商業(yè)樓改造項(xiàng)目招標(biāo)控制價(jià)編制要點(diǎn)與應(yīng)用

文/郭維瀟

引言

建設(shè)單位在進(jìn)行招標(biāo)之前，需要編制招標(biāo)清單及招標(biāo)控制價(jià)作為招標(biāo)文件的組成部分，招標(biāo)單位則需要對控制價(jià)的完整度及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。建設(shè)單位根據(jù)招標(biāo)圖紙、現(xiàn)行定額、清單計(jì)價(jià)規(guī)范、清單計(jì)量規(guī)范、市場價(jià)格等資料編制招標(biāo)控制價(jià)，招標(biāo)控制價(jià)由分部分項(xiàng)費(fèi)用、措施項(xiàng)目費(fèi)用、其他項(xiàng)目費(fèi)用、規(guī)費(fèi)、稅金組成。分部分項(xiàng)費(fèi)用為建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)體部分費(fèi)用，通過圖紙計(jì)算得出具體數(shù)據(jù)；措施項(xiàng)目費(fèi)用為發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)前、項(xiàng)目建設(shè)過程中的管理類費(fèi)用，分為可具體計(jì)量費(fèi)用如腳手架、模板費(fèi)用，以及不可計(jì)量費(fèi)用，按項(xiàng)計(jì)入；其他項(xiàng)目為總承包服務(wù)費(fèi)、計(jì)日工、暫列金、暫估價(jià)，總包服務(wù)費(fèi)根據(jù)總包提供服務(wù)不同按照分部分項(xiàng)1.5%-3%計(jì)入，計(jì)日工依據(jù)投標(biāo)單位人工費(fèi)報(bào)價(jià)，暫列金與暫估價(jià)按照招標(biāo)清單價(jià)格計(jì)入，后根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整；措施項(xiàng)目中安全文明施工費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金按照相應(yīng)地區(qū)文件記取，是不可競爭費(fèi)用。

建設(shè)單位招標(biāo)控制價(jià)為投標(biāo)報(bào)價(jià)的上限價(jià)格，編制招標(biāo)控制價(jià)可以對企業(yè)的目標(biāo)成本進(jìn)行控制，避免企業(yè)的建安成本處于被動(dòng)管理的狀態(tài)，直至項(xiàng)目竣工結(jié)算才核算建安成本，動(dòng)態(tài)成本控制流于形式。招標(biāo)控制價(jià)有效地促進(jìn)了投標(biāo)單位之間的角逐，有助于挑選出優(yōu)秀的施工單位，故成為項(xiàng)目合作與推進(jìn)的重要環(huán)節(jié)。因此，需要對招標(biāo)控制價(jià)的編制要點(diǎn)進(jìn)行細(xì)致研究與分析，為企業(yè)的降本增效提供依據(jù)。

一、工程概況

商業(yè)樓改造項(xiàng)目位于北京市城區(qū)內(nèi)，所臨道路均為街區(qū)次干路,機(jī)動(dòng)車與人流混行，周邊為生活區(qū)和學(xué)區(qū)。商業(yè)樓投入使用時(shí)間已有20多年，外立面陳舊、設(shè)備設(shè)施老化，需要通過改造提升房屋使用率、豐富服務(wù)功能、提高服務(wù)質(zhì)量。整體改造不新增建筑面積，具體內(nèi)容為商業(yè)樓拆除、室內(nèi)裝飾、室外裝飾、采暖、給排水、電氣工程。總建筑面積10000平方米，建設(shè)周期18個(gè)月，招標(biāo)控制價(jià)1560萬元。

招標(biāo)控制價(jià)編制依據(jù)為商業(yè)樓改造工程施工招標(biāo)圖紙、招標(biāo)文件。組價(jià)依據(jù)招標(biāo)工程量清單中的項(xiàng)目、數(shù)量、特征描述，組價(jià)定額參考《2012年北京市建設(shè)工程預(yù)算定額》、《2012年北京市房屋修繕預(yù)算定額》、相關(guān)專業(yè)定額、費(fèi)用文件，材料價(jià)格參考當(dāng)?shù)匦畔r(jià)格、市場價(jià)格，其他費(fèi)用結(jié)合工程實(shí)際特點(diǎn)綜合考慮。編制招標(biāo)控制價(jià)重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)如下：原有商戶是否能夠按期撤離，對商業(yè)樓“人材機(jī)”價(jià)格走勢有何影響；改造工程投入使用時(shí)間較久，之前商戶裝修與原有圖紙存在差異，踏勘現(xiàn)場無法察覺，會造成拆除工程產(chǎn)生一定變更洽商；商業(yè)樓建設(shè)通常緊臨生活或辦公區(qū)，材料設(shè)備運(yùn)輸、建筑垃圾、渣土清運(yùn)存在不便，費(fèi)用可能有所增加，加上臨近生活區(qū)和學(xué)區(qū)，施工時(shí)間受限、噪音管控會導(dǎo)致成本加大。

二、清單編制要點(diǎn)

（一） 分部分項(xiàng)

分部分項(xiàng)清單包含了項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目特征描述、工程內(nèi)容、計(jì)量單位、工程量、綜合單價(jià)。綜合單價(jià)由人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、利潤、一定風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)組成。分部分項(xiàng)清單金額在整體清單金額中占比最大，分部分項(xiàng)清單涉及工程實(shí)體的計(jì)算耗時(shí)最長，依據(jù)圖紙圖集編制子目數(shù)量最多。分部分項(xiàng)清單特征描述的詳盡程度關(guān)系到項(xiàng)目實(shí)施過程中的變更洽商、爭議、索賠。若變更洽商、爭議、索賠到項(xiàng)目后期，建設(shè)單位和施工單位的時(shí)間及人力成本將面臨損耗，雙方為了彌補(bǔ)損失，更難做出讓步，問題存在時(shí)間越長，妥善解決的概率就越低。

招標(biāo)控制價(jià)還關(guān)系到投標(biāo)單位不平衡報(bào)價(jià)法的應(yīng)用：在總報(bào)價(jià)不變的前提下，對先進(jìn)行施工的工作內(nèi)容提高報(bào)價(jià)，對后進(jìn)行的工作內(nèi)容降低報(bào)價(jià)，對可能變更減量的內(nèi)容降低報(bào)價(jià)，對可能變更增量的內(nèi)容提高報(bào)價(jià)。編制招標(biāo)控制價(jià)過程中要對圖紙不明確、未來可能產(chǎn)生變更增減的內(nèi)容提出疑問，及時(shí)對圖紙進(jìn)行再次深化，減少因圖紙深度不夠產(chǎn)生的變更；對踏勘現(xiàn)場不可預(yù)見的項(xiàng)目要預(yù)留一定預(yù)備費(fèi)用；分部分項(xiàng)清單編制造成后，建設(shè)單位要進(jìn)行復(fù)核，避免錯(cuò)項(xiàng)、丟項(xiàng)、漏項(xiàng)問題，要查看工程量計(jì)算是否正確，計(jì)量單位是否按照清單計(jì)量規(guī)范執(zhí)行，價(jià)格要參照信息價(jià)格、市場詢價(jià)進(jìn)行調(diào)整。

商業(yè)樓分部分項(xiàng)相比新建項(xiàng)目增加了拆除工程。拆除工程分部分項(xiàng)清單見表1，特征描述內(nèi)容為原樓做法拆除至毛坯所需的一切工序及做法的拆除清理。拆除工程難點(diǎn)在于商業(yè)樓商戶租賃部分裝修由商戶自行完成，使用時(shí)間長久，與原有竣工圖存在差異。地面厚度、內(nèi)部構(gòu)造屬于隱蔽工程，現(xiàn)場踏勘不易察覺，容易引起此部分費(fèi)用增加。

表1 分部分項(xiàng)清單

（二）措施項(xiàng)目

措施項(xiàng)目通常包含總價(jià)措施費(fèi)用和單價(jià)措施費(fèi)用。總價(jià)措施費(fèi)用為安全文明施工費(fèi)、施工垃圾運(yùn)輸消納費(fèi)、夜間施工費(fèi)、非夜間施工照明費(fèi)、二次搬運(yùn)費(fèi)、冬雨季施工費(fèi)、已完設(shè)備設(shè)施保護(hù)費(fèi)等。單價(jià)措施費(fèi)用涉及模板、腳手架等。總價(jià)措施費(fèi)用通常按分部分項(xiàng)費(fèi)用比例確定，單價(jià)措施項(xiàng)目按圖示內(nèi)容計(jì)算具體工程量。措施費(fèi)用總價(jià)項(xiàng)目，需要根據(jù)具體施工方案確定，招標(biāo)控制價(jià)根據(jù)過往工程的經(jīng)驗(yàn)編制。若招標(biāo)文件規(guī)定將總價(jià)措施費(fèi)用固定包干，則編制控制價(jià)設(shè)定費(fèi)用較高會造成成本損失，設(shè)定費(fèi)用較低會造成索賠訴訟，因而措施費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)由建設(shè)單位承擔(dān)。[1]

商業(yè)樓改造項(xiàng)目控制價(jià)采用指標(biāo)法編制，結(jié)合過往同類型、相似地區(qū)項(xiàng)目，招標(biāo)控制價(jià)措施費(fèi)用約占總控制價(jià)10%。指標(biāo)法效率高，經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)的選擇需要在平時(shí)工作過程中不斷積累，但其準(zhǔn)確性欠佳。[2]

（三）人材機(jī)費(fèi)用

人材機(jī)費(fèi)用是項(xiàng)目綜合單價(jià)的主要構(gòu)成。建設(shè)項(xiàng)目人材機(jī)費(fèi)用總和構(gòu)成了工程直接費(fèi)，人材機(jī)、人機(jī)、人工費(fèi)是管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)、稅金的取費(fèi)基數(shù)，所以這三項(xiàng)的選取金額直接影響到招標(biāo)控制價(jià)。跨度小的時(shí)間內(nèi)人材機(jī)費(fèi)用增長較為明顯，臨近的3個(gè)月內(nèi)人材機(jī)費(fèi)用的變化較小。若采用公開招標(biāo)的方式，招標(biāo)全程需要2個(gè)月的時(shí)間，招標(biāo)控制價(jià)在招標(biāo)前完成編制，控制價(jià)參考價(jià)格為投標(biāo)截止日期前28天的價(jià)格。

人材機(jī)費(fèi)用的計(jì)價(jià)通常有三種方式，分別為采用當(dāng)?shù)卦靸r(jià)信息價(jià)格、市場詢價(jià)、企業(yè)專業(yè)人員測定價(jià)格。信息價(jià)格為當(dāng)?shù)卦靸r(jià)主管部門發(fā)布的價(jià)格，具有一定的權(quán)威性，人材機(jī)價(jià)格直接體現(xiàn)了市場波動(dòng)水平，也經(jīng)常被放入招標(biāo)文件，作為甲乙雙方認(rèn)可的變更洽商價(jià)格調(diào)整的依據(jù)；[3]市場詢價(jià)比較耗時(shí)，詢價(jià)廠家不同會造成價(jià)格差異，容易引起爭議，在信息價(jià)格缺項(xiàng)的情況下，可選擇同規(guī)格的至少3家廠商進(jìn)行詢價(jià)，綜合考慮后計(jì)入控制價(jià)；企業(yè)測定價(jià)格，需要建設(shè)項(xiàng)目的長期數(shù)據(jù)支持和不斷積累，價(jià)格指數(shù)受到工程時(shí)間的影響較大，可以參考近期工程，時(shí)間較為久遠(yuǎn)的參考價(jià)格需要慎重選用。商業(yè)樓改造項(xiàng)目信息價(jià)格中的綜合用工費(fèi)用分成最低價(jià)和最高價(jià)。綜合用工價(jià)格走勢如圖1所示，比新建工程項(xiàng)目價(jià)格略高，計(jì)取人工費(fèi)用可在最低價(jià)與最高價(jià)格之間選擇。

圖1 綜合用工價(jià)格走勢

三、實(shí)踐應(yīng)用

（一） 加強(qiáng)圖紙深化設(shè)計(jì)

結(jié)合商業(yè)樓改造項(xiàng)目，正式設(shè)計(jì)前建設(shè)單位提供原竣工圖，現(xiàn)場踏勘后經(jīng)過初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，將圖紙逐步完善。采用限額設(shè)計(jì)、價(jià)值工程法優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，選出性價(jià)比較高的設(shè)計(jì)方案。依據(jù)同類型項(xiàng)目的單方造價(jià)，收集類似項(xiàng)目單方指標(biāo)，建設(shè)單位確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，根據(jù)設(shè)計(jì)方案出具概算金額，參照概算金額編制招標(biāo)控制價(jià)。[4]建設(shè)單位給出技術(shù)需求。初期需求不清晰，初步完成概念設(shè)計(jì)后，建設(shè)單位繼續(xù)細(xì)化需求。建設(shè)單位每個(gè)階段的設(shè)計(jì)過程中，建設(shè)單位都應(yīng)與施工單位充分溝通，表達(dá)企業(yè)的想法、業(yè)態(tài)用途，在施工圖設(shè)計(jì)階段就不應(yīng)再轉(zhuǎn)變需求方向了。在完善設(shè)計(jì)圖紙的基礎(chǔ)上編制招標(biāo)控制價(jià)，減少變更洽商使用不平衡報(bào)價(jià)法引起的成本增加。對于可以計(jì)算具體工程量的項(xiàng)目，應(yīng)按照清單計(jì)量規(guī)范計(jì)量，避免可計(jì)量分部分項(xiàng)以“項(xiàng)”計(jì)入清單，造成后續(xù)施工時(shí)的爭議、索賠。

商業(yè)樓改造項(xiàng)目發(fā)生變更洽商，施工單位報(bào)審后建設(shè)單位應(yīng)在14天內(nèi)給出審核結(jié)果。發(fā)生爭議后，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)召開專題會進(jìn)行溝通，明確雙方爭議點(diǎn)和支持依據(jù)，避免時(shí)間拖延造成爭議成本擴(kuò)大。若要索賠，應(yīng)在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)由施工單位報(bào)送索賠意向通知書、索賠資料，由建設(shè)單位給出審核結(jié)果，雙方核對確認(rèn)后，按合同約定時(shí)間支付相關(guān)費(fèi)用。

（二）提升施工方案編制能力

招標(biāo)控制價(jià)需要結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)場情況和常規(guī)施工方案進(jìn)行編制。[5]控制價(jià)編制階段，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)梳理施工技術(shù)和工藝做法，避免投標(biāo)報(bào)價(jià)與招標(biāo)控制價(jià)存在明顯差異，引起價(jià)格大幅波動(dòng)。[6]編制人員需要具備專業(yè)技術(shù)知識，同時(shí)增強(qiáng)溝通、協(xié)調(diào)能力，對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，將踏勘存疑問題及時(shí)進(jìn)行消化、處理，對定額中缺項(xiàng)的措施項(xiàng)目靈活使用專業(yè)知識予以補(bǔ)充。施工方案的確定對措施費(fèi)用有顯著的影響。措施費(fèi)用中的安全文明施工費(fèi)用為不可競爭項(xiàng)目。措施項(xiàng)目與施工單位的管理能力、水平存在直接聯(lián)系，招標(biāo)控制價(jià)考慮的是常規(guī)施工方法。為了避免措施費(fèi)用考慮不周給建設(shè)成本帶來不利影響，總價(jià)措施項(xiàng)目在中標(biāo)后須保證不再調(diào)整，這樣有利于建設(shè)單位降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)樓改造項(xiàng)目招標(biāo)文件規(guī)定：總價(jià)措施費(fèi)用固定不變，不會因工程量的增減和圖紙變更而進(jìn)行調(diào)整；單價(jià)措施費(fèi)用綜合單價(jià)風(fēng)險(xiǎn)范圍為人工費(fèi)變化幅度的-6%到6%，所有其他材料和機(jī)械價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn)已包括在投標(biāo)報(bào)價(jià)的綜合單價(jià)內(nèi)，不作任何調(diào)整。

（三）企業(yè)數(shù)據(jù)指標(biāo)積累

數(shù)據(jù)指標(biāo)對于企業(yè)來說是無形的財(cái)富，與企業(yè)的成本管理密不可分。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的類型不同，造價(jià)指標(biāo)可分為新建、改建、擴(kuò)建等類型，根據(jù)專業(yè)不同可分為建筑工程、安裝工程、鋼結(jié)構(gòu)工程等類型。數(shù)據(jù)指標(biāo)的積累需要時(shí)間和項(xiàng)目的沉淀，以及企業(yè)管理的支持。在招標(biāo)控制價(jià)編制階段，數(shù)據(jù)指標(biāo)起到了指導(dǎo)性作用，為設(shè)定目標(biāo)成本提供依據(jù)，為此后同地區(qū)、同類型、同時(shí)期人材機(jī)價(jià)格設(shè)置提供參考，有利于縮短控制價(jià)編制時(shí)間，提高控制價(jià)編制的質(zhì)量。可利用信息化成本管理平臺對企業(yè)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行管理。信息平臺對企業(yè)項(xiàng)目數(shù)量、所處階段進(jìn)行劃分，對材料存儲、應(yīng)用、趨勢、類型進(jìn)行分析，對企業(yè)的項(xiàng)目指標(biāo)類型進(jìn)行分析，由此形成企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)清單庫、組價(jià)數(shù)據(jù)庫、量價(jià)規(guī)則庫。

商業(yè)樓改造項(xiàng)目借助企業(yè)的數(shù)據(jù)庫，切實(shí)提升招標(biāo)控制價(jià)編制的全面性與完善性。[7]項(xiàng)目涉及拆除工程、室內(nèi)裝修工程、外立面工程、電氣工程、給排水工程、通風(fēng)工程、采暖工程，其中占比較大的是材料費(fèi)。對比造價(jià)信息價(jià)格和企業(yè)數(shù)據(jù)庫價(jià)格，對差距較大的材料費(fèi)用進(jìn)行人工詢價(jià)，使招標(biāo)控制價(jià)契合具有競爭力的市場價(jià)格。

結(jié)束語

招標(biāo)中投標(biāo)報(bào)價(jià)金額一直是建設(shè)單位關(guān)注的焦點(diǎn)。招標(biāo)控制價(jià)讓投標(biāo)報(bào)價(jià)處于同一基準(zhǔn)，可有效地避免投標(biāo)單位哄抬報(bào)價(jià)，加強(qiáng)投標(biāo)單位的競爭意識，有利于建設(shè)單位控制投資成本，提高招標(biāo)金額的透明度，從而規(guī)避暗箱操作行為。建設(shè)單位和施工單位在項(xiàng)目建設(shè)過程中以清單作為工程款、變更洽商、結(jié)算款支付的依據(jù)，甲乙雙方參照一致，能夠減少不必要的爭議，有利于雙方企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、全面成本控制，處于主動(dòng)、高效、精細(xì)化管理狀態(tài)。

招標(biāo)控制價(jià)的編制水平考驗(yàn)著建設(shè)單位成本管理人員的技術(shù)及溝通、協(xié)調(diào)能力。控制價(jià)的優(yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)的贏利能力：控制價(jià)格過低便無法得到投標(biāo)單位響應(yīng)，無利可圖會造成投標(biāo)報(bào)價(jià)不足3家而流標(biāo)問題，項(xiàng)目無法進(jìn)行，建設(shè)單位白白耗費(fèi)人力、時(shí)間、資源成本；若控制價(jià)過高，由于中標(biāo)后利潤豐厚，會吸引大量的投標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，可能會產(chǎn)生圍標(biāo)、串標(biāo)等不良行為，使建設(shè)單位利益受損。編制合理的招標(biāo)控制價(jià)需要企業(yè)各部門配合協(xié)作。建設(shè)需求明確、不轉(zhuǎn)移目標(biāo)，給足限額深化設(shè)計(jì)時(shí)間，投資成本測算符合市場水平，對控制價(jià)進(jìn)行多級審核，避免丟項(xiàng)、漏項(xiàng)問題。招標(biāo)控制價(jià)編制屬于項(xiàng)目建設(shè)的初始階段，好的開始可以事半功倍，編制合理的招標(biāo)控制價(jià)可以讓建設(shè)單位承擔(dān)較小投資風(fēng)險(xiǎn)，使施工單位良性競爭，從而避免盲目報(bào)價(jià)造成企業(yè)損失。本文通過對編制招標(biāo)控制價(jià)的研究，助力企業(yè)理性地招投標(biāo)。