一二線城市房企積極備戰“十一假期”中介機構調降費率

劉增祿 秦佳麗

在一系列支持性政策組合拳下，一線城市新房及二手房成交活躍度攀升。據中指云等機構數據，9月18日至9月24日，上海新房成交面積與成交額環比漲幅逾120%。存量房市場方面，9月份北京和上海二手房網簽量均環比激增。

本刊了解到，伴隨新房熱度提升，趕在“雙節”關口積極推盤入市的開發商更易搶收，尤其是在一二線城市有布局的房企動作積極。同時，二手房交易的活躍，也促使房地產中介機構借助“雙節”時機，以調降傭金費率的方式積極“搶收”。鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，如果樓市成交升溫局面持續，中介代理機構有望于明年中期重新盈利。

自9月以來，樓市提振政策持續釋放，繼“認房不認貸”政策后，廣州再次成為首個放開限購政策的一線城市。9月20日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》就住房限購政策進行調整，對花都、黃埔、番禺等部分區域放開限購；另對越秀、海珠、荔灣、天河等多區域購買住房的，非本地戶籍居民家庭首套房購置納稅社保年限、個人銷售住房增值稅征免年限從5年縮短至2年。

在“因區施策”松綁限購下，廣州番禺區漢溪板塊某知名房企置業顧問謝永（化名）向本刊表示，由于其所在板塊屬于限購松綁區域，客戶到訪量和咨詢量增加。據介紹，廣州很多名下有兩至三套住房、不具備貸款資格的客戶近期出來看盤。

“通常第三套住房就不可以再貸款買房，所以對很多客戶來說，之前沒有購房名額貸不了款，或者現在‘四限’放開，有的客戶名下有兩套住房的，會想辦法把舊房出售或者過戶給親戚，再貸款添置新房。”謝永表示，“在限購放開區域，目前客戶量多多少少都有增加，不過有的還沒有敲定，尚未完全轉化為成交量。”

另據介紹，廣州大區域放開限購后，不乏外地客群關注。“最近我們會接到一些來自上海、珠三角客戶的電話咨詢，這類客戶預算普遍夠得著，很多表示后續會找合適的機會來廣州看盤或買房。”謝永談道。

事實上，廣州樓市熱度升溫正成為核心城市“金九”的寫照。據中指云數據，9月第39周（9.18～9.24），北京、上海、廣州新建商品住宅成交面積依次為15.09萬平方米、23.38萬平方米、12.47萬平方米，環比增加38.13%、125.3%、0.74%；成交金額依次為94.76億元、135.89億元、50.64億元，環比增加46.32%、120.60%、-0.65%。近一周京滬樓市成交量激增。

在“十一假期”關口，房企營銷鋪排同樣積極。本刊了解到，目前TOP30房企陣營中過半推出了區域和集團層面的折扣促銷活動，例如中海地產發起“十惠海購節”營銷；招商蛇口東莞公司五盤聯動，實施領券購房享額外98折優惠；華潤置地深圳片區推出限量一口價房源、全民營銷傭金限時加碼等。

張宏偉對此表示，雖然新政落地初期樓市有過一定程度炒作，但風口過后大家趨于理性。今年“十一”期間，一線城市及強二線核心城市仍將以“平價跑量”為主；余下城市原則上還是以價換量，趁“十一”階段搶收部分客戶。

不過，各類房企之間表現仍有差異。張宏偉對此談道，龍頭企業為了確保市場行業地位，現階段需要趁機沖刺規模。另外，部分面臨短債壓力的房企也在提前籌劃銷售，出險房企則更需要跑量抓緊回款。“也有少部分房企已經躺平，這類企業項目大多位于三四線城市，現階段做或不做營銷鋪排沒有太大差別，只能等待后續更加強有力的政策出臺和整體市場復蘇。”他補充道，“總體而言，對于還存在發展愿望以及規模增長訴求的房企來講，趁著‘銀十’去積極搶收客戶比較‘劃算’，因為如果等到年底沖刺業績階段，開發商對價格的讓步往往要比10月份更大。”

伴隨新房熱度提升，趕在“雙節”積極推盤入市的開發商更易搶收。以上海為例，據上海市房地產交易中心信息，9月24日，上海以集中批量供應方式推出第九批次7205套房源，涉及29個項目。值得一提的是，該批次中改善型“網紅盤”扎堆入市，保利發展、中海地產、華潤置地、綠城集團等房企均推出單價“10萬+”級別樓盤，對應靜安天悅、中海海上和集、浦開摩登江南、前灘潤璟和前灘百合園5個改善型項目。

其中，由綠城集團開發的前灘百合園系本批次備案價最高的房源，備案均價13.38萬元/平方米。據了解，前灘百合園項目曾于今年4月首開推出164套房源，數小時內全部售罄，總銷售額逾50億元。此次適逢樓市“金九銀十”入市，或再度成為上海高凈值人群關注的項目之一。

在樓市成交活躍度上升背景下，一二手房置換聯動趨勢明顯，存量房市場同步迎來提振。張宏偉介紹，從數據層面看，核心城市的二手房成交量整體好于新房。據其提供的一組數據顯示，2023年9月1日-9月26日，北京、上海二手房網簽量分別為13369套、15941套，預計上海9月份成交量在1.8萬～1.9萬套，較8月份成交量高出一至兩成；北京9月份的成交量可達1.4萬套，較8月份高出四成。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓向本刊表示，就其目前關注到的北上廣深樓市成交情況看，一手房市場整體呈環比增長態勢，而二手房成交較新房市場有過之而無不及：“基于現房優勢、具有可議價空間、交易稅費及首付比例下降等原因，二手房成交量方面環比、同比都呈現出了上漲形勢。”

當前二手房市場覆蓋客群也更加多樣。“北京的二手房市場置換客和改善客幾乎占據80%。比如城郊地區客戶選擇兩居換三居，或者三環附近很多老舊小區配套不好，老年客戶會置換到一個養老環境更好的小區；另外有客戶奔著學區目的，把房子置換到海淀、西城。”21世紀不動產經紀人李開（化名）向本刊表示。

不過，與新房市場相對穩定的去化節奏相比，二手房市場交易冷熱不均。“有的二手房源掛牌一年半載也沒賣出去，但是有的房源出手很快，印象深刻的是9月7號，我們中午才登出一套房源，當天晚上就賣了出去，主要看業主掛牌價格是否合適。”北京鏈家經紀人張燕（化名）向本刊表示。

目前來看，伴隨旨在降低購房交易成本的中介費用率調整，二手房成交或能進一步提振。繼今年5月住建部和市場監管總局印發的《關于規范房地產經紀服務的意見》提及應合理確定經紀服務收費以來，近日北京鏈家傳出調整中介費收取標準消息，即收費標準從此前房屋成交總價的2.7%下調至2%——調降幅度達25.92%；收費模式則從購房一方單邊支付改為買賣雙方各承擔1%。

本刊以業主身份向多位鏈家經紀人咨詢，確認上述標準目前已開始執行。“總而言之還是平臺在讓利，現在買賣雙方都要承擔中介費用，但跟之前2.7%的傭金相比，買賣雙方已經節省0.7個百分點。”張燕對此補充道，“雖說‘羊毛出在羊身上’，但不管買賣雙方在價格和傭金承擔方式上如何協調，總體是能夠少花錢。另外，現在北京城郊區域很多客戶有‘賣一買一’的換房需求，這種情況下賣方承擔一個點的傭金也是愿意的。”

與此同時，中介費率下降后續有望在更多中介機構推廣。“目前我們（北京21世紀不動產）對外傭金報價是2.2%左右，但實際上1.5%就能做。后續我們平臺大概率也會下調中介費。”李開表示。

在張宏偉看來，推行雙邊收傭，是在低迷市場背景下吸引客戶、促成門店成交的一種可操作手段。不過，如果后續市場持續升溫，在實操層面不一定能延續買賣雙方都收取傭金的形式。

“從現階段來看，這種類似‘薄利多銷’的市場策略，雖然使得中介機構單套中介費降低，但是算總賬，隨著二手房交易活躍度的提升，機構的中介費和營業收入總額還是會增加。”張宏偉談道，“鏈家在北京市場大概占據50%～60%的市場份額，市場成交量每增加一套，平臺收入隨之增加也是很直觀的。”

聚焦中介機構在核心城市的市占率，本刊了解到，近年市場格局相對穩定。以北京為例，從二手房市場占有率來看，鏈家、我愛我家、麥田3家平臺在二手房市場市占率合計超過六成。

不過，由于房地產下行所帶來的連鎖反應，今年上半年，我愛我家、易居企業控股、合富輝煌等中介平臺或地產代理商普遍錄得業績續虧。在行業業績承壓背景下，世聯行是今年為數不多實現盈利的地產代理商，公司上半年實現歸母凈利潤2900.38萬元，同比增長8.97%。

事實上，自2020年引入珠海大橫琴集團并讓渡控股權以來，世聯行高調宣布朝向“大交易+大資管”轉型，前者包括代理銷售和金融業務；后者包括城市資產管理、空間運營、招商租賃業務等。據企業公告，世聯行上半年凈利潤增長原因，包括“大交易”業務方面主動收縮調整、降本增效，“大資管”方面則積極拓展核心地區新業務，控制非核心地區經營風險。

對于近期中介代理機構能否實現業績回暖，張宏偉表示，隨著市場復蘇，一線及強二線城市市場份額占比高的代理商或者中介公司，收入水平會逐漸提升。“很多企業想要在近幾個月扭虧為盈有難度，如果這種升溫局面持續下去，預計明年五六月份有望重新盈利。”

除了樓市需求端密集迎來政策利好，核心二線城市還從供給端進行優化。近日合肥、成都放開限購的同時重新制定土拍新政，調整或取消地價限制，土拍“價高者得”。

以9月26日出臺了強力度“樓市新政十四條”的成都為例，當地新政圍繞優化土地供應方式、調整住房限購及限價措施、落實信貸支持政策等方面廣泛調整。土地供應方式上，中心城區商品住宅用地開始實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價，住宅用地原則上不設置配建要求。

對于此次成都新政針對中心城區“兩集中”土地取消限價銷售要求，謝逸楓表示，成都松綁土拍限制性要求，是因為土地供應“兩集中”措施已經不適合當前房地產市場發展形勢。“目前成都土地市場比較低迷，土地供應指標難以完成，類似措施松綁不僅能提升房企拿地積極性、增加利潤空間，也能刺激土地市場回暖、增加地方財政收入。”謝逸楓表示，“取消土地供應‘兩集中’下的部分限制性措施，可以被視為房地產市場中又一個重量級的松綁信號，未來有望在更多城市推廣。”

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）