存量房貸利率調整的雙向考量

□ 《民生周刊》全媒體記者 鄭智維

“對借款人來說，可降低利息支出，有利于擴大消費和投資；對銀行而言，則可有效減少提前還貸現象，避免無序競爭，減輕對銀行利息收入的影響。”

了解到房貸利率調整將采取“系統默認統一下調”的方式，展鵬松了一口氣。

出生于1989年，展鵬和愛人婚前每人貸款買了一套住房。隨著孩子的出生，這對小夫妻越來越難以承受兩套房的月供帶來的經濟壓力。

8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

距離存量房貸利率調整時間點僅有10天，很多銀行已上線查詢功能，以便于借款人了解自身房貸情況、是否符合調整資格。

按照銀行公布的存量首套住房貸款利率調整規則，展鵬預計，從10月起，自己每個月用于還房貸的錢將會減少幾百元。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，存量住房貸款利率調整，是基于借貸雙方的考量，“購房者的還貸壓力減輕，銀行也能避免面對購房者集中提前還貸的現象。”

提前還貸的趨勢

為減輕房貸壓力，薛磊打算申請下個月提前還掉部分房貸。

7年前，他入手一套住房。房子位于廣東中山市，購房款73萬元。除去首付外，他還申請到55萬元商業貸款，房貸的年化利率為4.06%。

從2016年6月起，他開始還月供。目前，每月月供為2840元。堅持供了7年多，房貸還剩近47萬元本金未還。雖然選擇了等額本金的還款方式，月供逐月減少，但他依然感覺壓力頗大。

曾在中山、深圳等多地工作，他的公積金賬戶累計在一起約12萬元。此外，手頭上正好有一些閑置資金。

近兩年，房貸市場出現“提前還貸潮”。提前還貸現象的出現，從相關公開數據亦可看出。截至今年上半年，42家A股上市銀行個人住房貸款余額35.31萬億元，相比2022年末的35.44萬億元，減少了1267億元。

最新披露的數據顯示，個人住房貸款余額連續兩個季度減少，這是我國房貸歷史上的第一次，意味著房貸進入了存量時代。

從銀行角度看，原本看重的優質中長期貸款，正面臨提前到期的情形。“等待時間長”“還房貸比貸款都難”一度成為不少提前還貸者的感嘆。

按照目前市值，房價約135萬元。雖然升值不少，薛磊也曾動過賣掉房子的念頭。主要考慮房子所處位置一般，未來升值空間非常有限。此外，除了寒暑假外，家人基本住學校，房子始終處于閑置狀態。

看到存量房貸利率下調的政策出臺，薛磊決定先過渡幾年再作決定。

房貸進入存量時代

作為一個重磅利好政策，存量房貸利率下調將有幾千萬戶、上億的居民直接受益。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016到2021年發放的貸款利率比較高，在60%左右。

有業內人士估算，因房貸利率偏高面臨利率調整的借款人約4000萬戶，涉及調整的貸款規模可能達25萬億元。

存量房貸利率調整將有助于降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。圖/楊東儒

此次平均下調80個基點，對應存量房貸下調50個基點，每月可為借款人減輕500至1000元。存量房貸利率調整將有助于降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。

以2019 年10 月前購房的購房者為例，嚴躍進談及房貸利率調整的幅度。當年購房者比較高的利率可能為5.8%。那么按照現在的規則，其利率可以為“現在的LPR+0 基點”，即4.20%+0%=4.2%。

例如，100萬元貸款，本金30年期，等額本息，原來總利息為111萬元、月供5868元。調整后，總利息為76萬元、月供4890元，總利息少支付35萬元、每月少還978元。

個人住房貸款余額連續兩個季度減少，意味著房貸進入存量時代。

數據顯示，截至6月底，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。在爭搶存量時代優質資產的競爭下，銀行將開啟降低存量房貸利率的大幕，未來的競爭會越來越激烈。

利好借貸雙方

對于房貸利率下調的新聞，展鵬尤為關注。在《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》發布之前，他注意到，關于調整存量房貸利率的內容，高層已有多次表態。

在2023 年上半年金融統計數據情況新聞發布會中，央行貨幣政策司司長鄒瀾提及，“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更（房貸）合同約定（利率），或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。

從“支持和鼓勵”到“指導”，存量房貸調整的方向日益明確。8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

近年來，我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。企業貸款和住房貸款出現利率“倒掛”，提前還貸風潮下，存在經營貸違規流入房地產市場的風險。由于部分存量房貸利率偏高，一些房產中介推出了置換房貸的違規操作。

和普通購房者不同，作為房地產業內專家，嚴躍進更關心存量房貸利率調整的背景及調整帶來的影響。

“對借款人來說，可降低利息支出，有利于擴大消費和投資；對銀行而言，則可有效減少提前還貸現象，避免無序競爭，減輕對銀行利息收入的影響。”談及存量住房貸款利率調整的影響，嚴躍進分析。