一種投資載體。REITs在資本市場已有60多年的發(fā)展歷史，是一個發(fā)展迅速、消費成熟的金融產(chǎn)品。目前已有40多個國家和地區(qū)建立了不同類型的REITs制度，總市值約2萬億美元，美國、日本、新加坡、香港等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在REITs發(fā)展方面走在全球前列。

基礎(chǔ)設(shè)施R EI Ts是指主要投資方向為基礎(chǔ)設(shè)施的REITs?；A(chǔ)設(shè)施REITs具有以下幾方面優(yōu)點：拓寬融資渠道。基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域融資渠道單一，主要以銀行貸款為主。通過發(fā)行REITs可以實現(xiàn)向社會直接融資，拓寬融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低地方政府和平臺公司的負(fù)債率，分散融資風(fēng)險。提高資產(chǎn)運營效率。通過發(fā)行REITs可以實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資資金快速周轉(zhuǎn)，不必等到項目結(jié)束就能完成投資收回，提前收回的資金可以用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，滾動投資于新項目，實現(xiàn)項目“投資—運營—證券化—再投資”的良性循環(huán)。盤活存量資產(chǎn)?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，據(jù)不完全統(tǒng)計，近20年來，我國形成的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模超過100萬億元，沉淀的資本金規(guī)模在10萬億元以上。通過發(fā)行REITs可以有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存量資產(chǎn)，將基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有流動性的證券資產(chǎn)，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施“資產(chǎn)上市”。單次融資金額大。基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域體量大、資產(chǎn)價值高，通過發(fā)行REITs方式融資，單次募集資金多、效果好。如中金安徽交控REITs一次性募集資金達(dá)108.8億元；浙江交投杭徽高速REITs單次募集資金43億元，同時帶動200億元左右的高速公路投資。

全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展情況

我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs起步較晚。2004年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，提出“積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種”，REITs作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品受到關(guān)注。2009年，中國人民銀行會同有關(guān)部門形成REITs初步試點總體架構(gòu)。2018年，在全國基礎(chǔ)設(shè)施投資下降背景下，國家發(fā)展改革委啟動研究基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)益型公募REITs試點。2020年4月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。今年3月，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行工作。

截至目前，全國共有27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，合計實現(xiàn)融資909億元，涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種類型的資產(chǎn)。從全國層面看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展較快的有北京、廣東和江蘇。

北京市目前有7只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在滬深交易所上市發(fā)行，募集資金規(guī)模178.5億元，發(fā)行只數(shù)和規(guī)模均居國內(nèi)首位。2020年9月，北京市發(fā)布支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干措施，圍繞產(chǎn)業(yè)要素、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、政策保障等方面，提出促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的12條政策措施。今年4月，北京市召開基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會，提出要設(shè)立政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)投資基金，開展存量基礎(chǔ)設(shè)施項目的并購重組和基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的投資，深入挖掘儲備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，保障常態(tài)化發(fā)行的項目供給。

廣東省目前有6只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在滬深交易所上市發(fā)行，募集資金規(guī)模約200億元。2022年12月，廣東省發(fā)布加快開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點工作實施意見，提出支持地方國有企業(yè)、其他類型所有制企業(yè)開展基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)常態(tài)化梳理盤點，推動符合條件的資產(chǎn)采用REITs、PPP等方式進(jìn)行盤活。近期，廣東召開全省推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展工作動員會，制定發(fā)布《廣東省基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點申報輔導(dǎo)手冊》，加強(qiáng)與券商機(jī)構(gòu)對接，強(qiáng)化儲備項目輔導(dǎo)培育，全力打造基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展高地。

江蘇省目前有4只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在滬深交易所上市發(fā)行，募集資金規(guī)模100多億元。國家啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點后，蘇州市、南京市相繼印發(fā)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展工作意見，提出緊抓基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行及擴(kuò)募政策契機(jī)，積極參與項目申報，有效盤活存量資產(chǎn)。江蘇證監(jiān)局聯(lián)合江蘇省發(fā)展改革委、上交所常態(tài)化舉辦基礎(chǔ)設(shè)施REITs專題培訓(xùn)會，邀請交易所和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)專家講解最新政策及項目審核關(guān)注要點、發(fā)行操作實務(wù)和資產(chǎn)評估定價實務(wù)。目前，江蘇省級儲備基礎(chǔ)設(shè)施REITs意向項目達(dá)40多個。

浙江發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs存在的困難與不足

自基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點開展以來，浙江搶抓機(jī)遇，對符合REITs發(fā)行條件的項目全力推動上市，推進(jìn)工作取得積極進(jìn)展。目前，浙江在滬深交易所上市發(fā)行的產(chǎn)品共2只，分別為杭徽高速項目和錢塘新區(qū)和達(dá)高科項目，合計募集資金57億元；申報國家發(fā)展改革委基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫項目26個，其中意向項目14個、儲備項目12個，涵蓋交通、能源、水利設(shè)施、倉儲物流、旅游景區(qū)、消費基礎(chǔ)設(shè)施等7個領(lǐng)域。但與先進(jìn)省市相比，浙江基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展差距還比較明顯。當(dāng)前浙江推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展存在的以下主要困難與不足：

思想認(rèn)識不到位。國有企業(yè)和地方政府對基礎(chǔ)設(shè)施REITs的認(rèn)識不夠全面，未充分認(rèn)識到基礎(chǔ)設(shè)施REITs對提高直接融資比重、拓寬資金來源渠道、盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資等方面的重要意義，項目申報積極性不高。

引導(dǎo)激勵顯不足。省級層面沒有針對基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行有效宣傳、引導(dǎo)，項目申報發(fā)行方面尚無激勵獎補(bǔ)措施。目前全國已有10多個省市出臺基礎(chǔ)設(shè)施REITs專項支持政策，浙江尚未對基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展出臺專門政策文件。

培育輔導(dǎo)有欠缺?；A(chǔ)設(shè)施REITs申報程序較為復(fù)雜，實際操作中，項目發(fā)起人在項目準(zhǔn)備階段需要頻繁與交易所、券商等溝通對接，面臨的困難較多，需要專門的平臺機(jī)構(gòu)給予申報培育輔導(dǎo)。目前浙江在基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化培育輔導(dǎo)方面還有所欠缺。

若干建議

當(dāng)前，國家層面正大力推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，加快產(chǎn)品發(fā)行速度。浙江是金融大省、國有資產(chǎn)大省，也是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資大省，理應(yīng)在基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展方面走在前列。

強(qiáng)化頂層設(shè)計。省級層面制定出臺加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展實施意見，明確具體工作方向、工作要求。加大政策宣傳、引導(dǎo)，引導(dǎo)國有企業(yè)、地方政府將基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資、破解當(dāng)前財政困境的有力方式和有效途徑。

加強(qiáng)項目儲備。全面梳理交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)等領(lǐng)域符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目要求的存量資產(chǎn)，建立全省基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目庫，應(yīng)入盡入，動態(tài)更新。強(qiáng)化項目培育輔導(dǎo)，成熟一個、推進(jìn)一個，重點關(guān)注高速公路、高新技術(shù)園區(qū)等資產(chǎn)規(guī)模較大、經(jīng)營效益較好的領(lǐng)域。

完善配套措施?？己思罘矫?，積極支持各類市場主體參與項目申報，對成功發(fā)行的國有企業(yè)、地方政府給予其年度考核加分；財政獎補(bǔ)方面，對參與發(fā)行的原始權(quán)益人按其融資規(guī)模的一定比例給予一次性激勵補(bǔ)助；要素保障方面，對成功盤活存量資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品投資的新基礎(chǔ)設(shè)施項目，納入省級重點工程項目名單，給予用地、能源等要素保障。

健全工作機(jī)制。進(jìn)一步完善項目申報發(fā)行機(jī)制，強(qiáng)化發(fā)改、財政、證監(jiān)等部門協(xié)作，加強(qiáng)工作銜接指導(dǎo)；建立與滬深交易所信息互通機(jī)制，加強(qiáng)滬深交易所對發(fā)行REITs產(chǎn)品前期策劃指導(dǎo)，加快推進(jìn)項目合規(guī)性審查和上市交易；進(jìn)一步完善REITs運營機(jī)制，明晰基金管理人、權(quán)益人權(quán)責(zé)分配，保障基金穩(wěn)健運營。