高度城市化地區產業園發展的問題及對策
——以深圳市龍崗區為例

呂凱

深圳市龍崗區規劃國土發展研究中心 廣東 深圳 518000

產業園區是產業發展的重要空間載體，也是新舊動能轉換、產業轉型升級的重要平臺和抓手，是促進經濟增長的重要引擎。產業立市一直是深圳城市發展的核心，深圳是全國面積最小的一線城市，歷經40余年高速發展，快速消耗深圳市的增量土地空間，也讓深圳市面臨新增空間緊約束、存量空間低效的困境、優質產業項目難以落地的困境，土地空間資源緊缺已是面臨的一大難題之一，產業用地壓力越來越大[1]。根據深圳市2018年土地利用變更調查數據，全市的現狀產業用地約287km2，約占深圳市整體建設用地三分之一，產業用地比例遠超國內外同類城市。在現狀存量比例達和土地增量資源有限的雙重語境下，存量產業園挖潛、新建產業園增效是破解深圳市產業空間瓶頸的重要方向之一，如何使用好、發展好產業園是接下來的重要課題。而龍崗區作為深圳的產業大區，面臨的問題愈發突出。本文深入分析龍崗區產業發展現狀，剖析產業空間與產業需求的錯配、開發模式地產化、招商無序等問題，系統提出適用于龍崗區的產業園區發展策略。

1 龍崗區產業園發展現狀

龍崗區位于深圳市東部地區，轄區面積為388.21km2，占深圳市面積19.44%。龍崗作為深圳的行政大區和產業大區，處于深莞惠區域的地理幾何中心位置，龍崗在深莞惠區域一體化及粵港澳大灣區建設中作為對外輻射的重要區域高地。截至2021年3月，龍崗區總人口約471.11萬，其中戶籍人口約103萬。結合第三次國土調查數據、2020年土地利用變更調查及2021遙感影像圖分析，龍崗區現狀工業用地面積為69.3km2（圖1）。根據法定圖則數據統計，全區規劃產業用地共46km2（圖2）。結合2020年建筑普查數據統計，龍崗區產業用地現狀平均容積率1.46（圖3），遠低于《深圳市城市規劃標準與準則》工業用地基準容積率3.5，產業園的空間潛力巨大。

圖1 龍崗區現狀產業用地分布圖（圖片來源：作者自繪）

圖2 龍崗區規劃產業用地分布圖（圖片來源：作者自繪）

圖3 龍崗區法定圖則規劃產業用地現狀開發強度圖（圖片來源：作者自繪）

近年來，龍崗區產業園區空間布局更加優化，園區企業自主創新能力大幅提升，園區經濟成為龍崗區實施“一芯兩核多支點”區域協同發展戰略的重要引擎。根據《2021年龍崗區產業用房普查報告》，共核定產業用房建筑物數量41221棟，總建筑面積10672.94萬㎡，其中，有明顯邊界園區有1289個，覆蓋22634棟，總建筑面積6499.49萬㎡，占全區產業用房總建筑面積的60.9%。

土地資源方面，龍崗區面臨用地緊張的困境。全區剩余可用產業用地極為緊缺，僅不到2km2，且用地面積偏小。3hm2以上產業用地僅15塊，分布較為零散，東多西少，難以支撐重點片區發展。部分未批未建產業用地涉及歷史遺留問題較多。產業發展方面，2022年全區地區生產總值為4759.06億元，總量全市第三。2022年全區規模以上工業企業增加值為2162.72億元，總量全市第一。從行業來看，支柱行業計算機、通信和其他電子設備制造業增長4.7%；醫藥制造業增長81.4%；汽車制造業增長26.6%。總產量來看，高技術產品產量增長較快，移動通信基站設備增長7.3%，鋰離子電池增長30.1%，智能手機增長7.0%。

龍崗區在產業空間日益緊缺、產業轉型升級大背景下，進一步發揮產業園強產業鏈、育創新鏈、優服務鏈重要平臺載體作用，以載體轉型帶動產業轉型、載體創新帶動產業創新，面臨諸多困難挑戰。

2 龍崗區產業園存在的問題

2.1 龍崗區產業總量大，但產出效率存在較大差異

2022年龍崗區規模以上工業企業增加值為2162.72億元，總量全市第一。現狀工業用地地均工業增加值為31.2億元/km2，扣除全區龍頭企業后地均產值不足10億元/km2。從用地效益角度統計，龍崗區百強企業用地占全區現狀工業用地17%，產出了全區85%的工業產值。因此，龍崗區產業園整體而言地均產值水平相交深圳其他區域偏低，具備較大的提升潛力。

2.2 產業空間載體錯配，難以滿足優質項目落地需求

一是存量廠房老舊、單層面積小，建筑品質不高，不利于引進重點企業、重大項目、特殊需求企業。全區建成年限大于15年的產業用房達78.76%，單層面積不足1000㎡的廠房占全區廠房總量的61.82%。二是產業用房適配性不高，難以滿足高端智能制造企業用房需求。近年新建廠房多為單層1200-1500㎡、層高4.5m，不能滿足智能化企業所需的大平層（3000㎡）、高層高（單層層高6-9m）、寬柱距（大于10m）、大載荷（1500kg/㎡）、大電梯（載重5噸）的用房需求。三是存在產業用房與商業用房混用現象。區內部分制造業企業分布在辦公、商業等用房中，同時又有批發和零售業企業入駐制造業廠房中，存在一定安全消防隱患，也不利于產業集聚發展。

2.3 園區開發模式地產化，難以發揮平臺載體作用

一是M0過度地產化、M1走樣為辦公樓宇或商業用途現象依然存在。隨著樓市調控政策升級，一些傳統房地產商轉型為產業地產商，以產業孵化與產業投資為核心搭建產業生態。但在實際運營過程中，產業地產開發商以工業項目立項拿地，之后進行土地用途變更，轉變為商用或者住宅項目，即明為產業地產，實則為了便于獲取土地，更多的是“房東”模式，導致園區住宅化、睡城化。二是園區運營方單純追求企業經濟利潤與承擔經濟社會責任之間的矛盾。園區迫于盈利壓力，在“騰籠換鳥”過程中，放寬企業入園門檻，遷入和新設立企業仍為低端、落后產能企業，產業層次不高，出現“劣幣驅逐良幣”現象，影響了園區的產業集聚集群功能作用。

2.4 園區招商無序、同質化，難以形成集群發展態勢

一是園區產業定位不明晰，面臨“有園無業”“有業無鏈”困境。調研發現，一些園區招商工作虎頭蛇尾，雷聲大雨點小，缺乏周詳規劃，成效不明顯；一些園區在招商時未充分考慮自身實際情況和產業稟賦，造成發展定位雷同，爭相招引同類高科技、高新產業，陷入惡性競爭；一些園區招商引資吸引來一些企業，但這些企業沒有明顯上下游關系，沒有形成產業鏈條，園區僅靠收取房租維持運營。二是園區無法為頭部企業、領軍企業等重點企業提供有效配套。龍崗區頭部企業、國高企業、入庫科技型中小企業數量與南山、寶安相比差距明顯，且布局在這些企業周邊多為規模小且零散的園區，這些園區無法為重點企業提供有效配套，重點企業也沒有發揮輻射和帶動作用。

3 龍崗區產業園發展的對策建議

產業園區通過共享資源、克服外部負效應，能夠帶動關聯產業發展、推動產業集群形成。針對龍崗區產業園發展面臨的四大困境，宜堅持創新驅動、特色引領、智慧賦能、政策保障，打造一批現代化高品質產業園區，為培育產業新動能、加快產業集聚發展、促進園區經濟增長提供載體支撐。

3.1 堅持創新驅動，探索多元化產業空間供給模式

一是實施產業園區提質增效工程。堅持空間載體與產業發展相匹配，鼓勵國企、社區股份公司、市場主體等通過“統租+改造+運營替代”或自改等途徑，破解存量產業空間“小舊散亂”問題，籌建一批高標準產業用房，建設完善基礎設施及生活設施，提升綜合承載功能，滿足企業多元化用房需求[2]。現狀容積率較低、有一定規模閑置空地的產業園區，通過產業用地提容，在原有園區新改擴建，增加優質產業空間。二是推動建設高標準制造業用房。發揮國企和頭部企業引領作用，通過區政府新建、區屬國企新建、國企合作新建等方式，優先采取定制化招商新模式，新建一批可租可售、面積、層高、荷載等指標符合現代需求的優質產業用房[3]。三是將“工業上樓”納入基礎設施范疇。完善建筑設計標準，提高“工業上樓”新型產業廠房的規范性、適用性和安全性，規劃建設通用型、定制型“工業上樓”示范項目，形成“低成本+高質量建設+準成本供給”模式。四是打造鏈式孵化服務體系。對于不同階段企業的空間需求，在全區加強謀劃布局，推動形成“眾創空間-孵化器-加速器-產業園區”的鏈式孵化服務體系，提供既有符合初創型企業、也有滿足快速成長企業的空間載體和資源。

3.2 堅持特色引領，積極引進“鏈主”企業入駐園區，聚核成鏈、集聚成群，培育創新型產業集群

一是開展產業鏈精準招商。圍繞“一芯兩核”全力打造“IT+BT+低碳”三大核心產業集群，加強頭部企業、產業生態主導型企業和重大戰略項目引進，推動新一代電子信息技術、生物醫藥、綠色低碳等產業集聚發展，同時引進一批填補龍崗區產業鏈、供應鏈缺失環節和實現關鍵零部件進口替代的具有自主知識產權的高科技企業[4]，不斷提升園區顯示度和影響力。二是開展靶向培育計劃。實施“龍騰計劃”“中堅企業培育計劃”“高新技術企業培育計劃”系列計劃，從獎金獎勵、人才待遇、發展空間保障等方面推動資源向園區優質企業集中，不斷完善龍頭企業引領、大中型企業集聚、小微和初創企業共同發展的企業梯隊格局，提升園區常態化、應用化、協同化創新水平。三是打造特色品牌園區。引導各類園區立足自身資源稟賦與產業基礎，打造屬于自身的核心競爭力，形成一樓一產業、一園一品牌、一區域一特色的產業集群，持續完善園區產業生態，如加快推進深圳市孔雀計劃產業園等優質載體建設。

3.3 堅持智慧賦能，培育專業化人才和平臺，構建園區全方位服務管理體系

一是創新園區服務模式。鼓勵相關社會機構開展管理人才培訓，為園區專業化運營提供支撐。引導園區與入駐企業健全溝通機制，推動園區由傳統“物業租售模式”向“投資共生模式”“專業服務模式”轉變，為企業提供更多的金融、科技、人才、擔保咨詢等增值服務。如推動園區建立產業配套服務體系，成立產業投資基金入股園區企業，共享企業成長收益，促進資產增值，增強園區自身造血功能。二是推動專業化創新平臺落戶。加強政策引導，鼓勵園區培育和引進一批研究開發、技術轉移、創業孵化、知識產權、科技咨詢、科技金融服務商等科技服務機構和科技公共服務平臺，支持國內外專業孵化器和公共平臺運營機構在園區建設粵港澳大灣區孵化和加速基地、公共測試及中試平臺等科技成果轉化載體，為園區企業提供全生命周期服務。在新一代信息技術、人工智能、數字經濟、生命健康等前沿領域，支持龍頭企業創建一批與產業密切結合的創新平臺，構建關鍵核心技術融合創新攻關體系，促進園區產學研深度融合。三是大力推進新型智慧園區建設。實施產業數字化賦能行動，制定智慧園區建設標準，建設智慧園區標桿示范項目，引導園區中小企業“上云用數賦智”，推動產業數字化、數字產業化[5]。

3.4 堅持政策保障，建立跟蹤和評價激勵機制，完善全區開發建設配套措施

一是編制龍崗區“十四五”園區經濟發展規劃。根據園區改革創新發展新要求，堅持科學性、可行性與可實施性，確定園區功能定位、規模、土地利用結構，實現“一張圖管到底”，為園區開發建設提供科學依據。二是加大對產業空間整體統籌監督力度。實行M1/M0配比剛性約束機制，嚴控M1轉M0，構建配比審批機制。同時，對于產業園目標定位、配套商服比例、自持以及最高銷售面積等予以明確規定。三是進一步優化園區高質量發展評價體系。以年為周期動態更新目錄，對產業園進行分區、分類、分級管控，對于符合政府產業引導規劃的星級園區，給予稅收獎勵或租金補貼等政策性獎勵[6]，加強星級園區經驗總結推廣。完善全區產業園信息互通、資源共享機制，挖掘產業數據價值，更好助力園區發展。四是嚴格規范產業用房租賃市場。按產業類別、入駐時間等，建立租售指導價，嚴厲打擊違規收取水電費用、高額物業服務費、虛增面積、隨意轉租分租等增加承租人用房成本的違法違規行為，不斷優化園區營商環境。