理應把科技產業園打造成科創和房地產高質量發展的共同載體

孫瀾紓

摘 要：高質量發展是建設現代化經濟體系的必由之路，但目前科創和房地產的發展雙雙遇到了瓶頸，而科技產業園恰好是兩者融合的有機載體，所以筆者認為理應把科技產業園打造成科創和房地產高質量發展的共同載體，而在打造共同載體過程中，既離不開政府的支持和協同，更離不開房企經營理念的與時俱進。

關鍵詞：科技產業園；高質量發展；共同載體

高質量發展是建設現代化經濟體系的必由之路，對產業發展的影響不僅具有持久性，對不同產業發展更有協調性。目前，我國明顯存在著諸多制約科創高質量發展的瓶頸，比如科研投入不足、科研成果轉化難、體制外有研發能力的人很難找到科創平臺。無獨有偶，隨著城鎮化日益見頂，房地產已由增量市場轉向存量市場，整個行業已進入了深度調整期，轉型已成為大勢所趨。在此背景下，設想將房地產部分資金和人力資源導向科創產業，打造科創和房地產融合的有機平臺——科技產業園，不僅能使科創產業找到了資金和平臺，也使房地產找到了正確轉型方向，所以筆者認為打造科技產業園應當成為行之有效的轉型路徑。

一、制約科創發展的瓶頸

中國要強盛，要努力成為世界創新高地，就要有一個有利于各類主體融通創新的環境，就要有一個利于科技成果產業化的機制，就要有一個利于實體經濟做強做大的土壤，然而當下，制約我國科創高質量發展的瓶頸并不少。

（一）科技創新管理體制有待進一步優化

近日，國務院機構改革方案指出要重新組建科學技術部，政府應借此次重組“科技部門”的東風，盡速革除現有科技管理機制中的一些弊端，為科技創新提供不竭動力。例如，要以長遠的眼光，慎重研究決定重大科技研發方向，制定科學決策機制，避免由行政領導憑感覺來決策重大科技項目，造成科研方向性失誤，重復我國前期在芯片制造方向的遺憾；減少急功近利的評價機制阻礙。基礎科學需要長期不懈的努力，其研究不僅僅要盯著結果，更要審視過程，但是在現行科技管理體制下，時常存在著嚴重倚重結果導向的現象，有些科研人員長期沒能產成科研結果，這在基礎研究中本屬常態，不應打擊、阻礙科研人員長期扎根基礎研究的積極性。此外，我國不少科研部門及高校的職稱評價體系仍舊以項目、獎項以及論文為主要標準，存在重理論、輕實踐的問題，這也深刻影響著科研人員進行成果轉化的積極性。

（二）科研經費使用效率有待提高

僅2022年，我國科研經費投入就高達3.09萬億，僅次于美國，如此巨額的研發投入使用效率卻有待商洽。首先，在國家科研經費的發放與使用過程中，不可避免存在著一定程度的弄虛作假、跑冒滴漏的現象，對此，國家需要進一步完善科研經費使用制度，力爭把每一分科研經費都用在刀刃上。其次，當下的科研經費投入缺乏重點，存在著“撒胡椒面”現象，即便在某個領域有所突破，往往也只能停留在低水平的進步上，無法在重點領域求得重大突破。

（三）人盡其才遠未落到實處

創新驅動，實質上就是人才驅動，人才資源是第一資源，也是創新驅動中最為活躍的資源。但現實中，人盡其才遠未落到實處。首先，應有的激勵機制并未建立。體制內科技人員部分缺乏闖勁與拼搏精神，體制外科研人員則缺乏科研設備、科研資金，以及生活保障。而作為目前科研主力的高等院校，由于管理體制的原因致使研究人員在研究核心技術方面動力不足，市場轉化的意識有待加強。其次，優秀的研發人才部分存在被“圈養”的現象，科研管理“行政化”。例如，有地方政府將好不容易搶到的名校優生以及部分回國留學生，沒有優先放到他們所擅長的科研崗位和平臺，而是放到行政事業單位，或者是企業強行要求科研人員整日埋頭于行政管理中，這無疑阻礙了科創機制的發展，以及留學生回流積極性。

（四）科研成果轉化難

科研成果轉化難，一方面在于科創成果的轉化率低，這不可謂不是我國科創方面的巨大浪費。我們必須堅持以市場為導向開展科研活動，促進科技成果轉化，確保科研項目能夠適應市場需求，還要圍繞產業鏈部署創新鏈、圍繞創新鏈布局產業鏈。這樣，在大幅提升科研成果轉化率的同時，也保證了科研成果的市場“含金量”，避免有產品、無市場，只能束之高閣。另一方面在于缺乏健全的轉化機制。一些科研成果在轉化中，還存在科研方缺乏孵化成果的專業平臺和貼近市場的人才，只能寄希望于市場方來完成孵化，但由于技術、工藝以及市場前景等方面存在的風險，市場方不敢貿然投入的情形。因此，針對科技成果孵化面臨諸多困難，建議應從國家層面搭建科技成果供、需網絡平臺，允許科研方、市場方在互聯網平臺上發布各自的訴求，達到科研和市場有效地銜接起來；從國家法律建設出發，就成果轉化后，研發人員與投資單位之間的利益分配關系立約。

二、制約房地產發展的瓶頸

房地產是我國經濟的支柱性產業，影響近70個關聯產業的發展，但隨著新冠病毒感染疫情的影響，以及經濟增長放緩、購房政策收緊，“三條紅線”“集中度管理”等貸款政策不斷發力，導致相當比例的房企正面臨著生存的考驗。

住宅地產方面，經過20多年的高速發展，除了少數一、二線城市尚有住宅供給不足的狀況，其余絕大多數城市均已供過于求。首先，空置率預警。據有關權威部門統計，我國城市房屋空置率在12%～34%之間，一般認為，空置率在5%之內，則房屋處于供不應求的狀態，當空置率在5%～10%時，供求則處于相對平衡狀態，當空置率超過10%時，則說明住宅市場已供過于求，因此我國絕大部分城市均已進入了供過于求的狀況。其次，投資失衡預警。我國居民財富有70%附著在房子上，明顯呈現投資不均衡的局面，不僅嚴重擠壓了在股票或其他方面的均衡投資，也嚴重擠壓了其他產業的發展。再次，人口下降預警。當出生率不斷創造新低的時候，注定住宅類產業不會再有太大的發展空間，尤其近幾年，對絕大多數城市而言，想通過過度增加住宅銷售來拉動經濟增長，已經無異于緣木求魚。

商業地產方面，經過多年快速發展，以商業綜合體、店鋪建設租賃、寫字樓、商城建設運營、酒店等商業地產的發展已經進入瓶頸階段。這既有來自電商經濟的擠壓帶來的對商鋪需求量的大幅下降、培訓機構的整改與退出帶來的市場需求大幅減少，也有因地方政府前期“盲從開發”的擠壓。過去，商業地產開發存在著一定的無序性，地方政府也對商業開發不同程度存在著一定的盲從，多數城市都在超前布局，超前規劃，導致過剩的商業開發成為普遍。

從市場緊缺變成產能過剩、從政策扶持變成政策打壓，面對行業的嚴峻形勢，不少房企也紛紛尋求轉型，但由于對自我競爭優勢缺乏應有的理性評估，盲目尋求轉型，致使房企轉型整體上并不理想。例如，向養老地產轉型受挫，以恒大、萬科等為代表的房企在養老地產上早有耕耘，但是養老地產表面上看起來日益火爆，其面臨的風險卻是嚴峻的。受中國傳統孝道影響，居家養老的主流習慣難以撼動，而養老地產是客戶多為高干、高知、高管等高收入群體，受眾相當有限。這就導致當房企集中轉型時，首先將面臨養老市場容量根本不夠的局促，其次是對向來追求短、頻、快的房企來講難以忍耐的漫長投資回報周期。也有不少房企向現代農業轉型，也沒有取得理想局面。房地產與農業是兩個完全不相關的產業，不僅有因人才短缺使得企業很難在與傳統農業公司競爭中取得優勢，也與農業整體利潤低，且農業資源偏緊和生態環境惡化的制約重重，轉型成功艱難。

三、科技產業園是科創和房地產走出瓶頸的共同載體

任何產業的發展，都會受到市場需求、政府政策、發展模式等多維度的綜合影響。科創產業的發展，迫切地需要更有活力的機制與之配套、更充裕的資金以供投資運營、更多的研發平臺助力產業提升，迫切需要把更多的科研成果推向市場，轉化資源；房地產若想成功轉型，迫切需要與房地產有交叉點的行業、與自身競爭優勢契合的產業，從而為從地產退出的資金找到歸屬。而上述所有“需要”，正好都能在科技產業園這個載體上得到不同程度的滿足。

通過梳理發現，搭建科技產業園，有以下幾個方面需要注意：首先，科技產業園的搭建離不開政府扶持。科技產業園是市場化運作、企業化經營，但政府的配套和支持非常重要。對政府而言，搭建科技產業園有助于招商引資，優化營商環境。由政府主持孵化的科技產業園，更能適應本地的水土，更有可能為本地的財稅和就業作貢獻。當下，各地政府都在積極招商引資，但部分地區常常陷入單純依靠優惠低層次招商或惡性競爭，反而招致地區資源錯配、整體發展受挫。

其次，科技產業園的搭建離不開國家法律保障。應從法律層面，清晰界定科技產業園各方的職、權、利，保證地方政府和企業搞科創、轉化科研成果、孵化科技產業園的積極性。例如，簽約產業園區前，地方政府和房企可預先與科創團隊協議好孵化方案，累計利稅達到一定的金額可以向外拓展，到其他地區設置分公司，違約違規則各方按協議賠償，使得各方的利益得到充分保護與發揚。當加入的科研團隊越來越多，形成集聚效應，搭建科技產業園的地方政府與房企必將迎來從“聚合”到“聚變”的騰飛發展機遇；當搭建科技產業園的地方政府與房企越來越多，今后科創團隊（包括回國留學人員）也能愈來愈容易找到適合的科創平臺，推動中國科研全方位發展。

再次，科技產業園的搭建離不開風投公司助力。按照科創進程，科研項目分為3個階段，在每個階段，搭建科技產業園的地方政府與房企可以通過設立風投公司，為進入科技產業園科創項目提供“雪中送炭”的助力。“孵化器”階段，即產品研發階段出成果時期，產品有可能成功，也有可能失敗，即便能夠成功，也不知要等到何年何月，不確定性致使這一階段的投資風險極大，一般企業不愿意涉險。在這時候，由政府出面，用科研經費中的一部分來設置風投公司，公司只做“種子資本”的投資，只幫扶科創初期的項目，通過科學和前瞻的項目評估，以廣撒網形式分散風險。“加速器”階段，產品研制成功后，也有了較為明確的市場，科創團隊需更多資金來添置設備，租賃廠房，開拓銷售渠道，這一階段的風險已大大降低，應該是房企資金的用武之地，房企可通過設置“導入資本”性質的風投公司，來助力科創項目，此時投入，回報率不會低。最后“IPO”階段，當產品的市場規模進入快速增長階段，科創項目就應該積極尋求上市了。“IPO注冊制”相對核準制而言，最主要的特征是上市門檻低，快進快出，申請上市的科創企業能夠更快地上市交易、獲得直接融資，這個階段中，政府和房企的股權也變得容易退出，能夠輕易將“種子資本”“導入資本”投資利潤變現。整個流程如果順利實施，政府、房企的“種子資本”和“導入資本”就猶如渡船般，能夠將愈來愈多的科創團隊渡到成功的彼岸，自身也可獲得高額回報。

四、投資科技產業園需要房企與時俱進經營理念

投資科技產業園，是需要房企耐住性子的。在轉型搭建科技產業園時，房企需要從原來快速購地、快速銷售的高周轉狀態，轉變為接受盈利緩慢、回收周期長的現狀，因此，房企必須改變經營理念，放緩發展步伐。

首先，要用產業鏈理念進行經營。搭建科技產業園時，房企需要通過搭平臺的形式把上、中、下產業聚集起來，并且根據入駐科技產業園的項目間的生態圈，對園區內不同行業和產業鏈上下游企業進行有效整合，實現相互協同，資源共享。將產品鏈做到極致，然后配套服務鏈，增加創新鏈，以此提升價值鏈，從而使全產業鏈創新生態得到改善。

其次，要追求1+1+1大于3的放大器效應。3個“1”分別是指房企、科創團隊和所在地政府。在科創與地產合縱連橫的演繹過程中，一個成熟的房企，應該做到科創與地產并重，且重在科創；房產開發與運營并重，且重在運營。科技產業園理應打造成為軟硬一體的科創平臺，營造適宜創新的良好環境，一方面建起科研、實驗、生產、辦公、生活、娛樂等所需的物理載體；另一方面還要搭建起具有化學效應的系統化服務平臺。

第三，科技產業園最好扎根于大城市。不同于房地產大開發時期，只要有需求、有錢賺，全國城市都可進入，當房企轉型到科技產業園時代，扎根于一二線城市必須成為首選，至多只能擴展到經濟發達地區的三線城市。目前在全國的不少三四線城市，以孵化器為名設立的科技產業園并不罕見，但成功的卻是寥寥無幾。發達的區位優勢、知名大學的科研人才支持、頂級的生活商業配套，是因為科技產業園成功的必備條件。

最后，科技產業園的利潤來源必須多元。要做到利潤來源多元，一是開發前，房企需要先跟地方政府談妥條件，比如20%土地做住宅，10%土地做商業，70%做實驗室、辦公樓和廠房等，通過住宅和商業地產快速回收部分投資；二是通過自持物業，不僅能夠產生盈利，物業本身也具備一定的升值空間，可以用來質押融資，相當于將自持資產證券化，從另一條途徑回收部分投資；三是開發商業、實驗室、寫字樓、廠房等眾多物業的租金，這也是回收投資的重要途徑；四是參與的多輪、多層次、多途徑的股權投資，這些投資項目一旦IPO成功，便能得到超額回報。

打造一個從孵化到高科技產業圈，再到大的孵化群，進而形成一個由眾多高科集團聚集的產業高地，這就是科技產業園的天然使命。

（作者單位：南京航空航天大學經管學院）

參考文獻：

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