存量房貸利率如何調?哪些人能享受?

日前，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請調整利率。此次存量房貸利率，具體如何調整？

如何定義“首套房貸”？

記者查詢各家銀行公告發現，所謂“首套房貸”：一種情況是貸款發放時利率按所在城市首套住房貸款利率執行的貸款。另一種情況是貸款發放時非首套住房貸款，但實際住房情況已符合所在城市首套住房標準。

建設銀行明確，如貸款時是“二套住房”，但后期已交易出售，而本住房成為家庭唯一住房，且當地已執行“認房不用認貸”政策的，本次可按首套執行。

降低存量首套住房貸款利率的方式有兩種，一為新發放貸款置換，二為協商變更合同利率。郵儲銀行研究員婁飛鵬表示，“存量首套房貸利率調整最直接的影響是降低相關人群的還貸壓力，提升居民消費能力。”婁飛鵬介紹，存量首套房貸利率調整主要惠及的人群包括：購房時是首套房，但貸款利率高于當時的房貸利率政策下限的人群；購房時不符合首套房標準，但按目前“認房不用認貸”的政策標準可認定為首套房的居民。

利率能下調多少？

兩部門發布通知明確，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

中原地產首席分析師張大偉表示，“央行明確，是按照這些存量房貸購房時政策所在地執行的首套房貸利率的政策下限。即使按照當時4.8%的LPR算，執行的最低利率也在4.6%～4.8%之間，不可能降低到現在大家所在城市目前執行的最低情況。”張大偉進一步表示，當時購房時住房貸款利率越高，享受到的政策優惠就越大，而貸款額度越高，“優惠力度”就更大，月供省的錢越多。“現在只有貸款利率在5.2%、5.3%以上的部分，才是優惠部分。對于大部分的購房者來說，100萬貸款在25到30年還款周期，月供能少200到300元，200萬、300萬以上貸款，月供能少500到600元。”

什么時候的貸款可以申請？

多家銀行發布公告明確，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款，可以申請。多家銀行也明確表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款等，利率不能調整。另外也有銀行表示，如果是“符合調整范圍但有拖欠的貸款、不良個人住房貸款，原則上還清拖欠前暫不調整”。

那么，存量房貸利率的調整如何兼顧好因城施策、公平性以及銀行自身利潤？婁飛鵬表示，新政有助于降低銀行住房貸款提前還貸壓力，同時通過刺激消費也為銀行發展消費金融業務提供市場空間，通過穩定房地產市場來增強銀行經營的穩健性。“面對政策變化，銀行業需要堅持系統觀念，綜合考慮短期和長期，房貸和整個貸款的關系，按照政策要求及時有效推進落實。”

（綜合新湖南客戶端、中國之聲微信公眾號）