更好滿(mǎn)足合理住房需求

文/本刊評(píng)論員

近期召開(kāi)的中央政治局會(huì)議高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，這是非常重要的論斷。《史記》有言，“善戰(zhàn)者，因其勢(shì)而利導(dǎo)之”。只有順應(yīng)事物的發(fā)展趨勢(shì)，加以引導(dǎo)，才能取得預(yù)期成效。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最主要形勢(shì)，就是供求關(guān)系發(fā)生重大變化。自推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，經(jīng)過(guò)快速發(fā)展，我國(guó)在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)解決了住房總量短缺的嚴(yán)重問(wèn)題，人民群眾的居住條件得到了顯著改善。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《中國(guó)人口普查年鑒2020》，我國(guó)家庭戶(hù)人均住房建筑面積達(dá)到41.76平方米，相比2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)31.06平方米，增加了10.7平方米。其中，城市、鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的家庭戶(hù)人均住房建筑面積分別為36.52平方米、42.29平方米和46.8平方米。

但也應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的矛盾依然存在，尤其是供需失衡、供需失調(diào)、供需失配的矛盾較為突出。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)出不少?gòu)?fù)雜的現(xiàn)象，如供給側(cè)的相對(duì)過(guò)剩與需求側(cè)難以充分釋放同時(shí)存在。這些現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡不充分的具體表現(xiàn)，在機(jī)理上與房地產(chǎn)供求關(guān)系的區(qū)域性、特定性、動(dòng)態(tài)性有關(guān)。首先，房地產(chǎn)的供求都是區(qū)域性的，這意味著區(qū)域分化將是一個(gè)必然趨勢(shì)，即某些區(qū)域?qū)⒚媾R去化庫(kù)存的難題，而另一些區(qū)域可能面臨有效供給不足的矛盾。其次，房地產(chǎn)的供求都是特定而具體的，這意味著產(chǎn)品分化將是一個(gè)明顯趨勢(shì)，即不能適應(yīng)需求的產(chǎn)品將難以去化，而能適應(yīng)需求的產(chǎn)品將可能供不應(yīng)求。再次，房地產(chǎn)的供求都是動(dòng)態(tài)均衡的，這意味著供求關(guān)系不會(huì)一成不變，而是受到多重因素的影響。

當(dāng)前促進(jìn)供求關(guān)系的均衡，關(guān)鍵是要滿(mǎn)足合理的住房需求。首先，要深化對(duì)“合理住房需求”的認(rèn)識(shí)。“合理”與否，因人而異，所以在微觀(guān)層面難以形成統(tǒng)一定義。對(duì)于公共政策而言，要根據(jù)發(fā)展形勢(shì)作出界定，以服務(wù)于發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)前，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，明確合理界定住房需求的內(nèi)涵。其次，要聚焦居民剛性和改善性住房需求。建議針對(duì)這些需求的主要特征以及需求釋放的各類(lèi)要件，全面梳理并科學(xué)評(píng)估現(xiàn)行各類(lèi)政策，通過(guò)“廢改立釋”等方式作出調(diào)整，不斷增強(qiáng)政策的針對(duì)性。再次，注重推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。平穩(wěn)有序推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)出清，消除原有“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式的負(fù)面影響，加快探索新發(fā)展模式，不斷改進(jìn)供給的有效性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求關(guān)系的高質(zhì)量均衡。