香港美國樓市走勢(shì)分析

臥龍

多個(gè)研究報(bào)告均指出，中國人家庭資產(chǎn)中房屋占約七成，而股票所占比例，有人認(rèn)為只有約5%，有人認(rèn)為加上基金應(yīng)該有10幾個(gè)百分點(diǎn)。但總體而言，金融資產(chǎn)所占比例較低，因此，樓市走向掀動(dòng)人心。香港作為中國樓價(jià)最高者，其樓市走勢(shì)對(duì)其他城市具有參考意義。過往香港樓市持續(xù)上升時(shí)，特區(qū)政府先后推出“三辣”政策：

（1）新住宅從價(jià)印花稅（AVD），是向來在港買樓均需涉及稅款，但2013年2月起，特區(qū)政府推出雙倍印花稅（DSD），將原有印花稅率上調(diào)一倍，稅率按樓價(jià)計(jì)介乎1.5%至8.5%，首次置業(yè)買家可獲豁免。2016年11月再度“加辣”，將印花稅稅率劃一上調(diào)至物業(yè)售價(jià)15%。

（2）買家印花稅（BSD）為2012年10月推出，由于當(dāng)時(shí)大陸有大量資金涌入香港樓市，刺激樓價(jià)飆升，政府為遏抑非本地買家需求，遂推出BSD，冀優(yōu)先照顧香港永久居民的置業(yè)需求。非香港永久居民及公司名義買家，買樓時(shí)須繳付樓價(jià)15％BSD稅項(xiàng)。

（3）額外印花稅（SSD），特區(qū)政府于2010年11月20日推出額外印花稅（SSD），屬于第一批“辣招”，旨在打擊樓市炒風(fēng)。其后特區(qū)政府“加辣”，上調(diào)SSD稅率及延長(zhǎng)禁售期至三年，2012年起所有買家購入物業(yè)后六個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售需繳交樓價(jià)20%稅項(xiàng)，六個(gè)月至一年內(nèi)為15%，一年至三年為10%。

即便上述“三辣”，亦未能阻擋香港樓市持續(xù)上升。

中原城市領(lǐng)先指數(shù)（簡(jiǎn)稱中原指數(shù)）是一個(gè)反映香港樓市價(jià)格指數(shù)，作為香港地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)參考指標(biāo)。中原指數(shù)由中原地產(chǎn)及香港城市大學(xué)商學(xué)院管理科學(xué)系編制，數(shù)據(jù)取自香港138個(gè)大型屋苑二手成交，逢周五公布一次。中原指數(shù)將1997年7月定為100點(diǎn)。過往我曾幾次分析香港樓市走勢(shì)——

2017年7月29日文章《全球樓市危機(jī)山雨欲來（上）》，當(dāng)時(shí)認(rèn)為“2003年SARS之后香港樓市進(jìn)入第[5]浪上升，而2015年至2016年調(diào)整已經(jīng)是[5]浪（4）下跌，現(xiàn)在正處于[5]浪5最后上升?！碑?dāng)時(shí)中原指數(shù)約160點(diǎn)。2018年3月17日文章《倫敦北京樓價(jià)松動(dòng)銀行股中期見頂》，文中指“2003年展開超高級(jí)浪[5]。目前已經(jīng)進(jìn)入[5]浪（5）最后上升。壓死駱駝最后一根稻草恐怕是美國持續(xù)加息?！碑?dāng)時(shí)中原指數(shù)約175點(diǎn)。又，2019年8月31日《中國股市反復(fù)震蕩香港樓市搖搖欲墜》一文中認(rèn)為，香港樓市正進(jìn)入2003年以來[5]浪（5）上升。樓價(jià)在創(chuàng)新高后出現(xiàn)停滯，[5]浪（5）是否已經(jīng)結(jié)束，抑或是（5）浪1而已？需要繼續(xù)觀察。當(dāng)時(shí)中原指數(shù)185點(diǎn)。

時(shí)至今日，中原指數(shù)終于在2021年8月最高見191.3點(diǎn)，其后大幅回落。

中原指數(shù)1997年6月23日一周最高103.8點(diǎn)，之后10月20日一周101.8雙頂，接著一路下跌。我將1997年6月23日高點(diǎn)定義為超高級(jí)浪[3]，跌至2003年8月最低31.7點(diǎn)為一組（a）（b）（c），浪[4]，跌幅69.4%。此后展開浪[5]上升。

2003年8月低點(diǎn)升至2015年8月146.7點(diǎn)為[5]浪（1），[5]浪（1）是延伸浪，第1浪為延伸浪相當(dāng)罕見。其中2005年6月55.8點(diǎn)為（1）浪1，55.8點(diǎn)跌至2006年9月52點(diǎn)為（1）浪2，52點(diǎn)升至2013年3月123點(diǎn)為（1）浪3——（1）浪3為延伸浪——123點(diǎn)跌至2014年4月117.1點(diǎn)為（1）浪4，123點(diǎn)升至2015年8月146.7點(diǎn)為（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年8月高點(diǎn)跌至2016年3月127.4點(diǎn)，此后升至2018年8月188.6點(diǎn)為[5]浪（3）。188.6點(diǎn)跌至2019年1月170.1點(diǎn)，在《中國股市反復(fù)震蕩香港樓市搖搖欲墜》一文中劃分成[5]浪（4），但事實(shí)是，這段跌勢(shì)僅僅為（4）浪a——[5]浪（4）是一個(gè)水平三角形——至2021年1月175點(diǎn)結(jié)束。175點(diǎn)升至2021年8月191.3點(diǎn)為[5]浪（5）。

2021年8月香港樓市終于見頂，其后展開跌市。由于特區(qū)政府辣招仍在，加上美國聯(lián)儲(chǔ)局不斷加息，目前香港銀行同業(yè)拆息隔夜4.68厘、一個(gè)月4.92厘，近期最高隔夜5.8厘、一個(gè)月5.4厘，創(chuàng)2000年以來新高。

近年香港局勢(shì)動(dòng)蕩，加上疫情，令樓市投資者信心大減，而聯(lián)儲(chǔ)局連番加息下，樓價(jià)自然拾級(jí)而下，我相信香港樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)較1997年至2003年更大級(jí)別調(diào)整期。我們看到中原指數(shù)自歷史高位下跌，先是呈現(xiàn)一組5浪推動(dòng)局面。此組5浪下跌，可能是一組大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中歷史高點(diǎn)跌至2022年3月177.3點(diǎn)為（a）浪1，反彈至4月182.7點(diǎn)為（a）浪2，182.7點(diǎn)跌至12月156.3點(diǎn)為（a）浪3，之后回升至2023年4月168.4點(diǎn)為（a）浪4，然后進(jìn)入（a）浪5下跌至今。（a）浪5又可再細(xì)分次一級(jí)下跌浪?？傊愀蹣鞘邢碌灸繕?biāo)是2016年3月127點(diǎn)附近，具體走勢(shì)且日后再分析。

美國持續(xù)加息，自然亦對(duì)美國樓市有所影響。先看看1963年以來美國樓價(jià)中位數(shù)走勢(shì)圖，圖中走勢(shì)是指美國房屋售價(jià)中位數(shù)。1960年代美國房屋售價(jià)中位數(shù)只需一兩萬美金，股神巴菲特1958年所買住宅當(dāng)時(shí)售價(jià)為3萬美金出頭（這棟住宅位于奧馬哈市中心邊緣，建于1921年，占地面積約541平方米），1971年巴菲特在加州拉古納海灘（LagunaBeach）所購別墅只需15萬美金——2017年曾以掛牌價(jià)1100萬美金出售。今時(shí)今日，美國樓價(jià)中位數(shù)最高49.7萬美金！而家庭收入中位數(shù)為7.4萬美金，樓價(jià)收入比6.7倍。

由于資料所限，我將1969年美國樓價(jià)中位數(shù)頂部定義為第[1]浪，隨后跌至1971年為第[2]浪，此后升至2007年初26.3萬美金為延伸浪第[3]浪，2007年初高位跌至2010年低位約20.3萬美金為第[4]浪，其后為第[5]浪。

我認(rèn)為，美國樓市于2022年第三季度樓價(jià)中位數(shù)49.7萬美金已經(jīng)見頂，結(jié)束浪[5]。其后下跌呈現(xiàn)5浪推動(dòng)。這是一手樓，而二手樓則未見頂。原因是許多舊樓業(yè)主以前辦理按揭時(shí)選擇固定利率，只有3厘；而新樓目前30年期按揭利率已經(jīng)沖擊8厘水平。故此舊樓業(yè)主大多不肯出售手頭物業(yè)，否則辦理新按揭時(shí)利息支出分分鐘倍增都不止，由此二手樓價(jià)格堅(jiān)挺。而新樓按揭利率高揚(yáng)，使得新入市買家態(tài)度保守，于是乎美國樓市交投便清淡。最終美國樓市是否如香港一樣，且拭目以待。