房地產(chǎn)設(shè)計管理中立面后期管控流程及控制要點

龍舜杰

武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司 湖北 武漢 430000

在城市化進程中，建筑立面作為城市風(fēng)貌的關(guān)鍵要素，持續(xù)被學(xué)者及專業(yè)技術(shù)人員所關(guān)注。目前從建筑風(fēng)格、建筑美術(shù)以及建筑新技術(shù)等角度研究較多，關(guān)于項目建設(shè)過程中，實際落地的管控方法研究較少。如陳榮銳等從商業(yè)建筑外立面入口，墻體，門窗，屋頂，細部等方面入手，說明了商業(yè)建筑外立面設(shè)計的重點[1]。唐保平研究了圖像學(xué)藝術(shù)美學(xué)下的建筑立面設(shè)計與運用[2]。殷偉韜等通過項目案例進行電光媒體立面設(shè)計策略研究[3]。其中，房地產(chǎn)開發(fā)因其開發(fā)量大、涉及單位多且管理人員水平不一，部分項目出現(xiàn)“賣家秀”與“買家秀”差異過大等問題，對城市風(fēng)貌和小區(qū)居民都產(chǎn)生了非常不利的影響。究其原因，絕大部分項目的問題是因為立面效果落地發(fā)生了“走樣”，于是立面方案后期管控及落地研究顯得尤為重要。筆者在標桿房企從事建筑設(shè)計管理多年，基于多個標桿項目落地實踐，總結(jié)和歸納出房地產(chǎn)設(shè)計管理中立面后期管控的流程及控制要點，以期為后續(xù)項目開發(fā)實踐提供有效可落地的設(shè)計管理經(jīng)驗。

1 管控流程

在設(shè)計管理中，合理高效管控流程是確保項目快速推進及高品質(zhì)落地的關(guān)鍵。同時，也只有將所需的管控動作都納入到流程中，才能確保開發(fā)項目的穩(wěn)定輸出。本文主要針對立面后期—報規(guī)方案確定后直至項目交付之間的階段。在管控流程中，將其分成三個大的階段，分別是立面方案深化-立面專項深化-立面樣板段策劃。立面方案深化主要是建筑方案單位在原報規(guī)方案的基礎(chǔ)上，進行的進一步深化，含立面材料的選擇、墻身大樣、節(jié)點大樣及分色分縫深化四個部分。立面專項設(shè)計主要是會直接影響立面效果的幕墻和泛光的二次深化。同時為了確保方案效果實際落地可控，同時對施工單位進行目標管理，在項目大批量施工前，還會存在立面樣板段策劃和施工，會將滿足設(shè)計要求的樣板段材料及施工工藝進行封樣，作為大批量施工的標準，確保效果可控。當(dāng)然，作為追求盈利的開放商，流程中的每個環(huán)節(jié)基本上都會伴隨有項目成本的測算，同時成本反過來也會影響各個環(huán)節(jié)的最終決策（圖1）。

圖1 立面后期管控流程（圖片來源：作者自繪）

2 管控要點

2.1 立面方案深化

在項目初期由于規(guī)劃報批進度的需求，成果文件往往只是一個初步方案甚至一張效果圖，技術(shù)的可實施性和效果落地性考慮較少，同時成本刻度比較模糊。而這種技術(shù)問題如在方案階段不去解決，施工圖繪制過程中，施工圖院會根據(jù)規(guī)范和結(jié)構(gòu)合理性等自行進行深化，結(jié)果往往使得施工圖設(shè)計院做起了方案，而原方案效果也變得“面目全非”。于是立面方案深化是建筑方案設(shè)計院必不可少且十分重要的環(huán)節(jié)。

2.1.1 材料的選擇

建筑立面上常用主要有玻璃、金屬、涂料、石材、磚等材料，需根據(jù)立面效果、空間的使用功能需求以及成本去恰當(dāng)?shù)倪x擇。如商業(yè)建筑沿街面由于商業(yè)昭示性的需要，盡量選擇玻璃材料，而靠小區(qū)內(nèi)側(cè)墻面由于不是近人面，考慮成本的因素可以選用涂料。當(dāng)然檔次比較高的住宅，經(jīng)常也會用到石材與鋁板等金屬材料，其立面展示效果及耐久性均有不可比擬的優(yōu)勢。同時近年材料使用上也有一些新的趨勢，如以前常用的面磚由于其后期容易脫落基本上很少使用了，特別是高層建筑。而由于石材資源的緊缺以及石材天然色差的原因，近年來研發(fā)出了一種仿石材的面磚，因其顏色穩(wěn)定，產(chǎn)量較大且價格相對便宜，而越來越收到開發(fā)商的歡迎。

2.1.2 材料分縫分色的設(shè)計

不管使用任何材料，終歸是由不同的體塊和顏色構(gòu)成的。為了指導(dǎo)后續(xù)的立面施工，方案單位在選定材料后，會進行材料分色和材料分縫的設(shè)計。不同的分色分縫方案同樣會極大程度上的影響方案效果和成本。分縫的常規(guī)原則主要是以立面的門窗邊沿、建筑邊界等控制點，去恰當(dāng)?shù)膭澐至⒚骟w塊，同時和景觀、室內(nèi)材料的分縫統(tǒng)一考慮。如常規(guī)玻璃我們分割在寬度1500-1800mm，過小則影響視野和通透性，過大則容易造成單塊玻璃面積過大需增加玻璃厚度而增加成本。金屬的分縫則主要關(guān)注體塊大小與厚度的關(guān)系，體塊越大則要求厚度越厚。涂料材料性能上本身是不需要分縫的，常規(guī)是仿石材或者金屬材料的效果，所以分縫上是根據(jù)所仿照的材料來劃分（圖2）。

圖2 某項目分縫分色設(shè)計（圖片來源：作者自繪）

2.1.3 墻身、節(jié)點大樣的設(shè)計

墻身和節(jié)點大樣目的是表達清晰尺寸關(guān)系、結(jié)構(gòu)交接關(guān)系以及立面效果構(gòu)件。如常見的立面系統(tǒng)有幕墻體系和窗墻體系兩種，幕墻體系獨立，有利于整體效果和細節(jié)把控。窗墻體系樓板邊、女兒墻等結(jié)構(gòu)外露區(qū)對施工精度和完成度要求高。在交接節(jié)點上，玻璃自身交接需確認標準節(jié)點類型，深化明框扣蓋需深化線腳細節(jié)。金屬和石材在無防水要求前提下，盡量使用開放式節(jié)點，避免膠縫，結(jié)合成本邊界，局部采用金屬分割和封邊。涂料頂部、底部、材料交接位置要求必須用金屬收邊和分割。保證安全性前提下盡可能減小固定節(jié)點尺寸，節(jié)省材料。同時注意節(jié)點是否完全遮擋，要求保證固定節(jié)點不外露。

2.2 立面專項設(shè)計

2.2.1 幕墻專項設(shè)計

幕墻專項設(shè)計常規(guī)含玻璃幕墻、石材幕墻、金屬幕墻等部位的設(shè)計。玻璃幕墻上首先需明確是使用明框、豎明橫隱、橫明豎隱三種系統(tǒng)中的哪一種。同時確定劃分單元、確定固定方式、交接節(jié)點等，其中的管控要點主要是以下幾點。扣蓋設(shè)計上盡量選擇比較窄且有造型的樣式，會顯得玻璃面大且挺拔。石材固定節(jié)點上建議采用側(cè)槽式石材幕墻節(jié)點，可保證節(jié)點不外露，且節(jié)省成本。石材建議采用開縫，普通分格縫常用寬度8mm，若需呈現(xiàn)寬窄縫效果時，寬縫寬度可采用20mm，窄縫寬度可采用3mm，應(yīng)避免石材背后構(gòu)建暴露于視線范圍，可將背板涂黑。在保證立面效果前提下，節(jié)點盡可能統(tǒng)一形式和尺寸，減少開模。

2.2.2 泛光專項設(shè)計

泛光主要功能是提升夜間建筑標志性、功能性指引、導(dǎo)視以及氣氛調(diào)性營造（商業(yè)熱鬧、辦公安靜）等。主要是設(shè)計原則有：1）保證裙房沿街主立面照明覆蓋80%以上（包含內(nèi)透自發(fā)光）。2）主入口等特殊位置泛光效果細化，亮度應(yīng)強于標準區(qū)域。3）明確照度水平、光色、動態(tài)規(guī)劃、分時段效果。特別需要注意的一點就是為了確保白天燈具不外露，基本上燈具的位置需要結(jié)合幕墻設(shè)計專門預(yù)留節(jié)點和管線位置。

2.3 立面樣板段策劃

2.3.1 樣板段實施流程

樣板段的實施流程設(shè)計的原則是從小到大依次定樣，用最小的成本盡量完成多的樣板展現(xiàn)。先從立面系統(tǒng)中選取合適的幾段，基于選擇的實施地點，完成樣板段實施方案。接著完成不同材料小樣的定樣，提供給施工單位大樣生產(chǎn)。然后通過對施工單位完成的樣板進行走出評審，主要對樣板段材料實際效果（顏色、肌理、平整度）、同種材料拼接細節(jié)（分縫、收邊形式）以及不同材料交接節(jié)點進行查看。對不滿足設(shè)計要求和效果的節(jié)點及工藝要求其整改，整改完成之后進行二次走場。最后當(dāng)整個樣板段打樣完全達到設(shè)計師所有要求時，則樣板段施工完成，對材料樣板、施工節(jié)點及工藝等均進行封裝，作為后續(xù)大面積施工的標準（圖3）。

圖3 樣板段實施流程（圖片來源：作者自繪）

2.3.2 樣板段選取原則

樣板的主要目的是對方案把握不準的材料和效果提前進行實驗，所以樣板段的選擇也是根據(jù)設(shè)計師個人經(jīng)驗以及不同公司項目類型來選擇。主要原則是精細化選段區(qū)域，在選取范圍內(nèi)盡可能多包含特殊節(jié)點、多種材料交接處等容易出錯的部分。如同類項目經(jīng)驗已經(jīng)比較成熟則可以不作為樣板段選擇。項目商業(yè)部分選段總數(shù)量3-5段，其中一級立面作為重點設(shè)計 區(qū)域選取≥2段做樣，二級立面作為常規(guī)設(shè)計區(qū)域選取≥1段做樣，三級立面不做硬性要求（圖4）。

圖4 某項目立面樣板段選取示意（圖片來源：作者自繪）

2.3.3 樣板段實施要點

樣板段實施時材料、節(jié)點及工藝均需嚴格按照深化圖紙來施工，確保樣板段本身能真實的反應(yīng)后續(xù)大面積施工的效果，也提前暴露后期可能出現(xiàn)的問題。樣板段施工時也存在獨立結(jié)構(gòu)施工和主體結(jié)構(gòu)施工兩種形式。獨立結(jié)構(gòu)施工需選取方便地點施工，一般為項目工地內(nèi)部，方便搭建樣板段支撐結(jié)構(gòu)和樣板段，其優(yōu)點是樣板段施工不受主體結(jié)構(gòu)施工進度影響且方便走場。主體結(jié)構(gòu)施工需選取土建已完工局部主體結(jié)構(gòu)進行施工，其優(yōu)點是尺度感接近真實且成本更低，優(yōu)選主體結(jié)構(gòu)施工（圖5）。

圖5 樣板段獨立結(jié)構(gòu)施工（左）和主體結(jié)構(gòu)施工（右）兩種形式（圖片來源：作者自繪）

3 總結(jié)

項目開發(fā)過程中，開發(fā)商、政府以及設(shè)計院往往對方案前期關(guān)注較多，深化及落地關(guān)注較少，而往往決定最后呈現(xiàn)效果的關(guān)鍵就在于立面方案后期直至交付的這段時間。本文主要基于筆者在標桿房企從事設(shè)計管理的實踐經(jīng)驗，總結(jié)歸納出了立面后期管控的流程及控制要點。以期引起相關(guān)設(shè)計管理人員的重視，進一步豐富和完善設(shè)計管理流程，為城市化進程的高品質(zhì)推進提供專業(yè)保障。